不知不觉间，魔幻的2020年已经过去一半了，伙伴们也都不互相问生意怎么样了，因为答案大家都基本知道[捂脸]。
庚子年初，新冠疫情让我们在武汉度过了一个异常恐慌的冬天，一个挣扎纠结的春天，一个艰苦煎熬的夏天，面对命运突然的不怀好意，每个人心底都曾溢出一声叹息：“怎么一下子就变成了这样了”，短暂的低沉过后，越来越多人都在认识到，不管当下有多难，日子还是要继续过下去，生活继续下去！
有个朋友一直在武汉打拼，几年前创业开了几家店，经营用心，收入尚可。没想到，春节回家过个年的功夫，再回武汉一切都变天了。店铺停摆几个月，收入断了，可房租、房贷和车贷却一点不能少。况且家里还有俩小孩，吃喝拉撒哪一样都是笔不菲的支出。几个月几番折腾下，终于还是把店铺都关了，现在一时半伙找不到新的营生，就经人介绍去应聘做外卖小哥了。如今，他已经开始送了好一阵子外卖了。有次小心翼翼地给他发微信：“最近过得还行吗？”电话那边传来的是他的笑声：“还成吧，无论如何，日子还得继续”
今年上半年，武汉很多培训机构、美容美发、等等都跑路了，业主团购群后涌现出很多业主维权群[我想静静]，很多小企业几个月没收入，确实是莫大的打击，疫情当下，武汉基本所有行业都受到影响，不过真的没必要跑路，日子总是要过。7月份教育培训行业也解禁，这几个月，身边很多朋友换跨行了，有培训机构开始卖起了啤酒，有实体店开始搞直播秒杀摆地摊；商超老板天天自己同城送货；失业的人也有转行也有开起滴滴，送起了外卖，很多人在隐忍和死撑，但终究没有几个人被打倒！很多时候，照常生活，就是对无常最好的抵抗。
2020年上半年，老爸问我，:今年你们生意很受影响，想好怎么办？我笑着说:你们当年还不是碰到过下岗，那时候更加惨[微笑]，现在就是尽量熬过去呗，总会过去，大不了重新再来！
今年确实太多的突如其来，打乱了原本生活的阵脚，沉住气，日子照常过，2020下半年，在这不确定的世界里，稳住！安定的做好自己。七月，你好！无论啥时候，活着就会有好事情发生。
庚子年初，新冠疫情让我们在武汉度过了一个异常恐慌的冬天，一个挣扎纠结的春天，一个艰苦煎熬的夏天，面对命运突然的不怀好意，每个人心底都曾溢出一声叹息：“怎么一下子就变成了这样了”，短暂的低沉过后，越来越多人都在认识到，不管当下有多难，日子还是要继续过下去，生活继续下去！
有个朋友一直在武汉打拼，几年前创业开了几家店，经营用心，收入尚可。没想到，春节回家过个年的功夫，再回武汉一切都变天了。店铺停摆几个月，收入断了，可房租、房贷和车贷却一点不能少。况且家里还有俩小孩，吃喝拉撒哪一样都是笔不菲的支出。几个月几番折腾下，终于还是把店铺都关了，现在一时半伙找不到新的营生，就经人介绍去应聘做外卖小哥了。如今，他已经开始送了好一阵子外卖了。有次小心翼翼地给他发微信：“最近过得还行吗？”电话那边传来的是他的笑声：“还成吧，无论如何，日子还得继续”
今年上半年，武汉很多培训机构、美容美发、等等都跑路了，业主团购群后涌现出很多业主维权群[我想静静]，很多小企业几个月没收入，确实是莫大的打击，疫情当下，武汉基本所有行业都受到影响，不过真的没必要跑路，日子总是要过。7月份教育培训行业也解禁，这几个月，身边很多朋友换跨行了，有培训机构开始卖起了啤酒，有实体店开始搞直播秒杀摆地摊；商超老板天天自己同城送货；失业的人也有转行也有开起滴滴，送起了外卖，很多人在隐忍和死撑，但终究没有几个人被打倒！很多时候，照常生活，就是对无常最好的抵抗。
2020年上半年，老爸问我，:今年你们生意很受影响，想好怎么办？我笑着说:你们当年还不是碰到过下岗，那时候更加惨[微笑]，现在就是尽量熬过去呗，总会过去，大不了重新再来！
今年确实太多的突如其来，打乱了原本生活的阵脚，沉住气，日子照常过，2020下半年，在这不确定的世界里，稳住！安定的做好自己。七月，你好！无论啥时候，活着就会有好事情发生。
【7月1日午评：时隔近4个月 沪指重返3000点 午后大盘有望回补和部分回补3029点缺口 指数稳住3000点 】早盘市场高开高走，中小创新高，沪指与创业板指强弱切换；市场权重板块强势表现，白酒、房地产等权重板块领涨；主线题材免税概念延续强势，受消息影响，特斯拉、文化传媒、工业互联网板块均有所表现；盘面观察，资金选择权重板块及趋势股，题材炒作效应减弱；人气高标宣亚国际盘中走出8天7板，新力金融涨停，短线情绪继续活跃。
