怎样理解大湾区楼市
“怎样理解”会写一个系列,阐述楼市投资方方面面的问题,共计10篇,本篇是第8篇:怎样理大湾区楼市。
01
大湾区的概念很火,媒体上关于大湾区的报道到处都是,去年参加一个活动,一个来自广东的嘉宾上台发言,他说大湾区未来前景广阔,十年后超越长三角成为中国最大的区域经济体,听到这个判断,坐在我旁边来自上海的Y先生差点笑出声。Y先生说长三角那么多城市,无论人口规模还是土地规模都比大湾区大很多,大湾区的腹地决定了超越珠三角是不可能的事情。
去年也曾有深圳企业家喊出深圳超越上海的预测。深圳和上海比较,类似大湾区和长三角比较,无论是人口规模还是土地规模都差距很大,如果深圳超越上海,那只有一个可能,就是人均是上海的2倍以上。人均两倍以上,在同一经济体内其实很难做到,毕竟上海也是大都市,而不是西部乡镇。
02
去年大湾区收获的大礼包不断,迎来了自己的高光时刻,其实发展大湾区的政策其他的两个都市圈也都有,都是国家级行为,比如长江经济带,比如京津冀一体化。只是大湾区宣传上做的更好,叫的也更响。
大湾区真正的高光时刻是在1980-2000年,那个时代,广州和深圳虽然经济规模、人口规模上与京沪相差甚远,但是产业结构确实先进,以出口加工和外贸为主,而无论是上海、还是北京,当时还是典型的传统工业城市。可是深圳和广州已经开始快速融入了世界经济贸易格局,当年的广交会是中国外贸最隆重的盛会,
那个时候,不要说广州、深圳,即使东莞佛山,个人工资也比北京上海高的多,三十年前,北京大学毕业生月薪100元,教授200元,而东莞一个打工妹的月薪却是400元,遥遥领先。
大湾区不仅经济上领先了,文化上也引领时尚,广州成为最时髦的城市,说粤语成为时髦的事情,穿广式服装成为流行色,流行歌曲也源于广州,毛宁、杨钰莹秒杀所有的北京著名歌唱家。
03
1980-2000年,中国的一线城市不是京沪,而是广州,深圳。那时大湾区拥有最多的开发商,最多的商品房,最高的房价。
现在的房地产商格局,来自大湾区的著名开发商占据了显赫位置,主要大湾区早期富裕,商品房起源于大湾区,开发商起步早,后来布局全国引领全国房地产发展。
04
加入世贸后,长三角快速崛起,开始拥有全国最高的房价,不仅上海房价高,温州、杭州也曾经做过前两把交椅,浙江的县级市在2010年时候很多房价都1万多,秒杀中西部的核心城市武汉成都。
即使到了2015年,中山的房价大把低于5000元,东莞的房价大把低于9000元,原来港客云集的樟木头房价只有3000多元。
2000年前,大湾区拥有中国最高的房价,后来被长三角超过了。这波大湾区房价的快速崛起是从2015年,涨幅最大的是深圳的西部和东莞的临深区块,部分楼盘的价格最近5年涨了3倍。
05
大湾区的核心价值位于珠江东岸的广深走廊,最有投资价值的城市,深圳、广州、东莞都在这条线上。
比起珠江东岸,珠江西岸无论是经济规模、人口规模还是影响力都差的多。在大湾区投资,确定性最强,升值潜力最大的是珠江西岸。
06
除了深圳、广州,大湾区房产比较活跃的区域是临深和珠海。
临深一直是房产投资的热土,但要区别对待。
北面的东莞和深圳拥有最长的边界,紧邻深圳人口、经济最密集的几个区,深莞的经济早已融为一体,是前店后厂的关系。随着未来深莞间的经济联系更加紧密,未来深圳东莞的轨道交通会融为一体。所有临深的东莞的几个镇的房子具有坚实的支撑,可以长期看好。
东面的惠州虽然也是临深,但是紧邻的大鹏山水纵横,到达深圳人口稠密的地区需要穿越几十公里的山脉,物理上的巨大阻隔,使得深圳和惠州无法在城建上连为一体。所以一定程度上,惠州的房子更多的是炒作,真实的居住需求不多。
至于中山,原本城市规模就很小,中间隔着宽阔的珠江口,交通不便,即使深中通道开通,过通道需要时间,更需要钱,远不如北上东莞方便。
珠海的房价很高,一直也很活跃。可珠海的一个困境是经济不发达,就业机会少,人口规模少,本地的购买力一般,珠海房子更多的靠外来购买力支撑,卖的是气候和环境。卖气候和环境,房价低的时候容易,比如1万,2万,价格高了,房价4万了,谁会去为气候买单?
