疫情不背锅，房价必将持续下跌，理由如下：
第一、2021年，总人口14.13亿，增长不大，已达顶峰，未来会逐渐减少。
第二、2021年末，城镇化率为64.72%，几乎要赶上发达国家的70%。
第三、人均住宅面积超过41平方米，赶上欧美国家，已经没发展空间。
第四、人口占全球18.5%，而房子却占了40%，房子比例远超人口比例。
第五、房地产用20年时间跑完发达国家走了100年的路，房价涨450%.
第六、2021年起，棚改变旧改，大面积拆迁成为历史，楼市失去拆迁后购房大军。
第七、20年发展，各大中小城市形成规模，未来只优化，不扩张。
第八、房产金融属性降低， 房住不炒，失去投资空间，靠刚需买房，撑不起高房价。
第九、新房有900万套等待接盘侠，二手房有1500万套等待变现，房子严重过剩。
第十、老龄化时代来临，未来十年，新一代购房者越来越少，有价无市，只能跌价。
第一、2021年，总人口14.13亿，增长不大，已达顶峰，未来会逐渐减少。
第二、2021年末，城镇化率为64.72%，几乎要赶上发达国家的70%。
第三、人均住宅面积超过41平方米，赶上欧美国家，已经没发展空间。
第四、人口占全球18.5%，而房子却占了40%，房子比例远超人口比例。
第五、房地产用20年时间跑完发达国家走了100年的路，房价涨450%.
第六、2021年起，棚改变旧改，大面积拆迁成为历史，楼市失去拆迁后购房大军。
第七、20年发展，各大中小城市形成规模，未来只优化，不扩张。
第八、房产金融属性降低， 房住不炒，失去投资空间，靠刚需买房，撑不起高房价。
第九、新房有900万套等待接盘侠，二手房有1500万套等待变现，房子严重过剩。
第十、老龄化时代来临，未来十年，新一代购房者越来越少，有价无市，只能跌价。
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【真灼港股动向】保持出租率超9成 领展（00823.HK）寻收购机会
除美国中期选举外，市场人士都聚焦在通胀数据CPI上，因为这个数据足以左右12月中旬美国今年最后一次议息结果，虽然大家都知道必然会调高利率，但加息多少就成为关键。
今年3月美国启动加息周期，连续的加息，令收息股股价受到影响，领展房产基金(00823.HK) 便是其一，集团刚公布了中期业绩，表演不俗，只是部分贪息的投资者，将视线转向银行的定期存款，从而令集团股价拾级而下。目前集团提供2023财年股息回报6.2厘。
领展房产基金(00823.HK) 公布截至今年9月底止中期业绩，可分派总额达32.77亿元。每基金单位分派155.51仙，按年跌近2.6%。撇除去年同期的每基金单位酌情分派，期内每基金单位中期分派增长1.9%。
期内收益及物业收入净额分别按年增长4.6%及4.5%，达到60.42亿元及45.87亿元。于9月底投资物业组合估值为2,234.85亿元，较3月底时上升5%，主要来自公平值收益及资产收购，但当中有部分被外币贬值48.15亿元所抵销。
香港物业组合方面，收益总额及物业收入净额分别按年增长4.3%及5.3%，整体租金收缴率则维持96%。零售租用率维持97.5%，平均续租租金调整率升至8.5%，平均每平方呎租金为63.2元，零售收益总额按年增长1.2%至36.45亿元。
停车场及相关业务收益按年增长12.7%，停车场时租收益按年增长2.1%，月租收入亦增长3.4%。领展(00823.HK)今年8月起上调停车场月租租金，平均增幅为中单位数百分比。停车场每个泊车位每月收入按年增加3.1%至3,167元。
中国内地物业组合收益总额按年增长3.3%，物业收入净额受疫情影响录得1.2%按年跌幅，期内整体租金收缴率为90%。
领展(00823.HK) 的负债率约为25%，行政总裁王国龙指，目前需要续租的租约都是2019年签订的，而当时市况亦受到不同因素所影响，故目前的租约相对正面，不过，部分行业受到防疫措施影响，已选择离开旗下商场。过去六个月，集团共处理逾400份新约，当中，逾120份属于全新租客，出租率亦维持于高水平。
执行董事兼首席财务总裁黄国祥表示，本港进入加息周期，一个月HIBOR已升至逾3%，如美国继续加息，本港或会跟随加息，而集团已将逾半债务锁定为定息，平均借贷利率为2.5%。而加息环境下，有危亦有机，或可为集团带来更多收购机会。
