#房产微盘点# 【持续稳定的土地储备量是大房企规模化发展的“压舱石”】中原地产研究中心统计数据显示：2019年开年，一二线城市卖地金额下降趋势明显。1月份，40个一二线城市卖地2525.9亿，同比2018年下降15.4%，环比下调幅度达到了32.4%。
整体看，近几个月热点城市土地成交额相对同比涨幅放缓。平均土地溢价率40个城市有32个城市出现溢价率下调。一家销售额排名在前十的房企高管告诉21世纪经济报道记者，“去年土地市场火热，尽管7月31日之后土地市场逐渐降温，但土地成交同比依然高增长。今年年初市场尚未回温，房企土地储备充裕，土地市场有所降温也很正常。目前，住房市场有待恢复，只有住房市场平稳了，土地市场才会回归常态化。在此之前，房企会谨慎拿地，基于补仓心态，随售随补。”
退烧
土地储备对于房企来说是生存之本，土地储备决定了未来企业的销售额高低，也决定了其获取资金的潜力大小，更是保证房企自身规模化的重要基础。持续稳定的土地储备量是大房企持续规模化发展的“压舱石”。房企拿地正呈现全面退烧趋势。
中国指数研究院数据统计显示，在成交方面，2019年1月份，全国300个城市共成交土地1958宗，环比减少43%，同比减少1%;成交土地面积8191万平方米，环比减少41%，同比减少3%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)609宗，环比减少42%，同比减少0.3%;成交面积3031万平方米，环比减少40%，同比减少7%;
成交量下降同时，成交价格也呈现下降趋势。数据显示，全国300个城市成交楼面均价为2000元/平方米，环比减少6%，同比减少19%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3506元/平方米，环比减少8%，同比减少26%。
房企拿地谨慎态度在2019年开年表现尤为明显。华创证券调研报告显示，1月万科在土地市场获取广州(楼盘)、上海(楼盘)、北京等地10个项目以及3个物流项目，拿地区域主要集中于一二线城市。1月公司新增建面296.6万平方米，环比下降49%、同比增长10.9%;对应总地价129.9亿元，环比下降61%，拿地金额占比销售金额为26.6%;平均楼面价4379元/平方米，环比下降23.6%，拿地均价占比当月销售均价28.5%，较2018年下降11.4%。按销售均价1.5万元/平方米估算公司1月新增货值456亿元，略低于同期销售金额488.8亿元，拿地略趋谨慎。
房产研究院分析师张波分析认为，1月的土地市场需要从两个角度来看，一方面是季度性因素，由于临近春节，市场不但成交量萎缩，房企的拿地动作也在放慢，而2019年春节又相比2018年提前了小半个月，也间接影响到1月的土地市场;另一方面则是房企心态变化，2018年市场降温，土地流标现象增多，的确对房企的整体心态产生了影响，也对近期房企拿地积极性产生一定影响。
“土地市场相对于楼市是一个滞后指标。2017年，一线、强二线楼市全线开始降温，土地市场2018年还在增长，近几个月成交量开始下滑。这主要是因为，在楼市降温之后，土地市场也开始降温，尤其是2018年的8月份之后，随着全国热门城市的楼市全面降温，土地市场降温态势很明显，所以出现土地流标，溢价率大幅下滑。溢价率目前已创新低。”研究院副院长杨红旭表示。
土地市场将主要回归二线城市开年土地市场降温除了市场因素也有季节因素。“一般来说，年初推地的节奏会比较慢，所以从成交角度来看会表现得较为低调，这可能是土地市场退烧的一个原因。第二个原因就是从企业的融资拿地策略角度来看，因为三四线城市市场开始降温后，土地市场拿地有风险，所以排名前50的大品牌开发商，会更重视一二线城市，尤其是聚焦二线城市，因此拿地总量可能会出现下降，毕竟二线城市的推地节奏比较慢，从绝对量来讲，也没有去年下半年那么多。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。
就2019年土地市场整体走势来看，张宏伟认为，从大的趋势以及企业策略角度来讲，2019年土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也比较好拿地，但是由于一线城市推地量比较少。所以，房企会将主要放在二线城市。比如，省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局主要。在核心城市周边的三四线城市可能会继续被关注，其他三四线城市可能会面临去库存的压力，拿地会比较谨慎。整体而言，三四线城市土地市场会持续降温，一二线城市推地量年初较少，估计到二季度以后，尤其是下半年可能会增加。整个土地市场拿地的活跃度可能在二季度以后尤其是下半年，在二线城市会回升。
