10月起，“白菜房”和“断供房”相继到来？高层13个字表态了！
房产过剩、新生儿减少、国际通胀，这三大因素叠加在一起，似乎能说明点什么问题。
接下来的房地产市场，真的会像人们预测得那样，迎来“下行潮”吗？没有人能给出明确的答案。
对于房产走向问题，王石有这样一段描述：
在一次采访中，王石说道，“到深圳之后，我前后换过3次房子，每一次都是把上一套卖掉然后买下一套。”，而对于大家关心的该不该买房的问题，王石也直言不讳地提出，房产过剩已经是现实了，现在的年轻人结婚之后，你的父母、你的岳父岳母都会把房子给你，所以年轻人根本不缺房子住。
如今看来，王石的预测应验了。房产过剩已经是不争的事实，经济学者任泽平曾发布《中国住房过剩还是不足》报告给出测算数据，我国的城市存量房产达到3.11亿套，户均房产达1.1套，房产供给显然过剩。与此同时，央行课题组在《金融界》也曾发布“城镇家庭资产负债报告”同样认为，城市房产早已过剩了，家庭房产保有率达到96%，超过30%家庭拥有二套房以上房产，还有10%家庭至少有3套房子。所以，无论是任泽平还是央行数据，都指向了一个结论：住房供给大于需求，现状过剩。
一个尴尬的问题出现了：
根据马克思在《资本论》对商品价格的基本定义和西方商品学的一般概述，商品供过于求则价格跌。现在既然房子供给大于需求，那为啥至今为止房子价格依然处于上行态势，而没有丝毫下滑的迹象呢？特别是随着新生儿减少、家庭421演变格局越来越明显的情况下，按理来说房子应该下行，为何反其道而行之？
这就不得不提到房地产保有的“二八法则”了，在财富持有中，基本奉行“20%的人持有80%财富”的基本原则，在我国的房地产购买中，这个规则同样适用，少数有钱、购买力强的人买走了市场上的多数房源，大部分购买力不足、钱不多的人仅仅买到了市场上极少数的房源，所以从总体上来看，房产确实供大于求，但是从供需配置上而言，存在过重的错配情况，不需要房子的人拿走了多数房源，多数具有购房需求的人，没有买到房子。
举个例子：
A城市有4000万的购房需求，与此同时，住房市场供给了4000万房源。
在理想的分配状态下，4000万购房需求与4000万房源一对一匹配，每个需求都能得到解决。
然而，在市场化的供需匹配下，有1000万需求拿走了4000万房源，市场上房源现在为0，但是刚性购房需求依然存在3000万个。由此继续拉动房市上浮。
过去的20年里，我国房产市场“这种情况”普遍存在。
2021年之后，房市依然会保持“高昂”的上浮态势吗？ 2个新的因素不妨提前一看：
1、国际通胀或正在袭来。2020年全球遭遇“黑天鹅”的侵袭，多数国家的发展受到挫伤，在TOP20的国家中，除了中国、瑞典等3个国家继续正向增长之外，剩下的17个国家纷纷后退，其中不乏美国、日本、德国、英国、法国等老牌发达国家。
当历史把“考题”放在大家面前的时候，各个国家如出一辙地选择了“同一个答案”：开始货币放水政策，据不完全统计，目前为止全球80%以上的国家出台了积极的货币政策，有的降准降息、有的则直接增发货币。
在2020年的12月，日本开始73.6万亿日元的新计划，
2020年底至2021年，美国累计释放出了3-4万亿美元的货币；
欧洲央行开启1.35万亿欧元的大方案，2-3个月之后，又追加5000亿欧元。
结果显而易见，一方面GDP被快速拉动，消费提升的同时，生产动能也开始拉高。但伴生现象也开始出现：房市、股市双双走高。美国、韩国首尔、日本东京都、法国、加拿大多伦多、澳大利亚等全球超过89%的国家房子正处于“上升”趋势当中，有的增幅10%，有的则直接提升30%，正是在此背景下，房产学者们认为，我国或遭遇输入型通胀影响，接下来楼市或有提升空间。
2、新生儿连年减少。根据第七次人口普查的数据显示，截止2020年底我国总人口为14亿人，其中60岁以上的老年人达到2.6亿人，占比18%。老年人口快速增加的同时，新生儿加速减少，据统计2020年全年新生儿童只有1200万人，出生率只有1.3，同比2019年下滑18%。有人口机构测算认为，如果继续按照这个走势发展下去，那么在5年之后，每一年新生儿人口或跌至1000万人以内，对于14亿总人口的庞大国家，一年才生育1000万人，结果可想而知。
而我们都知道，商品房本质上属于商品，是需要人口来消费的，在人口快速增加期，住房消费能力就强，相应则减弱，那么在老年人口增加（消费能力弱）、新生儿和壮年人口减少（消费能力减少）的情况下，房地产何以为继？
结局：一方面是通胀因素出现，另一方面是人口出生率降低，在一正一反的两大因素下，房地产究竟如何？其实诸多信号已经到来了，10月起，“白菜房”和“断供房”相继到来，高层13个字表态了。
