广深楼评（精简篇）
卓越闽泰·云奕府
✨卓越品质、小镇配套，能够逆袭吗？
1️⃣地段
片区：项目位于宝安机场东范围，属于空铁门户比较边缘区域；
位置：楼盘南侧是机场南路，东边是广深公路，周边以厂房、物流园和农民房为主；
2️⃣规划
大区位：板块在环机场枢纽·临空经济总部范围、但非核心区，大概率只能享有平均线以下的利好红利；
其他规划：周边有鸿荣源、华润、宏发等旧改拆迁项目、有一定变量但周期长，附近有在建12号线、远期20号线，站点都比较远和久；
3️⃣配套
✅亮点：短期想不出来，还是凑一个吧、公路网络比较方便！
⚠️不足：地铁距离都很远，购物通勤不是很便利，学校一般，整体配套都比较欠缺；
4️⃣产品
✅亮点：卓越“奕”系楼盘、品质相对有保障，项目有地面花园、小区配套设施齐全，实用率比较高、车位充足；
⚠️不足：功能布局不是很合理，近主干道有一些车流噪音，另外航城板块都有一些飞机噪音影响；
5️⃣综合建议
项目核心亮点就目前来看、只有楼盘本身了，位置配套、周边环境确实一般，卓越一己之力短期无法拉动片区面貌，后期的旧改危机并存，区域升级但也增加了住宅竞品，关键问题是周期长、短期兑现概率低；
⚠️温馨提示：价格6万多基本算不上倒挂，产品力真的一般，往南走一点看看京基智农、往北走一些看看泰福名苑、哪怕是看看旁边盛和天宸，可能对于这个项目的价值会有更清晰的认识；如果范围可以扩大，相同预算龙华和坂田还是有不错的产品推荐；
✅当然项目也不是不能买，如果kfs比较有诚意，折扣力度较大，强行拉开1万以上倒挂，那还是可以考虑的，毕竟这里比沙井更近中心区，均价高一点点也不过分吧！如果出现以上情况，项目就比较适合在宝安区或机场周边工作、驾车出行为主、控制预算、关注楼盘品质的刚需家庭购买；
基础信息：
【推售产品】建面约85-110㎡臻智奢宅3-4房
【项目地址】 中国 · 前海 · 宝安大道旁约东800米（机场南路和107国道交汇处）
【建筑面积】总建面约25万㎡
【容积率】约3.89
【绿化率】约40%
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卓越闽泰·云奕府
✨卓越品质、小镇配套，能够逆袭吗？
1️⃣地段
片区：项目位于宝安机场东范围，属于空铁门户比较边缘区域；
位置：楼盘南侧是机场南路，东边是广深公路，周边以厂房、物流园和农民房为主；
2️⃣规划
大区位：板块在环机场枢纽·临空经济总部范围、但非核心区，大概率只能享有平均线以下的利好红利；
其他规划：周边有鸿荣源、华润、宏发等旧改拆迁项目、有一定变量但周期长，附近有在建12号线、远期20号线，站点都比较远和久；
3️⃣配套
✅亮点：短期想不出来，还是凑一个吧、公路网络比较方便！
⚠️不足：地铁距离都很远，购物通勤不是很便利，学校一般，整体配套都比较欠缺；
4️⃣产品
✅亮点：卓越“奕”系楼盘、品质相对有保障，项目有地面花园、小区配套设施齐全，实用率比较高、车位充足；
⚠️不足：功能布局不是很合理，近主干道有一些车流噪音，另外航城板块都有一些飞机噪音影响；
5️⃣综合建议
项目核心亮点就目前来看、只有楼盘本身了，位置配套、周边环境确实一般，卓越一己之力短期无法拉动片区面貌，后期的旧改危机并存，区域升级但也增加了住宅竞品，关键问题是周期长、短期兑现概率低；
⚠️温馨提示：价格6万多基本算不上倒挂，产品力真的一般，往南走一点看看京基智农、往北走一些看看泰福名苑、哪怕是看看旁边盛和天宸，可能对于这个项目的价值会有更清晰的认识；如果范围可以扩大，相同预算龙华和坂田还是有不错的产品推荐；
✅当然项目也不是不能买，如果kfs比较有诚意，折扣力度较大，强行拉开1万以上倒挂，那还是可以考虑的，毕竟这里比沙井更近中心区，均价高一点点也不过分吧！如果出现以上情况，项目就比较适合在宝安区或机场周边工作、驾车出行为主、控制预算、关注楼盘品质的刚需家庭购买；
基础信息：
【推售产品】建面约85-110㎡臻智奢宅3-4房
【项目地址】 中国 · 前海 · 宝安大道旁约东800米（机场南路和107国道交汇处）
【建筑面积】总建面约25万㎡
【容积率】约3.89
【绿化率】约40%
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福田上下沙 碧海红树园11楼（顶楼32楼）
800（指导价561），2房
房本77.25
核心卖点：
碧海红树园 通风视野好 红本在手税费少 业主诚心出售
小区介绍：
小区分一期和二期开盘，一期是2、3、4、 5栋。主要122,134.156的3房-4房组成，二期是6、7、8栋，主要由40多,77,89,108.133，160多平米的1房-4房组成，小区自带游泳池，会所等配套，居住环境好而且交通比较方便。
周边配套：
距离800米有岁宝百货和京基滨河时代购物广场 小区门口有红树林生态公园 绿道商场：距离800米即有岁宝百货和京基滨河时代购物广场，小区门口有免费车到家乐福和苏宁易购等商场。休闲：福田体育公园、福荣城市绿道花园和红树林生态公园。医疗：小区楼下即有..
