【#济宁#关于我市城中城步行街现存的一些问题及建议 】
城中城步行街经过近二十年的发展，俨然成为了我市居民集生活、消费、休闲娱乐于一体的文化名片，但同时也影响了街内居民的生活近二十年。同时随着我市近年来经济发展，城中城步行街这张老牌名片，也渐显颓势。作为一个在街内生活了二十余年的普通居民，对城中城步行街目前存在的问题进行阐述，并斗胆向市委政府及街道领导提出建议如下：
一、问题：
1.公共卫生方面：城中城步行街作为以夜市小吃为主，生活消费为辅的综合性消费场所，卫生方面可以说是及其糟糕，因没有专业的物业管理，对游客定点投放垃圾缺少引导、街内空间狭小不能及时清扫，每当夜晚过去，街内的石质路面上总会充满各种各样的垃圾，如游客吃完的食品包装袋、空瓶子、被踩扁的奶茶杯、各种串类的竹、铁签、商贩撤离后随地倒掉的废油、随手扔掉的大型包装袋、散落在路面缝隙的各种散碎杂物，特别是雨雪后因排水系统无法承受导致满地的泥泞、脏水混杂着这些垃圾，都对街内环境造成了污染，街道需每天清早安排环卫人员进行长时间的清扫，并派垃圾清运车挤进窄小的道路以清运，这对于我市的公共卫生事业发展形成了阻力，提高了我市环境治理成本；
2.文明建设方面：虽然随着我市经济、文化、在市委市政府正确科学的引导宣传下，我市居民文明程度有明显的提高。但在城中城夜市华丽的背后，潜藏着损害我市市民文明建设的因素，除去上述卫生方面的因素，还有一些不文明的现象每天都在发生，如街内商贩无限制的外放音响，播放噪音性质的宣传音乐；夏天很多不文明游客光膀子，随地吐痰、在人群密集处抽烟、中小学生及低教育人群在街内大声叫嚷、乱窜、酒后失德，更有甚者随地大小便，甚至于跑到街内居民区单元楼、院内随地大小便，都对街内居民生活水平造成了恶劣的影响，也很大程度的拉低了我市整体的精神文明建设、对外宣传形象；
3.公共安全方面：随着我市人口增长，经济提升，居民消费意识觉醒，街内客流量较十年前大幅增加，特别是休息日、春节等节假日期间，都会涌入大规模的游客进入街内消费观览。而街内本身就空间狭窄，不能容纳大规模游客入街，针对很多城市发生踩踏事故的先例，不免让人担心。且夜市中很多商贩使用明火作业、很多自备煤气罐做简易灶，加之街内建筑年龄均在二十年以上，线路、管线多少有老化现象，存在较大的消防安全隐患。街内一旦发生事故，受限于街内空间，救护车、消防车辆难以进入，恐会造成更大的损失；
4.公共交通方面：城中城步行街四面均为我市车流量密集路段，东邻岗山中路、西街老批发街（贴山路）、北连太平西路、南靠平阳西路，除老批发街外，均为贯通我市老城区南北东西的交通要道，随着我市居民经济增长、私家车数量剧增，街外道路车辆繁多，人潮熙攘，加之四条路均为双向两车道，造成每天长时间的交通拥堵、有相当大的交通安全隐患。街内有商贩摆摊，车辆无法入内，街外的停车场又无法承担大规模的车位需求，车辆只能在街外道路乱停乱放，街内居民的车辆也只能随着客流车辆停放在街外，导致了乱停乱放-交通拥堵-乱停乱放的恶行循环。上述因素对我市公共交通秩序发出了巨大的挑战，加重了我市交警部门的压力；
二、建议：
针对上述种种因素、为改变我市城中城步行街现状、提升公共卫生、文明建设、公共安全、公共交通及街内居民生生水平，向市委市政府、岗山街道领导谏言：
1.效仿优秀城市案例、取缔城中城步行街、另选新址建立“新城中城”。
近年来，许多城市为提升城市品牌形象、拉大旅游发展，均建立了新型综合商业体，如我省会济南宽厚里、青岛台东步行街、南京夫子庙、重庆观音桥、解放碑、成都春熙路、宽窄巷子、长沙解放、西安大唐不夜城，还有中小城市的四南充1227广场、阆中古城、曲阜整治后的五马祠、临沂解放路等等。
反观我市城中城步行街，建筑均为上世纪九十年代风格、老旧破败、美观程度不足，不利于强品牌招商，且街内杂乱以及上述问题并显，不符合我市全国百强县的城市形象。个人提出几处选址供领导参考：
（1）新建万德广场内：万德广场坐落于我市原市政府内， 2020年建成，但时至今年都未能完全投入运营，地块内商铺多、空间大，离城中城步行街步行距离不足一公里，若在此建设“新城中城”，可以拉动商铺租售，并且与老城区百货大楼、贵和购物广场交相呼应，最大程度保留城中城步行街的客流基础；
2）孟庙西岗山南路与庙前路交叉口路北东侧地块，该地块早已拆除目前处于未施工状态，我市原计划在该地块建设新型商业综合区，但不只为何迟迟未能投入建设。若在此地建设“新城中城”，可以与孟庙景区交相呼应，形成文化、消费综合商业、同时夜市的加入也能拉动孟庙景区的旅游发展；
（3）东城孟子湖、铁合金厂主题公园等地块，随着我市向东发展的战略，东城区以形成一定现代城市规模，唯独缺少像城中城步行街这种小、微型商业占主要的特色步行街区，若在东城区建设“新城中城”，可以填补该短板；
2.将取缔后的城中城步行街改造为居、商两用的停车场，造福街内居民及商业区游客。
随着随着我市居民经济水平增长、私家车数量剧增，街周停车场已无法满足使用需求，街内居民出行困难、停车困难、商业区游客也常常为了停车而发愁，而城中城步行街如若取缔，可将街内划为车位，供居民及游客使用。街内路面较为完整，不需投入大成本建设，只需在步行街南、北、西三个方向加装出入杆，在地面画线即可，能以低廉的成本对我市经济做出一定的提升。
3.改造街内老旧小区
街内老旧小区较多，多为上世纪九十年代建成的各企业家属院，因许多企业改制无人管理，造成很多建筑年久失修，而靠居民个人修整又不现实，但街内民居建成时间并不长，整体拆迁无较大意义，故建议将街内小区进行提升改造，提升街内居民的幸福指数，同时可以将街内老家属区的民居重新规划，合并统一为一个居民区，引进物业管理，能够提升一些我市经济。
