如今的楼市,用扑朔迷离来形容毫不为过,甚至让很多业内人士都彻底失去了辨别方向的能力。
老百姓对接下来买不买房、卖不卖房也完全没有了主意。那么楼市到底会如何发展?
先说一下最近的楼市大新闻,就是强二线城市苏州全面放开了限购,这个政策让全国的买家具备了上车苏州的资格,这对苏州楼市的提振作用是毋庸置疑的。虽然政策又出现了一日游的现象,但其指向意义依然非常重要。现在被咔嚓掉,不代表以后不会继续放松。
事实上,不少城市的限购已经形同虚设了,所不同的是他们没有像苏州那样锣鼓喧天、鞭炮齐鸣的昭告天下。
比如说南京,外地客现在已经可以当天就拿到购房资格,不需要等六个月。后续二线城市逐步的放开限购,应该是大概率事件。下面,和大家全面的聊一聊楼市未来半年的走势。
第一、不得不承认,楼市已经触底。前期的各种利好楼市的政策可谓连绵不绝,但在持续的刺激之下,楼市回暖还是不够显著,但下坠的势头基本已经遏制住了。提振楼市的政策工具箱还很丰富,下一波刺激会更加的强力,楼市的回暖已经在路上,拐点就要到了。
第二、这一次的回暖不会是之前触底后的V型反弹,而是U型的蓄势上涨。因为在上一轮的调控中房企的元气大伤,购房者的信心尚未恢复,再加上多点频发的疫情,这些对房地产的打击都非常沉重,要扭转局面,势必需要一个过程。病走如抽丝,急不得。
另外,在楼市逐步复元的同时,城市分化会继续推进。所以这一次回暖的过程不是统一的,而是点状回暖的形态。核心城市已经止跌企稳,至于什么时候涨,还要静观政策什么时候再放大招。而广大中小县城,再怎么刺激也难有大的行情。救楼市,说白了主要是核心城市。
第三、虽然已经降息降准,甚至达到了历史的最低点,但由于楼市反弹无力,经济增速乏力,下半年估计还会继续降息。
第四、随着四大资本抄底中国楼市,再加上利好政策的进一步刺激,房企拿地和百姓买房的积极性将会逐渐提高,两相叠加,未来半年可能会诞生小的地王。
第五、随着二线城市对政策放松的不断试探,一线城市在救市大环境的裹挟下可能也会出放松政策,比如前期房价出现下跌的广州,以及楼市依然在病痛中呻吟的深圳。
第六、各大城市将会持续开启抢人、抢钱的行动,一些城市已经放开了落户,先抢一步了,大家要抓住这次机会,符合条件的抓紧去落户买房。这个窗口期,不会太久,要珍惜。
第七、接下来的楼市已经基本明牌,十月前的救市以稳为主,十月后开始不遗余力。总体走势是随着政策的不断松绑,一线首先上涨,然后强二线跟上,最后全国楼市逐步回暖,到明年年底,最迟不超过春节前,宣布救市成功。
第八、一旦救市成功之后,楼市的价格快速反弹,后年的调控会再次收紧。毕竟房住不炒的大方针是不能违背的。所以窗口期其实特别短暂,建仓还是出仓,都要看好时机。中国楼市就是这样起起伏伏,在政策收紧、放开、再收紧、再放开的循环往复中,一路向上。#未来半年楼市预测##乌鲁木齐# https://t.cn/R2WxDBw
老百姓对接下来买不买房、卖不卖房也完全没有了主意。那么楼市到底会如何发展?
