平乐县这次疫情防控，局部快封快解，光看报道也算是相对精准的防控了。我因此对广西防疫工作有了点新的认识。
广西，众所周知，不太富裕，医疗资源不丰富。广西人总体上在危急关头很硬气，但平时也有很多稀里马哈的。广西防疫总体上比较严格，新冠三年以快封快解居多，很多地方甚至封控范围较少（比如桂林）。尽管医疗资源有限，但广西防疫在很大程度上有地形加持。
由于多山地形，广西绝大多数地区相互之间很容易控制住交通进出口，疫情传播速度远不如平原地区快。全面封城的工作量很大，精准封控的操作难度高。广西在两者之间实际上是偏严格一点。但是，当疫情发生点相对集中的时候（比如平乐县这次，桂林市目前集中在临桂区，其他老城区还得再看看），局部快封的效果跟平原地区大中城市全城封的效果差不多。广西的地形在经济发展中是个短板，但在防疫封控中反而是个助力。（当然，广西沿海、沿边地区以及某些平原丘陵地带的情况不一样）
我原先一直觉得桂林这凯的防疫工作是比较松的，在上海战疫那时候就不怎么封控，有点耍火的嫌疑。现在看来，虽然也有不足之处，但也不一定像我想象中那么松懈。平乐县目前是控制住了，平原面积更大的桂林市还没脱困。临桂区原本是临桂县（图1红框部分），地势平台，跟桂林市几个老城区（图1蓝框部分）中间也是隔了很多山的。目前全封的只有临桂区，其他几个区也有新增但不多，继续观察。
广西未来的防疫政策走向，我也说不好。因为广西是代表国家跟东盟合作的桥头堡，一带一路使命重，对外开放越来越重要。但广西又本身是倾向于严格防疫的。哪怕看起来最松散的桂林，其实也是外松内紧，表面动静小，其实已在苏桥镇（工业园区）准备了新建的方舱医院（据说2个多月前就开始建了），目前在人才网上招募保洁人员（图2）。如果广西这一轮疫情最终平安着落，那么广西可能会趋于外松内紧，比原先略宽一点但肯定不是麻痹大意的那种放开。如果桂林这次挺不过去，广西整体会变得比以前更严格。
广西，众所周知，不太富裕，医疗资源不丰富。广西人总体上在危急关头很硬气，但平时也有很多稀里马哈的。广西防疫总体上比较严格，新冠三年以快封快解居多，很多地方甚至封控范围较少（比如桂林）。尽管医疗资源有限，但广西防疫在很大程度上有地形加持。
由于多山地形，广西绝大多数地区相互之间很容易控制住交通进出口，疫情传播速度远不如平原地区快。全面封城的工作量很大，精准封控的操作难度高。广西在两者之间实际上是偏严格一点。但是，当疫情发生点相对集中的时候（比如平乐县这次，桂林市目前集中在临桂区，其他老城区还得再看看），局部快封的效果跟平原地区大中城市全城封的效果差不多。广西的地形在经济发展中是个短板，但在防疫封控中反而是个助力。（当然，广西沿海、沿边地区以及某些平原丘陵地带的情况不一样）
我原先一直觉得桂林这凯的防疫工作是比较松的，在上海战疫那时候就不怎么封控，有点耍火的嫌疑。现在看来，虽然也有不足之处，但也不一定像我想象中那么松懈。平乐县目前是控制住了，平原面积更大的桂林市还没脱困。临桂区原本是临桂县（图1红框部分），地势平台，跟桂林市几个老城区（图1蓝框部分）中间也是隔了很多山的。目前全封的只有临桂区，其他几个区也有新增但不多，继续观察。
广西未来的防疫政策走向，我也说不好。因为广西是代表国家跟东盟合作的桥头堡，一带一路使命重，对外开放越来越重要。但广西又本身是倾向于严格防疫的。哪怕看起来最松散的桂林，其实也是外松内紧，表面动静小，其实已在苏桥镇（工业园区）准备了新建的方舱医院（据说2个多月前就开始建了），目前在人才网上招募保洁人员（图2）。如果广西这一轮疫情最终平安着落，那么广西可能会趋于外松内紧，比原先略宽一点但肯定不是麻痹大意的那种放开。如果桂林这次挺不过去，广西整体会变得比以前更严格。