杨红旭发现，近两个月有一种新的迹象正在出现，大中房企的融资面有所宽松，力度、规模在增加，开发区的资金面略有好转。所以最近两个月，少数的大中型企业拿地速度与2018年8月之后相比会有所加快，这说明，一些大中型企业认为一、二线城市拿地机会正在来临。不过，杨也认为，如果看全国的数据和大多数城市的数据，2019年的土地市场仍然会继续低迷。因为2017年和2018年，全国土地购置量都出现了大幅增长，房企土地储备充足。因此，2019年，土地市场大概率会出现成交面积、成交金额的下滑、同比下跌。所以2019年土地市场大势是降温的，但是少数地区，一线、强二线城市，土地成交会趋于活跃，这主要是因为大部分大中企业拿地布局的战略战术，一致性地转向一、二线城市。
此外，根据全国土地购置均价占商品房销售均价比重年度走势数据，杨红旭发现，这一比例正逐年走高，并于2017年达到历史峰值至68%。2018年，该比例有所降低至64%。“这一比例显示了房价与地价的关系。这个比值越高，说明开发企业的拿地成本越来越高，拿高价地的风险越来越大，因为地价已经涨幅超过了房价。2019年，土地市场仍然需要面临调整。”
上述房企高管也认为，今年上半年，土地市场仍会保持相对平淡，预计下半年市场回温，土地成交有所恢复，但全年土地成交不会再超过去年。
张波认为，2019年全国楼市总体保持稳定的大背景下，不同房企、不同城市的土地市场依然会呈现分化、多样化、热点恒热等特点。总体来看，市场供应稳定，一线城市供应量增加。房企拿地节奏呈现分化。热点一二线城市的核心地块、有着大概念支撑的区域依然是房企的主要抢夺点，房企拿地更愿意付出更多成本，选择风险小、机遇大的区域，而风险相对较大的五六线及以下城市，房企拿地会变得更为理性。中小房企拿地的谨慎度会持续提升，部分中小房企甚至会主动退出部分城市和区域，而大型房企拿地依然会保持一定节奏，但在拿地的城市选择上或会出现一些变化。而土地供应的多样化仍将持续。2018年土地供应中，有住宅土地、租赁土地、保障性住房等。2019年还将可能有农村土地入市流转增加、集体土地进入租赁市场、养老相关土地增加的情况。
来源：阅房网
整体看，近几个月热点城市土地成交额相对同比涨幅放缓。平均土地溢价率40个城市有32个城市出现溢价率下调。一家销售额排名在前十的房企高管告诉21世纪经济报道记者，“去年土地市场火热，尽管7月31日之后土地市场逐渐降温，但土地成交同比依然高增长。今年年初市场尚未回温，房企土地储备充裕，土地市场有所降温也很正常。目前，住房市场有待恢复，只有住房市场平稳了，土地市场才会回归常态化。在此之前，房企会谨慎拿地，基于补仓心态，随售随补。”
退烧
土地储备对于房企来说是生存之本，土地储备决定了未来企业的销售额高低，也决定了其获取资金的潜力大小，更是保证房企自身规模化的重要基础。持续稳定的土地储备量是大房企持续规模化发展的“压舱石”。房企拿地正呈现全面退烧趋势。
中国指数研究院数据统计显示，在成交方面，2019年1月份，全国300个城市共成交土地1958宗，环比减少43%，同比减少1%;成交土地面积8191万平方米，环比减少41%，同比减少3%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)609宗，环比减少42%，同比减少0.3%;成交面积3031万平方米，环比减少40%，同比减少7%;
成交量下降同时，成交价格也呈现下降趋势。数据显示，全国300个城市成交楼面均价为2000元/平方米，环比减少6%，同比减少19%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3506元/平方米，环比减少8%，同比减少26%。
房企拿地谨慎态度在2019年开年表现尤为明显。华创证券调研报告显示，1月万科在土地市场获取广州(楼盘)、上海(楼盘)、北京等地10个项目以及3个物流项目，拿地区域主要集中于一二线城市。1月公司新增建面296.6万平方米，环比下降49%、同比增长10.9%;对应总地价129.9亿元，环比下降61%，拿地金额占比销售金额为26.6%;平均楼面价4379元/平方米，环比下降23.6%，拿地均价占比当月销售均价28.5%，较2018年下降11.4%。按销售均价1.5万元/平方米估算公司1月新增货值456亿元，略低于同期销售金额488.8亿元，拿地略趋谨慎。
房产研究院分析师张波分析认为，1月的土地市场需要从两个角度来看，一方面是季度性因素，由于临近春节，市场不但成交量萎缩，房企的拿地动作也在放慢，而2019年春节又相比2018年提前了小半个月，也间接影响到1月的土地市场;另一方面则是房企心态变化，2018年市场降温，土地流标现象增多，的确对房企的整体心态产生了影响，也对近期房企拿地积极性产生一定影响。
“土地市场相对于楼市是一个滞后指标。2017年，一线、强二线楼市全线开始降温，土地市场2018年还在增长，近几个月成交量开始下滑。这主要是因为，在楼市降温之后，土地市场也开始降温，尤其是2018年的8月份之后，随着全国热门城市的楼市全面降温，土地市场降温态势很明显，所以出现土地流标，溢价率大幅下滑。溢价率目前已创新低。”研究院副院长杨红旭表示。