已受理邹城市政府
您好，关于您关注的问题，处理部门：邹城市政府 [2023-02-10 17:19:25]回复如下：
尊敬的网友，您好！感谢您的信任和支持。您的问政由钢山街道受理回复：感谢网友对城市管理方面工作的关注及提出的相关建议。经了解，现城中城商业步行街为开放型商业街，所存在的夜市为商贩自发聚集形成，现有专门物业管理办公室从事内部环境卫生等日常管理。针对有关问题，现已反馈城中城物业加强卫生清理，定期冲洗、冲刷路面，做到垃圾日产日清；现内部正常配备消防设施，后续将加强沿街商铺、夜市摊贩消防安全宣传，提升商户经营秩序管理，努力为消费者营造良好购物环境。关于城中城步行街挪移改造的建议，目前，城中城步行街暂未有挪移计划。感谢您的问政，顺祝生活愉快。
城中城步行街经过近二十年的发展，俨然成为了我市居民集生活、消费、休闲娱乐于一体的文化名片，但同时也影响了街内居民的生活近二十年。同时随着我市近年来经济发展，城中城步行街这张老牌名片，也渐显颓势。作为一个在街内生活了二十余年的普通居民，对城中城步行街目前存在的问题进行阐述，并斗胆向市委政府及街道领导提出建议如下：
一、问题：
1.公共卫生方面：城中城步行街作为以夜市小吃为主，生活消费为辅的综合性消费场所，卫生方面可以说是及其糟糕，因没有专业的物业管理，对游客定点投放垃圾缺少引导、街内空间狭小不能及时清扫，每当夜晚过去，街内的石质路面上总会充满各种各样的垃圾，如游客吃完的食品包装袋、空瓶子、被踩扁的奶茶杯、各种串类的竹、铁签、商贩撤离后随地倒掉的废油、随手扔掉的大型包装袋、散落在路面缝隙的各种散碎杂物，特别是雨雪后因排水系统无法承受导致满地的泥泞、脏水混杂着这些垃圾，都对街内环境造成了污染，街道需每天清早安排环卫人员进行长时间的清扫，并派垃圾清运车挤进窄小的道路以清运，这对于我市的公共卫生事业发展形成了阻力，提高了我市环境治理成本；
2.文明建设方面：虽然随着我市经济、文化、在市委市政府正确科学的引导宣传下，我市居民文明程度有明显的提高。但在城中城夜市华丽的背后，潜藏着损害我市市民文明建设的因素，除去上述卫生方面的因素，还有一些不文明的现象每天都在发生，如街内商贩无限制的外放音响，播放噪音性质的宣传音乐；夏天很多不文明游客光膀子，随地吐痰、在人群密集处抽烟、中小学生及低教育人群在街内大声叫嚷、乱窜、酒后失德，更有甚者随地大小便，甚至于跑到街内居民区单元楼、院内随地大小便，都对街内居民生活水平造成了恶劣的影响，也很大程度的拉低了我市整体的精神文明建设、对外宣传形象；
3.公共安全方面：随着我市人口增长，经济提升，居民消费意识觉醒，街内客流量较十年前大幅增加，特别是休息日、春节等节假日期间，都会涌入大规模的游客进入街内消费观览。而街内本身就空间狭窄，不能容纳大规模游客入街，针对很多城市发生踩踏事故的先例，不免让人担心。且夜市中很多商贩使用明火作业、很多自备煤气罐做简易灶，加之街内建筑年龄均在二十年以上，线路、管线多少有老化现象，存在较大的消防安全隐患。街内一旦发生事故，受限于街内空间，救护车、消防车辆难以进入，恐会造成更大的损失；
4.公共交通方面：城中城步行街四面均为我市车流量密集路段，东邻岗山中路、西街老批发街（贴山路）、北连太平西路、南靠平阳西路，除老批发街外，均为贯通我市老城区南北东西的交通要道，随着我市居民经济增长、私家车数量剧增，街外道路车辆繁多，人潮熙攘，加之四条路均为双向两车道，造成每天长时间的交通拥堵、有相当大的交通安全隐患。街内有商贩摆摊，车辆无法入内，街外的停车场又无法承担大规模的车位需求，车辆只能在街外道路乱停乱放，街内居民的车辆也只能随着客流车辆停放在街外，导致了乱停乱放-交通拥堵-乱停乱放的恶行循环。上述因素对我市公共交通秩序发出了巨大的挑战，加重了我市交警部门的压力；
二、建议：
针对上述种种因素、为改变我市城中城步行街现状、提升公共卫生、文明建设、公共安全、公共交通及街内居民生生水平，向市委市政府、岗山街道领导谏言：
1.效仿优秀城市案例、取缔城中城步行街、另选新址建立“新城中城”。
近年来，许多城市为提升城市品牌形象、拉大旅游发展，均建立了新型综合商业体，如我省会济南宽厚里、青岛台东步行街、南京夫子庙、重庆观音桥、解放碑、成都春熙路、宽窄巷子、长沙解放、西安大唐不夜城，还有中小城市的四南充1227广场、阆中古城、曲阜整治后的五马祠、临沂解放路等等。
反观我市城中城步行街，建筑均为上世纪九十年代风格、老旧破败、美观程度不足，不利于强品牌招商，且街内杂乱以及上述问题并显，不符合我市全国百强县的城市形象。个人提出几处选址供领导参考：
（1）新建万德广场内：万德广场坐落于我市原市政府内， 2020年建成，但时至今年都未能完全投入运营，地块内商铺多、空间大，离城中城步行街步行距离不足一公里，若在此建设“新城中城”，可以拉动商铺租售，并且与老城区百货大楼、贵和购物广场交相呼应，最大程度保留城中城步行街的客流基础；
2）孟庙西岗山南路与庙前路交叉口路北东侧地块，该地块早已拆除目前处于未施工状态，我市原计划在该地块建设新型商业综合区，但不只为何迟迟未能投入建设。若在此地建设“新城中城”，可以与孟庙景区交相呼应，形成文化、消费综合商业、同时夜市的加入也能拉动孟庙景区的旅游发展；
（3）东城孟子湖、铁合金厂主题公园等地块，随着我市向东发展的战略，东城区以形成一定现代城市规模，唯独缺少像城中城步行街这种小、微型商业占主要的特色步行街区，若在东城区建设“新城中城”，可以填补该短板；
2.将取缔后的城中城步行街改造为居、商两用的停车场，造福街内居民及商业区游客。
