寒柏：為何港府還沒有推出樓市的「逆周期措施」？
自本年度3月起，美國聯儲局大幅加息。本港樓市的不景氣由工商類物業，蔓延至住宅市場。此外，一手樓市場開始出現滯銷，跌勢亦擴散至二手樓市場。
中原城市領先指數亦由2021年8月1日的190.1，反覆下跌至2022年12月2日的159.16，指數從近年高位下跌了17%。儘管樓市早已出現明顯的跌幅，但港府尚未正式推出諸般「逆周期措施」，到底是何原故呢？
香港地產界至今仍不斷「唱好」樓市，一手樓滯銷及二手樓價量齊跌的消息只輕輕帶過，一律被視之為個別事件。等到傳統大型屋苑都不斷錄得顯著跌幅時，大家才如夢初醒。
但我們也不能怪發展商過份「唱好」，一般市民對後市仍充滿信心，並認為即使本年度開始出現明顯的跌價，亦不過是調整，很多人仍深信樓價在明年中便會大幅反彈。由2003年以來，港人經歷了接近20年的地產「大牛市」，大家總結多年來的經驗，都深信香港物業「易升難跌」。換句話來說，這是所有港人匯聚成的「集體智慧」。
在這「集體智慧」之下，港人很難免會有確認偏誤 (confirmation bias)，不斷選擇性地吸收一面倒的資訊。
當環球市場都十分關注聯儲局的加息步伐之際，唯獨是港人對此嗤之以鼻；絕大部份港人都覺得美國不可能大幅加息，亦不相信港元將會跟隨美元步伐加息。 這幾個月以來，港人就是「集體偏聽」而全盤忽略了加息所帶來的風險及對經濟所構成的衝擊。
近日 (2022年12月2日)，港元1個月HIBOR已升至4.91厘，1年的HIBOR亦已升至5.69厘之水平，已比美國基準利率為高。現時，港人已無法迴避加息壓力及樓市下跌的事實，大家卻仍然忙着「唱好」後市，不約而同的覺得美國的加息周期已近尾聲。某些人相信聯儲局已經「由鷹轉鴿」，某些人則認為明年中或明年底將會大幅減息。
現實情況是，無論是聯儲局的會議紀錄、官員的口徑、國際金融市場人士的分析及衍生工具的走勢等等，對美元利率走向，都遠不及港人般樂觀。 暫時來說，國際金融市場的共識，只是美元利率的加幅將會減小，但利率卻不會一下子回調下來，至少明年將會橫行一段時間。
很多港人卻已一口咬定美元不會再加息，所以大家便不怕利率風險。另外，絕大部份人的分析，就只聚焦於銀行的「樓宇按揭」之上，大談一般港人的「供樓壓力」尚可控，便認為本港樓市將會大幅反彈了。
大家不妨想深一層，除了住宅市場外，難道我們可以完全不理會工商物業市場嗎？只看一般小市民的「供樓壓力」，便會忽略了所有發展商及物業投資者於加息周期所遇到的巨大壓力。在低息環境長達20年之下，發展商及物業投資者有沒有預計過加息周期之情況，它們如何面對利息成本忽然大幅抽升的情況？絕大部份物業投資者所收取的租金及物管費用，早已不夠付利息，它們有足夠的現金流來付利息嗎？發展商在滯銷的情況下，如果不減價促銷，又怎樣付利息？
說穿了，過去20年以來，發展商、物業投資者及香港小市民的普遍信念，就是「長線持有物業」才是王道，「落車」後不一定能再「上車」。有「閒錢」的都用來投資物業賺取租金，否則放在銀行也沒有多少利息收入，還要面臨貶值。
在這大環境下，他們手頭上的現金流又能否撐過加息周期？一般小市民只要有工作，賺取穩定的薪金收入，似乎尚可支持下去。
但你們的「老闆」呢？你們「老闆」的「老闆」呢？香港上流社會就是一直靠着物業升值，才能不斷「錢搵錢」。「老闆」的「老闆」靠甚麼維生？不是租金收入，便是賣樓了。在加息周期裡，他們所賺取的租金收入還不夠付利息，如果他們的手上現金不夠，就只有靠賣樓來支撐。可是，誰會來買他們手上的物業呢？現時，銀行存款利率也比香港物業的租金回報率高，除非樓價大幅下調，否則新的投資者怎會願意「接火棒」？總的來說，加息對整體經濟都會構成嚴重影響，為何我們只談一般小市民的「供樓壓力」？「老闆」的「老闆」有困難，還會不會付薪金予小市民呢？
但無論怎樣說，普遍港人仍對港樓充滿信心。除了一口咬定美國將會在明年大幅減息之外，大家還有很多正面的想法。
例如，很多人深信內地將會大幅調整防疫政策，並於明年「復常」及「通關」。只要內地抗疫失敗，被迫全面開放後，「北水」便會再來香港「托市」。此外，有人認為，移民英國的一班港人將會回流，將激刺樓市。有趣的是，早前有不少港人賣樓及移居英國時，大家都不認為這班人會對本港樓市帶來負面影響。但大家卻相信如果這班人回流的話，將會為樓市帶來正面影響。近日，有人指出香港樓市滯後股市表現約幾個月。現時，港股回升，即表示港樓亦會回暖。坊間還有很多利好樓市的說法，也不一一盡錄。