部分热点城市开盘去化率回调 仍有十城逆市攀升
今年的“银十”，房地产市场仍处于下行趋势。不过从销售端来看，10月仍有9个城市的开盘去化率超过50%。
具体来看，据克而瑞统计，10月23个重点城市平均开盘去化率环比上涨的城市有10个，平均开盘去化率“领跑”的是福州、北京，平均开盘去化率均超70%，杭州、无锡、上海、长沙、合肥和西安等城市开盘去化率均超50%。其中，杭州、上海、长沙、合肥等热点城市的开盘去化率出现明显回调。
从11月16日国家统计局公布数据显示，10月70城新房价格环比下降的城市已增至58个，但部分城市仍然保持着市场韧性，如北京、合肥、杭州、上海等城市，新房价格同环比双双上涨，开盘去化率均在50%以上。
多城开盘去化率频繁波动
克而瑞调研数据显示，10月31个重点城市平均开盘去化率只有38%。那么，北京等城市的开盘去化率为何能逆市攀升？
不过，在行业下行压力不减、市场信心缺失、购买力减弱的当下，这些逆势创造了高去化率的城市，有些在局部热点的支撑之下表现亮眼，有些则已经显示出一定的下行趋势。
如北京，7月和8月的开盘去化率仅为22%和72%，在“金九银十”的催化下，9月和10月的开盘去化率有所回升。从绝对值来看，《每日经济新闻》记者根据中指研究院提供的数据测算，7月份以来，北京TOP10项目单月合计销售额维持在50亿~70亿元，从成交结构来看，排在前三甲的“百亿大盘”学府壹号院、中建壹品·学府公馆和北京城建(600266)·天坛府均为改善型或高端住宅项目，带动了整体去化率。
但事实上，项目间两极分化极为明显，1~6月份北京TOP10楼盘累计销售额门槛值为25.37亿元，4个月后的10月份，这一门槛值也仅为39.88亿元，而连续三个月稳居第十名的“保利·锦上”，3个月间销售额仅7.6亿元。
深圳9月和10月的开盘去化率分别为46%和33%，深圳中原地产数据显示，9月份深圳楼市供应量增加，20个项目取证，合计预售11054套新房住宅，新房交易量创年内新高。
与北京相同的是业绩分化严重，深圳网红盘华润城一举成为全国销售冠军，10个月累计销售245.9亿元，招商玺家园卖出111.37亿元。单月数据看，“银十”有8个住宅项目开盘，并诞生了两个“日光”项目，光明中心区深业颐瑞府推售444套房源，开盘3小时清盘；南山西丽深铁阅山境花园推23套现房尾盘，开盘约半小时售罄。但在龙华，“开盘售罄”已经许久不见。市场分化，也明显拉低了深圳10月份的开盘平均去化率。
在此情况下，据CRIC调研数据显示，重点31城周平均开盘去化率并不平稳，甚至波动巨大。9月末10月初，项目开盘去化率一度跌至15%。随后，部分城市核心区域供应放量，适销对路产品集中入市，结构性拉升了市场热度，至10月最后一周，去化才稳步回升。
“结构性”拉升和平均开盘去化率的波动，一方面显示了热点区域、热点项目的独立行情，另一方面则反应了市场持续探底的趋势。
部分热点城市去化率回调
值得注意的是，杭州和上海虽然开盘去化率在10月份排在第四和第六，且7~9月的开盘去化率均超过60%，但10月份的开盘去化率均出现明显回落，分别为58%和52%。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静11月15日通过书面方式向《每日经济新闻》记者表示，“近期核心城市政策出现松动，如杭州‘认房认贷’调整为‘认房不认贷’，北京通州台湖、马驹桥地区解除‘双限购’政策。在市场信心较为脆弱的当下，监管部门释放重磅利好，核心城市优化楼市政策，对修复市场信心将起到积极作用。”