先说一下最近的楼市大新闻,就是强二线城市苏州全面放开了限购,这个政策让全国的买家具备了上车苏州的资格,这对苏州楼市的提振作用是毋庸置疑的。虽然政策又出现了一日游的现象,但其指向意义依然非常重要。现在被咔嚓掉,不代表以后不会继续放松。
事实上,不少城市的限购已经形同虚设了,所不同的是他们没有像苏州那样锣鼓喧天、鞭炮齐鸣的昭告天下。
比如说南京,外地客现在已经可以当天就拿到购房资格,不需要等六个月。后续二线城市逐步的放开限购,应该是大概率事件。下面,和大家全面的聊一聊楼市未来半年的走势。
第一、不得不承认,楼市已经触底。前期的各种利好楼市的政策可谓连绵不绝,但在持续的刺激之下,楼市回暖还是不够显著,但下坠的势头基本已经遏制住了。提振楼市的政策工具箱还很丰富,下一波刺激会更加的强力,楼市的回暖已经在路上,拐点就要到了。
第二、这一次的回暖不会是之前触底后的V型反弹,而是U型的蓄势上涨。因为在上一轮的调控中房企的元气大伤,购房者的信心尚未恢复,再加上多点频发的疫情,这些对房地产的打击都非常沉重,要扭转局面,势必需要一个过程。病走如抽丝,急不得。
另外,在楼市逐步复元的同时,城市分化会继续推进。所以这一次回暖的过程不是统一的,而是点状回暖的形态。核心城市已经止跌企稳,至于什么时候涨,还要静观政策什么时候再放大招。而广大中小县城,再怎么刺激也难有大的行情。救楼市,说白了主要是核心城市。
第三、虽然已经降息降准,甚至达到了历史的最低点,但由于楼市反弹无力,经济增速乏力,下半年估计还会继续降息。
第四、随着四大资本抄底中国楼市,再加上利好政策的进一步刺激,房企拿地和百姓买房的积极性将会逐渐提高,两相叠加,未来半年可能会诞生小的地王。
第五、随着二线城市对政策放松的不断试探,一线城市在救市大环境的裹挟下可能也会出放松政策,比如前期房价出现下跌的广州,以及楼市依然在病痛中呻吟的深圳。
第六、各大城市将会持续开启抢人、抢钱的行动,一些城市已经放开了落户,先抢一步了,大家要抓住这次机会,符合条件的抓紧去落户买房。这个窗口期,不会太久,要珍惜。
第七、接下来的楼市已经基本明牌,十月前的救市以稳为主,十月后开始不遗余力。总体走势是随着政策的不断松绑,一线首先上涨,然后强二线跟上,最后全国楼市逐步回暖,到明年年底,最迟不超过春节前,宣布救市成功。
第八、一旦救市成功之后,楼市的价格快速反弹,后年的调控会再次收紧。毕竟房住不炒的大方针是不能违背的。所以窗口期其实特别短暂,建仓还是出仓,都要看好时机。中国楼市就是这样起起伏伏,在政策收紧、放开、再收紧、再放开的循环往复中,一路向上。#未来半年楼市预测##乌鲁木齐# https://t.cn/R2WxDBw
#首套个人住房公积金贷款利率下调# #此次救市是否会再度刺激房价大涨# 国庆长假前一天,有关楼市的重磅政策接连出台。先是财政部宣布,居民换房可以退还个税,几个小时之后,央行宣布下调住房公积金贷款利率。
这一次在国庆前出台刺激房地产的重磅政策,很容易让人想起2014年。那一年也是在9月30日,央行大幅下调了首付比例和贷款利率,首套房的首付比例下降为30%,利率下降为基准利率的7折。那一轮刺激之后,国内楼市在2015年开始起步,在2016年迎来了史上最疯狂的一次上涨,最后引发了“房住不炒”政策的出台。
今年央行和财政部再次在9月30日出手,熟悉的时间节点和政策配方,还会带来和8年前一样的市场反响吗?是否会再度刺激房价大涨?对于经济又会起到多大的带动作用呢?
●个税退还只对部分民众有一定作用,最终获益的程度并不大
先来看看这次具体的刺激政策。财政部发布的文件,主要内容是通过退税来鼓励民众换房。从今年10月1日起到明年年底,如果出售自有住房并在1年内重新买房,卖房缴纳的个税将予以退税。新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,个税全部退还;新购住房金额小于现住房转让金额的,按比例退还。
想要理解这项政策的含义,首先要弄清楚现有的房产个税情况。我国对于“满五唯一”的房屋转让都是免征个税,如果不满足“满五唯一”,卖家就要按照房屋买卖差额的20%缴纳个税,如果无法提供发票等原始凭证,按照全额的1%征收。在实际操作中,个税是由卖家还是买家承担,取决于市场的供求状况,在很多城市,个税其实最终都转移到了买家身上。
所以,财政部的退税刺激,对于市场上处于“满五唯一”状态的房产,没有实质性影响。能够从中受益的,是5年之内上市交易的房屋,以及持有多套房产的卖家。那么,这部分人群又能够受益多少呢?
