#绿建关注# 房地产将有序回归，市场机遇在这个领域
刚刚过去的双十一，房地产板块股市强势爆拉成为了亮点。这对于极度疲软的房地产市场来说，可谓“久旱逢甘雨”。而带来这一变化的，无疑就是11日的重磅消息，即央行与银保监联合发布支持房地产发展的16条措施。
这16条措施涵盖了保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等内容。
从行业市场观察看，在业内人士解读了16条措施后，理性者已发出房地产市场即将有序回归的判断。
这两年，部分房企暴雷、违约以及烂尾楼事件，直接导致行业口碑恶化，市场出现快速萎缩，房价下跌，也造成相关产业链举步维艰。但从另一个角度看，经过近两年的消化，虽然不能确定市场风险已经完全出清，但蕴藏的巨大风险确实已得到逐渐释放。尤其从16条举措可以确定，市场风险已经处于国家可控的范围之内了。
绿建之声认为，房地产作为支柱产业，不仅关乎经济发展的基本盘，也涉及到消费市场的众多产业链联动，具有牵一发而动全身的势能。一定意义上讲，房地产稳则经济稳，房地产剧烈波动则对经济的冲击不可预估。国家历次对房地产的调控都颇为重点，房地产市场必须通过双向调控，控制在国家可控的范围内。所以之前打压房地产，现在救市，并不存在矛盾。明白这个道理，就知道在当前这个节点上，国家不会让市场继续恶化。春江水暖鸭先知，地产、金融史诗级暴涨就是一个重要的信号。
我们再来梳理一下16条举措的内容。“支持房地产市场平稳健康发展、保持房地产融资平稳有序、积极做好‘保交楼’金融服务”，从这些措施看出房地产流动性危机即将过去。而针对房企的政策力度则更大，比如首次提出，新发放的配套融资形成不良贷款的，相关机构和人员尽职免责，增加豁免条款；再比如，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，也是支持政策第一次涉及信托产品；还有从“救项目”到“救项目与救企业并存”，则为市场早日回归正常轨道奠定基础。
从市场分析看，16条举措有一个鲜明的特征，在开发贷款投放上，对国有、民营等各类房企一视同仁。另外在保证债权安全的前提下，“存量融资予以合理展期”不仅减轻银行的考核压力，也会有效缓解房企流动性压力，对相关下游产业链也是利好。民企融资由限制转向支持，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展，是今年以来对于房企力度最大的支持政策。
随着利好的逐渐兑现，房地产市场在有序回归的路径上，将重新回到一个稳定的发展状态。这个状态与过去不同，按照马斯洛的需求理论，人的追求是逐步升级的，回归后的房地产会逐步由数量决定重构为由质量决定，赛道重塑将是活下来的房企不得不上的一课。
疫情正改变人们的居住理念，绿色节能、健康智能将成为社会普遍追求的价值方向。据统计，人有80%以上的时间在建筑里，这意味着，谁能够顺应时代的需求变化，成为健康节能住宅的探索者，谁就将获得永续发展的动能。可以肯定的是，在国家全力推动的智能建造产业链中，被动式超低能耗建筑是目前为止满足人们对健康和对美好生活向往的首选。
刚刚过去的双十一，房地产板块股市强势爆拉成为了亮点。这对于极度疲软的房地产市场来说，可谓“久旱逢甘雨”。而带来这一变化的，无疑就是11日的重磅消息，即央行与银保监联合发布支持房地产发展的16条措施。
这16条措施涵盖了保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等内容。
从行业市场观察看，在业内人士解读了16条措施后，理性者已发出房地产市场即将有序回归的判断。