撰文: Vantage客席分析师 李慧芬(笔者没有持有以上股票)
【真灼港股动向】保持出租率超9成 领展（00823.HK）寻收购机会
除美国中期选举外，市场人士都聚焦在通胀数据CPI上，因为这个数据足以左右12月中旬美国今年最后一次议息结果，虽然大家都知道必然会调高利率，但加息多少就成为关键。
今年3月美国启动加息周期，连续的加息，令收息股股价受到影响，领展房产基金(00823.HK) 便是其一，集团刚公布了中期业绩，表演不俗，只是部分贪息的投资者，将视线转向银行的定期存款，从而令集团股价拾级而下。目前集团提供2023财年股息回报6.2厘。
领展房产基金(00823.HK) 公布截至今年9月底止中期业绩，可分派总额达32.77亿元。每基金单位分派155.51仙，按年跌近2.6%。撇除去年同期的每基金单位酌情分派，期内每基金单位中期分派增长1.9%。
期内收益及物业收入净额分别按年增长4.6%及4.5%，达到60.42亿元及45.87亿元。于9月底投资物业组合估值为2,234.85亿元，较3月底时上升5%，主要来自公平值收益及资产收购，但当中有部分被外币贬值48.15亿元所抵销。
香港物业组合方面，收益总额及物业收入净额分别按年增长4.3%及5.3%，整体租金收缴率则维持96%。零售租用率维持97.5%，平均续租租金调整率升至8.5%，平均每平方呎租金为63.2元，零售收益总额按年增长1.2%至36.45亿元。
停车场及相关业务收益按年增长12.7%，停车场时租收益按年增长2.1%，月租收入亦增长3.4%。领展(00823.HK)今年8月起上调停车场月租租金，平均增幅为中单位数百分比。停车场每个泊车位每月收入按年增加3.1%至3,167元。
中国内地物业组合收益总额按年增长3.3%，物业收入净额受疫情影响录得1.2%按年跌幅，期内整体租金收缴率为90%。
领展(00823.HK) 的负债率约为25%，行政总裁王国龙指，目前需要续租的租约都是2019年签订的，而当时市况亦受到不同因素所影响，故目前的租约相对正面，不过，部分行业受到防疫措施影响，已选择离开旗下商场。过去六个月，集团共处理逾400份新约，当中，逾120份属于全新租客，出租率亦维持于高水平。
执行董事兼首席财务总裁黄国祥表示，本港进入加息周期，一个月HIBOR已升至逾3%，如美国继续加息，本港或会跟随加息，而集团已将逾半债务锁定为定息，平均借贷利率为2.5%。而加息环境下，有危亦有机，或可为集团带来更多收购机会。
撰文: Vantage客席分析师 李慧芬(笔者没有持有以上股票)
#无锡楼事# 现在房地产的状态；就是下边这样的。
二月；挂牌卖房800万，
三月；降价50万出售，750万
四月；继续降价50万，700万
五月；听到小道消息，涨价20万720万
六月；降价100万，着急出手
十月；不好意思，500万也没人要!
贵贱没人要，大家都在卖房，买房的没有几个，你卖给谁呢？
现在的金融系统分类，房地产属于风险资产，什么意思？
意思就是你800万的房子，现在500万都卖不掉。你要是着急用钱去银行抵押贷款，不好意思，银行放给你200万就不错了，为啥呢？因为风险太大啊。
卖房卖地是卖不动了，地方政府又缺钱，房地产税估计是要征的，房产还有下降空间。而且房产有年限限制，还有老化问题，还有产权问题，上涨空间已经没有了！
张艺谋等等的知名人士的豪宅，都已经卖掉了，原因是啥呢？是你卖晚了就卖不掉了，肯定是卖的越早越好。 https://t.cn/R2WxpQa
二月；挂牌卖房800万，
三月；降价50万出售，750万
四月；继续降价50万，700万
五月；听到小道消息，涨价20万720万
六月；降价100万，着急出手
十月；不好意思，500万也没人要!
贵贱没人要，大家都在卖房，买房的没有几个，你卖给谁呢？
现在的金融系统分类，房地产属于风险资产，什么意思？
意思就是你800万的房子，现在500万都卖不掉。你要是着急用钱去银行抵押贷款，不好意思，银行放给你200万就不错了，为啥呢？因为风险太大啊。
卖房卖地是卖不动了，地方政府又缺钱，房地产税估计是要征的，房产还有下降空间。而且房产有年限限制，还有老化问题，还有产权问题，上涨空间已经没有了！
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