上学日记....
可恶的桌子设计得真不合理 姐根本够不到桌子[汗][汗][汗]
西方经济学 经济法概论 国际贸易 ...无语
好吧又菜又爱吃 新疆炒米粉真的好辣但是好好吃 哦no酸豆角鸡杂煲仔饭已经代替了雪菜肉丝煲仔饭在我心目中的地位 我最喜欢吃煲仔饭啦
可恶每次吃完东西就会有很重的罪恶感[泪][泪]
云同步听了同一首歌！！！就在我午休起床的那一刻！！！好吧还是第一次有人主动用有我的照片做壁纸[哇][哇]
可恶的朱鹏jiang如果没有让姐高数过我真的再也不认真学高数了！！！可恶的陈ws我那么喜欢他他居然让最贱的康仔英语都过了[泪][泪]
某娇喜欢自称劳资 某甜说她发现个子越小越喜欢自称劳资 我连忙开始解释说我可不是！！
某娇是真的逮人买这么一大瓶可乐 我抱一路！不过大可乐真的好喝就是让姐路上有点小尴尬
某娇今天给我买了她最喜欢的甜啦啦虽然我觉得甜啦啦很难喝 好吧某娇还是一个很好的小劳资娇的哈哈哈哈 爽歪歪也是某娇分我的 她只给了她们一人一瓶给了我一板哇丢
哈哈哈哈原来洗个衣服都会被夸诶 女神节给妈妈买了套水乳 妈妈很开心 妈妈开心我也开心
明天合肥30度 哇丢真的要命一秒入夏 姐的新毛衣根本没机会穿无语了 直接从袄子过渡到短袖 明天好热我要穿短裙咯[馋嘴]
最近买了好多件我和小宝都喜欢的bm风短袖 希望快递在星期五晚上之前都可以到 美滋滋去南京见小宝咯 小宝有一件很beautiful包臀裙 浅期待一下我爱包臀裙[哇][哇]
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好吧又菜又爱吃 新疆炒米粉真的好辣但是好好吃 哦no酸豆角鸡杂煲仔饭已经代替了雪菜肉丝煲仔饭在我心目中的地位 我最喜欢吃煲仔饭啦
可恶每次吃完东西就会有很重的罪恶感[泪][泪]
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某娇喜欢自称劳资 某甜说她发现个子越小越喜欢自称劳资 我连忙开始解释说我可不是！！
某娇是真的逮人买这么一大瓶可乐 我抱一路！不过大可乐真的好喝就是让姐路上有点小尴尬
某娇今天给我买了她最喜欢的甜啦啦虽然我觉得甜啦啦很难喝 好吧某娇还是一个很好的小劳资娇的哈哈哈哈 爽歪歪也是某娇分我的 她只给了她们一人一瓶给了我一板哇丢
哈哈哈哈原来洗个衣服都会被夸诶 女神节给妈妈买了套水乳 妈妈很开心 妈妈开心我也开心
明天合肥30度 哇丢真的要命一秒入夏 姐的新毛衣根本没机会穿无语了 直接从袄子过渡到短袖 明天好热我要穿短裙咯[馋嘴]
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楼市迎来“豪赌客”，扫货近600亿……
低迷的楼市，正迎来一群“疯狂扫货”的豪赌客——各地的地铁公司。
据中指研究院统计的数据显示，今年前九个月，权益拿地金额top100的企业中，就有8家地铁公司上榜，合计拿地近600亿元！
除了深圳地铁、广州地铁这样的老面孔，还有不少城市地铁公司在土拍市场上挥金如土，大举拿地。
大批地铁公司进军房地产市场，究竟能否产生预期效益？
01
媒体报道称，对地铁公司来说，开发房地产项目具备天然优势，起码掌握了地铁开发时间进程和线路优势，可以说是“稳赚不赔”的业务。
然而，这个逻辑成立的前提，是地铁路线能够如期开发，而且所拿土地靠近地铁站，或者是比较核心的地段。
但是，国家对城市新上马地铁的态度，越收越紧。
不仅要满足GDP超过3000亿元、一般预算收入超过300亿元、城区人口超过300万这三大条件。还要满足地铁线路初期客运强度不低于每日每公里0.7万人次的要求。
由于地铁建造成本高（5-10亿/公里），运营维护成本也高，国家为了防范地方政府债务风险，对一般地级市的地铁申报会加强审核，很难予以通过。
对于已经修建了地铁的城市，如果客流强度不达预期，再次申报地铁线路的难度也会加大。
这样一来，地铁公司很可能面临拿了地却没有TOD可建的状况，因为地铁新线可能批不下来了！
哪些城市未来可能较难申报新修地铁？
从2021年主要城市地铁客流强度来看，平均每天每公里在0.7万人次以上的城市，只有深圳、广州、上海、西安、北京、长沙、成都、重庆、杭州等。