随着随着我市居民经济水平增长、私家车数量剧增，街周停车场已无法满足使用需求，街内居民出行困难、停车困难、商业区游客也常常为了停车而发愁，而城中城步行街如若取缔，可将街内划为车位，供居民及游客使用。街内路面较为完整，不需投入大成本建设，只需在步行街南、北、西三个方向加装出入杆，在地面画线即可，能以低廉的成本对我市经济做出一定的提升。
3.改造街内老旧小区
街内老旧小区较多，多为上世纪九十年代建成的各企业家属院，因许多企业改制无人管理，造成很多建筑年久失修，而靠居民个人修整又不现实，但街内民居建成时间并不长，整体拆迁无较大意义，故建议将街内小区进行提升改造，提升街内居民的幸福指数，同时可以将街内老家属区的民居重新规划，合并统一为一个居民区，引进物业管理，能够提升一些我市经济。
已受理邹城市政府
您好，关于您关注的问题，处理部门：邹城市政府 [2023-02-10 17:19:25]回复如下：
尊敬的网友，您好！感谢您的信任和支持。您的问政由钢山街道受理回复：感谢网友对城市管理方面工作的关注及提出的相关建议。经了解，现城中城商业步行街为开放型商业街，所存在的夜市为商贩自发聚集形成，现有专门物业管理办公室从事内部环境卫生等日常管理。针对有关问题，现已反馈城中城物业加强卫生清理，定期冲洗、冲刷路面，做到垃圾日产日清；现内部正常配备消防设施，后续将加强沿街商铺、夜市摊贩消防安全宣传，提升商户经营秩序管理，努力为消费者营造良好购物环境。关于城中城步行街挪移改造的建议，目前，城中城步行街暂未有挪移计划。感谢您的问政，顺祝生活愉快。
【泡沫里悬着命：过度金融化的美国房地产】
李佩珊/文
2006年是美国房地产市场高歌猛进、突破历史的一年，总值达到了25.6亿美元的峰值。两年之后，一场如海啸般的经济危机席卷了整个美国继而波及全球，人们意识到引发这场危机的元凶，是房地产市场在次级贷款泛滥下所造成的房屋价格和建筑成本倒挂的“泡沫化”。相较而言，日本人在更早的20世纪认识到了房地产“泡沫”是经济危机的“催命符”，以“失落的二十年”为代价。美国房地产危机并没有持续那么久，只是直到新冠疫情爆发的前一年才回到了2006年的峰值。
新一轮的“泡沫”又席卷而来。今年，美国房价的最大半年涨幅甚至远高于次贷危机前泡沫高峰期。人们联想到14年前的情势，经济学家也在上半年发布报告警告“泡沫”的酝酿，他们的结论比较乐观，除了铸就了这次市场繁荣的根本原因，房地产的供不应求仍在继续之外，令“泡沫”破裂造成无可挽回的连带危机的元凶——房地产的过度金融化，并没有再次上演。
房子，何以成为了最为金融化的市场之一，继而成为了“危机”爆发的导火索？美国人经历了“次贷危机”之后，为何仍旧视房如命？在“泡沫”之中富裕阶层“爆买”全球高端房产，大城市低下阶层被挤压的、起码的居住权又该如何保障呢？
最近出版的《保卫住房：危机的政治学》一书的作者戴维·马登和彼得·马库塞，试图通过这一本薄薄的宣传小册子，将住房问题重新放回到政治经济领域来思考。以此书为契机和线索，本文试图通过回顾社会学、经济学领域对“住房问题”这一相当复杂话题的研究成果，来尝试解答以上三个疑问。
泡沫，后浪接着前浪
所谓泡沫化，是即使价格如鲜花着锦、烈火烹油般勇攀新高点，却不可免地走向伤筋动骨的衰颓之中。无他，市场唯一的真理是价值回归。
回顾以往数次房地产泡沫，屡屡刷新的史无前例的房价新高点往往成为了泡沫破裂的征兆。1991年，日本东京的住宅均价超过了每平米12万人民币，全国的土地资产总额达到了惊人的2000万亿日元，是美国的4倍，然后“负增长”倏忽而至，日本陷入了“失落的二十年”的泥潭。2006年，在美国房地产市场的总值达到了前所未有的25.6万亿美元峰值后，增长放缓的显出颓势。两年后，全面的房地产泡沫破灭席卷美国，演变为海啸般的经济危机，美国的房价直到2011年后才爬升回25.6万亿美元峰值。
这就是今年美国房市不可思议地再次突破历史的繁荣之后，带给人们的恐惧未尝不大于欣喜。
自2020年以来，美国的房价在两年内上涨了43%。据《财富》杂志的统计，2022年5月前的半年里，美国房价上涨了19.8%，是历史年平均水平的四倍多，甚至远高于2008年经济危机前泡沫高峰期的14.7%的最大半年涨幅。
在美联储采取动作之后，到2022年10月底，美国的抵押贷款利率突破7%。这创下了一项历史纪录：20年来抵押贷款利率的最高水平。相对于收入水平而言，现在购买房产实际上比房地产泡沫最严重时更“贵”。“2022年房地产泡沫”已经成为过美国搜索引擎上的热门趋势，“2022年会和2008年一样房地产泡沫化吗”，成为了该词条的推荐搜索。
“我们的证据表明，自上一次两千年代初的繁荣以来（注：也就是2008年泡沫前的6年繁荣期），美国房地产市场的行为首次出现异常。”经济学家更早地闻见了危险的气味。今年3月，达拉斯联邦储备银行研究部的一篇题为《实时市场监测发现美国房地产泡沫酝酿的迹象》（Real-TimeMarketMonitoringFindsSignsofBrewingU.S.HousingBubble）的报告引起了震动，通过对于经济指标的缜密计算，特别是房价租金比和房价收入比，他们得出的结论是：这些迹象表明，美国的房价再次和基本面脱节，也就是说，处于泡沫之中。
作为“后浪”，时隔14年后，2022年的美国房地产泡沫接着前浪卷土而来，但值得庆幸的是，目前看来，它并不能压倒前浪，甚至不会达到重演的程度。简单来说，最重要的两个因素在于——铸就了这次市场繁荣的房地产的供不应求仍在继续；虽然金融化对这次繁荣仍有推动，但和2008年相比，恶劣的次级抵押贷款不再占据舞台。
