新形势下的商业地产互联网快销模式高级研修班

【课程背景】

没有销售就没有发展。对非持有型的商业地产项目而言，商铺的销售就是决定整个企业能否得以良性和健康以及可持续性发展的主要手段。

作为房地产开发商来说，实现项目的销售始终是楼盘产生价值利益的主要途径之一，商业物业的销售和住宅物业的销售有所不同。一般来讲，住宅只要价格、地段、户型、交通、配套等相对符合目标客户的要求，在短期内就能价值实现和资金回笼。而商业地产项目所要具有以上因素外，还具有商业地产项目所特有的属性。
谈商业地产，本不应该谈销售，但由于我国商业地产开发融资渠道还不够规范，开发商为降低风险、回笼资金，不得不考虑商业地产项目的销售。现今，商业经营和销售一直是一个比较矛盾的问题，如此这般，商业地产开发商又该如何解决这个矛盾？又该如何有效的快速实现商铺去化营销呢？

【课程收益】

本次培训的主要收益就是为您全面讲授商业地产商铺销售营销去化全攻略，以求实现商铺销售有效去化及六大节点中能逐渐实现其成功营销的策略。

【课程对象】

　房地产企业的项目总、商管总、招商总、营销总、运营总、企划总和相关商铺销售人员以及全产业链上为商业地产项目提供销售与服务的企业与机构等中高层管理者。

【讲师介绍】

张老师：中房商学院高级顾问
拥有中国商业地产行业17年的一线项目操盘经验，也是国内屈指可数的理论+实战型的一线操盘手。2004年度-2014年度多次获中国商业地产最佳操盘手称号，并带领商业地产运作团队操盘国内众多知名商业项目，比如北京3•3服饰大厦、北京天雅服装批发市场、北京国雅商场、大同海盛服饰商厦、德州国际商贸城、临沂华丰商贸城、濮院轻纺城、沈阳五联商业广场等。不仅让合作伙伴获得丰厚回报，更树立了中国商业地产的经典成功案例，被合作伙伴称为“妙手神医”。同时为中国商业地产领域培养了大批中坚人才，为中国商业地产的进步与发展贡献了无可替代的力量，被业内人士称为中国商业地产行业的领军人物之一。
张老师还是“商业地产十三参数分析法”创立者，“商业地产双操盘模式”开创者，撰写了《商业地产投资分析》，《商业房地产操盘实务》，《商业地产销售分级训练》等书籍，其专业性和可行性均得到行业的高度认可。