07
广府文化以务实著称,反映到经济上就是放水养鱼。不过这种文化背景下,管理部门作为的力度就会小些。
东莞和中山是极少数城市直接下辖镇的城市,工业化早期,直接下辖镇效率不错。可是在消费大时代来临,一个城市需要良好的教育、医疗资源才能吸引更多的人才过来。下辖几十个镇,而不是几个区,资源分散,无法集中优质资源建设核心区,无法快速提高城市的吸引力。
中国最拥堵的大桥应该是虎门大桥,常年处于拥堵状态。长江上的武汉市内、南京市内都有10座长江大桥了。而虎门大桥只有一座,虎门二桥还在建设。虎门地处咽喉,完全可以建设4座以上大桥的。
去浙江看看,不仅县域间的道路宽阔畅通,即使是乡镇间的道路标准也很高,交通的改善大大提高了物流的效率。这点上大湾区的城市还有提高空间,无论是市与市之间,还是市内乡镇之间,道路的便利程度都有改善的空间。
08
富裕的大湾区,无论是交通还是医疗、教育上并不比其他地方强,这个在工业化早期不算什么,在大消费时代,大家渴望追求美好生活的时候,是需要尽快改善的。#微博房产##房产微盘点# https://t.cn/RJAZDor
“怎样理解”会写一个系列,阐述楼市投资方方面面的问题,共计10篇,本篇是第8篇:怎样理大湾区楼市。
01
大湾区的概念很火,媒体上关于大湾区的报道到处都是,去年参加一个活动,一个来自广东的嘉宾上台发言,他说大湾区未来前景广阔,十年后超越长三角成为中国最大的区域经济体,听到这个判断,坐在我旁边来自上海的Y先生差点笑出声。Y先生说长三角那么多城市,无论人口规模还是土地规模都比大湾区大很多,大湾区的腹地决定了超越珠三角是不可能的事情。
去年也曾有深圳企业家喊出深圳超越上海的预测。深圳和上海比较,类似大湾区和长三角比较,无论是人口规模还是土地规模都差距很大,如果深圳超越上海,那只有一个可能,就是人均是上海的2倍以上。人均两倍以上,在同一经济体内其实很难做到,毕竟上海也是大都市,而不是西部乡镇。
02
去年大湾区收获的大礼包不断,迎来了自己的高光时刻,其实发展大湾区的政策其他的两个都市圈也都有,都是国家级行为,比如长江经济带,比如京津冀一体化。只是大湾区宣传上做的更好,叫的也更响。
大湾区真正的高光时刻是在1980-2000年,那个时代,广州和深圳虽然经济规模、人口规模上与京沪相差甚远,但是产业结构确实先进,以出口加工和外贸为主,而无论是上海、还是北京,当时还是典型的传统工业城市。可是深圳和广州已经开始快速融入了世界经济贸易格局,当年的广交会是中国外贸最隆重的盛会,
那个时候,不要说广州、深圳,即使东莞佛山,个人工资也比北京上海高的多,三十年前,北京大学毕业生月薪100元,教授200元,而东莞一个打工妹的月薪却是400元,遥遥领先。
大湾区不仅经济上领先了,文化上也引领时尚,广州成为最时髦的城市,说粤语成为时髦的事情,穿广式服装成为流行色,流行歌曲也源于广州,毛宁、杨钰莹秒杀所有的北京著名歌唱家。
03
1980-2000年,中国的一线城市不是京沪,而是广州,深圳。那时大湾区拥有最多的开发商,最多的商品房,最高的房价。
现在的房地产商格局,来自大湾区的著名开发商占据了显赫位置,主要大湾区早期富裕,商品房起源于大湾区,开发商起步早,后来布局全国引领全国房地产发展。
04
加入世贸后,长三角快速崛起,开始拥有全国最高的房价,不仅上海房价高,温州、杭州也曾经做过前两把交椅,浙江的县级市在2010年时候很多房价都1万多,秒杀中西部的核心城市武汉成都。
即使到了2015年,中山的房价大把低于5000元,东莞的房价大把低于9000元,原来港客云集的樟木头房价只有3000多元。
2000年前,大湾区拥有中国最高的房价,后来被长三角超过了。这波大湾区房价的快速崛起是从2015年,涨幅最大的是深圳的西部和东莞的临深区块,部分楼盘的价格最近5年涨了3倍。
05
大湾区的核心价值位于珠江东岸的广深走廊,最有投资价值的城市,深圳、广州、东莞都在这条线上。
比起珠江东岸,珠江西岸无论是经济规模、人口规模还是影响力都差的多。在大湾区投资,确定性最强,升值潜力最大的是珠江西岸。
06
除了深圳、广州,大湾区房产比较活跃的区域是临深和珠海。
临深一直是房产投资的热土,但要区别对待。
北面的东莞和深圳拥有最长的边界,紧邻深圳人口、经济最密集的几个区,深莞的经济早已融为一体,是前店后厂的关系。随着未来深莞间的经济联系更加紧密,未来深圳东莞的轨道交通会融为一体。所有临深的东莞的几个镇的房子具有坚实的支撑,可以长期看好。
东面的惠州虽然也是临深,但是紧邻的大鹏山水纵横,到达深圳人口稠密的地区需要穿越几十公里的山脉,物理上的巨大阻隔,使得深圳和惠州无法在城建上连为一体。所以一定程度上,惠州的房子更多的是炒作,真实的居住需求不多。
至于中山,原本城市规模就很小,中间隔着宽阔的珠江口,交通不便,即使深中通道开通,过通道需要时间,更需要钱,远不如北上东莞方便。
珠海的房价很高,一直也很活跃。可珠海的一个困境是经济不发达,就业机会少,人口规模少,本地的购买力一般,珠海房子更多的靠外来购买力支撑,卖的是气候和环境。卖气候和环境,房价低的时候容易,比如1万,2万,价格高了,房价4万了,谁会去为气候买单?
