【1】

北京楼市数据复盘

2021年北京楼市“微涨”

2021年北京房价会不会涨？要想回答这个问题，我们首先对北京房价历史暴涨的进程进行“数据复盘”。

根据北京官方的网签价格数据显示，上一轮北京房价的启动时间点锁定在2015年，爆发在2016年，平稳在2017年。

原因主要有三个：

第一，二手房成交量出现“暴涨”。

2014年北京楼市非常低迷，二手房成交量仅有10万套，2015年出现爆发，达到了19万套，2016年达到了27万套。

27万套的二手房成交量，创造了北京楼市的历史记录，这个时间点出现在2016年，直接推高了北京二手房的房价。

2020年北京的二手房成交量是16.3万套，虽然比2019年增长了12%，但是与2016年的行情相比，差距还是比较大的。

所以2021年，北京二手房房价要想暴涨，难度比较大，需求基本面数据很难支撑。

第二，新房供应降到历史最低位。

为什么2016年北京二手房成交量创造了历史记录，原因就是新房供应量实在是太少了。

从下面的数据我们也可以看到，自从2015年开始，北京新房供应就开始急速下降，到了2016年已经降到了2.7万套，2017年仅有2.4万套的供应。

幸好北京在2017年大规模供地，2018年新房供应量才开始出现恢复，不然北京房价在2017年以后还会迅速上涨。

2017年的317新政，再加上2018年新房供应量的恢复，北京房价才得以逐渐平稳，不然涨上天了。

所以从历史数据复盘来看，北京二手房房价要想爆发，首先是要减少新盘供应量，只要新盘供应量下降，二手房房价必然上涨。

第三，新盘存量降到历史最低位。

2016年新盘新增供应量下降，同时可售存量也在下降。

从下面的数据，我们可以看到存量的变化趋势：2016年是北京历史存量的最低点，仅有3万套。而2020年，北京新盘的存量还有6.6万套。

所以从存量变化来看，目前北京新盘存量还是处于一个高位。

通过以上北京楼市数据的“复盘”，我们可以看到2016年北京楼市之所以出现房价暴涨，原因主要是：土地供应锐减，新盘供应及存量大规模减少，二手房需求爆发，供需严重失衡的结果。

从2020年的供需数据看：新盘供应量5.2万套，存量6.6万套，二手房成交量16万套，供应量要比2016年大很多，成交量要比2016年弱很多，所以目前北京供需关系是基本平衡的。

所以2021年北京楼市不会复盘2016年的“暴涨30%”行情，我们的判断是“微涨”行情。

只有在一种情况，2021年才有可能复盘2016年的行情：那就是北京“因城施策”，调高“普宅标准”或“认房不认贷”。

但从目前的形势看，北京调整政策的意愿并不强。

【2】

2021年北京新盘涨价已成定局

涨幅幅度预计在20%左右

想要购买新盘的人要注意了，2021年北京新盘涨价已经成为定局。

原因比较简单：由于大量供应不限价地，北京2020年的地价出现了明显上涨，它一定会传导到新盘房价上，所以2021年北京新盘房价肯定是上涨的。

我们可以看看自从2017年以来北京住宅供地的楼面价变化：2020年北京住宅平均楼面价是28641元/平米，比2019年的23138元/平米，整整高出了23%。

朝阳、海淀、丰台这三个城区，土地涨价速度最猛，未来新盘都是豪宅了，越来越买不起了。

所以想买新盘，肯定是越早越好。

我们判断，2021年北京新盘价格上涨幅度为15%-20%左右，城区新盘全部8万+，基本上都是豪宅化了。

所以2021年北京限竞房的性价比会比较高，包括亦庄、昌平、顺义等热点板块的限竞房都会迎来不错的销售量。

我们判断，2021年也是限竞房的最后入手时机，过了2021年北京好位置的限竞房基本上就不会再有了。

【3】

二手房市场会持续爆发

房价预计涨幅在8%

2020年北京二手房的成交量是16.3万套，比2019年上涨了12%左右。

我们判断2021年，北京二手房成交量还会持续爆发。

原因很简单：新盘房价太高，推动市场需求转向二手房，很多人可能会从买新房转向买二手房。

2021年北京二手房成交量极有可能突破18万套的水平线，接近2015年的水平，尤其是随着北京新盘房价越来越高，很多人已经买不起了。

会有越来越多的人，转而购买二手房，推动北京二手房成交量激增。

2015年北京二手房成交量高达19万套，二手房房价上涨了10%，根据这个行情估算，我们判断2021年北京二手房成交量会接近18万套。

二手房房价上涨预计8%。

那么2021年北京二手房会出现什么样的上涨格局？

第一，城区学区房会出现明显上涨。尽管最近国家提出要“租售同权”，但落地实施难度非常大，加上二胎放开后，北京新生婴儿大规模增加，对于学区的需求，迅速膨胀。

所以2021年，北京城区学区房绝对是“爆点”。

但由于学区房的学区政策不太稳定，我们的建议是：一旦学区房上涨，可以立刻出手，高点套现，规避风险。

但如果你想要购买学区房上学，应该尽快入手。

第二，城区的“次新房”，尤其是房龄10年内的城区次新房，房价上涨幅度可能在10%以上。

2021年二手“次新房”将非常受欢迎，尤其是城区的次新房，包括海淀、朝阳、丰台等地区的次新房，非常值得投资。

品质不低，与周边新房有明显价差，同时又没有限竞房的五年限售制约，城区次新房是最好的投资品。

如果说上海、杭州、深圳是“打新”行情，北京则是“打次新”行情，因为北京的新盘价格确实比较高。

第三，城市级职场中心5公里范围内的郊区“次新房”也值得购买。

城区的“打次新”行情暴涨，近郊区的部分地区次新房也值得考虑，尤其是在昌平南、顺义后沙峪、通州城市副中心等这样的片区。

距离城市级的职场中心5公里范围内，有很好的轨道交通，品质较高，也是很有升值潜力。

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