2022年四批次，开发商们比起想象要更凶猛一些，给这个小寒冬一些火热。这和最近的供给端支持政策有一些关系，但是更重要是补充货源。4宗竞拍地块3宗双触顶，勇猛之外，更靠命运垂青，貌似中建系在三批次好运太多，四批次努力有余运气不足。

平房两地块，保利建工补充新地，马老师团队称为和锦薇棠二期，三元嘉业大家不熟悉但是运气不错，自己也比较努力。

奶西地块，金隅本陪跑不想天上落下大馅饼，是四批次土拍的大黑马，可怜中建智地一会，那么勇猛一手压着一手。金茂首开没有参与最后摇号，略意外。

石景山老古城，地不错，但是基本上大家都象征性陪跑一下，草草了事，没到价格上限更没到现房，双指导价没用上。中海新城急需补货，希望中海新城有更好产品，也要有更好口碑，挽回形象，重塑巅峰。

#马老师帮选房#

【粉丝提问】你好，我目前还未婚，婚前资格打算买一套，算是单身资格，有龙泉社保，我们手上只有60万一开始看的是二手房，看了郫都区、大面、温江，又跑去看新房了，新房看了双流，太贵，然后温江的大多数都看了，比较喜欢星河，但是没买，龙泉的看了一两个，现在觉得新房风险大，我们也XX岁了，想如果能买到优质点的二手，早点入住也行。

现在看得越多，越不知道怎么选，月供打算6k左右，预算可能在180以内。目前双方在琉璃场+龙潭寺，主要还是考虑东门，东南门吧。

【房段子解答】首先我来说下你们的资格和预算，你们是成都的刚需资格，只有社保在龙泉，南门高新天府是限购不能买的了，然后你们当前可买新房，可买二手房。但是新房的话，说实话，一方面满足你们预算（撑死200万）的很少了，另一方面你们也担心烂尾的可能性。

烂尾是新房的一个不可辩解的不利因素，这个我也不好说什么，你们如果想早点住进去的话，就地考虑二手房，其实也未尝不可，至少在我看来，一方面二手房的产权安全性很高；另一方面，当前成都二手房也进入了价格回调的周期，对于我们捡漏是大有帮助的。

因此当我们把买房的方向，定格在二手房市场，然后再综合考虑你们在金石路+龙潭寺的话，那么可选范围其实就比较明确了，那就是东门，东南门。

当然，你也可以说以后会换工作，但整个5城区及周围是没问题的，总不会说考虑到南门的双流区华府这种区域去了。

西门西北门其实也有一些答案，但是总归来说，二手房大多老化，相对次新又价格温和，还能兼顾到城市发展动力的话，前面我们谈到的东门，东南门是没问题的。

还有就是你们的预算，首付60万是卡死，然后月供在6500以内的话，我估摸着一共贷款130万出头没问题。

也就是说60万首付+130万，汇总总价是180万（此时首付是3.3成，符合政策）。但是二手房会涉及到税费中介费，这个大概有个几万到十几万不等的支出，需要事先从你的首付60万里扣除，一来二去，杠杆力度就小了。说结果，经过我的数据分析，把总价控制在170万左右，甚至以内，是比较安全的数值——前提是你们现金是刚好卡在60万，而不是60几万，比如69万这类？

言归正传，如何在主城及核心一些的区域，用170万内以内买到一套不错的二手房，经过我的观察，板块很重要（一般是三环内外核心代表性楼盘），地铁很重要（在建的也可以），户型很重要（建议套三、小套四），房龄也很重要（建议8年以内的次新房）。

像成华算是这类房源的大本营，比如杉板桥的城市界面，综合配套好，可以看蓝润V客东区（刚需盘，单价2万出头）；崔家店的地铁概念和未来的拆迁也在路上，可以看看成华奥园广场一期、蓝光东方天地（70多的小套三，单价也是2万出头）。

如果觉得单价高，希望不到2万的，那么槐树店周围可以看看隆鑫九熙、优品尚东三期、阳光100米娅中心这些，基本上可以把价格，往2万内砍，也是地铁口，北上南下都很方便，也是相对主流的二手房板块。

如果特别看中低单价的性价比的话，我建议往龙泉的大面看，这边13号线后年就要通车了，当前二手房市场非常内卷，各房东都在打价格战，好些单价甚至在一万六七，还是很有捡漏气质的。比如华润云庭，你可以买到103平的套三双卫（170多万）；华润国际社区，你可以买到94平的小套四（150万左右）。而且都距离13号线龙安站不太远，大概步行六七百米的样子即到。

总的来说，当前你们的预算和需求，尽量往这些主流区域去看房选房，都是可以的，问题不大。

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#楼市杂谈# 最近石景山的咨询突然增加好多，都在问哥们儿我两条地铁的规划利好问题，哥们儿记得上次提到过石景山，但是没有细说，那今天就详细说说，石景山这个地儿和城六区的其他区相比还不太一样，近一年下来，石景山的供地都是很少的，所以在石景山置业安家的朋友不会像朝阳这种地方让老百姓挑花眼，这就使得石景山的购房人群在选房上尤其理性而且还更加仔细，那这次的轨道规划出来以后，石景山有一个地方是土地供应本来就不多，但是一下变成双轨交汇的地方，那就是古城南这个区域，11号线二期与1号线直线相交处就是古城南，这个区域的二手房有，但是考虑买二手房的朋友需要更加理性，因为所有人都知道地铁带来的预期有多强，卖家肯定会在这个时候抬一手挂牌价，或者索性不卖了，两条地铁都修到家门口了还卖什么房呀。对吧，所以现在这个区域考虑二手房是不太理性的想法，这种将迎来利好的区域最好考虑的是新房，因为新房的价格在土拍的时候就被限死了，他的利好价值只能在二手出让的时候会得到全部的体现，所以首期开盘以7万出头抢到长安润璟的朋友只能说他们运气真的太好了，在文件中可以看出，长安润璟目前是离双地铁换乘站最近的新房小区，所以在石景山置业的朋友，跟着地铁规划走不会出错！