我們先不必深究以上的觀點是否正確。值得留心的是，這些觀點差不多是全港商界所得到的共識。甚至乎，港府官員亦有相近似的看法。如此一來，原來絕大部份港人都不擔心本港樓市的發展，並對前景充滿信心；很多人還深信港樓即將大幅反彈。那麼，港府又怎會放寬「樓市辣招」呢？還談甚麼「逆周期措施」？
最後，萬一本港樓市不似預期，到時候大家便不能怪港府不肯「撤辣」了。誰叫你不斷「唱好」？
自本年度3月起，美國聯儲局大幅加息。本港樓市的不景氣由工商類物業，蔓延至住宅市場。此外，一手樓市場開始出現滯銷，跌勢亦擴散至二手樓市場。
中原城市領先指數亦由2021年8月1日的190.1，反覆下跌至2022年12月2日的159.16，指數從近年高位下跌了17%。儘管樓市早已出現明顯的跌幅，但港府尚未正式推出諸般「逆周期措施」，到底是何原故呢？
香港地產界至今仍不斷「唱好」樓市，一手樓滯銷及二手樓價量齊跌的消息只輕輕帶過，一律被視之為個別事件。等到傳統大型屋苑都不斷錄得顯著跌幅時，大家才如夢初醒。
但我們也不能怪發展商過份「唱好」，一般市民對後市仍充滿信心，並認為即使本年度開始出現明顯的跌價，亦不過是調整，很多人仍深信樓價在明年中便會大幅反彈。由2003年以來，港人經歷了接近20年的地產「大牛市」，大家總結多年來的經驗，都深信香港物業「易升難跌」。換句話來說，這是所有港人匯聚成的「集體智慧」。
在這「集體智慧」之下，港人很難免會有確認偏誤 (confirmation bias)，不斷選擇性地吸收一面倒的資訊。
當環球市場都十分關注聯儲局的加息步伐之際，唯獨是港人對此嗤之以鼻；絕大部份港人都覺得美國不可能大幅加息，亦不相信港元將會跟隨美元步伐加息。 這幾個月以來，港人就是「集體偏聽」而全盤忽略了加息所帶來的風險及對經濟所構成的衝擊。
近日 (2022年12月2日)，港元1個月HIBOR已升至4.91厘，1年的HIBOR亦已升至5.69厘之水平，已比美國基準利率為高。現時，港人已無法迴避加息壓力及樓市下跌的事實，大家卻仍然忙着「唱好」後市，不約而同的覺得美國的加息周期已近尾聲。某些人相信聯儲局已經「由鷹轉鴿」，某些人則認為明年中或明年底將會大幅減息。
現實情況是，無論是聯儲局的會議紀錄、官員的口徑、國際金融市場人士的分析及衍生工具的走勢等等，對美元利率走向，都遠不及港人般樂觀。 暫時來說，國際金融市場的共識，只是美元利率的加幅將會減小，但利率卻不會一下子回調下來，至少明年將會橫行一段時間。
很多港人卻已一口咬定美元不會再加息，所以大家便不怕利率風險。另外，絕大部份人的分析，就只聚焦於銀行的「樓宇按揭」之上，大談一般港人的「供樓壓力」尚可控，便認為本港樓市將會大幅反彈了。
大家不妨想深一層，除了住宅市場外，難道我們可以完全不理會工商物業市場嗎？只看一般小市民的「供樓壓力」，便會忽略了所有發展商及物業投資者於加息周期所遇到的巨大壓力。在低息環境長達20年之下，發展商及物業投資者有沒有預計過加息周期之情況，它們如何面對利息成本忽然大幅抽升的情況？絕大部份物業投資者所收取的租金及物管費用，早已不夠付利息，它們有足夠的現金流來付利息嗎？發展商在滯銷的情況下，如果不減價促銷，又怎樣付利息？
說穿了，過去20年以來，發展商、物業投資者及香港小市民的普遍信念，就是「長線持有物業」才是王道，「落車」後不一定能再「上車」。有「閒錢」的都用來投資物業賺取租金，否則放在銀行也沒有多少利息收入，還要面臨貶值。
在這大環境下，他們手頭上的現金流又能否撐過加息周期？一般小市民只要有工作，賺取穩定的薪金收入，似乎尚可支持下去。
但你們的「老闆」呢？你們「老闆」的「老闆」呢？香港上流社會就是一直靠着物業升值，才能不斷「錢搵錢」。「老闆」的「老闆」靠甚麼維生？不是租金收入，便是賣樓了。在加息周期裡，他們所賺取的租金收入還不夠付利息，如果他們的手上現金不夠，就只有靠賣樓來支撐。可是，誰會來買他們手上的物業呢？現時，銀行存款利率也比香港物業的租金回報率高，除非樓價大幅下調，否則新的投資者怎會願意「接火棒」？總的來說，加息對整體經濟都會構成嚴重影響，為何我們只談一般小市民的「供樓壓力」？「老闆」的「老闆」有困難，還會不會付薪金予小市民呢？
