第三部分、中小开发商融资破解之道
对于具备一定的综合实力，且有过渡性抵押物的中小开发商，在满足条件的情况下，可合作前置抵押担保融资，在取得目标地块后，再进行抵押物置换。对于一些勾地项目，因地价具备一定优势且地块相对较为优质的，可根据项目的实际情况进行纯债权的融资合作，并根据资金峰值配资；或者在提供融资的同时，引入合作的代建机构共同参与合作或者进行小股操盘、合作开发，借助品牌开发商的实力，解决中小开发商融资问题。
第一章 债权融资及投资要素
1. 投资形式：有限合伙企业投资，普通合伙人及优先级合伙人由西政财富及其指定机构担任，劣后级合伙人由业主方担任。
2. 投资规模：根据项目投资峰值测算进行投资，其中项目土地款及后续建设费用由优先级与劣后级业主方按照2：1的比例出资，劣后级出资先于优先级出资到位。
3. 投资期限：拟设置为6个月以上。
4. 投资收益：不低于18%/年，按年支付。
5. 增信措施：
（1）业主方持有的项目公司剩余股权质押给合伙企业。
（2）业主方及其实际控制人、配偶对优先级投资人出资本金及预期收益的支付承担无限连带责任担保。
（3）土地后置抵押等
6. 还款方式：
项目开发贷或其他资金置换、项目销售回款、集团及实控人担保等。
（1）出资满6个月之日，业主方有权提前归还出资本金及预期收益，原则上每次返还出资本金不低于3000万元，息随本清。
（2）每年底结清当年利息。
（3）优先级出资本金返还及预期收益分配时间不超过18个月，优先级资金退出前，项目回笼资金不得向业主方分配。
7. 退出方式：
收回全部优先级本金及收益后，优先级将其持有的合伙企业的份额或合伙企业持有的项目公司股权转让给业主方或其指定主体，或优先级退伙。
8. 违约约定：
（1）若土地款金额及项目投资峰值超过约定，超出部分由业主方增加劣后份额，实缴出资补足。
（2）若未按约定支付出资资金、本金、利息等资金，应按照应付未付金额的万分之X计算每日违约金。
（3）到期后仍未完成本金及利息的支付，优先级有权对项目进行处置，直至归还全部本金、利息及违约金。
第二章 融资+代建
1. 资金机构诉求：本金及收益的保障及快速回收；
2. 业主方：引入代建方实现品牌溢价，取得高收益等；
3. 代建机构：收取代建费用、品牌使用费、销售奖励等；
4. 关键的博弈点：销售定价权。
一、融资代建的投资架构
1. 可由资金机构作为优先级与代建机构、开发商（作为劣后级）共同成立有限合伙企业（SPV）对项目公司进行投资（通常为明股实债或股加债投资）。
2. 若存在债权人的情况下，经协商一致，债权人亦可作为优先级或中间级将其对项目公司的债权进行出资，以缓解前期资金压力。
3. 资金机构单独设立架构与业主方共同持有项目公司股权。
二、融资代建——融资基本要素
1. 投资总额：资金机构投资不超过项目峰值的70%。
2. 投资期限：预计债权期限不超过24个月（满3个月后可根据金融机构融资进度提前还款），销售达85%时模拟清算退出。
3. 债权收益：年化15%-18%。
4. 资金用途：土地款及项目开发建设。
5. 还款来源：项目再融资回款和销售收入，其他流动性补足等。
6. 风控措施：
原业主及实控人、集团担保；项目公司土地抵押，办理开发贷等融资可配合解押等。
第三章 小股操盘
1. 合作模式：小股（不控股）+操盘（全权经营管理项目）+收益
收益来源：（1）管理费，按照销售收入的一定比例收取；（2）股权收益及超额收益；（3）同意垫资情况下的资金占用费。
2. 投资总额：比如大开发商出资不超过峰值的60%-70%，其中股权投入有一定比例+剩余为债权投入。
3. 投资期限：债权部分不超过2年，股权同股同权进行投资。
4. 债权投资收益：年化15%-18%。
5. 资金用途：资金可用于缴纳土地款、支付开发建设费用等；
6. 还款来源：项目再融资回款和销售收入，其他流动性补足等。
第四章 合作开发
1. 土地方将持有的项目公司48%的股权转让给资金机构，资金机构向土地方支付股权转让款。
2. 资金机构向项目公司追加股东投入，股权转让价款与股东投入金额合计不超过项目投资峰值的60%-70%，该股东投入可用于归还开发商前期对项目公司的股东借款及项目后续的开发建设。
3. 资金机构投资期间，项目公司向资金机构返还股东投入；土地方到期回购资金机构持有项目公司的股权。
4. 资金机构的优先权：项目公司的销售回款需优先偿还资金机构的股东投入。
5. 增信担保措施:
（1）土地抵押：视项目情况，将目标地块提供抵押担保；
（2）股权质押：剩余52%的股权质押给资金机构；
（3）开发商对项目提供流动性支持；
（4）章证照共管，委派高管等；
（5）其他。
6. 退出方式
（1）土地方回购：土地方回购资金机构持有的项目公司股权；
（2）开发商对赌回购（如有）：开发商因触发对赌条款或回购条款，或存在违约行为，开发商回购资金机构持有项目公司的股权。
本文系对2020年7月11日西政地产金融研究会线下交流活动相关交流内容的总结，更多内容欢迎联系西政资本与西政财富。
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对于具备一定的综合实力，且有过渡性抵押物的中小开发商，在满足条件的情况下，可合作前置抵押担保融资，在取得目标地块后，再进行抵押物置换。对于一些勾地项目，因地价具备一定优势且地块相对较为优质的，可根据项目的实际情况进行纯债权的融资合作，并根据资金峰值配资；或者在提供融资的同时，引入合作的代建机构共同参与合作或者进行小股操盘、合作开发，借助品牌开发商的实力，解决中小开发商融资问题。
第一章 债权融资及投资要素
1. 投资形式：有限合伙企业投资，普通合伙人及优先级合伙人由西政财富及其指定机构担任，劣后级合伙人由业主方担任。
2. 投资规模：根据项目投资峰值测算进行投资，其中项目土地款及后续建设费用由优先级与劣后级业主方按照2：1的比例出资，劣后级出资先于优先级出资到位。
3. 投资期限：拟设置为6个月以上。
4. 投资收益：不低于18%/年，按年支付。
5. 增信措施：
（1）业主方持有的项目公司剩余股权质押给合伙企业。
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7. 退出方式：
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8. 违约约定：
（1）若土地款金额及项目投资峰值超过约定，超出部分由业主方增加劣后份额，实缴出资补足。
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（3）到期后仍未完成本金及利息的支付，优先级有权对项目进行处置，直至归还全部本金、利息及违约金。
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1. 可由资金机构作为优先级与代建机构、开发商（作为劣后级）共同成立有限合伙企业（SPV）对项目公司进行投资（通常为明股实债或股加债投资）。
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1. 土地方将持有的项目公司48%的股权转让给资金机构，资金机构向土地方支付股权转让款。
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