但政策刺激对于供应端的作用并不明显。如杭州的“红盘”影响正在减弱，10月北部新城、未来科技城等热点板块仍在持续供货，但登记购房人数占比（占全城登记人数比值）由7月的70%下降至39%。10月购房中签率上升12个百分点至47.7%，项目流摇率39.1%，“流摇”项目25个，达全年最高。
据克而瑞数据，10月份上海、杭州、长沙等城市均出现项目首开或加推当月基本售罄的情况，这些项目除了价格倒挂的豪宅外，也不乏刚需和中端项目，比如杭州杭腾未来社区等项目。
但随着二手房市场下行加剧，上海的二手房价格10月份也出现首次环比由涨转跌，“价格倒挂”优势日渐式微。在9月份上海新开盘的35个项目中，价格倒挂项目仅剩3个，占比仅9%。
另一方面，大供应量也让市场难以消化。以上海为例，上海中原地产市场分析师卢文曦对11月17日上午通过微信向记者表示：“开盘去化率下降主要是供应比较急，需求增长乏力。6月以后每月新推30多个楼盘，而市场并没有达到火热的局面，因此消化不了那么多的量，10月出现回调也属正常。”
未来，如何在市场继续探底的情况下保持项目去化率，成为摆在开发企业面前最大的难题。
克而瑞的数据显示，从销售情况来看，63%的热销项目都拥有不同程度的区位优势，而且具有完善的配套设施和便利的交通。
今年的“银十”，房地产市场仍处于下行趋势。不过从销售端来看，10月仍有9个城市的开盘去化率超过50%。
具体来看，据克而瑞统计，10月23个重点城市平均开盘去化率环比上涨的城市有10个，平均开盘去化率“领跑”的是福州、北京，平均开盘去化率均超70%，杭州、无锡、上海、长沙、合肥和西安等城市开盘去化率均超50%。其中，杭州、上海、长沙、合肥等热点城市的开盘去化率出现明显回调。
从11月16日国家统计局公布数据显示，10月70城新房价格环比下降的城市已增至58个，但部分城市仍然保持着市场韧性，如北京、合肥、杭州、上海等城市，新房价格同环比双双上涨，开盘去化率均在50%以上。
多城开盘去化率频繁波动
克而瑞调研数据显示，10月31个重点城市平均开盘去化率只有38%。那么，北京等城市的开盘去化率为何能逆市攀升？
不过，在行业下行压力不减、市场信心缺失、购买力减弱的当下，这些逆势创造了高去化率的城市，有些在局部热点的支撑之下表现亮眼，有些则已经显示出一定的下行趋势。
如北京，7月和8月的开盘去化率仅为22%和72%，在“金九银十”的催化下，9月和10月的开盘去化率有所回升。从绝对值来看，《每日经济新闻》记者根据中指研究院提供的数据测算，7月份以来，北京TOP10项目单月合计销售额维持在50亿~70亿元，从成交结构来看，排在前三甲的“百亿大盘”学府壹号院、中建壹品·学府公馆和北京城建(600266)·天坛府均为改善型或高端住宅项目，带动了整体去化率。
但事实上，项目间两极分化极为明显，1~6月份北京TOP10楼盘累计销售额门槛值为25.37亿元，4个月后的10月份，这一门槛值也仅为39.88亿元，而连续三个月稳居第十名的“保利·锦上”，3个月间销售额仅7.6亿元。
深圳9月和10月的开盘去化率分别为46%和33%，深圳中原地产数据显示，9月份深圳楼市供应量增加，20个项目取证，合计预售11054套新房住宅，新房交易量创年内新高。