说到此处，不得不厘清一下“房地产泡沫”的概念。对于房地产市场而言，和所有市场一样，在供需关系、可支配收入劳动力和原材料成本等诸多因素的推动下造成价格快速上升并不意味着“泡沫”。当人们普遍认为房价将持续上涨，争相动用一切金融手段或“上车”或“投机”，进一步哄抬起价格将房地产市场变相“金融化”以后，实际的房价不仅会背离市场的基本面，甚至会造就指数性的非理性繁荣。当投资者变得谨慎观望，政府不得不出面干预，流入房地产市场的资金流枯竭，而市场的调整乃至传导至整个经济的危机或者萧条将不可避免。
经济学家对于这次“泡沫”不再会重演14年前的危机比较有信心的原因之一，就在于铸就了这次市场繁荣的根本原因，房地产的供不应求仍在继续。2020年新冠疫情席卷美国之后，房地产的供不应求成为了市场最早的反应之一，同年第四季度住房供应短缺达到了380万套。疫情发生一年后，“总活跃库存比去年同期低53%”，美国访问量第二大的房地产列表网站realtor.com的首席经济学家丹尼尔·黑尔（DanielleHale）指出了这个空前的、令人难以置信的供求状况。
造成这种供求局面的原因是多重的：新冠疫情所造成的在家工作的政策，变相提高了对住房空间的需求，是供求急速上升的直接助推力，翻了三倍的木材价格所造成的原材料短缺和政府发放疫情津贴也为之推波助澜。
这种供不应求在两年后仍在继续。突破7%抵押贷款利率让美国房地产市场陷入了肉眼可见的回撤之中，但仍有100万套房屋短缺。此外，美国最大的人口群体，7200万的千禧一代正进入首次购房的节点，将会带来持续而强烈的需
这和2008年过度建设造成房屋造成库严重过剩，却在抵押贷款蜂拥进场下形成“泡沫”相当的不同，也正是后者摧毁了房地产建设的信心，造成了如今住房短缺的现实；在最近十几年中，美国的人均住房建设量和在建新房量暴跌到了令人不安的历史低点，“房地美”的首席经济学家萨姆·哈特（SamKhater）指出，2018年已有预估为250万套的住房短缺。
事实上，房地产的过度金融化，才是泡沫破裂造成了无可挽回的连带危机的元凶。经济学家对于这次“泡沫”不再会重演14年前的危机比较有信心的原因之二，也正是房地产市场没有过度金融化，高风险的次级抵押贷款不再成为潜伏的暗雷。
在上文所提到的关于2022年“泡沫”的报告中，达拉斯联邦储备银行的经济学家从金融化层面考量后认为，2008年“泡沫”的惨烈破灭将不会重演。
首先，房屋抵押贷款在可支配个人收入的占比更加健康，在上一次“泡沫”最严重的时候，美国家庭将7.2%的可支配个人收入用于偿还抵押贷款，然而截至到报告提交的 2021年第四季度，这一占比仅为 3.8%。
此外，彻底炸响上次“泡沫”的“暗雷”，次级抵押贷款在这次“泡沫”中几乎没有登上舞台。从数据来看，过度借贷并没有助长这次房地产市场的繁荣。并且，美国 2010年颁布《多德-弗兰克法案》禁止了相当多“黑幕贷款”，借贷中高风险“次贷“的身影已经相当稀少。
因此，他们得出的最终结论是，“就规模或宏观经济严重性而言，这次住房调整的影响，并不会和 2008年金融危机相媲美。”
这个结论暂且令人心安。问题在于，本质上不过是用来住的房子，为何成为了最为金融化的商品、资产和投资？
“住房如今饱受争议，它被卷入的最为明显的矛盾是，作为生活及社交空间的住房与作为牟利工具的住房之间的矛盾，即作为家的住房与作为不动产的住房之间的矛盾。”《保卫住房》的两位作者将问题核心直接指向住房的过度金融化，此外糟糕的住房状况更牵连到个体权利和社会政治、文化各个层面的“住房危机”。
“房子就是命”：所有权和金融化
“住房”本身得以构成危机的前提是，美国人视“房”之重要如命。“美国与其他国家的不同之处，可能就在于人们对房子有着令人费解的执念。”在记录了 2008年美国房地产“泡沫”破灭后的止赎浪潮是如何让美国人纷纷失去住房的《房奴》中，记者戴维·戴恩感叹道，“房屋不仅是住所或者融资抵押品，是承载着屋主一生美好记忆的宝库，也是实现财产安全的投资以及自我价值的综合体。”
对房子有执念的并不只有美国人。房子不仅是承载着个体安全感和幸福感的港湾，也承载了个体进入社会、国家寻求其政治、文化意义的“接口”的可能性。“要逼着一个人站出来关心整个国家的事务,谈何容易?但如果说到要在他家?前开一条路,他就会立刻感觉到这件公共意义上的小事会对他的切身利益产生巨大的影响。”在前几年反响颇大的《扫地出门：美国城市的贫穷与暴利》一书的作者，引用了法国政治学者托克维尔的话，来证明房子所提供的家庭生活和其带来的认同，是人们真正“以公众事务为己任”的最重要契机，有房子的人才会愿意将时间和资源投入到对于邻里、城镇、都市乃至国家有价值的、关乎公共利益的事中。
中国有句古老名谚，“有恒产者有恒心”，点破了为什么众多国家在制度层面对于房子重要性的回应，是对房屋所有权制度的重视和建立完善。1966年，在美国历史上推动采用“自有房”方案来解决住房问题的参议员查尔斯·珀西（charlesPercy）在竞选宣言中宣扬，“仅仅变为房主这件事，就足以让一个人改头换面”，“这给了他立身之本和归属感，让他感觉自己的利益和社区息息相关。”2008年房地产泡沫后，美国前总统奥巴马仍赞美房屋所有权制度为“最坚实可靠的基石，美国梦的核心”。
在房屋所有权制度诞生之初，国家根本无法预料到金融市场以及金融工具令人眼花缭乱的发展，而为促进所有权所进行的政策补贴，实际上成为了鼓动房地产市场金融化的号角。
作为联邦住房政策核心的“住房抵押货款利息扣除”(HomeMortgageIn－terestDeduction,HMID)，是所有号角中最响亮的。正如上文所述，随着二战后落实房屋所有权的“自有房”，成为新的“美国梦”代表之后，联邦政府将在税收上补贴买房者成为重要的住房政策，并在1986年写入到税法之中。国会在立法说明中明确表示，“住房抵押货款利息扣除”的目的在于促进住房自有率的提高，也就是房屋所有权的普及。