土地市场将主要回归二线城市开年土地市场降温除了市场因素也有季节因素。“一般来说，年初推地的节奏会比较慢，所以从成交角度来看会表现得较为低调，这可能是土地市场退烧的一个原因。第二个原因就是从企业的融资拿地策略角度来看，因为三四线城市市场开始降温后，土地市场拿地有风险，所以排名前50的大品牌开发商，会更重视一二线城市，尤其是聚焦二线城市，因此拿地总量可能会出现下降，毕竟二线城市的推地节奏比较慢，从绝对量来讲，也没有去年下半年那么多。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。
就2019年土地市场整体走势来看，张宏伟认为，从大的趋势以及企业策略角度来讲，2019年土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也比较好拿地，但是由于一线城市推地量比较少。所以，房企会将主要放在二线城市。比如，省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局主要。在核心城市周边的三四线城市可能会继续被关注，其他三四线城市可能会面临去库存的压力，拿地会比较谨慎。整体而言，三四线城市土地市场会持续降温，一二线城市推地量年初较少，估计到二季度以后，尤其是下半年可能会增加。整个土地市场拿地的活跃度可能在二季度以后尤其是下半年，在二线城市会回升。
杨红旭发现，近两个月有一种新的迹象正在出现，大中房企的融资面有所宽松，力度、规模在增加，开发区的资金面略有好转。所以最近两个月，少数的大中型企业拿地速度与2018年8月之后相比会有所加快，这说明，一些大中型企业认为一、二线城市拿地机会正在来临。不过，杨也认为，如果看全国的数据和大多数城市的数据，2019年的土地市场仍然会继续低迷。因为2017年和2018年，全国土地购置量都出现了大幅增长，房企土地储备充足。因此，2019年，土地市场大概率会出现成交面积、成交金额的下滑、同比下跌。所以2019年土地市场大势是降温的，但是少数地区，一线、强二线城市，土地成交会趋于活跃，这主要是因为大部分大中企业拿地布局的战略战术，一致性地转向一、二线城市。
此外，根据全国土地购置均价占商品房销售均价比重年度走势数据，杨红旭发现，这一比例正逐年走高，并于2017年达到历史峰值至68%。2018年，该比例有所降低至64%。“这一比例显示了房价与地价的关系。这个比值越高，说明开发企业的拿地成本越来越高，拿高价地的风险越来越大，因为地价已经涨幅超过了房价。2019年，土地市场仍然需要面临调整。”
上述房企高管也认为，今年上半年，土地市场仍会保持相对平淡，预计下半年市场回温，土地成交有所恢复，但全年土地成交不会再超过去年。
张波认为，2019年全国楼市总体保持稳定的大背景下，不同房企、不同城市的土地市场依然会呈现分化、多样化、热点恒热等特点。总体来看，市场供应稳定，一线城市供应量增加。房企拿地节奏呈现分化。热点一二线城市的核心地块、有着大概念支撑的区域依然是房企的主要抢夺点，房企拿地更愿意付出更多成本，选择风险小、机遇大的区域，而风险相对较大的五六线及以下城市，房企拿地会变得更为理性。中小房企拿地的谨慎度会持续提升，部分中小房企甚至会主动退出部分城市和区域，而大型房企拿地依然会保持一定节奏，但在拿地的城市选择上或会出现一些变化。而土地供应的多样化仍将持续。2018年土地供应中，有住宅土地、租赁土地、保障性住房等。2019年还将可能有农村土地入市流转增加、集体土地进入租赁市场、养老相关土地增加的情况。
来源：阅房网
#房产微盘点# 【持续稳定的土地储备量是大房企规模化发展的“压舱石”】 中原地产研究中心统计数据显示：2019年开年，一二线城市卖地金额下降趋势明显。1月份，40个一二线城市卖地2525.9亿，同比2018年下降15.4%，环比下调幅度达到了32.4%。
整体看，近几个月热点城市土地成交额相对同比涨幅放缓。平均土地溢价率40个城市有32个城市出现溢价率下调。一家销售额排名在前十的房企高管告诉21世纪经济报道记者，“去年土地市场火热，尽管7月31日之后土地市场逐渐降温，但土地成交同比依然高增长。今年年初市场尚未回温，房企土地储备充裕，土地市场有所降温也很正常。目前，住房市场有待恢复，只有住房市场平稳了，土地市场才会回归常态化。在此之前，房企会谨慎拿地，基于补仓心态，随售随补。”
退烧
土地储备对于房企来说是生存之本，土地储备决定了未来企业的销售额高低，也决定了其获取资金的潜力大小，更是保证房企自身规模化的重要基础。持续稳定的土地储备量是大房企持续规模化发展的“压舱石”。房企拿地正呈现全面退烧趋势。
中国指数研究院数据统计显示，在成交方面，2019年1月份，全国300个城市共成交土地1958宗，环比减少43%，同比减少1%;成交土地面积8191万平方米，环比减少41%，同比减少3%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)609宗，环比减少42%，同比减少0.3%;成交面积3031万平方米，环比减少40%，同比减少7%;