从国内房产价格的历史走势来看,房价涨幅最快的时期是在2016年,如果需要缴纳差额个税,2016年之前买房的民众需要缴纳最多。但是从2016年之后,国内房价就开始进入下行周期,很多城市包括北京在内,现在的房价都没有突破2016年的高点。
这也就意味着,过去5年之内买房的居民如果现在出售住房,有些可能还处于赔钱卖出的状态,其实根本不需要缴纳个税,即使有些在过去5年的相对低点买入,能够有所获利,但是考虑到这几年房价的涨幅,获利空间应该也不会太大。所以,对过去5年之内交易的房产,个税退还对部分民众有一定作用,但是能够获益的群体,以及最终获益的程度并不是很大。
那么,那些持有多套房的“房叔”们,是否会成为最大的受益者呢?这部分人群当中,很多人都是在多年前就以很低的价格一直持有,尤其是北京等一线城市的房产,过去10几年的涨幅惊人,如果按照过去的个税政策,无论是以20%的差额,还是以1%的全额来计税,都是一笔不小的数字。表面上来看,“房叔”们似乎会成为退税政策的最大受益者。但其实也不然,因财政部的退税政策规定,在卖房之后的一年内再重新买房,才可能享受退税,所以,持有多套房的群体,现在更多考虑的可能是套现,估计也很难在卖房之后再重新买入。
虽然换房退税政策对于楼市的刺激效果并不会太大,不过,还是会有部分改善型买家会从中受益。和前段时间国内部分地方城市推出的带押过户,以及改善连环单交易来看,政策出发点其实都是一脉相承。
●下调住房公积金贷款利率能够惠及的群体相对更广
在财政部宣布换房退税之后,央行很快也发布了重磅消息,“自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。”
和换房退税相比,央行下调住房公积金贷款利率,能够惠及的群体相对更广,只要买房的时候使用公积金贷款,就可以享受更便宜的利率优惠。按照调整之后的利率,5年期以上贷款利率3.1%,已经算是一个较低的利率水平。对于购房者而言,如果能够用3.1%的贷款利率买房,能够明显降低购房负担。
不过,公积金贷款的主要制约在于贷款额度较低,以北京来看,上限只有120万元,对应北京的高房价,在商业和公积金组合贷的情况下,即使用满120万元的额度,能够享受的利率优惠也较为有限。而且,按照北京在2018年出台的新政,每缴纳一年公积金能够享受10万元的贷款额度,需要缴满12年才能够获得120万元的贷款上限,所以,很多人的公积金贷款额度其实只有几十万,对这部分群体而言,公积金利率下调的影响也就更低了。
●利率下调对于三四线城市的利好程度更大
和一线城市相比,三四线城市由于房价相对较低,公积金贷款能够起到更明显的效果,这一次利率下调,对于三四线城市带来的利好程度更大。
这一次监管层在国庆节前放出大招,对于房价应该不会带来太直接的影响。2014年那一次国庆救市,对于房价其实也没有产生立竿见影的效果,政策出台之后,2015年国内大部分城市的楼市其实还没有明显反应,只有深圳在大幅上涨,到了2016年,国内房价才迎来全面上涨。
和几年前相比,当前民众对于房地产的走势明显更加谨慎,所以,房价复制上一次大涨的可能性已经微乎其微。
当然,这并不意味着这一次国庆救市就没有意义。无论是换房退税,还是降低公积金贷款利率,至少还是在一定程度上降低了部分民众的购房成本。即使对楼市刺激效果不大,但只要是减轻了民众的压力, 就值得欢迎和期待。
节选 |《楼市又见大规模救市,房价会再次上涨吗?》
作者 | 谢九
这一次在国庆前出台刺激房地产的重磅政策,很容易让人想起2014年。那一年也是在9月30日,央行大幅下调了首付比例和贷款利率,首套房的首付比例下降为30%,利率下降为基准利率的7折。那一轮刺激之后,国内楼市在2015年开始起步,在2016年迎来了史上最疯狂的一次上涨,最后引发了“房住不炒”政策的出台。
今年央行和财政部再次在9月30日出手,熟悉的时间节点和政策配方,还会带来和8年前一样的市场反响吗?是否会再度刺激房价大涨?对于经济又会起到多大的带动作用呢?
●个税退还只对部分民众有一定作用,最终获益的程度并不大
先来看看这次具体的刺激政策。财政部发布的文件,主要内容是通过退税来鼓励民众换房。从今年10月1日起到明年年底,如果出售自有住房并在1年内重新买房,卖房缴纳的个税将予以退税。新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,个税全部退还;新购住房金额小于现住房转让金额的,按比例退还。
想要理解这项政策的含义,首先要弄清楚现有的房产个税情况。我国对于“满五唯一”的房屋转让都是免征个税,如果不满足“满五唯一”,卖家就要按照房屋买卖差额的20%缴纳个税,如果无法提供发票等原始凭证,按照全额的1%征收。在实际操作中,个税是由卖家还是买家承担,取决于市场的供求状况,在很多城市,个税其实最终都转移到了买家身上。
所以,财政部的退税刺激,对于市场上处于“满五唯一”状态的房产,没有实质性影响。能够从中受益的,是5年之内上市交易的房屋,以及持有多套房产的卖家。那么,这部分人群又能够受益多少呢?