首先，白菜房出现。2020年至2021年，易居研究院副院长曾发布过一条动态，说到一位北京来的炒房客，2年前在重庆购买了180套房子，买房时的价格为200万元/套，现在正以150万元/套价格对外销售，每套房子降低50万元，180套房子就达到了9000万元，几乎接近王健林一个“小目标了”，可以用白菜房来形容。
其次，断供房也相继到来。根据某法拍网数据，2017年法拍房只有9000套，2018年骤增至2万套，随后一年累加至50万套，而到了2020年底，则增加到了200万套。短短的几年时间断供房数量增长143倍。断供房的出现，是楼市住房消费能力减弱的明显信号。
白菜房和断供房的相继到来，已经从数据层面佐证了一个结论：房市并不会像专家们说得受通胀影响迎来上行，反而表现出“下滑”的趋向。今后房市步入何方？高层其实早已13个字定调了。
记者：为促进房地产市场平稳健康发展，2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措？王蒙徽：下一步，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。
上边的这段话，是住建部部长王蒙徽在人民日报专访时谈到的今后住房政策和发展方向基调，总结起来就13个字：促进房地产市场平稳健康发展。已经表明了一切，虽然短期内有城市房产依然上行（或者说有部分城市房产下行），但是中长期来看，“平稳”二字才是主题。#焦点论坛话题#
房产过剩、新生儿减少、国际通胀，这三大因素叠加在一起，似乎能说明点什么问题。
接下来的房地产市场，真的会像人们预测得那样，迎来“下行潮”吗？没有人能给出明确的答案。
对于房产走向问题，王石有这样一段描述：
在一次采访中，王石说道，“到深圳之后，我前后换过3次房子，每一次都是把上一套卖掉然后买下一套。”，而对于大家关心的该不该买房的问题，王石也直言不讳地提出，房产过剩已经是现实了，现在的年轻人结婚之后，你的父母、你的岳父岳母都会把房子给你，所以年轻人根本不缺房子住。
如今看来，王石的预测应验了。房产过剩已经是不争的事实，经济学者任泽平曾发布《中国住房过剩还是不足》报告给出测算数据，我国的城市存量房产达到3.11亿套，户均房产达1.1套，房产供给显然过剩。与此同时，央行课题组在《金融界》也曾发布“城镇家庭资产负债报告”同样认为，城市房产早已过剩了，家庭房产保有率达到96%，超过30%家庭拥有二套房以上房产，还有10%家庭至少有3套房子。所以，无论是任泽平还是央行数据，都指向了一个结论：住房供给大于需求，现状过剩。
一个尴尬的问题出现了：
根据马克思在《资本论》对商品价格的基本定义和西方商品学的一般概述，商品供过于求则价格跌。现在既然房子供给大于需求，那为啥至今为止房子价格依然处于上行态势，而没有丝毫下滑的迹象呢？特别是随着新生儿减少、家庭421演变格局越来越明显的情况下，按理来说房子应该下行，为何反其道而行之？
这就不得不提到房地产保有的“二八法则”了，在财富持有中，基本奉行“20%的人持有80%财富”的基本原则，在我国的房地产购买中，这个规则同样适用，少数有钱、购买力强的人买走了市场上的多数房源，大部分购买力不足、钱不多的人仅仅买到了市场上极少数的房源，所以从总体上来看，房产确实供大于求，但是从供需配置上而言，存在过重的错配情况，不需要房子的人拿走了多数房源，多数具有购房需求的人，没有买到房子。
举个例子：
A城市有4000万的购房需求，与此同时，住房市场供给了4000万房源。
在理想的分配状态下，4000万购房需求与4000万房源一对一匹配，每个需求都能得到解决。
然而，在市场化的供需匹配下，有1000万需求拿走了4000万房源，市场上房源现在为0，但是刚性购房需求依然存在3000万个。由此继续拉动房市上浮。
过去的20年里，我国房产市场“这种情况”普遍存在。
2021年之后，房市依然会保持“高昂”的上浮态势吗？ 2个新的因素不妨提前一看：
1、国际通胀或正在袭来。2020年全球遭遇“黑天鹅”的侵袭，多数国家的发展受到挫伤，在TOP20的国家中，除了中国、瑞典等3个国家继续正向增长之外，剩下的17个国家纷纷后退，其中不乏美国、日本、德国、英国、法国等老牌发达国家。
当历史把“考题”放在大家面前的时候，各个国家如出一辙地选择了“同一个答案”：开始货币放水政策，据不完全统计，目前为止全球80%以上的国家出台了积极的货币政策，有的降准降息、有的则直接增发货币。
在2020年的12月，日本开始73.6万亿日元的新计划，
2020年底至2021年，美国累计释放出了3-4万亿美元的货币；
欧洲央行开启1.35万亿欧元的大方案，2-3个月之后，又追加5000亿欧元。