这两年，部分房企暴雷、违约以及烂尾楼事件，直接导致行业口碑恶化，市场出现快速萎缩，房价下跌，也造成相关产业链举步维艰。但从另一个角度看，经过近两年的消化，虽然不能确定市场风险已经完全出清，但蕴藏的巨大风险确实已得到逐渐释放。尤其从16条举措可以确定，市场风险已经处于国家可控的范围之内了。
绿建之声认为，房地产作为支柱产业，不仅关乎经济发展的基本盘，也涉及到消费市场的众多产业链联动，具有牵一发而动全身的势能。一定意义上讲，房地产稳则经济稳，房地产剧烈波动则对经济的冲击不可预估。国家历次对房地产的调控都颇为重点，房地产市场必须通过双向调控，控制在国家可控的范围内。所以之前打压房地产，现在救市，并不存在矛盾。明白这个道理，就知道在当前这个节点上，国家不会让市场继续恶化。春江水暖鸭先知，地产、金融史诗级暴涨就是一个重要的信号。
我们再来梳理一下16条举措的内容。“支持房地产市场平稳健康发展、保持房地产融资平稳有序、积极做好‘保交楼’金融服务”，从这些措施看出房地产流动性危机即将过去。而针对房企的政策力度则更大，比如首次提出，新发放的配套融资形成不良贷款的，相关机构和人员尽职免责，增加豁免条款；再比如，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，也是支持政策第一次涉及信托产品；还有从“救项目”到“救项目与救企业并存”，则为市场早日回归正常轨道奠定基础。
从市场分析看，16条举措有一个鲜明的特征，在开发贷款投放上，对国有、民营等各类房企一视同仁。另外在保证债权安全的前提下，“存量融资予以合理展期”不仅减轻银行的考核压力，也会有效缓解房企流动性压力，对相关下游产业链也是利好。民企融资由限制转向支持，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展，是今年以来对于房企力度最大的支持政策。
随着利好的逐渐兑现，房地产市场在有序回归的路径上，将重新回到一个稳定的发展状态。这个状态与过去不同，按照马斯洛的需求理论，人的追求是逐步升级的，回归后的房地产会逐步由数量决定重构为由质量决定，赛道重塑将是活下来的房企不得不上的一课。
疫情正改变人们的居住理念，绿色节能、健康智能将成为社会普遍追求的价值方向。据统计，人有80%以上的时间在建筑里，这意味着，谁能够顺应时代的需求变化，成为健康节能住宅的探索者，谁就将获得永续发展的动能。可以肯定的是，在国家全力推动的智能建造产业链中，被动式超低能耗建筑是目前为止满足人们对健康和对美好生活向往的首选。
中平国润(深圳)投资集团有限公司：大型外资逆势配置中国资产，如何才能攻守兼备？
自10月以来，A股持续下行，市场情绪低迷。截至11月8日，今年以来北向资金净流出达到89亿元，这从2015年开通沪股通和深股通以来第一次出现，而去年为净流入超4000亿元。不过，随着入境隔离要求进一步放宽，市场信心有望企稳。
第一财经记者独家获悉，逆势之下，安盛私募基金管理（上海）计划发行境内私募基金（PFM），此前该机构已在内地备案成为外商独资企业私募基金管理人（WFOE PFM）。截至2022年9月底，母公司安盛集团旗下AXA IM管理资产规模（AUM）达8170亿欧元（约合6万亿元人民币）。
日前，安盛中国首席投资官楼超对记者表示，“尽管不确定性导致国际机构持观望态度，但尤其追求相对收益的外资不会再大幅低配A股，因为这可能会导致他们在反弹来临时踏空。”他提及，即使年内市场大幅回撤，仍有不少股票年初至今回报为正，今年是更具挑战性的“选股者”之年，机构更愿意把筹码集中放在确定性强、逻辑通顺的行业，外资目前仍看好光伏、医疗等板块，国企地产受惠于地产行业整体的结构改革过程。
外资观望市场企稳信号
近期，市场对资金进一步流出A股的担忧加剧。