像南京、武汉、郑州、福州、沈阳、合肥、天津、厦门等城市，其地铁客流均没有达标，未来新建地铁的难度可能比较大。
其实很好理解，地铁成网、成环的效用才会更大，然而这对人流、地方政府财力的要求也就越高。
国家不希望一些城市为了面子工程举债修一两条地铁，而修完后地铁却成天空荡荡没有客流，造成资源浪费。
因此， 地铁公司进场抢地，对于人口多，财力强的城市来讲，可能会形成正向1+1大于2的效应，否则，反而会成为地方财政的拖累。
02
对于各地地铁公司豪赌楼市，国家也有所警惕！
10月14日，国家财政部发布《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。
其中提到三条重磅规定：
1、严禁通过举债储备土地。
2、不得通过国企购地等方式虚增土地收入。
3、不得巧立名目虚增财政收入弥补财政收入缺口。
你可能要问，这和地铁公司拿地有什么关系？
事实上，地铁公司就是市级城投公司的代表之一，也是国企购地的主力。
而地铁建设、运维成本巨大，仅靠车票是无法盈利的。
现在地铁公司拿着银行贷款、财政补贴去买地，地方政府又用卖地收入来给地铁集团补助，一来一回，资金空转、虚增土地出让金的事就发生了。
我们来观察一下2021年部分地铁公司营收利润情况。
2021年，北京地铁的主体公司北京基础设施投资有限公司（简称京投），总营收近170亿元，但营业成本高达306亿。
因额外获得了至少214.66亿元的政府补助，京投才将当年归母净利润"转正”。
苏州、青岛、成都的地铁公司获得的政府补助额度在60亿-70亿元；
宁波、南京、长沙、天津等地公司获得的补助在30亿-46亿元之间；
获得10亿以上补助的还有重庆、厦门、西安、南昌、无锡等城市地铁集团。
获得补贴较少的为深圳地铁和广州地铁。
这两家企业本身就是当地的品牌房企，而且与龙头房企交集很深。
去年深圳地铁的营收（164亿）中，有六成是来自房地产（95.7亿）和物业（3.57亿）相关业务。
深圳地铁是万科A的最大股东，持有32.43亿股股份，占万科总股本的27.91%。
2021年深圳地铁收到投资收益64.09亿元，其中来自万科的分红达40.54亿元。
广州地铁通过物业经营获得24.15亿元收入，广州地铁还是越秀地产第二大股东，持股比例19.9%。
而其他本身资金不宽裕的地铁公司/城投公司，拿了地也面临开工率低的问题。
根据CRIC统计，2021年至2022年22个重点城市集中供地项目中，城投平台开工率只有16%，远低于33%的平均开工率水平。
分城市看，城投平台开工情况分化明显，其中天津、北京等地开工率超过50%；
宁波、济南、南京、合肥、无锡等地开工率低于5%。
因此，地方城投平台拍地这种左手倒右手的行为，一方面会增加国企实际的债务和运营风险，另一方地方政府看似完成业绩，却并没有触及真正的市场需求，最后的结果只能是双输。
03
中国的城镇化已经完成了一大半，高峰期正在过去，整体城镇化率将在10年内见顶。
随着房地产市场分化，地铁等基建设施也会随之分化。
只有人口增长、经济活跃的城市，才能有充足的房地产市场需求。
同时，这些城市的基建也更具确定性。
反之，地铁建设量越大的城市，其财政统筹能力就越强，在城市规划上的兑现能力也就越强，大家根据规划买房的确定性就越高。
未来有可能修建地铁或者城际铁路的，主要是大城市都市圈里的普通地级市。
买房不出都市圈，也是这个道理。
地铁公司豪赌房地产，恐怕是凶多吉少，因为不是所有的房子都可以卖出去的，卖出去也未必能实现盈利。如果地铁主业亏损，房地产也亏损，到时候如何还银行贷款？
到了哪一天，地方政府是否有能力“兜底”是值得怀疑的。君不见，鹤岗政府不就“财政重整”了吗？这财政重整，就是在破产之前的急刹车。
如果您觉得文章精彩，请您点个关注，我们会持续给您推送更多精彩的楼市文章，让您掌握更多的投资一线信息，我们是知名房产影响力大V“渔村鬼谷生”团队，您加一下GGSZL2\GGSZL3\GGSZL4，我们送您一份购房前，整套购房融资资质的打造文档，您了解我们鬼谷生老师，在深圳实操投资了两千多平方物业，这份文档会教您怎么注册公司，注册适合经营贷的公司，怎么纳税，如何做到经营痕迹，经营范围........另外赠送老师从0买到2000平方物业的每一套买房故事电子书《小曾投资风云录》，#房地产，#渔村鬼谷生#地产
