分享点专业知识：从施工经验，谈选房技巧

社区中位置与地势的选择
通常房屋在社区中的位置选择在巷子底，即是社区最下面的位置，这个位置交通流量比较少，房子比较安静；另外一个就是私密性比较好。

接下来是地势，地势一定要平坦。有地下室没有关系，后面可能是伸下去，但是前院一定要平坦。通常我们不建议选择比路面还低的住宅，不仅仅是风水角度，主要是从舒适角度，而且通风比较差。如果后院不是很好的话，房子就会很潮。另一方面，也不能比路面高出很多，高出一尺、两尺，这个是比较好的地势；但是不能太高，高出三十度角的话，冬天下雪时，就会非常滑，这就非常危险。而且即使不下雪，平时上下坡也是舒适度非常差，上下坡的时候，会使路面碰到车底盘，经常这样会损害车辆。

朝向的选择
我们中国人通常选择南朝向的房子，没有人愿意选择西朝向的。这里面有一个问题，大家知道通常车库是放在前面的，无论是迎面进的还是侧面进的车库。即使是侧进车库，其窗子还是在前面。通常需要采光的是主人房和客厅，其实是这两个地方需要朝南，所以从舒适的角度来看，房子的前脸应该是朝北的，这样主人房通常在后面，因为主人房需要安静。这样就保障了客厅和主人房朝南，冬暖夏凉，这是最理想的朝向。

朝西的房子就非常的增加能耗。朝向，当然是朝西开了很多窗，那么窗的作用就是，热能能进来却出不去了，这样夏天就会非常的耗冷气，冬天又晒的时间较短，西向也是比南向冷。

当然建商从土地最大使用效率的角度，会忽略朝向，这样朝向各个方向的都有。房屋开发的时候，有专门的社区美容师，对社区的整体进行设计，其原则是：邻居的设计必须互相不同，外表设计和砖的颜色必须不同；从审美角度来说，不仅仅实现居住功能，同时有一定的景观效果。社区整体设计从经济效益和审美的角度，有可能牺牲一部分朝向，但是主人房等主要房间通常都会放置在南朝向上去，建筑商会根据地块的不同朝向采用不同的设计，比如朝西的房子，他们会把主人房或者大厅放到侧面的南面去。

外墙装饰材料的选择
根据目前的房屋，外墙有几种形式：一种是砖，一种是人造水泥板（看起来像木质的），一种是水泥，可以漆成各种颜色，我们推崇砖的，因为其维护费用最少，虽然一开始投入大，但是维护起来几乎不花什么钱。如果房子不是砖的，将来换成砖的，就非常昂贵，如果你卖房，砖的房子就非常好卖。

水泥板是水泥和纤维压制成的人造板，它不是天然的木料，它的性能也是非常优越的，比如防酸堿腐蚀、防爆晒、白蚁不吃等，研究的时候考虑了很多因素进去了，而且也有50年的保证，但是每隔3-5年就要进行一次外部的喷涂，根据房子大小不等喷涂一次要几千元；还有一个问题，就是固定到墙板上的时候，是用钉子，同时钉子再加胶水防水，像鱼鳞或者蓑衣一样，一个盖一个，这样才能够防水；因为钉的时候有钉眼，这个钉眼会随着地基的沉降等因素，钉眼可能会扩大，这样就成为渗水的入口；这个钉眼必须用胶来填上来防止渗水，这种施工必须选择天气干燥的时候进行，否则就会把水气留在里面；上千个钉眼都要定期检验，是个非常巨大的工程。

过去的老房子也有纯木头的，这种木头的维护起来更加麻烦，比如下雨之后，木头吸水之后就膨胀；因为美国人喜欢自然风格，新的木头的房子，刚刚做好其木纹非常的漂亮，但是经过一年的风吹日晒，马上就变成灰色的，看上去给人一种非常颓败的感觉，这样的房子就必须涂漆，但是简单的涂漆还是很难抵挡大自然的腐蚀。因此，新的建筑商就不再采用外面是木料装饰的。都是用砖和水泥板来装饰。

水泥目前也是比较少见了，因为一旦出现渗水的问题，对于木结构的建筑来说，渗水就是非常严重的问题必须立即解决，否则将腐蚀结构，那么因为水泥的透气性差，水汽无法自然放出，就要把水泥打掉来维护，这样，维护起来就得大面积的整个一面墙拆掉，这样重新做出的水泥墙面在外观上才好看。很显然，这样就导致将来可能的维修费要高。

屋内地面状况检测
首先的一个问题就是地板面的起鼓现象。看起来就像丘陵地带一样。如果出现这样的状况，就是房屋本身的防潮或者防渗漏没有做好，使地板吸收了水分或者潮气，造成了膨胀变形，互相挤压；有一些被银行收回的房子，有人故意放水泡地板破坏。

地毯分为“波波”和“直毛”两种，家里有宠物的不建议用“波波”类型的地毯，因为宠物的爪子会钩住地毯，宠物跑过之后，抓得乱七八糟；直毛的就不存在这个问题了。直毛的地毯如果出现松动的起隆，就会很难看，有的连门都关不上，走上去也是不舒服。最主要的问题是地毯下面的地垫问题。地垫质量好坏，影响地毯的寿命。通常我们建议地毯不一定很好，但是地垫一定要好。一般7磅的好一些。装地毯的时候，通常使用的是专业的工具，把地毯绷紧，然后挂在四周墙上的倒刺上，地毯的接缝也要好，好的接缝是看不出来缝隙的，看起来是完整的一块。因此地毯出现问题，就要看是上面泡的还是下面返上来的。如果是房子的防水出现问题，可以用防水涂料进行喷涂，然后上面再装地板或者地毯。

如果是房子的沉降出现问题，这个工程就比较大了。其表现就是，在地面上放一个球，它会滚。这样的房子就不建议购买。但是也是有办法进行解决。通常可以请地基修理公司进行地基修正。地基公司会挖地洞到地基的下面，用千斤顶把房子顶起来，有人在远处检测是否平衡，然后再加灌混凝土来固化。

保暖与热效率问题
买房的时候，通常有一个细节，这个也不是用肉眼可以看出来的，一般要求提供一年或者几个月的冷暖气账单。一年比较好，因为有春夏秋冬的问题，主要是电与煤气账单，电与煤气的账单直接反映出其消耗情况。这是一个参考。目前大部分的建商用的保暖材料就是玻璃纤维，它的保温系数有个数值，我们通常叫做R- VALUE，就是这种材料可以阻挡冷热交换的比例是多少？夏天的时候，是不希望外面的热气进来，冬天的时候，不希望外面的冷空气进来，不希望里面的热气流 失。现在我们这种材料的保温性只有12-14,这是符合国家标准的，这是及格的水准，最优的水准是28，现在也有这种材料面市，各个工厂目前正在努力降低成本。目前正在酝酿一场墙体的革命，新的保暖材料推出之后，可以实现节能60%。

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