【课程大纲】

一、 变通售价来促进有效成交
1. 售价是销售成败的首要武器
（1） 售价的内涵是每个销售必知的首要内容
（2） 在实际销售中如何变通售价来促进成交
2. 销售返租风险与风险规避策略
3. 租金的几种模式
4. 使用权模式真假返租为何是衡量商业的优质标准
（1）使用权销售与产权销售的联系
（2）使用权在商业销售中的应用
二、 单兵系统
1. 何为单兵系统
2. 单兵系统之球场理论
3. 单兵系统三要素
三、 销售三层级的技能要求及职责
1. 业务员级别技能要求：如何成为一个优秀的业务员
2. 经理级别技能要求：团队的管理、培训
3. 销售总监/案场项目负责人级别技能要求：全局把控及策略制定
四、 商业地产销售的核心
五、 商铺价格制作及注意要素
1. 价格制作概述
2. 整体均价制定（成本法、收益法、比较法）
3. 平层均价系统（影响平层价格制定时的几个因素）
4. 价格微调系统
5. 回报率微调系统
6. 虚实价格制定
7. 制定一铺一价表
8. 价格制定过程要素
六、 销售策略
1. 高开低走模式
2. 双开盘模式
（1）一般双开盘模式
（2）双开盘模式的优点
七、 销售方案的制定
1、4P理论：1）产品、2）团队、3）客户、4）促销
 确定项目产品属性
 明确项目目标客群画像
 项目的优劣重要还是团队重要
 如何在各个阶段使用合理的促销方式
2、商铺自持与销售的比例
八、 销售六大节点把控及营销去化
1、 销售团队建设及注意事项
（1）销售人员的招聘
（2）销售人员的培训方向
（3）专业团队组建要素
（4）营销组织的搭建安排
2、 预热的几种方式
（1）作战思想的包装深化
（2）作战策略的包装深化
3、 互联网营销的有效方法
（1）LBS、摇一摇、积攒、转发、裂变等方法的有效使用原则
（2）其他根据实际情况的阶段性策略
4、 县城项目营销注意事项
5、 销售六大节点把控及营销去化
（1） 销售筹备期
 实施方案的准备：营销方案及推广方案的确定和理解；
 工程方面的准备工作：工程进度表、工程答客问；
 营销文本准备制作：各种协议、合同、认购书、销售合同、认购合同等；
 销售合同风险及规避
（2） 销售蓄水期
 大客户先行落位工作：
投资户与自营户的多渠道寻找；
大客户谈判及意向铺位确定；
 客户日常蓄水登记接待工作：
来访客户、来电客户日常登记接待工作、外出陌拜客户登记工作；
异地巡展客户挖掘接待工作；
日常会议人员组织与接待，如项目洽谈、合作交流、投资研讨会；
 到访客户的审核工作：
客户审核工作如销售客户回访审核、来访客户回访审核、异地客户回访审核；
审核后的数据汇总处理、客户分类工作；
（3） 销售预热期
 借势与造势：预热方式执行方案和周期确定
 热度测定：每日客户量化处理分析、现场客户访谈了解、价格试探；
 虚拟排位：铺位预留、批量客户模拟落位
 销控队伍组织：放盘流程的确定和放盘三部曲审核流程确定（销控部、操盘人、财务部）；
 关于封冻的处理
 铺位卡的应用技巧
（4） 销售强销期
 分批放量：依据模拟排位进行安排制放盘
 策略调整：根据放盘情况进行放盘策略微调和现场把控
 客户调整：根据放量情况和现场追捧程度进行客户的批量处理和通知；
 技术处理：现场氛围技术处理和烘托、突发事件的处理；
（5） 销售持销期
 短暂的持销
 单一的较长时间持销
 强销持销的交混式持销
 4P理论在实际持销期中的应用分析
 产品属性分析工作：
业务团队培训；
产品卖不动出现的问题及如何解决；
客户的精准搜索；
渠道的利用——互联网（微信中的积赞、转发；直播、游戏、微博等等）；
 销控核对调整：虚实销控处理把控；促销政策、策略；调价策略运用等；
 客户属性分析：经营户分析；投资人分析；客户建档；客户积分；客户维护，回访沟通；
 营销人员组织安排：末位淘汰制、分组微调、业务人员以老带新、单兵攻克业务人员分组调整；
 营销方式调整变化
 持销期放盘策略：活动营销、全民营销、分销、行销、异地营销、电商平台搭建、老带新策略执行；
 持销期案场管理
 持销期切记勿要出现技术性错误：分批次错误、“博弈”现象、抗性、租售势态决策错误，形成滞销、降价、人员管理混乱；
 商铺购买客户的有效甄别策略
 商铺自销与代销的营销战术
（6） 销售扫尾期
 扫尾期的表现形式
 扫尾铺位的优惠策略确定
 针对扫尾铺位的重点推广及扫尾期的常用最新销售方式
 每天量化指标安排和控制
九、 销售和招商之间的联系
1. 招商工作与销售工作的特性对比分析
2. 为何说真正的流程关系是由招商平面图导出销售平面图
3. 招商品牌落位图注意要素
4. 招商先行，带动销售，为何招商尤为重要
十、 销售和广告策划的联系
1. 广告传播中窄人群与泛人群处理
2. 筹备期营销道具的准备
3. 蓄水期广告策略的制定、营销活动的组织实施
4. 预热期开盘告知、组织预热活动
5. 强销期广告的推广
6. 持销期媒介道具的完善、暖场活动的持续
7. 开业期广告推广
8. 互联网推广的重要应用
十一、 新零售
1. 新零售的背景
2. 新零售的概念
3. 新零售的表现形式
4. 运营管理
（1） 吸粉
（2） 线上交易
（3） 社群经济
（4） 大数据
（5） 全渠道
5. 新零售案例
十二、 各种商业建筑模式的解读及操作方式
1. 地上商业街
（1） 商业街对建筑的要求
（2） 各楼层业态配比问题
（3） 销售单价的合理制定
（4） 商业街应该采用何种销售模式
2. 地下商业街
（1） 地下商业街一般都是没有产权的
（2） 地下商业街哪些业态不能做
（3） 应采用哪种销售模式
3. 围合式商业街
（1） 论动线的重要性
（2） 地标建筑
4. 社区型商业街
（1） 如何去化大铺位总款高的铺子
（2） 社区商业街客户拓客技巧
5. 高密度型商业
（1） 高密度商业的特性
（2） 高密商业的抗性要清楚
（3） 高密商业建筑设计要求
（4） 高密度商业销售特性
6. 大盒子类商业
（1） 大盒子商业特性
（2） 什么样的包租模式是最合适的
7. 万达模式
大盒子+金街模式的优劣
8. 小万达模式
9. 低密度商业
（1） 兵营商业的特性
（2） 非常暴利的商业销售模式
（3） 低密商业的建筑特征
10. 文旅小镇商业
11. 专业市场
（1） 各类专业市场简介
（2） 专业市场要以客户的真实需求为导向
12. 写字楼
13. 商务公寓
14. 快捷酒店
15. 主题酒店
十三、 销售项目案例
1. 沈阳五联商业广场
2. 山东德州国际商贸城
3. 山西大同海盛服饰商厦
4. 北京3.3服饰大厦
5. 中传百乐里
6. 临淄上地广场
7. 银川欢乐PARK
8. 兰州宝丰西湖生活MALL
9. （略）