作为国家对住宅所有权提供的最大补贴，“住房抵押货款利息扣除”允许住房的所有者从应纳的税额中扣除抵押债务（不超过100万美元）的应付利息，这实打实地促进了民众拥有自己的房屋。在上次房产泡沫最鼓胀的时候，美国的自有住房率达到了史无前例的69%，这一现象的另一面是，美国人最大限度地动用杠杆借债来消费住房，不惜将全部身家作为赌注，在随后出现的层层嵌套甚至涉及灰色的金融工具的推波助澜下，房地产成为了最金融化的市场之一。
相较于《保卫住房》的两位作者将住宅所有权视为“不平等的体现和实现途径”，对“住房异化的原因”义愤填膺，哈佛大学经济学教授爱德华·格莱泽（EdwardGlaeser）将房地产市场每每经历“非理性繁荣”所带来的泡沫破裂的循环阵痛，更针对性地归结到对“住房抵押货款利息扣除”的批评上，“直接补贴肯定比鼓励人们借钱押宝房地产更加明智。2006-2008年间住房市场的暴跌充分证明，这是非常愚蠢的。”
不过，格莱泽的另一项研究也从侧面证明，房子的金融化属性，在某些程度上助推了“房子就是命”的观念，因为房子本身就成为了一个人穷尽一生所能获得的最大财富。他于2018年发表的一篇题为《住房供应的经济影响》（TheEconomicImplicationsofHousingSupply）的论文，在文中格莱泽根据消费者金融调查进行年龄分组的研究显示，只有在三、四十年前就成为了房主的最年长的人群分组的住房财富获得了急剧增加，成为了住房供应减少时的赢家，并且很可能相当持续地赢下去。房屋净值的增长速度要比总的住房财富的增长速度慢得多，抵押贷款水平的上升已经抵消了房屋价值的上升。而已经在房价高位接盘的年轻人，不仅不会获得大量的财富增长，更有可能被抵押贷款挤压得难以喘息。
按这项研究的揭示，“上车”一词确实相当精准地贴合了买房者的心态。在一个房价长期向上的市场中，早买房就意味着早早搭上住房财富飞速增长的“顺风车”，比后上车者赚到更多的财富，而和没有“上车”还在租房的同世代者相比，他们将会积累起后者难以追赶的财富。“任何情况下，住房财富的收益都不是平均分配的。”格莱泽指出，在住房价格一路上涨时，那些已经拥有了住房的人，基本上对冲了较高的住房成本，租房者则直接经历了住房成本的上升，并在实际中变得更加贫穷。
房子成为了一个人穷尽一生所能获得的最大财富的现实境况，也倒逼着美国人加深“房子就是命”的理念，将获得一栋房子所有权视为自己的终生目标。
李佩珊/文
2006年是美国房地产市场高歌猛进、突破历史的一年，总值达到了25.6亿美元的峰值。两年之后，一场如海啸般的经济危机席卷了整个美国继而波及全球，人们意识到引发这场危机的元凶，是房地产市场在次级贷款泛滥下所造成的房屋价格和建筑成本倒挂的“泡沫化”。相较而言，日本人在更早的20世纪认识到了房地产“泡沫”是经济危机的“催命符”，以“失落的二十年”为代价。美国房地产危机并没有持续那么久，只是直到新冠疫情爆发的前一年才回到了2006年的峰值。
新一轮的“泡沫”又席卷而来。今年，美国房价的最大半年涨幅甚至远高于次贷危机前泡沫高峰期。人们联想到14年前的情势，经济学家也在上半年发布报告警告“泡沫”的酝酿，他们的结论比较乐观，除了铸就了这次市场繁荣的根本原因，房地产的供不应求仍在继续之外，令“泡沫”破裂造成无可挽回的连带危机的元凶——房地产的过度金融化，并没有再次上演。
房子，何以成为了最为金融化的市场之一，继而成为了“危机”爆发的导火索？美国人经历了“次贷危机”之后，为何仍旧视房如命？在“泡沫”之中富裕阶层“爆买”全球高端房产，大城市低下阶层被挤压的、起码的居住权又该如何保障呢？
最近出版的《保卫住房：危机的政治学》一书的作者戴维·马登和彼得·马库塞，试图通过这一本薄薄的宣传小册子，将住房问题重新放回到政治经济领域来思考。以此书为契机和线索，本文试图通过回顾社会学、经济学领域对“住房问题”这一相当复杂话题的研究成果，来尝试解答以上三个疑问。
泡沫，后浪接着前浪
所谓泡沫化，是即使价格如鲜花着锦、烈火烹油般勇攀新高点，却不可免地走向伤筋动骨的衰颓之中。无他，市场唯一的真理是价值回归。
回顾以往数次房地产泡沫，屡屡刷新的史无前例的房价新高点往往成为了泡沫破裂的征兆。1991年，日本东京的住宅均价超过了每平米12万人民币，全国的土地资产总额达到了惊人的2000万亿日元，是美国的4倍，然后“负增长”倏忽而至，日本陷入了“失落的二十年”的泥潭。2006年，在美国房地产市场的总值达到了前所未有的25.6万亿美元峰值后，增长放缓的显出颓势。两年后，全面的房地产泡沫破灭席卷美国，演变为海啸般的经济危机，美国的房价直到2011年后才爬升回25.6万亿美元峰值。
这就是今年美国房市不可思议地再次突破历史的繁荣之后，带给人们的恐惧未尝不大于欣喜。
自2020年以来，美国的房价在两年内上涨了43%。据《财富》杂志的统计，2022年5月前的半年里，美国房价上涨了19.8%，是历史年平均水平的四倍多，甚至远高于2008年经济危机前泡沫高峰期的14.7%的最大半年涨幅。
在美联储采取动作之后，到2022年10月底，美国的抵押贷款利率突破7%。这创下了一项历史纪录：20年来抵押贷款利率的最高水平。相对于收入水平而言，现在购买房产实际上比房地产泡沫最严重时更“贵”。“2022年房地产泡沫”已经成为过美国搜索引擎上的热门趋势，“2022年会和2008年一样房地产泡沫化吗”，成为了该词条的推荐搜索。