交通出行：
小区位于滨河路和福荣路交汇，有地铁9号线下沙地铁站，可以转9号线，11号线，1号线，7号线等，上沙和下沙公交站，。交通出行方便
#深圳住宅小道消息##深圳租房##深圳# https://t.cn/RJy54Ay
800（指导价561），2房
房本77.25
核心卖点：
碧海红树园 通风视野好 红本在手税费少 业主诚心出售
小区介绍：
小区分一期和二期开盘，一期是2、3、4、 5栋。主要122,134.156的3房-4房组成，二期是6、7、8栋，主要由40多,77,89,108.133，160多平米的1房-4房组成，小区自带游泳池，会所等配套，居住环境好而且交通比较方便。
周边配套：
距离800米有岁宝百货和京基滨河时代购物广场 小区门口有红树林生态公园 绿道商场：距离800米即有岁宝百货和京基滨河时代购物广场，小区门口有免费车到家乐福和苏宁易购等商场。休闲：福田体育公园、福荣城市绿道花园和红树林生态公园。医疗：小区楼下即有..
交通出行：
小区位于滨河路和福荣路交汇，有地铁9号线下沙地铁站，可以转9号线，11号线，1号线，7号线等，上沙和下沙公交站，。交通出行方便
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福田上下沙 碧海红树园7楼（顶楼32楼）
405（指导价327），1房
房本45.02
核心卖点：
大社区 车位充足 号出租
小区介绍：
小区分一期和二期开盘，一期是2、3、4、 5栋。主要122,134.156的3房-4房组成，二期是6、7、8栋，主要由40多,77,89,108.133160多平米的1房-4房组成，小区自带游泳池，会所等配套，居住环境好而且交通比较方便。
售房详情：
售房原因：现在业主没有住这边，现在家里老人过来，不够住了，要换房。 房屋现状：房子是租户在住，有看房的提前约。
周边配套：
： 商场：距离800米即有岁宝百货和京基滨河时代购物广场，小区门口有免费车到家乐福和苏宁易购等商场。休闲：福田体育公园、福荣城市绿道花园和红树林生态公园。医疗：小区楼下即有社区卫生院。地铁一个站到达深圳湾公园，800米到红树林湿地公园
税费解析：
房子产权：房子是普通住宅 税费情况：房子已经满了五年了，是深圳唯一住宅，有欠款。
交通出行：
小区位于滨河路和福荣路交汇，有地铁9号线下沙地铁站，可以转1号线和7号线，11号线，9号线，上沙和下沙公交站，交通出行方便。
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405（指导价327），1房
房本45.02
核心卖点：
大社区 车位充足 号出租
小区介绍：
小区分一期和二期开盘，一期是2、3、4、 5栋。主要122,134.156的3房-4房组成，二期是6、7、8栋，主要由40多,77,89,108.133160多平米的1房-4房组成，小区自带游泳池，会所等配套，居住环境好而且交通比较方便。
售房详情：
售房原因：现在业主没有住这边，现在家里老人过来，不够住了，要换房。 房屋现状：房子是租户在住，有看房的提前约。
周边配套：
： 商场：距离800米即有岁宝百货和京基滨河时代购物广场，小区门口有免费车到家乐福和苏宁易购等商场。休闲：福田体育公园、福荣城市绿道花园和红树林生态公园。医疗：小区楼下即有社区卫生院。地铁一个站到达深圳湾公园，800米到红树林湿地公园
税费解析：
房子产权：房子是普通住宅 税费情况：房子已经满了五年了，是深圳唯一住宅，有欠款。
交通出行：
小区位于滨河路和福荣路交汇，有地铁9号线下沙地铁站，可以转1号线和7号线，11号线，9号线，上沙和下沙公交站，交通出行方便。
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