结果显而易见，一方面GDP被快速拉动，消费提升的同时，生产动能也开始拉高。但伴生现象也开始出现：房市、股市双双走高。美国、韩国首尔、日本东京都、法国、加拿大多伦多、澳大利亚等全球超过89%的国家房子正处于“上升”趋势当中，有的增幅10%，有的则直接提升30%，正是在此背景下，房产学者们认为，我国或遭遇输入型通胀影响，接下来楼市或有提升空间。
2、新生儿连年减少。根据第七次人口普查的数据显示，截止2020年底我国总人口为14亿人，其中60岁以上的老年人达到2.6亿人，占比18%。老年人口快速增加的同时，新生儿加速减少，据统计2020年全年新生儿童只有1200万人，出生率只有1.3，同比2019年下滑18%。有人口机构测算认为，如果继续按照这个走势发展下去，那么在5年之后，每一年新生儿人口或跌至1000万人以内，对于14亿总人口的庞大国家，一年才生育1000万人，结果可想而知。
而我们都知道，商品房本质上属于商品，是需要人口来消费的，在人口快速增加期，住房消费能力就强，相应则减弱，那么在老年人口增加（消费能力弱）、新生儿和壮年人口减少（消费能力减少）的情况下，房地产何以为继？
结局：一方面是通胀因素出现，另一方面是人口出生率降低，在一正一反的两大因素下，房地产究竟如何？其实诸多信号已经到来了，10月起，“白菜房”和“断供房”相继到来，高层13个字表态了。
首先，白菜房出现。2020年至2021年，易居研究院副院长曾发布过一条动态，说到一位北京来的炒房客，2年前在重庆购买了180套房子，买房时的价格为200万元/套，现在正以150万元/套价格对外销售，每套房子降低50万元，180套房子就达到了9000万元，几乎接近王健林一个“小目标了”，可以用白菜房来形容。
其次，断供房也相继到来。根据某法拍网数据，2017年法拍房只有9000套，2018年骤增至2万套，随后一年累加至50万套，而到了2020年底，则增加到了200万套。短短的几年时间断供房数量增长143倍。断供房的出现，是楼市住房消费能力减弱的明显信号。
白菜房和断供房的相继到来，已经从数据层面佐证了一个结论：房市并不会像专家们说得受通胀影响迎来上行，反而表现出“下滑”的趋向。今后房市步入何方？高层其实早已13个字定调了。
记者：为促进房地产市场平稳健康发展，2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措？王蒙徽：下一步，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。
上边的这段话，是住建部部长王蒙徽在人民日报专访时谈到的今后住房政策和发展方向基调，总结起来就13个字：促进房地产市场平稳健康发展。已经表明了一切，虽然短期内有城市房产依然上行（或者说有部分城市房产下行），但是中长期来看，“平稳”二字才是主题。#焦点论坛话题#
【王石预测应验了？房产过剩、断供到来，高层13字表态，清晰了】
房产过剩、新生儿减少、国际通胀，这三大因素叠加在一起，似乎能说明点什么问题。
接下来的房地产市场，真的会像人们预测的那样，迎来“下行潮”吗？没有人能给出明确的答案。
对于房产走向问题，王石有这样一段描述：
在一次采访中，王石说道，“到深圳之后，我前后换过3次房子，每一次都是把上一套卖掉然后买下一套。”，而对于大家关心的该不该买房的问题，王石也直言不讳地提出，房产过剩已经是现实了，现在的年轻人结婚之后，你的父母、你的岳父岳母都会把房子给你，所以年轻人根本不缺房子住。
如今看来，王石的预测应验了。房产过剩已经是不争的事实，经济学者任泽平曾发布《中国住房过剩还是不足》报告给出测算数据，我国的城市存量房产达到3.11亿套，户均房产达1.1套，房产供给显然过剩。与此同时，央行课题组在《金融界》也曾发布“城镇家庭资产负债报告”同样认为，城市房产早已过剩了，家庭房产保有率达到96%，超过30%家庭拥有二套房以上房产，还有10%家庭至少有3套房子。所以，无论是任泽平还是央行数据，都指向了一个结论：住房供给大于需求，现状过剩。
一个尴尬的问题出现了：
根据马克思在《资本论》对商品价格的基本定义和西方商品学的一般概述，商品供过于求则价格跌。现在既然房子供给大于需求，那为啥至今为止房子价格依然处于上行态势，而没有丝毫下滑的迹象呢？特别是随着新生儿减少、家庭421演变格局越来越明显的情况下，按理来说房子应该下行，为何反其道而行之？
这就不得不提到房地产保有的“二八法则”了，在财富持有中，基本奉行“20%的人持有80%财富”的基本原则，在我国的房地产购买中，这个规则同样适用，少数有钱、购买力强的人买走了市场上的多数房源，大部分购买力不足、钱不多的人仅仅买到了市场上极少数的房源，所以从总体上来看，房产确实供大于求，但是从供需配置上而言，存在过重的错配情况，不需要房子的人拿走了多数房源，多数具有购房需求的人，没有买到房子。