对此，楼超表示，美联储加息导致全球风险情绪下降。同时，外资对于中国的疫情防控、社会公平等相关政策的认知不充分，不确定性也导致其处于观望状态。但是，长线外资对于部分公司的持股比例仍是十分稳定的，抛压主要来自于客户赎回，但在目前已经低配的情况下，进一步大幅减仓A股的可能性不大。
“经历了较大幅度的杀跌，很难判断市场何时会先起来，如果现在再显著低配，基金经理很可能会在反弹时跑输，一些做相对回报的基金经理尤其是不愿意这么做的，存在较大的踏空风险。”他称。
A股靠选股，港股等逼空
当前，是配置A股还是港股也是被市场普遍关注的问题。
在楼超看来，A股今年仍是“选股者”之年，一些主题将受益于景气度的提升，主题多元、市场广阔是A股的优势，且良好的流动性也使市场不容易出现系统性风险。随着市场情绪和信心逐步恢复，四季度市场或将存在结构性机会。板块来看，各大机构继续看好受益于政策支持及景气度较高的医药、电子、计算机、新能源等板块，以及业绩持续修复的低估值龙头企业。
港股的行业结构和A股存在很大不同，更多集中在科技互联网和一些传统行业，目前是逼空下出现的反弹机会。11月10日，美国通胀数据低于预期，叠加11月11日内地入境隔离要求放松，当日恒生指数涨幅逼近7.8%。
“经历了大幅杀跌，港股目前对于加息的消息有所钝化，因为流动性已经下降到一定程度，反而容易在意外的利好消息下出现逼空行情。”楼超表示。
“此前港股市场的做空头寸相当高，因为大型基金的持仓个股持续下跌，此时这些基金愿意出借自己的股票并收取一定利息，让空头去卖空。而港股做空盛行是因为流动性不佳，市场很容易在负面情绪下急跌，空头可以用6%左右的做空成本来博取成倍的收益。”他表示，但在目前利空出尽的背景下，空头可能会被逼空，港股有望迎来反弹。
看好新能源、医药机会
楼超表示，安盛持续关注的五大主题是自动化、清洁能源、数字化消费、老龄化和社会经济结构转型。在这几大主线之下，目前最看好的机会是新能源和医药。
就新能源而言，他更看好光伏产业链。“尽管光伏和新能源车都具备渗透率持续提升的高景气度，但相比之下，从硅料、硅片、电池片、组件再到辅材，国内的产业链非常成熟完备，上下游充分整合，海外市场很难具备同样的竞争力。而新能源车的上游锂资源仍集中在南美、澳洲等。”
过去五年来，由于技术快速迭代，光伏发电成本下降了近90%。“尽管今年上游硅料价格高企，但相关组件龙头的三季度利润创新高，这主要得益于N型Topcon产品，企业通过提高效率、加快技术迭代，抵挡上游成本攀升的压力，客户仍愿意为Topcon支付溢价，因为这将为他们带来更高的能源转换效率、更优的度电成本，这亦是中国企业的全球竞争力所在。”他称，同时，俄乌局势导致天然气价格飙升，推升了欧洲的光伏发电需求，主流观点认为，明年光伏产品的出口还将维持在较高水平。
就医药而言，楼超看到了更多的估值修复的机会。“经历了几年的观察，目前机构基本摸索出了集采存在的规律。”他称，目前对于毛利率较低且相对稳定的企业，机构就更能够精准地给出估值，一些大型企业的市场地位也将进一步得到巩固。
此外，地产则属于典型的困境反转主题。在房住不炒和因城施策的基础上，近期支持政策频发，11月8日交易商协会发文，继续推进扩大民营企业债券融资支持工具，包括房地产企业发债融资，“第二支箭”由央行再贷款提供支持，委托专业机构按照市场化、法制化原则通过担保增信，甚至直接购买债券等方式支持民营企业发债，预计支持约2500亿民营企业债券融资。随后龙湖注册200亿元中票，刺激地产股大幅反弹。
对此，楼超认为，仍需注意计划实施的原则是市场化、法治化，且只针对流动性暂时遇到困难的民营企业，相关条件比较严格，尤其对民营地产企业，抵押品的要求和折扣要求会比较大。房价松动加上政策支持会对市场需求回暖有所支撑，国企地产受惠于地产行业整体的结构改革过程。