“我们的证据表明，自上一次两千年代初的繁荣以来（注：也就是2008年泡沫前的6年繁荣期），美国房地产市场的行为首次出现异常。”经济学家更早地闻见了危险的气味。今年3月，达拉斯联邦储备银行研究部的一篇题为《实时市场监测发现美国房地产泡沫酝酿的迹象》（Real-TimeMarketMonitoringFindsSignsofBrewingU.S.HousingBubble）的报告引起了震动，通过对于经济指标的缜密计算，特别是房价租金比和房价收入比，他们得出的结论是：这些迹象表明，美国的房价再次和基本面脱节，也就是说，处于泡沫之中。
作为“后浪”，时隔14年后，2022年的美国房地产泡沫接着前浪卷土而来，但值得庆幸的是，目前看来，它并不能压倒前浪，甚至不会达到重演的程度。简单来说，最重要的两个因素在于——铸就了这次市场繁荣的房地产的供不应求仍在继续；虽然金融化对这次繁荣仍有推动，但和2008年相比，恶劣的次级抵押贷款不再占据舞台。
说到此处，不得不厘清一下“房地产泡沫”的概念。对于房地产市场而言，和所有市场一样，在供需关系、可支配收入劳动力和原材料成本等诸多因素的推动下造成价格快速上升并不意味着“泡沫”。当人们普遍认为房价将持续上涨，争相动用一切金融手段或“上车”或“投机”，进一步哄抬起价格将房地产市场变相“金融化”以后，实际的房价不仅会背离市场的基本面，甚至会造就指数性的非理性繁荣。当投资者变得谨慎观望，政府不得不出面干预，流入房地产市场的资金流枯竭，而市场的调整乃至传导至整个经济的危机或者萧条将不可避免。
经济学家对于这次“泡沫”不再会重演14年前的危机比较有信心的原因之一，就在于铸就了这次市场繁荣的根本原因，房地产的供不应求仍在继续。2020年新冠疫情席卷美国之后，房地产的供不应求成为了市场最早的反应之一，同年第四季度住房供应短缺达到了380万套。疫情发生一年后，“总活跃库存比去年同期低53%”，美国访问量第二大的房地产列表网站realtor.com的首席经济学家丹尼尔·黑尔（DanielleHale）指出了这个空前的、令人难以置信的供求状况。
造成这种供求局面的原因是多重的：新冠疫情所造成的在家工作的政策，变相提高了对住房空间的需求，是供求急速上升的直接助推力，翻了三倍的木材价格所造成的原材料短缺和政府发放疫情津贴也为之推波助澜。
这种供不应求在两年后仍在继续。突破7%抵押贷款利率让美国房地产市场陷入了肉眼可见的回撤之中，但仍有100万套房屋短缺。此外，美国最大的人口群体，7200万的千禧一代正进入首次购房的节点，将会带来持续而强烈的需
这和2008年过度建设造成房屋造成库严重过剩，却在抵押贷款蜂拥进场下形成“泡沫”相当的不同，也正是后者摧毁了房地产建设的信心，造成了如今住房短缺的现实；在最近十几年中，美国的人均住房建设量和在建新房量暴跌到了令人不安的历史低点，“房地美”的首席经济学家萨姆·哈特（SamKhater）指出，2018年已有预估为250万套的住房短缺。
事实上，房地产的过度金融化，才是泡沫破裂造成了无可挽回的连带危机的元凶。经济学家对于这次“泡沫”不再会重演14年前的危机比较有信心的原因之二，也正是房地产市场没有过度金融化，高风险的次级抵押贷款不再成为潜伏的暗雷。
在上文所提到的关于2022年“泡沫”的报告中，达拉斯联邦储备银行的经济学家从金融化层面考量后认为，2008年“泡沫”的惨烈破灭将不会重演。
首先，房屋抵押贷款在可支配个人收入的占比更加健康，在上一次“泡沫”最严重的时候，美国家庭将7.2%的可支配个人收入用于偿还抵押贷款，然而截至到报告提交的 2021年第四季度，这一占比仅为 3.8%。
此外，彻底炸响上次“泡沫”的“暗雷”，次级抵押贷款在这次“泡沫”中几乎没有登上舞台。从数据来看，过度借贷并没有助长这次房地产市场的繁荣。并且，美国 2010年颁布《多德-弗兰克法案》禁止了相当多“黑幕贷款”，借贷中高风险“次贷“的身影已经相当稀少。
因此，他们得出的最终结论是，“就规模或宏观经济严重性而言，这次住房调整的影响，并不会和 2008年金融危机相媲美。”
这个结论暂且令人心安。问题在于，本质上不过是用来住的房子，为何成为了最为金融化的商品、资产和投资？
“住房如今饱受争议，它被卷入的最为明显的矛盾是，作为生活及社交空间的住房与作为牟利工具的住房之间的矛盾，即作为家的住房与作为不动产的住房之间的矛盾。”《保卫住房》的两位作者将问题核心直接指向住房的过度金融化，此外糟糕的住房状况更牵连到个体权利和社会政治、文化各个层面的“住房危机”。
“房子就是命”：所有权和金融化
“住房”本身得以构成危机的前提是，美国人视“房”之重要如命。“美国与其他国家的不同之处，可能就在于人们对房子有着令人费解的执念。”在记录了 2008年美国房地产“泡沫”破灭后的止赎浪潮是如何让美国人纷纷失去住房的《房奴》中，记者戴维·戴恩感叹道，“房屋不仅是住所或者融资抵押品，是承载着屋主一生美好记忆的宝库，也是实现财产安全的投资以及自我价值的综合体。”
对房子有执念的并不只有美国人。房子不仅是承载着个体安全感和幸福感的港湾，也承载了个体进入社会、国家寻求其政治、文化意义的“接口”的可能性。“要逼着一个人站出来关心整个国家的事务,谈何容易?但如果说到要在他家?前开一条路,他就会立刻感觉到这件公共意义上的小事会对他的切身利益产生巨大的影响。”在前几年反响颇大的《扫地出门：美国城市的贫穷与暴利》一书的作者，引用了法国政治学者托克维尔的话，来证明房子所提供的家庭生活和其带来的认同，是人们真正“以公众事务为己任”的最重要契机，有房子的人才会愿意将时间和资源投入到对于邻里、城镇、都市乃至国家有价值的、关乎公共利益的事中。