指数收盘：沪指涨27.10点，涨幅0.91%，报收3011.77点；深成指涨121.86点,涨幅1.02%，报收12114.21点；创业板指跌8.66点,跌幅0.36%，报收2429.54点。
板块表现：459个板块中，367个收红，其余收绿。白酒、房地产、水泥等板块涨幅居前，光刻胶、医疗器械、卫星导航等板块跌幅居前。
个股表现：参与今日交易的3842家个股中，1985家上涨，涨停个股43家，涨幅在5%以上个股176家；1639家下跌，跌停个股5家，跌幅在5%以上个股29家；另有218家平盘。
午后分析：A50大涨，必然提拔A股情绪，午后市关注是否放量，如果持续高位，会有增量资金进场，午后有望回补和部分回补3029点缺口，大盘指数稳住3000点。
#今日大盘##股市午评##上证指数#
指数收盘：沪指涨27.10点，涨幅0.91%，报收3011.77点；深成指涨121.86点,涨幅1.02%，报收12114.21点；创业板指跌8.66点,跌幅0.36%，报收2429.54点。
板块表现：459个板块中，367个收红，其余收绿。白酒、房地产、水泥等板块涨幅居前，光刻胶、医疗器械、卫星导航等板块跌幅居前。
个股表现：参与今日交易的3842家个股中，1985家上涨，涨停个股43家，涨幅在5%以上个股176家；1639家下跌，跌停个股5家，跌幅在5%以上个股29家；另有218家平盘。
午后分析：A50大涨，必然提拔A股情绪，午后市关注是否放量，如果持续高位，会有增量资金进场，午后有望回补和部分回补3029点缺口，大盘指数稳住3000点。
#今日大盘##股市午评##上证指数#
新城控股稳中有进：手握500亿现金 商业地产快速发展
在王晓松的带领下，新城控股愈发稳健。公司的管理团队和人员结构稳定，在资金、拿地、建设及销售等方面保持了稳健有序的发展态势。作为已经迈入2000亿大关的头部房企，加上跑通了的“住宅+商业”双轮驱动模式，新城控股的经营基本已进入成熟稳健的阶段，若管理层在经营层面不出现大的失误，其他事件对于公司的影响有限。
回望27年以来的创业历程，王晓松表示，“新城的第一个15年是靠住宅来增加销售和利润的，当下的15年是住宅和商业，未来15年公司的利润则主要来自商业管理。”而商业地产经营为主的模式也是以美国、香港等为代表的成熟经济体的主流地产模式。
财务稳健 手握500多亿资金
房地产开发作为高杠杆行业，融资情况的变化关乎所有房企的根基，在过去艰难的一年里，王晓松通过及时地出售部分项目回笼资金，以及稳定的房屋销售回款，确保了新城控股财务状况的健康。
新城控股通过多元化的融资渠道，包括中期票据、超短期融资债券、资产支持票据、公司债券、美元债等债务工具进行融资。结果是，2019年新城控股的平均融资成本为6.73%，基本与2018年持平，在民营房企中属于较低水平，全年的经营性现金流净额为435.80亿元的正流入。净负债率降至16%，其中在手现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，公司在手现金完全能够覆盖短期债务。截至今年一季度，新城控股超500亿的资金完全覆盖250亿元的短期债务。
经过一年的“压力测试”，新城控股的财务状况已完全驶入稳健的轨道上，随着吾悦广场开业家数增多，贡献持续的现金流，公司的财务抵御风险能力将得到越来越强有力的支撑。事实上在过去一年，新城实现租金及管理费收入40.69亿元，同比大幅上涨达到92.3%。
此外，随着全球宽松的货币政策，新城控股今年来的融资成本持续下探。1月发行一笔3.5亿美元的优先票据，票面利息6.8%，3月完成发行2020年公开发行公司债券（第一期），发行规模6亿元，票面利率5.10%，6月发行一笔规模为7.5亿元的超短期融资券，票面利率5.15%。预计公司今年的融资成本降明显低于2019年。
融资成本作为金融机构对于房企主体信用及公司盈利、偿债能力的最终评价结果来看，国内外的金融机构对于新城控股的财务状况是乐观的。另一方面，融资成本的下降也有利于提高公司的整体经营质量和盈利能力，并最终反映到为股东的创造的回报上。
各项经营平稳推进 有充足的资源在今年发力