07
广府文化以务实著称,反映到经济上就是放水养鱼。不过这种文化背景下,管理部门作为的力度就会小些。
东莞和中山是极少数城市直接下辖镇的城市,工业化早期,直接下辖镇效率不错。可是在消费大时代来临,一个城市需要良好的教育、医疗资源才能吸引更多的人才过来。下辖几十个镇,而不是几个区,资源分散,无法集中优质资源建设核心区,无法快速提高城市的吸引力。
中国最拥堵的大桥应该是虎门大桥,常年处于拥堵状态。长江上的武汉市内、南京市内都有10座长江大桥了。而虎门大桥只有一座,虎门二桥还在建设。虎门地处咽喉,完全可以建设4座以上大桥的。
去浙江看看,不仅县域间的道路宽阔畅通,即使是乡镇间的道路标准也很高,交通的改善大大提高了物流的效率。这点上大湾区的城市还有提高空间,无论是市与市之间,还是市内乡镇之间,道路的便利程度都有改善的空间。
08
富裕的大湾区,无论是交通还是医疗、教育上并不比其他地方强,这个在工业化早期不算什么,在大消费时代,大家渴望追求美好生活的时候,是需要尽快改善的。#微博房产##房产微盘点# https://t.cn/RJAZDor
“有事吗”其实还挺让人难过的。
我也不知道我有没有事,不过我好像知道我们之间没有事儿啦。总觉得像是一个执念,一个关于记忆里那个高冷的少年的执念。可以说我不了解他,但是我喜欢他当初在我面前的这一面。
我没有纠缠的勇气啦,也不能丢掉自尊做舔狗。我其实是喜欢Y先生的,不过时间太久了,爱而不得总归是一个不可磨灭的难过。时间越久越难过。
他的女性朋友好多呀,真羡慕。
Y先生终究不是我记忆里的样子了,我也不能守着记忆过一辈子哇。我们的故事早就结束了,我才不要走深情的不行的人设,一点儿都不美了。所以:
“有事么”
“没事儿啦”
我也不知道我有没有事,不过我好像知道我们之间没有事儿啦。总觉得像是一个执念,一个关于记忆里那个高冷的少年的执念。可以说我不了解他,但是我喜欢他当初在我面前的这一面。
我没有纠缠的勇气啦,也不能丢掉自尊做舔狗。我其实是喜欢Y先生的,不过时间太久了,爱而不得总归是一个不可磨灭的难过。时间越久越难过。
他的女性朋友好多呀,真羡慕。
Y先生终究不是我记忆里的样子了,我也不能守着记忆过一辈子哇。我们的故事早就结束了,我才不要走深情的不行的人设,一点儿都不美了。所以:
“有事么”
“没事儿啦”
我们通常说的车险,其实并不是一份保险,而是几种保险的打包合集。主要分为两部分:
交强险:国家强制必须购买
商业保险:车主自行选择购买
1、交强险,提供基础保障
交强险,全称为“机动车交通事故责任强制保险”,本质上是第三方责任险,业内俗称“低保”,是国家强制要买的一种保险,主要用来避免无辜的受伤人员无法得到赔偿。
例如:假设Z先生开车,不幸撞了Y先生,如果Z先生任何商业车险都没有买,至少交强险能赔给Y先生一笔钱,而不至于无钱可赔。
首先从价格上说,交强险就类似人身险的医保,一般保费都很便宜:
注:交强险在第一年的费用虽然是固定的,但后续费用是浮动的,与被保险车辆过往三个年度的安全驾驶状况有关,安全驾驶情况越好,交强险的价格会越低,反之,价格则越高。
其次从保障责任上来说,由于交强险保障的不是自己,而是保车祸给第三者造成的损失,相应地,保障会比较单薄:
由图可知,根据自己在事故中是否有责任,交强险的赔付额度是不一样的。仅看这个表,大家可能还是不太清楚,我详细解释一下:
① 对死亡伤残的赔偿
如果Z车只有交强险,开车不慎导致Y身故,按照当地居民标准需要赔付97万,Z车由于交强险的存在,身故最高能赔付11万,就还有86万的缺口。
这种情况下,有3种不同处理结果:
如果Z有偿还能力:由于只有交强险没有三责险,那么86万需要自己拿钱赔偿;
如果Z没有偿还能力,Y有意外险:意外险会赔付保额;
如果Z没有偿还能力,Y没有意外险:那么Z承担刑事责任,所有的损失只能由Y自己承担。
② 对财产损失的赔偿
我们同样来看一个例子:
如果Z开车不幸追尾了一辆奔驰,产生了62万的修理费用,由于自己全责,那么交强险只能赔付2千元;如果Z没有买车险,也就没办法通过车险中的第三者责任险进行赔偿,那么这62万元的损失,全都得自己承担...