【课程说明】
【主办单位】中房商学院
【培训时间】2019年7月20-21日 青岛（详见报道通知）

【培训费用】特价4800元/人 包含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等；会务组提供酒店代订服务，如需订餐或住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

【联 系 人】陈老师13220116135、18301562532（同微信） QQ：2113220432

【喜讯！济南入选2018WFBA中国最具投资潜力城市50强 】幸福都是奋斗出来的！
2018年以来，
济南大事不断，喜事连连！

济南正朝着建设“大强美富通”现代化国际大都市的目标努力奔跑。　　
继被全球化与世界城市(GaWC)研究网络评为世界二线大城市后，又从加拿大温哥华传来一个好消息！　　
近日，世界著名品牌大会(WFBA)在加拿大温哥华发布“2018年WFBA中国最具投资潜力城市50强”榜单，北京、上海、雄安新区、深圳、香港、广州、杭州、济南等50个城市一起上榜!

济南越来越有“国际范儿”　
一起看看完整入围榜单吧!究竟都有哪些城市入选本次“2018年WFBA中国最具投资潜力城市50强”。
北京、上海、雄安新区、深圳、香港、广州、杭州、西安、重庆、天津、澳门、苏州、武汉、成都、南京、青岛、郑州、厦门、宁波、大连、长沙、沈阳、无锡、济南、福州、佛山、台北、南通、昆明、合肥、哈尔滨、海口、烟台、东莞、长春、泉州、珠海、北海、湛江、中山、东莞、惠州、保定、南昌、贵阳、温州、临沂、江门、肇庆、绍兴。

　　济南不断朝国际化、生态化、现代化的方向稳力发展。

榜单是怎么来的

作为非官方、非盈利及开放性的国际专业会议组织，世界著名品牌大会对中国大陆、香港、澳门、台湾118个城市的投资潜力进行全面评估，通过独立公众问卷调查、统计数据分析、实地考察调研和权威专家函评等程序，重点从交通优势、产业基础、营商环境、投资政策、生态文明、法治保障、创新活力、公共服务、数字经济、生活品质等十个方面的表现作出综合评价。