中国有句古老名谚，“有恒产者有恒心”，点破了为什么众多国家在制度层面对于房子重要性的回应，是对房屋所有权制度的重视和建立完善。1966年，在美国历史上推动采用“自有房”方案来解决住房问题的参议员查尔斯·珀西（charlesPercy）在竞选宣言中宣扬，“仅仅变为房主这件事，就足以让一个人改头换面”，“这给了他立身之本和归属感，让他感觉自己的利益和社区息息相关。”2008年房地产泡沫后，美国前总统奥巴马仍赞美房屋所有权制度为“最坚实可靠的基石，美国梦的核心”。
在房屋所有权制度诞生之初，国家根本无法预料到金融市场以及金融工具令人眼花缭乱的发展，而为促进所有权所进行的政策补贴，实际上成为了鼓动房地产市场金融化的号角。
作为联邦住房政策核心的“住房抵押货款利息扣除”(HomeMortgageIn－terestDeduction,HMID)，是所有号角中最响亮的。正如上文所述，随着二战后落实房屋所有权的“自有房”，成为新的“美国梦”代表之后，联邦政府将在税收上补贴买房者成为重要的住房政策，并在1986年写入到税法之中。国会在立法说明中明确表示，“住房抵押货款利息扣除”的目的在于促进住房自有率的提高，也就是房屋所有权的普及。
作为国家对住宅所有权提供的最大补贴，“住房抵押货款利息扣除”允许住房的所有者从应纳的税额中扣除抵押债务（不超过100万美元）的应付利息，这实打实地促进了民众拥有自己的房屋。在上次房产泡沫最鼓胀的时候，美国的自有住房率达到了史无前例的69%，这一现象的另一面是，美国人最大限度地动用杠杆借债来消费住房，不惜将全部身家作为赌注，在随后出现的层层嵌套甚至涉及灰色的金融工具的推波助澜下，房地产成为了最金融化的市场之一。
相较于《保卫住房》的两位作者将住宅所有权视为“不平等的体现和实现途径”，对“住房异化的原因”义愤填膺，哈佛大学经济学教授爱德华·格莱泽（EdwardGlaeser）将房地产市场每每经历“非理性繁荣”所带来的泡沫破裂的循环阵痛，更针对性地归结到对“住房抵押货款利息扣除”的批评上，“直接补贴肯定比鼓励人们借钱押宝房地产更加明智。2006-2008年间住房市场的暴跌充分证明，这是非常愚蠢的。”
不过，格莱泽的另一项研究也从侧面证明，房子的金融化属性，在某些程度上助推了“房子就是命”的观念，因为房子本身就成为了一个人穷尽一生所能获得的最大财富。他于2018年发表的一篇题为《住房供应的经济影响》（TheEconomicImplicationsofHousingSupply）的论文，在文中格莱泽根据消费者金融调查进行年龄分组的研究显示，只有在三、四十年前就成为了房主的最年长的人群分组的住房财富获得了急剧增加，成为了住房供应减少时的赢家，并且很可能相当持续地赢下去。房屋净值的增长速度要比总的住房财富的增长速度慢得多，抵押贷款水平的上升已经抵消了房屋价值的上升。而已经在房价高位接盘的年轻人，不仅不会获得大量的财富增长，更有可能被抵押贷款挤压得难以喘息。
按这项研究的揭示，“上车”一词确实相当精准地贴合了买房者的心态。在一个房价长期向上的市场中，早买房就意味着早早搭上住房财富飞速增长的“顺风车”，比后上车者赚到更多的财富，而和没有“上车”还在租房的同世代者相比，他们将会积累起后者难以追赶的财富。“任何情况下，住房财富的收益都不是平均分配的。”格莱泽指出，在住房价格一路上涨时，那些已经拥有了住房的人，基本上对冲了较高的住房成本，租房者则直接经历了住房成本的上升，并在实际中变得更加贫穷。
房子成为了一个人穷尽一生所能获得的最大财富的现实境况，也倒逼着美国人加深“房子就是命”的理念，将获得一栋房子所有权视为自己的终生目标。
【下一个免税“大牛股”？格力地产新重组方案出炉，一字涨停！昨日尾盘遭遇乌龙指，科拓生物早盘又涨回来了......】
今日早盘，A股继续小幅震荡，上证指数坚守3200点，科创50也死守1000点不退。
盘面上，新冠检测、房地产、半导体、食品安全等板块涨幅居前，旅游、酒店餐饮、传媒娱乐、公共交通等板块跌幅居前。北上资金净流出8.35亿元。
昨日收盘集合竞价期间瞬间20%跌停的科拓生物，今日开盘一字涨停。分析师和公司都怀疑昨日跌停是乌龙指。科拓生物工作人员称这可能是操作失误，她称公司也关注到此情况，但具体原因尚不清楚。她认为有可能是有投资者将买入打成了卖出。她同时表示，公司目前生产经营一切正常，无应披露而未披露的重大信息。
格力地产复牌一字涨停
格力地产今日公告，拟调整重组方案，发行股份及支付现金购买珠海免税100%股权，并向不超35名投资者非公开发行股票配套募资。所募集配套资金将用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等。此次重组后，公司将发展成拥有以免税业务为主导的大消费产业、生物医药大健康产业以及房地产业的大型上市公司。
格力地产股票今日复牌，开盘即一字涨停。涨停处封单一度高达近7亿股，截至发稿，封单仍有近3亿股，而成交不足200万股。
2020年格力地产就曾发布定增预案拟收购珠海免税，彼时公司股价一度连续多个涨停，股价最高上涨超300%。后因时任公司董事长鲁君四收到证监会《调查通知书》，其因涉嫌证券市场内幕交易违法行为，被立案调查，公司暂停重大资产重组事项。
信达证券指出，珠海免税作为深耕行业多年、具备优秀运营能力和盈利能力的老牌免税商，有望受益于行业快速发展。格力地产此次拟注入珠海免税，与公司现有消费板块形成互补，有望为公司未来成长注入新动能。
跨界的房地产企业不仅仅只有格力地产，实际上自房地产行业进入调整周期后，上市房企跨界投资，甚至变更主业的案例层出不穷，每每都引发市场激烈的炒作。