通过上面两个案例,我们可以看出交强险由于价格低、广覆盖,所以赔付额度都很低,只买交强险的话,风险非常大,还是得用商业险来加高整体的保障和保额。
另外,普通人也必须要购买意外险,如果不幸被一个没有偿还能力的车主误伤,如果没有意外险,所有的风险只能自己承担。
2、商业车险,保障更全面
商业险则跟我们日常所购买的保险一样,属于自愿购买,多买多赔,不过它一般包含4种主险和11种附加险,非常复杂:
可以看到,商业车险保障非常全面,基本可以涵盖所有可能遇到的风险;但同时,各类免责情况也非常多,不是很清楚的朋友可能一不小心就中招了。
而且不少人在买车时顺便就给车上了“全险”,但你的车真的需要这么多保险吗?接下来,我们就看看哪些商业车险值得买、用得上。 https://t.cn/A62VAWrE
交强险:国家强制必须购买
商业保险:车主自行选择购买
1、交强险,提供基础保障
交强险,全称为“机动车交通事故责任强制保险”,本质上是第三方责任险,业内俗称“低保”,是国家强制要买的一种保险,主要用来避免无辜的受伤人员无法得到赔偿。
例如:假设Z先生开车,不幸撞了Y先生,如果Z先生任何商业车险都没有买,至少交强险能赔给Y先生一笔钱,而不至于无钱可赔。
首先从价格上说,交强险就类似人身险的医保,一般保费都很便宜:
注:交强险在第一年的费用虽然是固定的,但后续费用是浮动的,与被保险车辆过往三个年度的安全驾驶状况有关,安全驾驶情况越好,交强险的价格会越低,反之,价格则越高。
其次从保障责任上来说,由于交强险保障的不是自己,而是保车祸给第三者造成的损失,相应地,保障会比较单薄:
由图可知,根据自己在事故中是否有责任,交强险的赔付额度是不一样的。仅看这个表,大家可能还是不太清楚,我详细解释一下:
① 对死亡伤残的赔偿
如果Z车只有交强险,开车不慎导致Y身故,按照当地居民标准需要赔付97万,Z车由于交强险的存在,身故最高能赔付11万,就还有86万的缺口。
这种情况下,有3种不同处理结果:
如果Z有偿还能力:由于只有交强险没有三责险,那么86万需要自己拿钱赔偿;
如果Z没有偿还能力,Y有意外险:意外险会赔付保额;
如果Z没有偿还能力,Y没有意外险:那么Z承担刑事责任,所有的损失只能由Y自己承担。
② 对财产损失的赔偿
我们同样来看一个例子:
如果Z开车不幸追尾了一辆奔驰,产生了62万的修理费用,由于自己全责,那么交强险只能赔付2千元;如果Z没有买车险,也就没办法通过车险中的第三者责任险进行赔偿,那么这62万元的损失,全都得自己承担...
通过上面两个案例,我们可以看出交强险由于价格低、广覆盖,所以赔付额度都很低,只买交强险的话,风险非常大,还是得用商业险来加高整体的保障和保额。
另外,普通人也必须要购买意外险,如果不幸被一个没有偿还能力的车主误伤,如果没有意外险,所有的风险只能自己承担。
2、商业车险,保障更全面
商业险则跟我们日常所购买的保险一样,属于自愿购买,多买多赔,不过它一般包含4种主险和11种附加险,非常复杂:
可以看到,商业车险保障非常全面,基本可以涵盖所有可能遇到的风险;但同时,各类免责情况也非常多,不是很清楚的朋友可能一不小心就中招了。
而且不少人在买车时顺便就给车上了“全险”,但你的车真的需要这么多保险吗?接下来,我们就看看哪些商业车险值得买、用得上。 https://t.cn/A62VAWrE
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