但無論怎樣說，普遍港人仍對港樓充滿信心。除了一口咬定美國將會在明年大幅減息之外，大家還有很多正面的想法。
例如，很多人深信內地將會大幅調整防疫政策，並於明年「復常」及「通關」。只要內地抗疫失敗，被迫全面開放後，「北水」便會再來香港「托市」。此外，有人認為，移民英國的一班港人將會回流，將激刺樓市。有趣的是，早前有不少港人賣樓及移居英國時，大家都不認為這班人會對本港樓市帶來負面影響。但大家卻相信如果這班人回流的話，將會為樓市帶來正面影響。近日，有人指出香港樓市滯後股市表現約幾個月。現時，港股回升，即表示港樓亦會回暖。坊間還有很多利好樓市的說法，也不一一盡錄。
我們先不必深究以上的觀點是否正確。值得留心的是，這些觀點差不多是全港商界所得到的共識。甚至乎，港府官員亦有相近似的看法。如此一來，原來絕大部份港人都不擔心本港樓市的發展，並對前景充滿信心；很多人還深信港樓即將大幅反彈。那麼，港府又怎會放寬「樓市辣招」呢？還談甚麼「逆周期措施」？
最後，萬一本港樓市不似預期，到時候大家便不能怪港府不肯「撤辣」了。誰叫你不斷「唱好」？
《当下 科技走向》
文/山谷百合
这个时代 什么是发展的走向
当下 永远不过时的科技革命
人类的相对真理论得到实践
不是空想的乌托邦 绝对可行
有一天 科技是否普遍全球化
当下 搞什么封锁 确实行不通
无论哪个国度 应该面向世界
这样的开放 不会与时代脱钩
一个国度关闭起来 怎会进步
很明显 发现不了很多的问题
纵观世界格局 谋合作 谋发展
无论实现了哪方面的全球化
这就是让人类融合在一起
当下 还在预测未来科技趋势
人类对它的探索 也永不止步
比如说 星地计算连接了天地
这样的信息基站 有很大作用
或许吧 万物互联 万物智联
有深空端 有卫星端 有地面端
这样的形态 实现了超级算法
也许 数字化 智能化 更先进
科技引领世界航向 绝对正确
文/山谷百合
这个时代 什么是发展的走向
当下 永远不过时的科技革命
人类的相对真理论得到实践
不是空想的乌托邦 绝对可行
有一天 科技是否普遍全球化
当下 搞什么封锁 确实行不通
无论哪个国度 应该面向世界
这样的开放 不会与时代脱钩
一个国度关闭起来 怎会进步
很明显 发现不了很多的问题
纵观世界格局 谋合作 谋发展
无论实现了哪方面的全球化
这就是让人类融合在一起
当下 还在预测未来科技趋势
人类对它的探索 也永不止步
比如说 星地计算连接了天地
这样的信息基站 有很大作用
或许吧 万物互联 万物智联
有深空端 有卫星端 有地面端
这样的形态 实现了超级算法
也许 数字化 智能化 更先进
科技引领世界航向 绝对正确
冬季的雨很冷，像是老天悲伤的眼泪。小草拼命留住了根，多像普通老百姓在这世上的挣扎……
政策变了，疫情更散了。说过的戏如人生，这话太渺小，原来戏的主角是社会，可惜操控社会的是人，戏，一直在装饰着人性。无论科技发展到何种程度，都无法拯救活着的难。原来都是庸医者胡言，说这个世界病了，骄傲的人，又怎会低下头来承认是自己病了……
你那里下雪了吗？天很冷，窗外一片灰色，如果能在祈愿里各自安好，我愿祈祷一百次，一千次，一万次……
开会，小组会议。
感谢祖国替我们挡了三年，把病毒拖到最轻状态才放开。我们正确面对现实。一起努力，加油抗疫！！
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政策变了，疫情更散了。说过的戏如人生，这话太渺小，原来戏的主角是社会，可惜操控社会的是人，戏，一直在装饰着人性。无论科技发展到何种程度，都无法拯救活着的难。原来都是庸医者胡言，说这个世界病了，骄傲的人，又怎会低下头来承认是自己病了……
你那里下雪了吗？天很冷，窗外一片灰色，如果能在祈愿里各自安好，我愿祈祷一百次，一千次，一万次……
开会，小组会议。
感谢祖国替我们挡了三年，把病毒拖到最轻状态才放开。我们正确面对现实。一起努力，加油抗疫！！
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