评定依据有哪些

“WFBA中国最具投资潜力城市50强”的推选从2005年开始，迄今已有12届。本届榜单由美中经贸投资总商会、世界品牌组织、世界城市世界企业研究会、欧美亚工商界投资开发联盟、亚投世界基金管理联盟、全球战略经济发展委员会等机构联合推选。
咱们济南光荣入选这份榜单
棒棒哒！

一座城市最好的期待之一可能就是能够有幸入选到中国最具投资潜力城市50强榜单了。因为这不仅对入选城市拉动投资、引进国际化优秀人才，实施经济社会可持续发展战略等方面会起到强有力的推动作用，不断朝国际化、生态化、现代化的方向稳力发展。随之而来的知名度、美誉度、影响力也会显著增强。

济南到底魅力何在?
它潜力都潜藏在哪?
首先，济南人好!济南人忠厚仁义，重信守诺，这些都是商业活动中重要的品德。这可不是咱自吹自夸，2019年 1月4日晚CCTV4播出的纪录片《济南泉城老街：清泉垂柳，君子之风》就不惜在黄金时段拿出半个小时，讲述从古至今发生在济南人身上的一个个感人故事，大夸济南有君子之风!

另外，济南地理位置也得天独厚!济南是东部沿海大省山东的省会城市。济南南北连京津冀、南临长三角，西与中原城市群毗邻，地处多个国家重大战略的链接区域，战略意义突出。　　
同时也是山东半岛城市群向中西部拓展腹地的战略前沿和参与环渤海地区合作的重要支撑，在协同区域发展进程中，有着其他城市无法替代的地位和作用，这是济南的一大发展优势。济南交通条件不断升级、交通环境愈发便利，放眼如今济南，已是条条坦途通达八方。
地铁来了直播预告封面
2019年元旦，济南轨道交通1号线成功通车，不但支撑起西部城区的发展，还积极对接新旧动能转换先行区规划，后期将跨过黄河延伸至先行区，支撑携河发展，是一条名副其实的财富线，1号线开通半年前，就吸引了京津沪大批企业考察团到沿线的创新谷考察。这仅仅是开始，济南的地铁载梦飞驰，2035年将密织500公里轨交线网!

伴随着济青高铁的贯通，济莱城铁和郑济高铁将先后于2020年和2021年通车。已是京沪高铁成员的济南，可直通全国280多个城市，济南省会高铁朋友圈也达到24个城市。　　
济南机场现通达国内外城市已达85个，执飞航线150余条。未来2到3年时间里，济南还将再开辟8到10条洲际客运航线。投资潜力肯定离不开营商环境，营商环境就是生产力。　　
济南的营商环境如何?先听听中纪委的机关报是怎么说的吧。　　
2019年1月6日，《中国纪检监察报》刊文报道称济南对破坏营商环境问题“零容忍”!对济南优化营商环境的经验做法大大点赞!

为了优化营商环境，济南全市上下做出了很多努力。全市优化营商环境动员大会召开以来，各级部门积极响应、迅速行动，争当群众的“店小二”，为办公事群众提供“五星级服务”……掀起了优化营商环境的一波又一波热潮!　　2018年11月11日，济南召开民营企业家座谈会。省委常委、市委书记王忠林在民营企业家座谈会上表示，像尊重名士一样尊重民营企业家，像珍惜泉水一样珍惜民营经济，像优化生态环境一样优化营商环境，大力培育民营经济创新创业的一方沃土。
为此，济南将打造金牌政务环境，当好“勤务员”;打造金牌投资要素环境，筑好“聚宝盆”;打造金牌服务环境，当好“店小二”;打造金牌社会环境，树好“风向标”;打造金牌生态环境，栽好“梧桐树”;打造金牌安全环境，当好“守夜人”。