如今年初，身处困境的宋都股份发布公告，宣布跨界转型锂电产业。随后宋都股份多次连续涨停，期间股价最高上涨近200%；京汉股份跨界医美行业，并更名为奥园美谷，股价由3.85元起步，最高涨至29.95元，涨幅超600%，甚至总市值一度超过在香港上市的控股股东中国奥园。
据Wind数据不完全统计，跨界转型的上市房企还有广宇发展、宜华健康、苏州高新、华夏幸福等，转型热门行业为新能源赛道，业务方向主要是新能源发电或新能源汽车。
不过转型并不代表一定能成功，如恒大集团投资数百亿资金大力打造新能源汽车，但恒大汽车非但没能反哺恒大集团，反而成为恒大集团的拖累，连年亏损，股价大跌超90%。今年4月，恒大汽车宣布停牌，直至今日，尚未复牌。
A股上市公司中，宜华地产转型健康产业，随后更名为宜华健康。但转型也未能挽回颓势，公司已连续3年亏损，今年前三季度继续亏损，公司披星戴帽，简称变更为*ST宜康，股价较高点重挫超90%，目前位于1元面值附近徘徊。
抗原检测试剂盒销售火爆
新冠检测早盘放量高开高走，板块指数一度大涨近4%，领涨两市，半日成交接近昨日全天成交。天瑞仪器、英诺特20%涨停，之江生物、华盛昌、明德生物等涨停或涨超10%。
自进入12月以来，多地优化新冠疫情防控措施，抗原检测试剂盒成为市民自测的重要防控手段，一时间，抗原检测试剂盒销售变得异常火爆，多地传出断货的新闻。
对此，多家上市公司回应了产能相关问题。明德生物表示，将通过积极招工、多班倒等多种方式保障抗原检测试剂盒的生产；万孚生物表示，在产能供应方面，大家尽可放心，公司具备短期内的产能弹性和快速交付能力。
实际上，自疫情暴发以来，已出现口罩、手套、连花清瘟胶囊等多次抢购事件。但回顾整个疫情可以发行，这些被抢购的产品只是短期爆发出来的需求，令生产企业一时准备不足，一旦反应过来，产量能快速上升，并出现产能过剩，相关产品价格暴跌。
如具有“手套茅”之称的英科医疗，经过高潮后，今年前三季度，营收同比大降61.81%，净利润更是暴跌90.8%，股价由最高299.99元，跌至目前25元，下挫超90%，即使复权后，跌幅也超过80%。
英科医疗在近期接受投资者调研时称，手套价格受市场周期调整影响，目前依旧处于历史低位，这是行业内各友商共同面临的挑战。
“口罩茅”振德医疗同样面临相似的困境，在2021年净利润大降76.63%后，今年前三季度继续同比下降5.7%。振德医疗股价也由最高逾106元，最低跌至30元附近，跌幅超70%。
抗原检测试剂盒一旦产量上来，同样面临较大的降价空间。目前新冠抗原检测试剂盒单人份零售价格在5元—17元不等，但广发证券认为，由于抗原自检试剂主要生产企业的原料自产比例较高，对成本有较强的调节能力，在极限情况下，生产成本可压低至1.5元。
一旦疫情消逝、需求退潮，抗原检测试剂盒或将步口罩、手套行业的后尘，产能过剩，竞争加剧。而且从行情走势上来看，新冠检测概念的炒作一波不如一波，投资者要注意追高风险。
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2020年格力地产就曾发布定增预案拟收购珠海免税，彼时公司股价一度连续多个涨停，股价最高上涨超300%。后因时任公司董事长鲁君四收到证监会《调查通知书》，其因涉嫌证券市场内幕交易违法行为，被立案调查，公司暂停重大资产重组事项。
信达证券指出，珠海免税作为深耕行业多年、具备优秀运营能力和盈利能力的老牌免税商，有望受益于行业快速发展。格力地产此次拟注入珠海免税，与公司现有消费板块形成互补，有望为公司未来成长注入新动能。
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不过转型并不代表一定能成功，如恒大集团投资数百亿资金大力打造新能源汽车，但恒大汽车非但没能反哺恒大集团，反而成为恒大集团的拖累，连年亏损，股价大跌超90%。今年4月，恒大汽车宣布停牌，直至今日，尚未复牌。
A股上市公司中，宜华地产转型健康产业，随后更名为宜华健康。但转型也未能挽回颓势，公司已连续3年亏损，今年前三季度继续亏损，公司披星戴帽，简称变更为*ST宜康，股价较高点重挫超90%，目前位于1元面值附近徘徊。
抗原检测试剂盒销售火爆
新冠检测早盘放量高开高走，板块指数一度大涨近4%，领涨两市，半日成交接近昨日全天成交。天瑞仪器、英诺特20%涨停，之江生物、华盛昌、明德生物等涨停或涨超10%。
自进入12月以来，多地优化新冠疫情防控措施，抗原检测试剂盒成为市民自测的重要防控手段，一时间，抗原检测试剂盒销售变得异常火爆，多地传出断货的新闻。
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实际上，自疫情暴发以来，已出现口罩、手套、连花清瘟胶囊等多次抢购事件。但回顾整个疫情可以发行，这些被抢购的产品只是短期爆发出来的需求，令生产企业一时准备不足，一旦反应过来，产量能快速上升，并出现产能过剩，相关产品价格暴跌。
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英科医疗在近期接受投资者调研时称，手套价格受市场周期调整影响，目前依旧处于历史低位，这是行业内各友商共同面临的挑战。
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一旦疫情消逝、需求退潮，抗原检测试剂盒或将步口罩、手套行业的后尘，产能过剩，竞争加剧。而且从行情走势上来看，新冠检测概念的炒作一波不如一波，投资者要注意追高风险。
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