与北京相同的是业绩分化严重，深圳网红盘华润城一举成为全国销售冠军，10个月累计销售245.9亿元，招商玺家园卖出111.37亿元。单月数据看，“银十”有8个住宅项目开盘，并诞生了两个“日光”项目，光明中心区深业颐瑞府推售444套房源，开盘3小时清盘；南山西丽深铁阅山境花园推23套现房尾盘，开盘约半小时售罄。但在龙华，“开盘售罄”已经许久不见。市场分化，也明显拉低了深圳10月份的开盘平均去化率。
在此情况下，据CRIC调研数据显示，重点31城周平均开盘去化率并不平稳，甚至波动巨大。9月末10月初，项目开盘去化率一度跌至15%。随后，部分城市核心区域供应放量，适销对路产品集中入市，结构性拉升了市场热度，至10月最后一周，去化才稳步回升。
“结构性”拉升和平均开盘去化率的波动，一方面显示了热点区域、热点项目的独立行情，另一方面则反应了市场持续探底的趋势。
部分热点城市去化率回调
值得注意的是，杭州和上海虽然开盘去化率在10月份排在第四和第六，且7~9月的开盘去化率均超过60%，但10月份的开盘去化率均出现明显回落，分别为58%和52%。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静11月15日通过书面方式向《每日经济新闻》记者表示，“近期核心城市政策出现松动，如杭州‘认房认贷’调整为‘认房不认贷’，北京通州台湖、马驹桥地区解除‘双限购’政策。在市场信心较为脆弱的当下，监管部门释放重磅利好，核心城市优化楼市政策，对修复市场信心将起到积极作用。”
但政策刺激对于供应端的作用并不明显。如杭州的“红盘”影响正在减弱，10月北部新城、未来科技城等热点板块仍在持续供货，但登记购房人数占比（占全城登记人数比值）由7月的70%下降至39%。10月购房中签率上升12个百分点至47.7%，项目流摇率39.1%，“流摇”项目25个，达全年最高。
据克而瑞数据，10月份上海、杭州、长沙等城市均出现项目首开或加推当月基本售罄的情况，这些项目除了价格倒挂的豪宅外，也不乏刚需和中端项目，比如杭州杭腾未来社区等项目。
但随着二手房市场下行加剧，上海的二手房价格10月份也出现首次环比由涨转跌，“价格倒挂”优势日渐式微。在9月份上海新开盘的35个项目中，价格倒挂项目仅剩3个，占比仅9%。
另一方面，大供应量也让市场难以消化。以上海为例，上海中原地产市场分析师卢文曦对11月17日上午通过微信向记者表示：“开盘去化率下降主要是供应比较急，需求增长乏力。6月以后每月新推30多个楼盘，而市场并没有达到火热的局面，因此消化不了那么多的量，10月出现回调也属正常。”
未来，如何在市场继续探底的情况下保持项目去化率，成为摆在开发企业面前最大的难题。
克而瑞的数据显示，从销售情况来看，63%的热销项目都拥有不同程度的区位优势，而且具有完善的配套设施和便利的交通。
牛姐：情绪和指数都探底反弹
昨天大盘低开震荡午后止跌反弹，最后集体小幅收跌，其中沪指下跌0.15%，深成指跌0.13%，创业板指跌0.71%。板块上，国资云、国产软件、数字货币、信创、游戏、芯片、中药、医药等板块涨幅靠前。煤炭、有色、酿酒、一体压铸、新能源车、锂电、钠电池、储能等板块领跌。两市合计成交9134亿，比周三再说298亿。北向资金继续小幅流入超14亿。盘面上2776家个股上涨，涨幅大于105%或涨停的个股共71家，较周三增加不少，整体午后情绪和指数都开始止跌反弹。
市场整体依然板块轮动格局，周二指数大涨，周三随即调整，昨日早盘继续低开震荡调整，但中午收盘前见到分时低点后，午后开始弱反。虽然一开始量能不见明显放出来，所以磨磨唧唧的弱反了一个小时后，2点开始盘面做多情绪开始在慢慢活跃了，之后一直反弹到收盘，三大指数集体收出长下引线，而且沪指和深成指都收在5日线之上，完成了一次不错的洗盘。