成交量下降同时，成交价格也呈现下降趋势。数据显示，全国300个城市成交楼面均价为2000元/平方米，环比减少6%，同比减少19%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3506元/平方米，环比减少8%，同比减少26%。
房企拿地谨慎态度在2019年开年表现尤为明显。华创证券调研报告显示，1月万科在土地市场获取广州(楼盘)、上海(楼盘)、北京等地10个项目以及3个物流项目，拿地区域主要集中于一二线城市。1月公司新增建面296.6万平方米，环比下降49%、同比增长10.9%;对应总地价129.9亿元，环比下降61%，拿地金额占比销售金额为26.6%;平均楼面价4379元/平方米，环比下降23.6%，拿地均价占比当月销售均价28.5%，较2018年下降11.4%。按销售均价1.5万元/平方米估算公司1月新增货值456亿元，略低于同期销售金额488.8亿元，拿地略趋谨慎。
房产研究院分析师张波分析认为，1月的土地市场需要从两个角度来看，一方面是季度性因素，由于临近春节，市场不但成交量萎缩，房企的拿地动作也在放慢，而2019年春节又相比2018年提前了小半个月，也间接影响到1月的土地市场;另一方面则是房企心态变化，2018年市场降温，土地流标现象增多，的确对房企的整体心态产生了影响，也对近期房企拿地积极性产生一定影响。
“土地市场相对于楼市是一个滞后指标。2017年，一线、强二线楼市全线开始降温，土地市场2018年还在增长，近几个月成交量开始下滑。这主要是因为，在楼市降温之后，土地市场也开始降温，尤其是2018年的8月份之后，随着全国热门城市的楼市全面降温，土地市场降温态势很明显，所以出现土地流标，溢价率大幅下滑。溢价率目前已创新低。”研究院副院长杨红旭表示。
土地市场将主要回归二线城市开年土地市场降温除了市场因素也有季节因素。“一般来说，年初推地的节奏会比较慢，所以从成交角度来看会表现得较为低调，这可能是土地市场退烧的一个原因。第二个原因就是从企业的融资拿地策略角度来看，因为三四线城市市场开始降温后，土地市场拿地有风险，所以排名前50的大品牌开发商，会更重视一二线城市，尤其是聚焦二线城市，因此拿地总量可能会出现下降，毕竟二线城市的推地节奏比较慢，从绝对量来讲，也没有去年下半年那么多。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。
就2019年土地市场整体走势来看，张宏伟认为，从大的趋势以及企业策略角度来讲，2019年土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也比较好拿地，但是由于一线城市推地量比较少。所以，房企会将主要放在二线城市。比如，省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局主要。在核心城市周边的三四线城市可能会继续被关注，其他三四线城市可能会面临去库存的压力，拿地会比较谨慎。整体而言，三四线城市土地市场会持续降温，一二线城市推地量年初较少，估计到二季度以后，尤其是下半年可能会增加。整个土地市场拿地的活跃度可能在二季度以后尤其是下半年，在二线城市会回升。
杨红旭发现，近两个月有一种新的迹象正在出现，大中房企的融资面有所宽松，力度、规模在增加，开发区的资金面略有好转。所以最近两个月，少数的大中型企业拿地速度与2018年8月之后相比会有所加快，这说明，一些大中型企业认为一、二线城市拿地机会正在来临。不过，杨也认为，如果看全国的数据和大多数城市的数据，2019年的土地市场仍然会继续低迷。因为2017年和2018年，全国土地购置量都出现了大幅增长，房企土地储备充足。因此，2019年，土地市场大概率会出现成交面积、成交金额的下滑、同比下跌。所以2019年土地市场大势是降温的，但是少数地区，一线、强二线城市，土地成交会趋于活跃，这主要是因为大部分大中企业拿地布局的战略战术，一致性地转向一、二线城市。
此外，根据全国土地购置均价占商品房销售均价比重年度走势数据，杨红旭发现，这一比例正逐年走高，并于2017年达到历史峰值至68%。2018年，该比例有所降低至64%。“这一比例显示了房价与地价的关系。这个比值越高，说明开发企业的拿地成本越来越高，拿高价地的风险越来越大，因为地价已经涨幅超过了房价。2019年，土地市场仍然需要面临调整。”
上述房企高管也认为，今年上半年，土地市场仍会保持相对平淡，预计下半年市场回温，土地成交有所恢复，但全年土地成交不会再超过去年。