举个例子：
A城市有4000万的购房需求，与此同时，住房市场供给了4000万房源。
在理想的分配状态下，4000万购房需求与4000万房源一对一匹配，每个需求都能得到解决。
然而，在市场化的供需匹配下，有1000万需求拿走了4000万房源，市场上房源现在为0，但是刚性购房需求依然存在3000万个。由此继续拉动房市上浮。
过去的20年里，我国房产市场“这种情况”普遍存在。
2021年之后，房市依然会保持“高昂”的上浮态势吗？ 2个新的因素不妨提前一看：
1、国际通胀或正在袭来。2020年全球遭遇“黑天鹅”的侵袭，多数国家的发展受到挫伤，在TOP20的国家中，除了中国、瑞典等3个国家继续正向增长之外，剩下的17个国家纷纷后退，其中不乏美国、日本、德国、英国、法国等老牌发达国家。
当历史把“考题”放在大家面前的时候，各个国家如出一辙地选择了“同一个答案”：开始货币放水政策，据不完全统计，目前为止全球80%以上的国家出台了积极的货币政策，有的降准降息、有的则直接增发货币。
在2020年的12月，日本率先开始73.6万亿日元的新计划，兑换为人民币，总额度高达4.4万亿元；
2020年底至2021年，美国同样不甘示弱，累计释放出了3-4万亿美元的货币（兑换为人民币达到30万亿元左右）；
欧洲作为经济体的一个重要角色，也开启了货币投入，欧洲央行开启1.35万亿欧元的大方案，2-3个月之后，又追加5000亿欧元，总投入达到3.87万亿人民币。
结果显而易见，一方面GDP被快速拉动，消费提升的同时，生产动能也开始拉高。但伴生现象也开始出现：房市、股市双双走高。美国、韩国首尔、日本东京都、法国、加拿大多伦多、澳大利亚等全球超过89%的国家房子正处于“上升”趋势当中，有的增幅10%，有的则直接提升30%，正是在此背景下，房产学者们认为，我国或遭遇输入型通胀影响，接下来楼市或有提升空间。
2、新生儿连年减少。根据第七次人口普查的数据显示，截止2020年底我国总人口为14亿人，其中60岁以上的老年人达到2.6亿人，占比18%。老年人口快速增加的同时，新生儿加速减少，据统计2020年全年新生儿童只有1200万人，出生率只有1.3，同比2019年下滑18%。有人口机构测算认为，如果继续按照这个走势发展下去，那么在5年之后，每一年新生儿人口或跌至1000万人以内，对于14亿总人口的庞大国家，一年才生育1000万人，结果可想而知。
而我们都知道，商品房本质上属于商品，是需要人口来消费的，在人口快速增加期，住房消费能力就强，相应则减弱，那么在老年人口增加（消费能力弱）、新生儿和壮年人口减少（消费能力减少）的情况下，房地产何以为继？
结局：
一方面是通胀因素出现，另一方面是人口出生率降低，在一正一反的两大因素下，房地产究竟如何？其实诸多信号已经到来了，断供房增至200万套，王石预测应验了？高层13字表态！
首先，“白菜房”或到来。2020年至2021年，易居研究院副院长曾发布过一条动态，说到一位北京来的炒房客，2年前在重庆购买了180套房子，买房时的价格为200万元/套，现在正以150万元/套价格对外销售，每套房子降低50万元，180套房子就达到了9000万元，几乎接近王健林一个“小目标了”，可以用白菜房来形容。
其次，断供房也相继到来。根据某法拍网数据，2017年法拍房只有9000套，2018年骤增至2万套，随后一年累加至50万套，而到了2020年底，则增加到了200万套。短短的几年时间断供房数量增长143倍。断供房的出现，是楼市住房消费能力减弱的明显信号。
白菜房和断供房的相继到来，已经从数据层面佐证了一个结论：房市并不会像专家们说的受通胀影响迎来上行，反而表现出“下滑”的趋向。今后房市步入何方？高层其实早已13个字定调了。
为促进房地产市场平稳健康发展，2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措？
王蒙徽：房地产长效机制实施以来，在各方共同努力下，房地产市场总体运行平稳，基本实现了稳地价、稳F价、稳预期的目标。下一步，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。
上边的这段话，是住建部部长王蒙徽在人民日报专访时谈到的今后住房政策和发展方向基调，总结起来就13个字：促进房地产市场平稳健康发展。已经表明了一切，虽然短期内有城市房产依然上行（或者说有部分城市房产下行），但是中长期来看，“平稳”二字才是主题。#老铁说股##投资##房地产#