　　2018年10月26日，以“助力营商环境 服务提档升级”为主题的“点单服务”企业行系列活动启动，企业点单，政府送单，政府部门成为企业“店小二”和“外卖小哥”，天天都是企业服务日，人人都是企业服务员，实现了公共服务的供给侧改革。　　
…………这一系列优化营商环境的努力如何，咱们用数据说话!　　2018年19日，全市市场主体建设有关情况的新闻发布会上发布数据，得益于营商环境的优化，短短5个多月，济南市市场主体从60万户猛增至80万户，实现历史性突破。市场主体增长率全省第一，百户市场主体商标拥有量全省第一，万人拥有市场主体破千户大关，全年吸纳就业77万人，新登记企业存活率达99.82%。　　
下一步济南将进一步激发创业创新活力，持续优化营商环境，促进市场主体快速增长，力争2019年7月底前全市市场主体突破100万户!为了吸引企业来济投资，济南在优化营商环境的基础上不断放大招　　
近日，济南发文规定：金融机构落户济南最高补助1.2亿!额度刷新全国各地纪录!　　
另外，济南的科技创新能力也有了显著提升，日前，山东省科技统计分析研究中心发布了《山东省区域科技创新能力评价报告2018》，济南四项指标全省第一!科技创新能力从“跟跑”变“领跑”!有付出就有回报!济南支持企业发展，企业也为济南创造了丰厚的回报!　　
2018年1-9月份,济南全市一般公共预算收入累计完成5916169万元,比上年同期增长14.1%。

从全国十五个副省级城市公共财政预算收入对比情况来看,济南收入总量在十五个副省级城市中列第10位,比第9位的厦门(620.6亿元)少29亿元,比第11位的大连(555.6亿元)多36亿元,比第12位的沈阳(546.8亿元)多44.8亿元,比第13位的西安(529.8亿元)多61.8亿元。　　
济南收入增幅14.1%,列第3位,比十五个副省级城市平均增幅(11.3%)高2.8个百分点。税收比重83.8%,比十五个副省级城市平均税收比重(82.9%)高0.9个百分点,居第6位。城市发展好了，人气也旧旺了，现在的济南，不仅企业愿意来投资，世界各地的游客也愿来游览观光　　
2018年济南实现旅游消费总额突破1100亿元，同比增长超过13.3%;接待国内游客突破7960万人次，同比增长超过9.4%。济南正朝着建设国际知名旅游目的地城市的目标，迈出了坚实的步伐。　　

　城市的发展必然惠及百姓。兜里有钱了，济南人也更喜欢出去旅游近日，由著名旅游网站联合发布的《2018年城市旅游度假指数报告》显示，2018年济南旅游业成绩亮眼，并且首次入选全国城市"出游力二十强"。随着居民收入平稳增长，消费能力逐渐提高，数据显示济南在2018年城市"消费力二十强"排行榜中排名第九，领先于西安、厦门、成都、武汉等城市，这也说明居民愿意花费更多成本在假期旅游上，居民更加注重出行的质量，追求旅游的品质。　
报告发布"2018年20大出境旅游出发城市"济南也位列其中，进入前20名的城市中，除了一线城市，其他可以称为出境游市场的"新一线"。增长速度高、消费能力高，也是2018年济南旅游市场的一大特点。

我们都在努力奔跑，我们都是追梦人。　　
济南，正朝着建设“大强美富通”现代化国际大都市的目标努力奔跑。　　
加油济南!梦想已离我们越来越近!

#沈阳生活# 沈阳那些埋了吧汰但味道贼必的炸串神店，万年不倒！满街飘香！名气虽不如烤串儿，但却深得沈阳人的心[太开心]每一串儿每一口都是满满的回忆~[馋嘴]今天小编就给那些有理想有抱负，誓言吃遍沈阳所有知名炸串的小老婆们介绍介绍，这些经济又美味、埋汰却又让人大爱、街头巷尾的炸串小店。...全文： https://t.cn/RuYJCOz