张波认为，2019年全国楼市总体保持稳定的大背景下，不同房企、不同城市的土地市场依然会呈现分化、多样化、热点恒热等特点。总体来看，市场供应稳定，一线城市供应量增加。房企拿地节奏呈现分化。热点一二线城市的核心地块、有着大概念支撑的区域依然是房企的主要抢夺点，房企拿地更愿意付出更多成本，选择风险小、机遇大的区域，而风险相对较大的五六线及以下城市，房企拿地会变得更为理性。中小房企拿地的谨慎度会持续提升，部分中小房企甚至会主动退出部分城市和区域，而大型房企拿地依然会保持一定节奏，但在拿地的城市选择上或会出现一些变化。而土地供应的多样化仍将持续。2018年土地供应中，有住宅土地、租赁土地、保障性住房等。2019年还将可能有农村土地入市流转增加、集体土地进入租赁市场、养老相关土地增加的情况。
来源：阅房网
整体看，近几个月热点城市土地成交额相对同比涨幅放缓。平均土地溢价率40个城市有32个城市出现溢价率下调。一家销售额排名在前十的房企高管告诉21世纪经济报道记者，“去年土地市场火热，尽管7月31日之后土地市场逐渐降温，但土地成交同比依然高增长。今年年初市场尚未回温，房企土地储备充裕，土地市场有所降温也很正常。目前，住房市场有待恢复，只有住房市场平稳了，土地市场才会回归常态化。在此之前，房企会谨慎拿地，基于补仓心态，随售随补。”
退烧
土地储备对于房企来说是生存之本，土地储备决定了未来企业的销售额高低，也决定了其获取资金的潜力大小，更是保证房企自身规模化的重要基础。持续稳定的土地储备量是大房企持续规模化发展的“压舱石”。房企拿地正呈现全面退烧趋势。
中国指数研究院数据统计显示，在成交方面，2019年1月份，全国300个城市共成交土地1958宗，环比减少43%，同比减少1%;成交土地面积8191万平方米，环比减少41%，同比减少3%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)609宗，环比减少42%，同比减少0.3%;成交面积3031万平方米，环比减少40%，同比减少7%;
成交量下降同时，成交价格也呈现下降趋势。数据显示，全国300个城市成交楼面均价为2000元/平方米，环比减少6%，同比减少19%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3506元/平方米，环比减少8%，同比减少26%。
房企拿地谨慎态度在2019年开年表现尤为明显。华创证券调研报告显示，1月万科在土地市场获取广州(楼盘)、上海(楼盘)、北京等地10个项目以及3个物流项目，拿地区域主要集中于一二线城市。1月公司新增建面296.6万平方米，环比下降49%、同比增长10.9%;对应总地价129.9亿元，环比下降61%，拿地金额占比销售金额为26.6%;平均楼面价4379元/平方米，环比下降23.6%，拿地均价占比当月销售均价28.5%，较2018年下降11.4%。按销售均价1.5万元/平方米估算公司1月新增货值456亿元，略低于同期销售金额488.8亿元，拿地略趋谨慎。
房产研究院分析师张波分析认为，1月的土地市场需要从两个角度来看，一方面是季度性因素，由于临近春节，市场不但成交量萎缩，房企的拿地动作也在放慢，而2019年春节又相比2018年提前了小半个月，也间接影响到1月的土地市场;另一方面则是房企心态变化，2018年市场降温，土地流标现象增多，的确对房企的整体心态产生了影响，也对近期房企拿地积极性产生一定影响。
“土地市场相对于楼市是一个滞后指标。2017年，一线、强二线楼市全线开始降温，土地市场2018年还在增长，近几个月成交量开始下滑。这主要是因为，在楼市降温之后，土地市场也开始降温，尤其是2018年的8月份之后，随着全国热门城市的楼市全面降温，土地市场降温态势很明显，所以出现土地流标，溢价率大幅下滑。溢价率目前已创新低。”研究院副院长杨红旭表示。
土地市场将主要回归二线城市开年土地市场降温除了市场因素也有季节因素。“一般来说，年初推地的节奏会比较慢，所以从成交角度来看会表现得较为低调，这可能是土地市场退烧的一个原因。第二个原因就是从企业的融资拿地策略角度来看，因为三四线城市市场开始降温后，土地市场拿地有风险，所以排名前50的大品牌开发商，会更重视一二线城市，尤其是聚焦二线城市，因此拿地总量可能会出现下降，毕竟二线城市的推地节奏比较慢，从绝对量来讲，也没有去年下半年那么多。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。
就2019年土地市场整体走势来看，张宏伟认为，从大的趋势以及企业策略角度来讲，2019年土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也比较好拿地，但是由于一线城市推地量比较少。所以，房企会将主要放在二线城市。比如，省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局主要。在核心城市周边的三四线城市可能会继续被关注，其他三四线城市可能会面临去库存的压力，拿地会比较谨慎。整体而言，三四线城市土地市场会持续降温，一二线城市推地量年初较少，估计到二季度以后，尤其是下半年可能会增加。整个土地市场拿地的活跃度可能在二季度以后尤其是下半年，在二线城市会回升。