房产过剩、新生儿减少、国际通胀，这三大因素叠加在一起，似乎能说明点什么问题。
接下来的房地产市场，真的会像人们预测的那样，迎来“下行潮”吗？没有人能给出明确的答案。
对于房产走向问题，王石有这样一段描述：
在一次采访中，王石说道，“到深圳之后，我前后换过3次房子，每一次都是把上一套卖掉然后买下一套。”，而对于大家关心的该不该买房的问题，王石也直言不讳地提出，房产过剩已经是现实了，现在的年轻人结婚之后，你的父母、你的岳父岳母都会把房子给你，所以年轻人根本不缺房子住。
如今看来，王石的预测应验了。房产过剩已经是不争的事实，经济学者任泽平曾发布《中国住房过剩还是不足》报告给出测算数据，我国的城市存量房产达到3.11亿套，户均房产达1.1套，房产供给显然过剩。与此同时，央行课题组在《金融界》也曾发布“城镇家庭资产负债报告”同样认为，城市房产早已过剩了，家庭房产保有率达到96%，超过30%家庭拥有二套房以上房产，还有10%家庭至少有3套房子。所以，无论是任泽平还是央行数据，都指向了一个结论：住房供给大于需求，现状过剩。
一个尴尬的问题出现了：
根据马克思在《资本论》对商品价格的基本定义和西方商品学的一般概述，商品供过于求则价格跌。现在既然房子供给大于需求，那为啥至今为止房子价格依然处于上行态势，而没有丝毫下滑的迹象呢？特别是随着新生儿减少、家庭421演变格局越来越明显的情况下，按理来说房子应该下行，为何反其道而行之？
这就不得不提到房地产保有的“二八法则”了，在财富持有中，基本奉行“20%的人持有80%财富”的基本原则，在我国的房地产购买中，这个规则同样适用，少数有钱、购买力强的人买走了市场上的多数房源，大部分购买力不足、钱不多的人仅仅买到了市场上极少数的房源，所以从总体上来看，房产确实供大于求，但是从供需配置上而言，存在过重的错配情况，不需要房子的人拿走了多数房源，多数具有购房需求的人，没有买到房子。
举个例子：
A城市有4000万的购房需求，与此同时，住房市场供给了4000万房源。
在理想的分配状态下，4000万购房需求与4000万房源一对一匹配，每个需求都能得到解决。
然而，在市场化的供需匹配下，有1000万需求拿走了4000万房源，市场上房源现在为0，但是刚性购房需求依然存在3000万个。由此继续拉动房市上浮。
过去的20年里，我国房产市场“这种情况”普遍存在。
2021年之后，房市依然会保持“高昂”的上浮态势吗？ 2个新的因素不妨提前一看：
1、国际通胀或正在袭来。2020年全球遭遇“黑天鹅”的侵袭，多数国家的发展受到挫伤，在TOP20的国家中，除了中国、瑞典等3个国家继续正向增长之外，剩下的17个国家纷纷后退，其中不乏美国、日本、德国、英国、法国等老牌发达国家。
当历史把“考题”放在大家面前的时候，各个国家如出一辙地选择了“同一个答案”：开始货币放水政策，据不完全统计，目前为止全球80%以上的国家出台了积极的货币政策，有的降准降息、有的则直接增发货币。
在2020年的12月，日本率先开始73.6万亿日元的新计划，兑换为人民币，总额度高达4.4万亿元；
2020年底至2021年，美国同样不甘示弱，累计释放出了3-4万亿美元的货币（兑换为人民币达到30万亿元左右）；
欧洲作为经济体的一个重要角色，也开启了货币投入，欧洲央行开启1.35万亿欧元的大方案，2-3个月之后，又追加5000亿欧元，总投入达到3.87万亿人民币。
结果显而易见，一方面GDP被快速拉动，消费提升的同时，生产动能也开始拉高。但伴生现象也开始出现：房市、股市双双走高。美国、韩国首尔、日本东京都、法国、加拿大多伦多、澳大利亚等全球超过89%的国家房子正处于“上升”趋势当中，有的增幅10%，有的则直接提升30%，正是在此背景下，房产学者们认为，我国或遭遇输入型通胀影响，接下来楼市或有提升空间。
2、新生儿连年减少。根据第七次人口普查的数据显示，截止2020年底我国总人口为14亿人，其中60岁以上的老年人达到2.6亿人，占比18%。老年人口快速增加的同时，新生儿加速减少，据统计2020年全年新生儿童只有1200万人，出生率只有1.3，同比2019年下滑18%。有人口机构测算认为，如果继续按照这个走势发展下去，那么在5年之后，每一年新生儿人口或跌至1000万人以内，对于14亿总人口的庞大国家，一年才生育1000万人，结果可想而知。
而我们都知道，商品房本质上属于商品，是需要人口来消费的，在人口快速增加期，住房消费能力就强，相应则减弱，那么在老年人口增加（消费能力弱）、新生儿和壮年人口减少（消费能力减少）的情况下，房地产何以为继？
结局：
