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核心区:农场的尖刀部队,没有尖刀,很难突围
这是山西的一位老板的问题:自己的园区请规划机构做了一个规划,最近正在施工,但干着干着,越干越觉得不对劲,现在已经停掉了。
因为他发现,如果完全按照规划落地的话,没有1个亿,根本下不来,而他当时的预算是2000万,问我该怎么办?看了一下规划方案,把我给镇住了!2000亩的项目,规划的满满当当,当时就在想,这怕是给运动员准备的项目吧?因为普通人哪怕走一圈下来,也非累得吐血不可。
这其实是规划出了问题,规划机构常常是按面积来收费的。
你给我2000亩地,那好,我收了费,就有义务为您设计的丰丰富富,把你想到,想不到的板块都给你填上,什么游乐区、拓展区、体验区、休闲区、餐饮区、烧烤区、露营区,一应俱全,眼花缭乱!这完全出于”工作交付”的态度去规划项目,而不是出于投资者的角度,更不是出于园区客户的角度,非常可怕。
关于开发思路,我的建议是:越大的项目,越要有核心区。
核心区,是指一块面积不大,但品质极高,用重金打造的区域。
像电脑的芯片一样,小小面积,却集成了最主要的单元。
为什么要选"一小块地“做核心区,而不是把“整个园区"规划成核心区呢?其实,园区的打造,远比我们想象的烧钱的多。
没干之前,都觉得花不了多少钱,干上之后发现,很多隐形开支逐渐浮现出来,最后发现,比预算的要多花个两三倍也是常有的事。
比如,袁夫稻田上了几节火车皮,做餐饮和住宿用的,是铁路上淘汰下来那种真的火车皮当火车皮就位之后,发现园区的道路要重新修建了因为火车皮太沉了,进来的卡车,把园区的道路都破坏掉了,这都是一开始想象不到的开支。
其实,园区花钱最多的不是项目,而是基建。
修一圈围墙要花多少钱?架一个变压器,铺设线路要多少钱?水系花多少钱?这些都是容易被轻视的重投资。
此时,如果你不想追加预算,办法有两个:
第一个是降低标准,本来钢混结构的餐厅,咱改成生态大棚;
第二个是缩小面积,本来2000亩的规划,咱先建上200亩。
降低标准的做法不可取,不然,农场建到最后真成了“农家乐"。
即便你降低了标准,硬着头皮把项目做下来了,也有可能因为场地过大,反而影响客户体验。
湖南的小顽国亲子农场做的还是不错的,不过核心区不够集中。
结果,小朋友从停车场到大草坪要走300米,从大草坪体验完去餐厅要再走200多米,农耕体验要走的更远。
所以,中间的转场,很考验带队老师的能力,小朋友一累,还容易引起家长的不满意,即增加了运营难度,还容易引起客户不满意。
既然如此,那我们只剩下缩小面积这条路了,其实就是建立核心区。
把原来散落在2000亩地里的设施,集成在200亩的核心区建设。
那你可能会有疑问,如果只重金打造核心区,园区容量会不会受到限制呢?其实,核心区的容量比我们想象的要大的多!举几个比较成功的例子,帮您找找感觉。
上海吾舍农场,核心区35亩,全年接待8-10万人幸福时光体验营地,58亩核心区,全年接待8万人最高每天接待1500人金稼园生态园,核心区面积约120亩,全年接待约30万人童话森林乐园,核心区面积约300亩,全年接待约50万人田园乐翻天,核心区不到200亩,全年接待约60-80万;从这几个代表案例中,能够看出来,核心区的承载能力还是很强的,核心区面积乘以3000,就差不多是你园区的年接待上限。
一个园区,能做多少客流就算好的呢?如果你没做过园区,可能还没有一个直观的概念。我们观察到的数据是。
一二线城市能接50-60万就算不错的项目了,此时你需要的核心区面积约200亩;三四线城市能接30-40万就算运营的不错的,此时,你需要的核心区面积约100亩;五六线城市能接10-20万的就算很好了,此时你仅需要大概50亩的核心区。
也就是说:建议一二线城市的核心区面积:200亩。
三四线城市,核心区面积100亩;五六线城市,核心区面积50亩。
山西这位老板的项目是在一个地级市,还不是省会城市,按道理100亩核心区就够了,你按2000亩规划是想把宇宙装进去吗?很多走过来的老板都说过这句:如果重新再做一个项目的话,我一定不会做的这么大!所以,以重金打造核心区,其实是用最少的钱打造品质感。
最后,我给那位老板的建议是:梳理核心客户群,制作用户体验地图,列出必要的设施及规格,把这些要求重新提交给规划公司,并要求这些设施集成在100亩的核心区内。
小结:园区的打造,远比我们想象中的烧钱的多。
如果园区太大,很容易造成投资过重、游客体验不佳、没有品质感、运营成本高等问题而核心区的容量又远比我们想象的要大的多。
园区全年接待上限=核心区面积x3000建议一二线城市的核心区建成200亩;三四线城市,核心区建成100亩;五六线城市,核心区面积建成50亩,越大的项目,越要有核心区。
未完待续,敬请关注下节。
#中农联生态链#
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上海吾舍农场,核心区35亩,全年接待8-10万人幸福时光体验营地,58亩核心区,全年接待8万人最高每天接待1500人金稼园生态园,核心区面积约120亩,全年接待约30万人童话森林乐园,核心区面积约300亩,全年接待约50万人田园乐翻天,核心区不到200亩,全年接待约60-80万;从这几个代表案例中,能够看出来,核心区的承载能力还是很强的,核心区面积乘以3000,就差不多是你园区的年接待上限。
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一二线城市能接50-60万就算不错的项目了,此时你需要的核心区面积约200亩;三四线城市能接30-40万就算运营的不错的,此时,你需要的核心区面积约100亩;五六线城市能接10-20万的就算很好了,此时你仅需要大概50亩的核心区。
也就是说:建议一二线城市的核心区面积:200亩。
三四线城市,核心区面积100亩;五六线城市,核心区面积50亩。
山西这位老板的项目是在一个地级市,还不是省会城市,按道理100亩核心区就够了,你按2000亩规划是想把宇宙装进去吗?很多走过来的老板都说过这句:如果重新再做一个项目的话,我一定不会做的这么大!所以,以重金打造核心区,其实是用最少的钱打造品质感。
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