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除了深圳地铁、广州地铁这样的老面孔，还有不少城市地铁公司在土拍市场上挥金如土，大举拿地。
大批地铁公司进军房地产市场，究竟能否产生预期效益？
01
媒体报道称，对地铁公司来说，开发房地产项目具备天然优势，起码掌握了地铁开发时间进程和线路优势，可以说是“稳赚不赔”的业务。
然而，这个逻辑成立的前提，是地铁路线能够如期开发，而且所拿土地靠近地铁站，或者是比较核心的地段。
但是，国家对城市新上马地铁的态度，越收越紧。
不仅要满足GDP超过3000亿元、一般预算收入超过300亿元、城区人口超过300万这三大条件。还要满足地铁线路初期客运强度不低于每日每公里0.7万人次的要求。
由于地铁建造成本高（5-10亿/公里），运营维护成本也高，国家为了防范地方政府债务风险，对一般地级市的地铁申报会加强审核，很难予以通过。
对于已经修建了地铁的城市，如果客流强度不达预期，再次申报地铁线路的难度也会加大。
这样一来，地铁公司很可能面临拿了地却没有TOD可建的状况，因为地铁新线可能批不下来了！
哪些城市未来可能较难申报新修地铁？
从2021年主要城市地铁客流强度来看，平均每天每公里在0.7万人次以上的城市，只有深圳、广州、上海、西安、北京、长沙、成都、重庆、杭州等。
像南京、武汉、郑州、福州、沈阳、合肥、天津、厦门等城市，其地铁客流均没有达标，未来新建地铁的难度可能比较大。
其实很好理解，地铁成网、成环的效用才会更大，然而这对人流、地方政府财力的要求也就越高。
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2021年，北京地铁的主体公司北京基础设施投资有限公司（简称京投），总营收近170亿元，但营业成本高达306亿。
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苏州、青岛、成都的地铁公司获得的政府补助额度在60亿-70亿元；
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这两家企业本身就是当地的品牌房企，而且与龙头房企交集很深。
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深圳地铁是万科A的最大股东，持有32.43亿股股份，占万科总股本的27.91%。
2021年深圳地铁收到投资收益64.09亿元，其中来自万科的分红达40.54亿元。
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如何读懂女人亲近的眼神 —— 合肥爱之侣红娘课
合肥征婚相亲交友谈：牵手爱之侣，你我永不忘（灵魂选择知己的伴侣 The soul selects her own society）
...... 人们识别骏马，凭烙出的印文。凭高筒的帽子，认出是骄傲的安息人。我能凭那明眸，找到幸福的恋人：是情焰在那儿跳荡，欢乐又放肆的真相 ...... 俄：普希金
都说“眼睛是心灵的窗户”，透过这扇窗户我们可以看到一个人的内心世界。尤其是在两性的交流中，一个人对另一个人的喜欢或欣赏都可以通过眼神表达出来。更多时候，又鉴于女人天性的含蓄，会导致她不用语言，而是用自己的眼神来传递意味深长的内心想法，让你快快地来亲近她。而这时作为男人的你，一定要学会仔细地观察，不要贻误时机。
刘先生33岁了，同事们都说他是“工作狂”，顾名思义他一定是进取心强，埋头工作事业，而疏忽了婚事的那种人。他本硕连读后就在公司的研发部就职，很快就成为骨干和部门主管，常常加班到深夜，几乎没有个人的私生活。
直到有一天他遇到了公司新来的财务主管鲍小姐。刘先生长得算是英俊的男人，性格也沉稳，经济条件和家庭背景都很不错，之前身边不乏追他的女士，可他都疏忽了。但这位鲍小姐看他的眼神却令他难以忘怀。鲍小姐喜欢刘先生，每次碰面都会脉脉含情地偷看他，有一次鲍小姐正偷看刘先生的时候，突然撞上了刘先生的目光，四目对视的瞬间，包含了那么多的内容，双方的目光又都迅速地移开，而且脸红了。从此鲍小姐的面影就在刘先生的心中植下了根 ......