一方面是通胀因素出现，另一方面是人口出生率降低，在一正一反的两大因素下，房地产究竟如何？其实诸多信号已经到来了，断供房增至200万套，王石预测应验了？高层13字表态！
首先，“白菜房”或到来。2020年至2021年，易居研究院副院长曾发布过一条动态，说到一位北京来的炒房客，2年前在重庆购买了180套房子，买房时的价格为200万元/套，现在正以150万元/套价格对外销售，每套房子降低50万元，180套房子就达到了9000万元，几乎接近王健林一个“小目标了”，可以用白菜房来形容。
其次，断供房也相继到来。根据某法拍网数据，2017年法拍房只有9000套，2018年骤增至2万套，随后一年累加至50万套，而到了2020年底，则增加到了200万套。短短的几年时间断供房数量增长143倍。断供房的出现，是楼市住房消费能力减弱的明显信号。
白菜房和断供房的相继到来，已经从数据层面佐证了一个结论：房市并不会像专家们说的受通胀影响迎来上行，反而表现出“下滑”的趋向。今后房市步入何方？高层其实早已13个字定调了。
为促进房地产市场平稳健康发展，2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措？
王蒙徽：房地产长效机制实施以来，在各方共同努力下，房地产市场总体运行平稳，基本实现了稳地价、稳F价、稳预期的目标。下一步，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。
上边的这段话，是住建部部长王蒙徽在人民日报专访时谈到的今后住房政策和发展方向基调，总结起来就13个字：促进房地产市场平稳健康发展。已经表明了一切，虽然短期内有城市房产依然上行（或者说有部分城市房产下行），但是中长期来看，“平稳”二字才是主题。#老铁说股##投资##房地产#
数据港三季报交流会会议纪要
$数据港(SH603881)$从三季报以及三季报的交流上看，数据港基本面随着IT负载量释放、客户上电量增加，基本上可以确认三季报是公司基本面的拐点。但是交流纪要披露的一些数据要低于我的预期，因此要做一更正；同时公司对2019年交付的IT负载量上电率也有说明，由此可以推测一二。
1、交流会：三季度业绩超预期，主要来自于 19 年底交付的项目在三季度上电加速，提前半年基本到达满产。整体上架率 70%-80% 左右，19 年新增的 73mW 在 6 月时上电率在 60%-80%，到 9 月份时上电率基本达到了 80%-90%。
简评：“19 年新增的 73mW 在 6 月时上电率在 60%-80%，到 9 月份时上电率基本达到了 80%-90%。”取中值6月上电率70%，9月上电率85%，定制型数据中心前两年按照上电机柜数量收费，15%对应2190个5KW标准的机柜。假定：公司6-9月没有其他增量上电机柜；没有客户退租。那么三季度业绩增量0.41亿即为2190个机柜贡献——单月单机柜营收为：
41000000/2190/3=6240元，和预测（6000元左右）高度契合。
为什么不用“整体上架率 70%-80% 左右”来测算呢：首先19 年新交付的项目收费方式是运电分离，计费方式不同；其次订单中规定前两年按照上电机柜数量收费、以后按照满产收费，标准不一。因此，用单机柜单月6000元预测公司营收是比较靠谱的。
2、交流会：半年报披露的负载总数实际上包含了三季度交付的 4 个项目；今年 200mW 已经完成，今年截止至 8.30 日一共交付了 80+mW， 因为截止至 6.30 只交付了两个项目，但 6.30-8.30 间再交付了四个项目，可以理解为三季度交付了四个项目。四季度会再新增 25mW 左右（所以今年底可以达到 250mW）。 明年约 330mW，超过 300mW 应该没有问题；上海今年拿到的 3000个柜指标，目前还没有动工。
简评：结合资产负债表5.21亿在建工程来看，公司的说法没问题。要调整的预期为：2020年底7万个机柜下调为5万个；2021年为6.6万个机柜。
3、交流会：① 185 数据中心：技改基本完成，但截止三季度尚未投入使用，客户还未最终确认。去年三季度已经有客户下架，正常每季度3000-4000 万收入。② 628 数据中心：8 月有客户退租，现在在寻找新客户，主要做零售业务。③ 223、217、219(上海 1 号) 数据中心：定制型数据中心，打算分成模块 1- 5 交付；模块 1-4 投入使用，模块 5 目前在技改阶段；新客户是平台类电商类型。④ 536 数据中心：目前处于客户进出的阶段。
⑤ HUB2020 数据中心：目前 1-7 合计投资 22 亿；单栋楼 10 多 mW 的体量（所以 1-7 号应该合计 70+mW,折算 1.4 万柜左右）.