稳住现金流后，新城控股的各项经营平稳推进。2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48%，同时全年21座吾悦广场满铺开业，累计开业63座，已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%。截至今年5月，新城控股已在全国103个城市布局128座吾悦广场。
吾悦广场已成为新城控股区别于其他房企核心竞争力之一，及实现自身长期发展的最重要的抓手。尽管不少房企在模仿，但真正全面实现“住宅+商业”双轮驱动的只有华润、龙湖和新城。
吾悦广场对于新城的业绩贡献力也在逐渐加大且增速更快，2019年实现租金及管理费收入40.69亿元，同比大幅上涨92.3%。整体来看，2019年新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%。净利润率为14.74%，毛利率达32.64%，加权平均净资产收益率为36.86%，各项盈利指标位居行业前列。
手里有粮，心里不慌，在去年稳健经营的基础上，新城控股今年要发力。
今年要发力的原因之一是，新城控股需要补充土地储备。截至2019年末，新城控股在长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等105个城市合计拥有土地储备 1.24 亿平方米，能满足未来2-3年的开发运营所需。这一土地储备并不算十分充足。因此在3月31日举办的年度业绩说明会上，新城控股管理层就表示，今年预计将销售额的40%用于土地投资，40%的拿地强度足以保证土储池子稳步扩大。
克而瑞数据显示，新城控股前5月新增土地货值793.5亿元、新增土地建筑面积687.9万平方米，均位列榜单TOP10。新城控股抓住了今年上半年较好的拿地时机，不少优质住宅项目入市，且整体的利润空间较为可观。特别是4和5月，新城在4月拿了12个项目，权益土地金额146亿，5月拿了10个项目，权益土地金额77亿。
截至6月18日，新城控股在6月的约半个月时间内，分别在江门、温州、济南、金华、运城及石家庄拿下8宗土地，拿地节奏依然在稳步推进。
其中，山西运城的商住地项目标志着吾悦广场将正式落子山西运城。近年来，在持续推动吾悦广场全国化的过程中，新城控股还进一步扩大在西北地区的商业版图。目前已布局除甘肃外的西北地区其他四大省份，且多落子在西安等省会城市。
新城控股未来的主要抓手是商业地产
正如王晓松此前表示，成立27年的新城，第一个15年靠住宅增加销售和利润，第二个15年靠住宅和商业双轮驱动，未来的15年利润则主要来自于商业管理，而住宅的劣势是不具备持续经营的空间，盈利有很大的波动，未来住宅的利润率并不会太高。
正如香港地产发展轨迹所展现的，在存量时代，新鸿基、恒隆、九龙仓等均已迈入“自持+出售”双轮驱动的开发“终极模式”，自持的占比甚至更高。内房企也开始注重商业项目的开发甚至自持，前有龙湖、华润、万达，后有新城、世茂等，纷纷重仓商业物业。不过自持物业却是把双刃剑，正如王晓松所言，而吾悦广场的优势是持续经营有收入、有增值的空间且利润率高，但劣势则是资金沉淀大。
但新城似乎已经挺过了自持物业沉没资金最难的时候，截至去年底累计开业的63座，面积共590.62万平方米，平均出租率达99.16%。随着自持资产规模的持续提升，公司整体的杠杆率一直较低，偿债压力也小，且自持项目在培育期、稳定期及成熟期的回报率逐步提升，租金及服务收入已开始以更快的速度来回哺公司的资金池。
据深交所6月12日消息，平安汇通-新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划状态显示为“通过”。据了解，本次资产支持专项计划拟发行金额为21.37亿元；4月，新城控股还在上交所成功发行29.47亿元吾悦商业物业第一期ABS。相比较物业费ABS、供应链ABS等，新城控股这两次ABS是以其吾悦商业物业为底层资产，体现了吾悦广场经营和资产价值受到市场的认可，也意味着新城控股打通自持商业的资金循环。
此外，随着吾悦广场逐渐形成规模和竞争力，新城控股的拿地成本价格优势明显。2019年新城控股新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421元/平方米，而全年平均销售价约11135元/平米，售价为地价近5倍。