杨红旭发现，近两个月有一种新的迹象正在出现，大中房企的融资面有所宽松，力度、规模在增加，开发区的资金面略有好转。所以最近两个月，少数的大中型企业拿地速度与2018年8月之后相比会有所加快，这说明，一些大中型企业认为一、二线城市拿地机会正在来临。不过，杨也认为，如果看全国的数据和大多数城市的数据，2019年的土地市场仍然会继续低迷。因为2017年和2018年，全国土地购置量都出现了大幅增长，房企土地储备充足。因此，2019年，土地市场大概率会出现成交面积、成交金额的下滑、同比下跌。所以2019年土地市场大势是降温的，但是少数地区，一线、强二线城市，土地成交会趋于活跃，这主要是因为大部分大中企业拿地布局的战略战术，一致性地转向一、二线城市。
此外，根据全国土地购置均价占商品房销售均价比重年度走势数据，杨红旭发现，这一比例正逐年走高，并于2017年达到历史峰值至68%。2018年，该比例有所降低至64%。“这一比例显示了房价与地价的关系。这个比值越高，说明开发企业的拿地成本越来越高，拿高价地的风险越来越大，因为地价已经涨幅超过了房价。2019年，土地市场仍然需要面临调整。”
上述房企高管也认为，今年上半年，土地市场仍会保持相对平淡，预计下半年市场回温，土地成交有所恢复，但全年土地成交不会再超过去年。
张波认为，2019年全国楼市总体保持稳定的大背景下，不同房企、不同城市的土地市场依然会呈现分化、多样化、热点恒热等特点。总体来看，市场供应稳定，一线城市供应量增加。房企拿地节奏呈现分化。热点一二线城市的核心地块、有着大概念支撑的区域依然是房企的主要抢夺点，房企拿地更愿意付出更多成本，选择风险小、机遇大的区域，而风险相对较大的五六线及以下城市，房企拿地会变得更为理性。中小房企拿地的谨慎度会持续提升，部分中小房企甚至会主动退出部分城市和区域，而大型房企拿地依然会保持一定节奏，但在拿地的城市选择上或会出现一些变化。而土地供应的多样化仍将持续。2018年土地供应中，有住宅土地、租赁土地、保障性住房等。2019年还将可能有农村土地入市流转增加、集体土地进入租赁市场、养老相关土地增加的情况。
来源：阅房网
#惠州影响力早报# 【惠州楼市成交创五年新高 官方表态将适时调控】“姐，我们这边靠近惠州南站，毛坯价格1.1万元/平方米，知名开发商，大盘销售。”临近春节，像小唐这样的一线售楼员还在为冲刺最后一波任务量而拼命打电话邀请客户看房。
进入2019年，惠州新房市场转冷，不少新盘优惠停止后，市场观望氛围持续蔓延。然而刚刚过去的2018年，惠州新房成交量达到了14.89万套，比上年增长了11.2%。相比较深圳新房成交量为2.94万套，惠州成交量是深圳的五倍，而价格则只有深圳的五分之一。
购房者：购房成本增高 观望持续浓厚
据乐有家研究中心监测惠州市房产管理局数据显示，虽然2018年惠州成交量为14.89万套，环比上涨了11.2%,但是细看各月的成交量不难发现，高峰期在去年上半年出现后，从8月开始，市场就开始走下坡路，尤其是传统的销售旺季“金九银十”都没有出现，甚至年末连深圳都出现了成交翘尾行情，惠州的表现却是逐月走低。
惠州新房均价同样是走势平稳，在经历2~5月的一段小幅度上涨后，基本持续小幅度下降，甚至在12月时，成交价跌破了万元大关，为9966元/平方米。2018年惠州新房均价和2017年基本持平，成交均价为1.08万元/平方米。
对于惠州来说，目前主要还是依靠深圳客。据乐有家成交数据显示，在2018年惠州购房者中，现居地为深圳的占比59%，东莞占12%，惠州的本地购买者占21%。
乐有家研究中心相关负责人对中国房地产报记者指出：“深圳房价是惠州的5倍左右，相对较低的价格依然是吸引深圳购房者的主要原因之一。在深惠交通便捷发展、惠州楼市调控政策相对宽松的情况下，惠州楼市抢占了深圳的大部分一手住宅购买力。”
此外，随着粤港澳大湾区的春风吹起，越来越多的投机购房和深圳客之外的外地客涌入置业，这也使得惠州新房市场滋生了不少投资需求。
为了抑制不断上涨的投资需求，去年7月，临深的惠阳、大亚湾市场，以及滨海的惠东，面对港深乃至境外客户不断集聚的情况，分别下发规范境外机构和境外个人购房的相关通知规定，重申国家对于境外人员在内地购房的政策要求。随后11月，惠州市房产管理局更是发文强调境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。
这些投资需求如同潮水般，来的快，走的也快。但是对于主力群体刚需购房者来说，市场却并非十分友好。各家银行资金成本一直明显上涨，且在房地产调控政策持续收紧的情况下，信贷政策从过去的有折扣到全面收紧并上浮成为了2018年态势。
目前惠州首套房贷利率最高上浮50%，二套房贷利率最高上浮55%。与之同步的，银行方贷款审批、放款的速度也进一步放缓。购房成本上升，使得刚需购房者观望心理增强。
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开发商：心态转变 降价销售促回款