其它新项目：联通项目负责给河北联通建设，主要是零售型模式，联通负责销售，租金确定性比公司的定制项目低；房山项目主要做高端零售，公司自己寻找客户，并非真正意义上的零售。
简评：其实我比较担心也是数据港有一些不确定的地方，就是到期或者即将到期的合同。但我为什么这份三季报如此重要呢，就是因为在三季度185数据中心闲置、628数据中心客户退租、536数据中心处于客户进出阶段这样不利的局面下，公司单季度营收和EBITDA仍有非常亮眼的表现，也意味着若能处理好这些不确定性公司业绩弹性会更好，还意味着公司单机柜单月营收应该不止6240元。
4、交流会：目前在手项目 400+mW。
简评：2021 年公司计划拥有 330mw 产能，意味着需求持续大于供给。
5、交流会：年报预期应该不会差，持续有业绩贡献，明年每个季度应该也比较好。
简评：预料之中。
6、交流会：融资上，国资背景所以利率比较低，杠杆性资产的利率更低一些。
简评：这是我之前结合商业模式分析数据港的一大优势所在，但没有官方信息承认这一点。这次有提到。
7、交流会：关于阿里自建。独立的运维团队，发生事故容易推卸风险给建设方。如果要自建，最简单的方案是扩大内部的运维团队；阿里的 2000 亿，如果全都自建，折旧会很大。公司已拓展新的定制客户；客户导向转为资源导向，一线城市资源稀缺性，扩张资源储备(给资本市场更多信心，单一客户自建多我们影响就小一 些)，尽快的把房山、闵行项目等持续开发出新的项目，这些项目即
便未来还是给阿里的，但是溢价能力更强。大家对数据港的业务模式比较担心，所以拓展项目，未来如果再说自建的话对我们的担心就比较小；未来希望非基地业务比例提升。
简评：宝信交流会上，公司验证了大型云客户自建数据基地的趋势，但是和IDC的合作仍然会存在（转向后期运维）。和数据港的说法类似（最简单的方案是扩大内部的运维团队）。但这条纪要说的太简单，我没怎么看懂。总之公司没否定阿里自建、不是一个利好，但是结合IDC的商业属性，阿里要自建→投产→上电，也是2-3年以后的事，而且大概率会收购数据港（数据港在IDC领域有很大的竞争优势），这是最简单快捷的。
云分销业务 、同业竞争看一看即可，暂时没有很大意义。
总结：三季报和这份纪要传达出来的消息，即使阿里自建也需要时间，在2-3年内公司不存在被颠覆的可能性，同时公司处于快速发展阶段、开发新客户，披露的数据有助于重新估值。
以2020年5万个机柜预估2021年营收、2021年6.6万个机柜预估2022年营收、单机柜单月价格6000元、2021年上架率50%（根据披露数据应该予以提高，但我想保守些）、2022年上架率70%（扩张放缓、上架率提升）：
2021年营收：6000×12×50000×50%=18亿（2020年预估10亿，同比增80%）
2022年营收：6000×12×66000×70%=33.26亿（2021年18亿，同比增85%）
新交付项目上电速度加快使得折旧对利润影响减弱，EBITDA较营收更高比例增长。
目前数据港市值180亿，三季报EBITDA 3.94 亿，其中第三季度 1.71 亿，预计全年EBITDA 6 亿左右，对应2020年EV/EBITDA为33倍左右；2021年预计EBITDA翻倍，对应EV/EBITDA为17倍左右；2022年预计EBITDA翻倍，对应EV/EBITDA为9倍左右。公司发展走一步看一步，但届时应该还具备一定成长性。#股票##A股#
$数据港(SH603881)$从三季报以及三季报的交流上看，数据港基本面随着IT负载量释放、客户上电量增加，基本上可以确认三季报是公司基本面的拐点。但是交流纪要披露的一些数据要低于我的预期，因此要做一更正；同时公司对2019年交付的IT负载量上电率也有说明，由此可以推测一二。
1、交流会：三季度业绩超预期，主要来自于 19 年底交付的项目在三季度上电加速，提前半年基本到达满产。整体上架率 70%-80% 左右，19 年新增的 73mW 在 6 月时上电率在 60%-80%，到 9 月份时上电率基本达到了 80%-90%。
简评：“19 年新增的 73mW 在 6 月时上电率在 60%-80%，到 9 月份时上电率基本达到了 80%-90%。”取中值6月上电率70%，9月上电率85%，定制型数据中心前两年按照上电机柜数量收费，15%对应2190个5KW标准的机柜。假定：公司6-9月没有其他增量上电机柜；没有客户退租。那么三季度业绩增量0.41亿即为2190个机柜贡献——单月单机柜营收为：
41000000/2190/3=6240元，和预测（6000元左右）高度契合。
为什么不用“整体上架率 70%-80% 左右”来测算呢：首先19 年新交付的项目收费方式是运电分离，计费方式不同；其次订单中规定前两年按照上电机柜数量收费、以后按照满产收费，标准不一。因此，用单机柜单月6000元预测公司营收是比较靠谱的。
2、交流会：半年报披露的负载总数实际上包含了三季度交付的 4 个项目；今年 200mW 已经完成，今年截止至 8.30 日一共交付了 80+mW， 因为截止至 6.30 只交付了两个项目，但 6.30-8.30 间再交付了四个项目，可以理解为三季度交付了四个项目。四季度会再新增 25mW 左右（所以今年底可以达到 250mW）。 明年约 330mW，超过 300mW 应该没有问题；上海今年拿到的 3000个柜指标，目前还没有动工。
简评：结合资产负债表5.21亿在建工程来看，公司的说法没问题。要调整的预期为：2020年底7万个机柜下调为5万个；2021年为6.6万个机柜。
3、交流会：① 185 数据中心：技改基本完成，但截止三季度尚未投入使用，客户还未最终确认。去年三季度已经有客户下架，正常每季度3000-4000 万收入。② 628 数据中心：8 月有客户退租，现在在寻找新客户，主要做零售业务。③ 223、217、219(上海 1 号) 数据中心：定制型数据中心，打算分成模块 1- 5 交付；模块 1-4 投入使用，模块 5 目前在技改阶段；新客户是平台类电商类型。④ 536 数据中心：目前处于客户进出的阶段。
⑤ HUB2020 数据中心：目前 1-7 合计投资 22 亿；单栋楼 10 多 mW 的体量（所以 1-7 号应该合计 70+mW,折算 1.4 万柜左右）.