据曲德君介绍，截止5月17日，吾悦广场的客流已恢复到同期的80%，销售恢复到90%，出租率在95%左右，逐步走出新冠疫情影响。商场作为人们线下消费的最主要的场所之一，有着其刚需德一面，行业标杆华润置地的商业在2019年的零售额达到531亿元，而租金收入就达到74.5亿元，变现率高达14%。王晓松也是看到这商业地产不用如住宅项目那样去赌拿地的成败，相对更稳定，经营质量更高。
新城控股今年目标定为2500亿，王晓松在业绩会上也表示，如果通过代建、增加合作项目，可以冲2800亿、甚至3000亿，但不会为了规模而冲规模，公司目前是以投资回报率为核心，聚焦利润，提质增效。中短期发展方向，新城首先会关注质量，如前端拓展、产品、运营、服务，还有人才梯队。在较为充实的现金垫、全国均衡广泛布局的住宅市场及步上正轨的吾悦广场加持下，未来的新城控股将走得更加稳健。
在王晓松的带领下，新城控股愈发稳健。公司的管理团队和人员结构稳定，在资金、拿地、建设及销售等方面保持了稳健有序的发展态势。作为已经迈入2000亿大关的头部房企，加上跑通了的“住宅+商业”双轮驱动模式，新城控股的经营基本已进入成熟稳健的阶段，若管理层在经营层面不出现大的失误，其他事件对于公司的影响有限。
回望27年以来的创业历程，王晓松表示，“新城的第一个15年是靠住宅来增加销售和利润的，当下的15年是住宅和商业，未来15年公司的利润则主要来自商业管理。”而商业地产经营为主的模式也是以美国、香港等为代表的成熟经济体的主流地产模式。
财务稳健 手握500多亿资金
房地产开发作为高杠杆行业，融资情况的变化关乎所有房企的根基，在过去艰难的一年里，王晓松通过及时地出售部分项目回笼资金，以及稳定的房屋销售回款，确保了新城控股财务状况的健康。
新城控股通过多元化的融资渠道，包括中期票据、超短期融资债券、资产支持票据、公司债券、美元债等债务工具进行融资。结果是，2019年新城控股的平均融资成本为6.73%，基本与2018年持平，在民营房企中属于较低水平，全年的经营性现金流净额为435.80亿元的正流入。净负债率降至16%，其中在手现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，公司在手现金完全能够覆盖短期债务。截至今年一季度，新城控股超500亿的资金完全覆盖250亿元的短期债务。
经过一年的“压力测试”，新城控股的财务状况已完全驶入稳健的轨道上，随着吾悦广场开业家数增多，贡献持续的现金流，公司的财务抵御风险能力将得到越来越强有力的支撑。事实上在过去一年，新城实现租金及管理费收入40.69亿元，同比大幅上涨达到92.3%。
此外，随着全球宽松的货币政策，新城控股今年来的融资成本持续下探。1月发行一笔3.5亿美元的优先票据，票面利息6.8%，3月完成发行2020年公开发行公司债券（第一期），发行规模6亿元，票面利率5.10%，6月发行一笔规模为7.5亿元的超短期融资券，票面利率5.15%。预计公司今年的融资成本降明显低于2019年。
融资成本作为金融机构对于房企主体信用及公司盈利、偿债能力的最终评价结果来看，国内外的金融机构对于新城控股的财务状况是乐观的。另一方面，融资成本的下降也有利于提高公司的整体经营质量和盈利能力，并最终反映到为股东的创造的回报上。
各项经营平稳推进 有充足的资源在今年发力
稳住现金流后，新城控股的各项经营平稳推进。2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48%，同时全年21座吾悦广场满铺开业，累计开业63座，已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%。截至今年5月，新城控股已在全国103个城市布局128座吾悦广场。
吾悦广场已成为新城控股区别于其他房企核心竞争力之一，及实现自身长期发展的最重要的抓手。尽管不少房企在模仿，但真正全面实现“住宅+商业”双轮驱动的只有华润、龙湖和新城。
吾悦广场对于新城的业绩贡献力也在逐渐加大且增速更快，2019年实现租金及管理费收入40.69亿元，同比大幅上涨92.3%。整体来看，2019年新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%。净利润率为14.74%，毛利率达32.64%，加权平均净资产收益率为36.86%，各项盈利指标位居行业前列。