每个人对自己喜欢的人表达爱慕，并采用不同的方式。有的人性格外向，会直截了当地说出来。但不少人会用无声的语言，用会说话的眼睛来传情，或直视或偷看，最终的目的都是想让暗恋的人亲近自己。通常喜欢某个男人的女人，她的眼神里是散发出光芒的，也就是说你在一个爱你的人的眼里是发光的，她看你的时候满眼都是星星。所以单身的男人需要注意观察自己身边的女人是否对自己有这样的眼神，如果真的有这样的眼神，那就说明这个女人是想要和你亲近，即使再腼腆的女人，她的眼神也掩饰不了她内心的盼望。 https://t.cn/A6KLbTre
合肥征婚相亲交友谈：牵手爱之侣，你我永不忘（灵魂选择知己的伴侣 The soul selects her own society）
...... 人们识别骏马，凭烙出的印文。凭高筒的帽子，认出是骄傲的安息人。我能凭那明眸，找到幸福的恋人：是情焰在那儿跳荡，欢乐又放肆的真相 ...... 俄：普希金
都说“眼睛是心灵的窗户”，透过这扇窗户我们可以看到一个人的内心世界。尤其是在两性的交流中，一个人对另一个人的喜欢或欣赏都可以通过眼神表达出来。更多时候，又鉴于女人天性的含蓄，会导致她不用语言，而是用自己的眼神来传递意味深长的内心想法，让你快快地来亲近她。而这时作为男人的你，一定要学会仔细地观察，不要贻误时机。
刘先生33岁了，同事们都说他是“工作狂”，顾名思义他一定是进取心强，埋头工作事业，而疏忽了婚事的那种人。他本硕连读后就在公司的研发部就职，很快就成为骨干和部门主管，常常加班到深夜，几乎没有个人的私生活。
直到有一天他遇到了公司新来的财务主管鲍小姐。刘先生长得算是英俊的男人，性格也沉稳，经济条件和家庭背景都很不错，之前身边不乏追他的女士，可他都疏忽了。但这位鲍小姐看他的眼神却令他难以忘怀。鲍小姐喜欢刘先生，每次碰面都会脉脉含情地偷看他，有一次鲍小姐正偷看刘先生的时候，突然撞上了刘先生的目光，四目对视的瞬间，包含了那么多的内容，双方的目光又都迅速地移开，而且脸红了。从此鲍小姐的面影就在刘先生的心中植下了根 ......
每个人对自己喜欢的人表达爱慕，并采用不同的方式。有的人性格外向，会直截了当地说出来。但不少人会用无声的语言，用会说话的眼睛来传情，或直视或偷看，最终的目的都是想让暗恋的人亲近自己。通常喜欢某个男人的女人，她的眼神里是散发出光芒的，也就是说你在一个爱你的人的眼里是发光的，她看你的时候满眼都是星星。所以单身的男人需要注意观察自己身边的女人是否对自己有这样的眼神，如果真的有这样的眼神，那就说明这个女人是想要和你亲近，即使再腼腆的女人，她的眼神也掩饰不了她内心的盼望。 https://t.cn/A6KLbTre
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