受政策环境以及整体经济走向等诸多不确定性因素影响下，2018年大部分投资客已经转到自持观望状态。尤其是受区域外投资客影响较深的惠湾、滨海区域进入下半年以来，表现皆不如之前。加上刚需购房者因为购房成本不断上升，观望情绪也十分浓厚。
惠州中原地产资源策略研究中心数据显示，惠州多个区县的成交量同比下跌。成交主力大亚湾就下跌了1%,而以往的成交大户惠东县去年新房成交面积只有127万平方米，同比大降21%；博罗县新房成交量为246万平方米，同比下降了20%。
事实上，为了促进销售，从去年9月之后，开发商也大打价格战，除了推出特价房源、一口价这类普通的促销方式外，还有“10万元买房”，送车位、物业费等各式各样的名目。
某大型房企惠州营销负责人对中国房地产报记者直言：“2018年的销售并不容易，市场的积极性不够，我们不得不在价格上进行一定的让步。同时还要利用一二手中介联动，带深圳客来看房。我们的项目主要买家还是深圳客，价格低是最大的优势。”
另一位刚需盘的营销总监对中国房地产报记者表示：“说实话，如果不依靠打折促销售，年底这波业绩是无法完成的。本来集团那边对于惠州市场就看得十分重要，因为去年深圳盘没有卖出想要的成绩，就想依靠惠州这边拉高业绩。我们现在就希望2019年的市场氛围能有所改变，不然接下来一年也怕是十分艰难。”
值得注意的是，2018年开发商推货十分积极。据乐有家研究中心数据显示，2018年惠州市一手住宅供应面积(即预售面积)达1788万平方米，环比增长25%；供应量超16万套，环比增长19%。2018年一手住宅供应量为近5年来最高，供应量可以很好地满足市场需求。
惠州中原地产数据也显示，截至2018年12月底，惠州最新库存为1276万平方米，同比上升39%，去化周期为10.91个月。2018年供求比为1.22，逐渐走向了买方市场。
惠州中原地产资源策略研究中心相关负责人对中国房地产报记者表示：“2018年新房供应加速释放，市场供需关系逐渐发生扭转，供求比由持续三年的紧缩区间转向扩张。此前部分企业存在侥幸心理，试图延缓推售等待调控的松绑,但从目前形势看，不仅调控长效化，而且回归理性的市场竞争机制也将不断出现，必须要推售产品占据市场。”
官方：严控投资需求
2018年，全国楼市依旧延续着调控氛围。在“房子是用来住的，不是用来炒的”国家定位下，惠州地区严厉打击炒房现象，如大亚湾区一次性购买3套以上将暂缓网签。
虽然惠州处于限售政策与银行利率大上浮的环境中，但是在楼市规范发展及惠州并未出台严格限购政策的背景下，惠州楼市的发展仍然充满着很大的机遇。
在惠州市房产管理局新年规划中，2019年依然是深度调控的一年，“将进一步做好市场调控，切实把房价稳控在合理区间、不逾红线”。
据其近日发布的《2018年度依法行政工作报告》显示，惠州去年共开展房地产市场暗访检查25次，曝光违规中介6家，违规房企两家。
“我们针对不同区域表现出来的具体行情也在不断强化差别化管控机制。一方面因地制宜建立起商品房项目差别化价格监制机制，另一方面则是加大对刚需置业需求的支持，加快首套房贷款审批、放款速度，切实保障住房公积金缴存职工的合理权益。”惠州市房产管理局相关人士对中国房地产报记者指出。
此外，针对新一年的楼市政策，惠州市房产管理局还强调了将深入研判惠州房地产发展面临的新形势，创新调控思路，适时推出新的调控措施，保障本地居民的合理居住需求，切实把房价稳控在合理区间、不逾红线。同时有效防范化解风险，稳步推动市场的健康平稳运行。
“2019年整体目标还是要保持楼市平稳发展，尤其是一些销售热门区域将持续严控。”上述惠州市房产管理局相关人士表示。via中国房地产报
进入2019年，惠州新房市场转冷，不少新盘优惠停止后，市场观望氛围持续蔓延。然而刚刚过去的2018年，惠州新房成交量达到了14.89万套，比上年增长了11.2%。相比较深圳新房成交量为2.94万套，惠州成交量是深圳的五倍，而价格则只有深圳的五分之一。
购房者：购房成本增高 观望持续浓厚
据乐有家研究中心监测惠州市房产管理局数据显示，虽然2018年惠州成交量为14.89万套，环比上涨了11.2%,但是细看各月的成交量不难发现，高峰期在去年上半年出现后，从8月开始，市场就开始走下坡路，尤其是传统的销售旺季“金九银十”都没有出现，甚至年末连深圳都出现了成交翘尾行情，惠州的表现却是逐月走低。
惠州新房均价同样是走势平稳，在经历2~5月的一段小幅度上涨后，基本持续小幅度下降，甚至在12月时，成交价跌破了万元大关，为9966元/平方米。2018年惠州新房均价和2017年基本持平，成交均价为1.08万元/平方米。
对于惠州来说，目前主要还是依靠深圳客。据乐有家成交数据显示，在2018年惠州购房者中，现居地为深圳的占比59%，东莞占12%，惠州的本地购买者占21%。
乐有家研究中心相关负责人对中国房地产报记者指出：“深圳房价是惠州的5倍左右，相对较低的价格依然是吸引深圳购房者的主要原因之一。在深惠交通便捷发展、惠州楼市调控政策相对宽松的情况下，惠州楼市抢占了深圳的大部分一手住宅购买力。”