手里有粮，心里不慌，在去年稳健经营的基础上，新城控股今年要发力。
今年要发力的原因之一是，新城控股需要补充土地储备。截至2019年末，新城控股在长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等105个城市合计拥有土地储备 1.24 亿平方米，能满足未来2-3年的开发运营所需。这一土地储备并不算十分充足。因此在3月31日举办的年度业绩说明会上，新城控股管理层就表示，今年预计将销售额的40%用于土地投资，40%的拿地强度足以保证土储池子稳步扩大。
克而瑞数据显示，新城控股前5月新增土地货值793.5亿元、新增土地建筑面积687.9万平方米，均位列榜单TOP10。新城控股抓住了今年上半年较好的拿地时机，不少优质住宅项目入市，且整体的利润空间较为可观。特别是4和5月，新城在4月拿了12个项目，权益土地金额146亿，5月拿了10个项目，权益土地金额77亿。
截至6月18日，新城控股在6月的约半个月时间内，分别在江门、温州、济南、金华、运城及石家庄拿下8宗土地，拿地节奏依然在稳步推进。
其中，山西运城的商住地项目标志着吾悦广场将正式落子山西运城。近年来，在持续推动吾悦广场全国化的过程中，新城控股还进一步扩大在西北地区的商业版图。目前已布局除甘肃外的西北地区其他四大省份，且多落子在西安等省会城市。
新城控股未来的主要抓手是商业地产
正如王晓松此前表示，成立27年的新城，第一个15年靠住宅增加销售和利润，第二个15年靠住宅和商业双轮驱动，未来的15年利润则主要来自于商业管理，而住宅的劣势是不具备持续经营的空间，盈利有很大的波动，未来住宅的利润率并不会太高。
正如香港地产发展轨迹所展现的，在存量时代，新鸿基、恒隆、九龙仓等均已迈入“自持+出售”双轮驱动的开发“终极模式”，自持的占比甚至更高。内房企也开始注重商业项目的开发甚至自持，前有龙湖、华润、万达，后有新城、世茂等，纷纷重仓商业物业。不过自持物业却是把双刃剑，正如王晓松所言，而吾悦广场的优势是持续经营有收入、有增值的空间且利润率高，但劣势则是资金沉淀大。
但新城似乎已经挺过了自持物业沉没资金最难的时候，截至去年底累计开业的63座，面积共590.62万平方米，平均出租率达99.16%。随着自持资产规模的持续提升，公司整体的杠杆率一直较低，偿债压力也小，且自持项目在培育期、稳定期及成熟期的回报率逐步提升，租金及服务收入已开始以更快的速度来回哺公司的资金池。
据深交所6月12日消息，平安汇通-新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划状态显示为“通过”。据了解，本次资产支持专项计划拟发行金额为21.37亿元；4月，新城控股还在上交所成功发行29.47亿元吾悦商业物业第一期ABS。相比较物业费ABS、供应链ABS等，新城控股这两次ABS是以其吾悦商业物业为底层资产，体现了吾悦广场经营和资产价值受到市场的认可，也意味着新城控股打通自持商业的资金循环。
此外，随着吾悦广场逐渐形成规模和竞争力，新城控股的拿地成本价格优势明显。2019年新城控股新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421元/平方米，而全年平均销售价约11135元/平米，售价为地价近5倍。
据曲德君介绍，截止5月17日，吾悦广场的客流已恢复到同期的80%，销售恢复到90%，出租率在95%左右，逐步走出新冠疫情影响。商场作为人们线下消费的最主要的场所之一，有着其刚需德一面，行业标杆华润置地的商业在2019年的零售额达到531亿元，而租金收入就达到74.5亿元，变现率高达14%。王晓松也是看到这商业地产不用如住宅项目那样去赌拿地的成败，相对更稳定，经营质量更高。
新城控股今年目标定为2500亿，王晓松在业绩会上也表示，如果通过代建、增加合作项目，可以冲2800亿、甚至3000亿，但不会为了规模而冲规模，公司目前是以投资回报率为核心，聚焦利润，提质增效。中短期发展方向，新城首先会关注质量，如前端拓展、产品、运营、服务，还有人才梯队。在较为充实的现金垫、全国均衡广泛布局的住宅市场及步上正轨的吾悦广场加持下，未来的新城控股将走得更加稳健。
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