其它新项目：联通项目负责给河北联通建设，主要是零售型模式，联通负责销售，租金确定性比公司的定制项目低；房山项目主要做高端零售，公司自己寻找客户，并非真正意义上的零售。
简评：其实我比较担心也是数据港有一些不确定的地方，就是到期或者即将到期的合同。但我为什么这份三季报如此重要呢，就是因为在三季度185数据中心闲置、628数据中心客户退租、536数据中心处于客户进出阶段这样不利的局面下，公司单季度营收和EBITDA仍有非常亮眼的表现，也意味着若能处理好这些不确定性公司业绩弹性会更好，还意味着公司单机柜单月营收应该不止6240元。
4、交流会：目前在手项目 400+mW。
简评：2021 年公司计划拥有 330mw 产能，意味着需求持续大于供给。
5、交流会：年报预期应该不会差，持续有业绩贡献，明年每个季度应该也比较好。
简评：预料之中。
6、交流会：融资上，国资背景所以利率比较低，杠杆性资产的利率更低一些。
简评：这是我之前结合商业模式分析数据港的一大优势所在，但没有官方信息承认这一点。这次有提到。
7、交流会：关于阿里自建。独立的运维团队，发生事故容易推卸风险给建设方。如果要自建，最简单的方案是扩大内部的运维团队；阿里的 2000 亿，如果全都自建，折旧会很大。公司已拓展新的定制客户；客户导向转为资源导向，一线城市资源稀缺性，扩张资源储备(给资本市场更多信心，单一客户自建多我们影响就小一 些)，尽快的把房山、闵行项目等持续开发出新的项目，这些项目即
便未来还是给阿里的，但是溢价能力更强。大家对数据港的业务模式比较担心，所以拓展项目，未来如果再说自建的话对我们的担心就比较小；未来希望非基地业务比例提升。
简评：宝信交流会上，公司验证了大型云客户自建数据基地的趋势，但是和IDC的合作仍然会存在（转向后期运维）。和数据港的说法类似（最简单的方案是扩大内部的运维团队）。但这条纪要说的太简单，我没怎么看懂。总之公司没否定阿里自建、不是一个利好，但是结合IDC的商业属性，阿里要自建→投产→上电，也是2-3年以后的事，而且大概率会收购数据港（数据港在IDC领域有很大的竞争优势），这是最简单快捷的。
云分销业务 、同业竞争看一看即可，暂时没有很大意义。
总结：三季报和这份纪要传达出来的消息，即使阿里自建也需要时间，在2-3年内公司不存在被颠覆的可能性，同时公司处于快速发展阶段、开发新客户，披露的数据有助于重新估值。
以2020年5万个机柜预估2021年营收、2021年6.6万个机柜预估2022年营收、单机柜单月价格6000元、2021年上架率50%（根据披露数据应该予以提高，但我想保守些）、2022年上架率70%（扩张放缓、上架率提升）：
2021年营收：6000×12×50000×50%=18亿（2020年预估10亿，同比增80%）
2022年营收：6000×12×66000×70%=33.26亿（2021年18亿，同比增85%）
新交付项目上电速度加快使得折旧对利润影响减弱，EBITDA较营收更高比例增长。
目前数据港市值180亿，三季报EBITDA 3.94 亿，其中第三季度 1.71 亿，预计全年EBITDA 6 亿左右，对应2020年EV/EBITDA为33倍左右；2021年预计EBITDA翻倍，对应EV/EBITDA为17倍左右；2022年预计EBITDA翻倍，对应EV/EBITDA为9倍左右。公司发展走一步看一步，但届时应该还具备一定成长性。#股票##A股#
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