现在盘面比较清晰的大板块主要是：医药板块，新冠药、中药、药房、呼吸机等；数字经济的信创、数字货币、跨境支付、数字安全、国资云、电子政务、Web3等；但即使是主线板块，也是走得一波三折震荡上升格局，比如周三的医药，以为不行了，但昨天有满血复活，开盘后直接霸屏涨幅榜。
再说信创，一波强势主升后，后面的震荡更是虐人虐心，几次盘中有异动以为会走强了，结果再虐人一次，不过连续的试探性冲高回落，昨天终于试探成功。不过昨天医药和信创已经还是局部涨停潮了，注意今天有再次分化可能。所以连最强的主线板块都是震荡向上走势，那么板块轮动拐点低吸或是不错的选择，前提是要有足够的耐心和信心。而盘面上还有不少如半导体、证券等分支也是轮动中震荡向上走势。
昨天拖累指数的主要是光储、锂电等赛道股、周期蓝筹及白酒，基本上都是机构风格的票。经过一天的震荡，沪指和深成指最后回补开盘的跳空小缺口，收长下影的假阳性。指数这里仍然是会以震荡为主，但两市9000多亿的成交量也给市场提供了板块轮动的机会，只需注意节奏，祝大家投资顺利！
本文章只是一个连续的复盘记录，不构成任何投资建议，据此操作后果自负！股市有风险，投资需谨慎！
昨天大盘低开震荡午后止跌反弹，最后集体小幅收跌，其中沪指下跌0.15%，深成指跌0.13%，创业板指跌0.71%。板块上，国资云、国产软件、数字货币、信创、游戏、芯片、中药、医药等板块涨幅靠前。煤炭、有色、酿酒、一体压铸、新能源车、锂电、钠电池、储能等板块领跌。两市合计成交9134亿，比周三再说298亿。北向资金继续小幅流入超14亿。盘面上2776家个股上涨，涨幅大于105%或涨停的个股共71家，较周三增加不少，整体午后情绪和指数都开始止跌反弹。
市场整体依然板块轮动格局，周二指数大涨，周三随即调整，昨日早盘继续低开震荡调整，但中午收盘前见到分时低点后，午后开始弱反。虽然一开始量能不见明显放出来，所以磨磨唧唧的弱反了一个小时后，2点开始盘面做多情绪开始在慢慢活跃了，之后一直反弹到收盘，三大指数集体收出长下引线，而且沪指和深成指都收在5日线之上，完成了一次不错的洗盘。
现在盘面比较清晰的大板块主要是：医药板块，新冠药、中药、药房、呼吸机等；数字经济的信创、数字货币、跨境支付、数字安全、国资云、电子政务、Web3等；但即使是主线板块，也是走得一波三折震荡上升格局，比如周三的医药，以为不行了，但昨天有满血复活，开盘后直接霸屏涨幅榜。
再说信创，一波强势主升后，后面的震荡更是虐人虐心，几次盘中有异动以为会走强了，结果再虐人一次，不过连续的试探性冲高回落，昨天终于试探成功。不过昨天医药和信创已经还是局部涨停潮了，注意今天有再次分化可能。所以连最强的主线板块都是震荡向上走势，那么板块轮动拐点低吸或是不错的选择，前提是要有足够的耐心和信心。而盘面上还有不少如半导体、证券等分支也是轮动中震荡向上走势。
昨天拖累指数的主要是光储、锂电等赛道股、周期蓝筹及白酒，基本上都是机构风格的票。经过一天的震荡，沪指和深成指最后回补开盘的跳空小缺口，收长下影的假阳性。指数这里仍然是会以震荡为主，但两市9000多亿的成交量也给市场提供了板块轮动的机会，只需注意节奏，祝大家投资顺利！
本文章只是一个连续的复盘记录，不构成任何投资建议，据此操作后果自负！股市有风险，投资需谨慎！
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