从国内房产价格的历史走势来看,房价涨幅最快的时期是在2016年,如果需要缴纳差额个税,2016年之前买房的民众需要缴纳最多。但是从2016年之后,国内房价就开始进入下行周期,很多城市包括北京在内,现在的房价都没有突破2016年的高点。
这也就意味着,过去5年之内买房的居民如果现在出售住房,有些可能还处于赔钱卖出的状态,其实根本不需要缴纳个税,即使有些在过去5年的相对低点买入,能够有所获利,但是考虑到这几年房价的涨幅,获利空间应该也不会太大。所以,对过去5年之内交易的房产,个税退还对部分民众有一定作用,但是能够获益的群体,以及最终获益的程度并不是很大。
那么,那些持有多套房的“房叔”们,是否会成为最大的受益者呢?这部分人群当中,很多人都是在多年前就以很低的价格一直持有,尤其是北京等一线城市的房产,过去10几年的涨幅惊人,如果按照过去的个税政策,无论是以20%的差额,还是以1%的全额来计税,都是一笔不小的数字。表面上来看,“房叔”们似乎会成为退税政策的最大受益者。但其实也不然,因财政部的退税政策规定,在卖房之后的一年内再重新买房,才可能享受退税,所以,持有多套房的群体,现在更多考虑的可能是套现,估计也很难在卖房之后再重新买入。
虽然换房退税政策对于楼市的刺激效果并不会太大,不过,还是会有部分改善型买家会从中受益。和前段时间国内部分地方城市推出的带押过户,以及改善连环单交易来看,政策出发点其实都是一脉相承。
●下调住房公积金贷款利率能够惠及的群体相对更广
在财政部宣布换房退税之后,央行很快也发布了重磅消息,“自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。”
和换房退税相比,央行下调住房公积金贷款利率,能够惠及的群体相对更广,只要买房的时候使用公积金贷款,就可以享受更便宜的利率优惠。按照调整之后的利率,5年期以上贷款利率3.1%,已经算是一个较低的利率水平。对于购房者而言,如果能够用3.1%的贷款利率买房,能够明显降低购房负担。
不过,公积金贷款的主要制约在于贷款额度较低,以北京来看,上限只有120万元,对应北京的高房价,在商业和公积金组合贷的情况下,即使用满120万元的额度,能够享受的利率优惠也较为有限。而且,按照北京在2018年出台的新政,每缴纳一年公积金能够享受10万元的贷款额度,需要缴满12年才能够获得120万元的贷款上限,所以,很多人的公积金贷款额度其实只有几十万,对这部分群体而言,公积金利率下调的影响也就更低了。
●利率下调对于三四线城市的利好程度更大
和一线城市相比,三四线城市由于房价相对较低,公积金贷款能够起到更明显的效果,这一次利率下调,对于三四线城市带来的利好程度更大。
这一次监管层在国庆节前放出大招,对于房价应该不会带来太直接的影响。2014年那一次国庆救市,对于房价其实也没有产生立竿见影的效果,政策出台之后,2015年国内大部分城市的楼市其实还没有明显反应,只有深圳在大幅上涨,到了2016年,国内房价才迎来全面上涨。
和几年前相比,当前民众对于房地产的走势明显更加谨慎,所以,房价复制上一次大涨的可能性已经微乎其微。
当然,这并不意味着这一次国庆救市就没有意义。无论是换房退税,还是降低公积金贷款利率,至少还是在一定程度上降低了部分民众的购房成本。即使对楼市刺激效果不大,但只要是减轻了民众的压力, 就值得欢迎和期待。
节选 |《楼市又见大规模救市,房价会再次上涨吗?》
作者 | 谢九
【#钱没收就过户女子被骗走一套房#】2020年9月,李女士通过中介卖房,被中介和买房者诱导,轻信先办理过户才能抵押房产贷款,结果钱款未到账,价值90万元的房产就被骗走了。当年10月,民警成功将涉案嫌疑人抓获归案。经鱼峰区法院一审审判,判决谢某等人返还李女士房产,谢某等人不服提起上诉。2022年8月,法院二审判决,维持原判。
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