自10月以来，A股持续下行，市场情绪低迷。截至11月8日，今年以来北向资金净流出达到89亿元，这从2015年开通沪股通和深股通以来第一次出现，而去年为净流入超4000亿元。不过，随着入境隔离要求进一步放宽，市场信心有望企稳。
第一财经记者独家获悉，逆势之下，安盛私募基金管理（上海）计划发行境内私募基金（PFM），此前该机构已在内地备案成为外商独资企业私募基金管理人（WFOE PFM）。截至2022年9月底，母公司安盛集团旗下AXA IM管理资产规模（AUM）达8170亿欧元（约合6万亿元人民币）。
日前，安盛中国首席投资官楼超对记者表示，“尽管不确定性导致国际机构持观望态度，但尤其追求相对收益的外资不会再大幅低配A股，因为这可能会导致他们在反弹来临时踏空。”他提及，即使年内市场大幅回撤，仍有不少股票年初至今回报为正，今年是更具挑战性的“选股者”之年，机构更愿意把筹码集中放在确定性强、逻辑通顺的行业，外资目前仍看好光伏、医疗等板块，国企地产受惠于地产行业整体的结构改革过程。
外资观望市场企稳信号
近期，市场对资金进一步流出A股的担忧加剧。
对此，楼超表示，美联储加息导致全球风险情绪下降。同时，外资对于中国的疫情防控、社会公平等相关政策的认知不充分，不确定性也导致其处于观望状态。但是，长线外资对于部分公司的持股比例仍是十分稳定的，抛压主要来自于客户赎回，但在目前已经低配的情况下，进一步大幅减仓A股的可能性不大。
“经历了较大幅度的杀跌，很难判断市场何时会先起来，如果现在再显著低配，基金经理很可能会在反弹时跑输，一些做相对回报的基金经理尤其是不愿意这么做的，存在较大的踏空风险。”他称。
A股靠选股，港股等逼空
当前，是配置A股还是港股也是被市场普遍关注的问题。
在楼超看来，A股今年仍是“选股者”之年，一些主题将受益于景气度的提升，主题多元、市场广阔是A股的优势，且良好的流动性也使市场不容易出现系统性风险。随着市场情绪和信心逐步恢复，四季度市场或将存在结构性机会。板块来看，各大机构继续看好受益于政策支持及景气度较高的医药、电子、计算机、新能源等板块，以及业绩持续修复的低估值龙头企业。
港股的行业结构和A股存在很大不同，更多集中在科技互联网和一些传统行业，目前是逼空下出现的反弹机会。11月10日，美国通胀数据低于预期，叠加11月11日内地入境隔离要求放松，当日恒生指数涨幅逼近7.8%。
“经历了大幅杀跌，港股目前对于加息的消息有所钝化，因为流动性已经下降到一定程度，反而容易在意外的利好消息下出现逼空行情。”楼超表示。
“此前港股市场的做空头寸相当高，因为大型基金的持仓个股持续下跌，此时这些基金愿意出借自己的股票并收取一定利息，让空头去卖空。而港股做空盛行是因为流动性不佳，市场很容易在负面情绪下急跌，空头可以用6%左右的做空成本来博取成倍的收益。”他表示，但在目前利空出尽的背景下，空头可能会被逼空，港股有望迎来反弹。
看好新能源、医药机会
楼超表示，安盛持续关注的五大主题是自动化、清洁能源、数字化消费、老龄化和社会经济结构转型。在这几大主线之下，目前最看好的机会是新能源和医药。
就新能源而言，他更看好光伏产业链。“尽管光伏和新能源车都具备渗透率持续提升的高景气度，但相比之下，从硅料、硅片、电池片、组件再到辅材，国内的产业链非常成熟完备，上下游充分整合，海外市场很难具备同样的竞争力。而新能源车的上游锂资源仍集中在南美、澳洲等。”
过去五年来，由于技术快速迭代，光伏发电成本下降了近90%。“尽管今年上游硅料价格高企，但相关组件龙头的三季度利润创新高，这主要得益于N型Topcon产品，企业通过提高效率、加快技术迭代，抵挡上游成本攀升的压力，客户仍愿意为Topcon支付溢价，因为这将为他们带来更高的能源转换效率、更优的度电成本，这亦是中国企业的全球竞争力所在。”他称，同时，俄乌局势导致天然气价格飙升，推升了欧洲的光伏发电需求，主流观点认为，明年光伏产品的出口还将维持在较高水平。