此外，随着粤港澳大湾区的春风吹起，越来越多的投机购房和深圳客之外的外地客涌入置业，这也使得惠州新房市场滋生了不少投资需求。
为了抑制不断上涨的投资需求，去年7月，临深的惠阳、大亚湾市场，以及滨海的惠东，面对港深乃至境外客户不断集聚的情况，分别下发规范境外机构和境外个人购房的相关通知规定，重申国家对于境外人员在内地购房的政策要求。随后11月，惠州市房产管理局更是发文强调境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。
这些投资需求如同潮水般，来的快，走的也快。但是对于主力群体刚需购房者来说，市场却并非十分友好。各家银行资金成本一直明显上涨，且在房地产调控政策持续收紧的情况下，信贷政策从过去的有折扣到全面收紧并上浮成为了2018年态势。
目前惠州首套房贷利率最高上浮50%，二套房贷利率最高上浮55%。与之同步的，银行方贷款审批、放款的速度也进一步放缓。购房成本上升，使得刚需购房者观望心理增强。
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开发商：心态转变 降价销售促回款
受政策环境以及整体经济走向等诸多不确定性因素影响下，2018年大部分投资客已经转到自持观望状态。尤其是受区域外投资客影响较深的惠湾、滨海区域进入下半年以来，表现皆不如之前。加上刚需购房者因为购房成本不断上升，观望情绪也十分浓厚。
惠州中原地产资源策略研究中心数据显示，惠州多个区县的成交量同比下跌。成交主力大亚湾就下跌了1%,而以往的成交大户惠东县去年新房成交面积只有127万平方米，同比大降21%；博罗县新房成交量为246万平方米，同比下降了20%。
事实上，为了促进销售，从去年9月之后，开发商也大打价格战，除了推出特价房源、一口价这类普通的促销方式外，还有“10万元买房”，送车位、物业费等各式各样的名目。
某大型房企惠州营销负责人对中国房地产报记者直言：“2018年的销售并不容易，市场的积极性不够，我们不得不在价格上进行一定的让步。同时还要利用一二手中介联动，带深圳客来看房。我们的项目主要买家还是深圳客，价格低是最大的优势。”
另一位刚需盘的营销总监对中国房地产报记者表示：“说实话，如果不依靠打折促销售，年底这波业绩是无法完成的。本来集团那边对于惠州市场就看得十分重要，因为去年深圳盘没有卖出想要的成绩，就想依靠惠州这边拉高业绩。我们现在就希望2019年的市场氛围能有所改变，不然接下来一年也怕是十分艰难。”
值得注意的是，2018年开发商推货十分积极。据乐有家研究中心数据显示，2018年惠州市一手住宅供应面积(即预售面积)达1788万平方米，环比增长25%；供应量超16万套，环比增长19%。2018年一手住宅供应量为近5年来最高，供应量可以很好地满足市场需求。
惠州中原地产数据也显示，截至2018年12月底，惠州最新库存为1276万平方米，同比上升39%，去化周期为10.91个月。2018年供求比为1.22，逐渐走向了买方市场。
惠州中原地产资源策略研究中心相关负责人对中国房地产报记者表示：“2018年新房供应加速释放，市场供需关系逐渐发生扭转，供求比由持续三年的紧缩区间转向扩张。此前部分企业存在侥幸心理，试图延缓推售等待调控的松绑,但从目前形势看，不仅调控长效化，而且回归理性的市场竞争机制也将不断出现，必须要推售产品占据市场。”
官方：严控投资需求
2018年，全国楼市依旧延续着调控氛围。在“房子是用来住的，不是用来炒的”国家定位下，惠州地区严厉打击炒房现象，如大亚湾区一次性购买3套以上将暂缓网签。
虽然惠州处于限售政策与银行利率大上浮的环境中，但是在楼市规范发展及惠州并未出台严格限购政策的背景下，惠州楼市的发展仍然充满着很大的机遇。
在惠州市房产管理局新年规划中，2019年依然是深度调控的一年，“将进一步做好市场调控，切实把房价稳控在合理区间、不逾红线”。
据其近日发布的《2018年度依法行政工作报告》显示，惠州去年共开展房地产市场暗访检查25次，曝光违规中介6家，违规房企两家。
“我们针对不同区域表现出来的具体行情也在不断强化差别化管控机制。一方面因地制宜建立起商品房项目差别化价格监制机制，另一方面则是加大对刚需置业需求的支持，加快首套房贷款审批、放款速度，切实保障住房公积金缴存职工的合理权益。”惠州市房产管理局相关人士对中国房地产报记者指出。
此外，针对新一年的楼市政策，惠州市房产管理局还强调了将深入研判惠州房地产发展面临的新形势，创新调控思路，适时推出新的调控措施，保障本地居民的合理居住需求，切实把房价稳控在合理区间、不逾红线。同时有效防范化解风险，稳步推动市场的健康平稳运行。
“2019年整体目标还是要保持楼市平稳发展，尤其是一些销售热门区域将持续严控。”上述惠州市房产管理局相关人士表示。via中国房地产报
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