就医药而言，楼超看到了更多的估值修复的机会。“经历了几年的观察，目前机构基本摸索出了集采存在的规律。”他称，目前对于毛利率较低且相对稳定的企业，机构就更能够精准地给出估值，一些大型企业的市场地位也将进一步得到巩固。
此外，地产则属于典型的困境反转主题。在房住不炒和因城施策的基础上，近期支持政策频发，11月8日交易商协会发文，继续推进扩大民营企业债券融资支持工具，包括房地产企业发债融资，“第二支箭”由央行再贷款提供支持，委托专业机构按照市场化、法制化原则通过担保增信，甚至直接购买债券等方式支持民营企业发债，预计支持约2500亿民营企业债券融资。随后龙湖注册200亿元中票，刺激地产股大幅反弹。
对此，楼超认为，仍需注意计划实施的原则是市场化、法治化，且只针对流动性暂时遇到困难的民营企业，相关条件比较严格，尤其对民营地产企业，抵押品的要求和折扣要求会比较大。房价松动加上政策支持会对市场需求回暖有所支撑，国企地产受惠于地产行业整体的结构改革过程。
【#济宁# 保利城恶意扰乱市场，官方回应】
保利城恶意降价，对高新区和周边楼盘销售带来了很不利影响，不利于高新和济宁楼市的发展。项目近期打着特价房，员工内部房的噱头，并且不存在特别楼层的情况下，大搞降价，每平米降价幅度高达2000元！虽然房价的涨跌属于市场行为，但是过高过快的降幅就是恶意行为了，本小区前期购买业主，有理由相信保利存在问题，是否会降低房屋质量，和降低交付标准！
已受理高新区管委会
您好，关于您关注的问题，处理部门：高新区管委会 [2022-11-14 11:03:33]回复如下：
尊敬的网友，您好。城乡建设和交通局已与济宁广嘉产业发展有限公司(下称开发公司)就该项目在售房源降价问题进行核实：该项目销售工作已进入收尾阶段。剩余产品质素相对较低，无法达成预期销售价格。结合市场实际情况，对质素较低的房源售价进行微调。针对该问题城乡建设和交通局已约谈了开发公司主要负责人及销售负责人，已要求开发公司严格遵守国家和当地政府相关政策，规范经营，切实维护消费者权益。关于降低交付标准及质量问题，我们将督促开发公司严格按照设计图纸及合同约定交付标准施工建设，在确保安全、质量的前提下，加快进度，尽快达到交付标准，交付业主。 如果您有疑问需要解答，有问题需要投诉，可拨打0537-3255052联系获得帮助，感谢您的积极参与，欢迎您关注我区的城市建设和发展，提出的宝贵意见。
保利城恶意降价，对高新区和周边楼盘销售带来了很不利影响，不利于高新和济宁楼市的发展。项目近期打着特价房，员工内部房的噱头，并且不存在特别楼层的情况下，大搞降价，每平米降价幅度高达2000元！虽然房价的涨跌属于市场行为，但是过高过快的降幅就是恶意行为了，本小区前期购买业主，有理由相信保利存在问题，是否会降低房屋质量，和降低交付标准！
已受理高新区管委会
您好，关于您关注的问题，处理部门：高新区管委会 [2022-11-14 11:03:33]回复如下：
尊敬的网友，您好。城乡建设和交通局已与济宁广嘉产业发展有限公司(下称开发公司)就该项目在售房源降价问题进行核实：该项目销售工作已进入收尾阶段。剩余产品质素相对较低，无法达成预期销售价格。结合市场实际情况，对质素较低的房源售价进行微调。针对该问题城乡建设和交通局已约谈了开发公司主要负责人及销售负责人，已要求开发公司严格遵守国家和当地政府相关政策，规范经营，切实维护消费者权益。关于降低交付标准及质量问题，我们将督促开发公司严格按照设计图纸及合同约定交付标准施工建设，在确保安全、质量的前提下，加快进度，尽快达到交付标准，交付业主。 如果您有疑问需要解答，有问题需要投诉，可拨打0537-3255052联系获得帮助，感谢您的积极参与，欢迎您关注我区的城市建设和发展，提出的宝贵意见。
✋热门推荐