关键的二季度来了 | 2023年1季报（房企版）

经历了一季度前热后冷的小阳春（今年1季度北京卖了889亿，是6年来最高点），关键的二季度已经来了。

各家售楼处的信源告诉表姐，热度凉得出乎意料，来电、来访都在往下掉。

更让人头难的是，新盘拿证又多，仅3月批证就有59个项目拿预售证，是过去10个月新增供应量最高点。

普通人翻身，把握一次机会就够了。机会又属于少数人，普通人翻身太难了。

以下是二季度的市场观点。

0.一季度北京城建是冠军，卖了103亿，主要是天坛府一个盘就贡献59亿。华润是亚军。华润一季度没有新盘开，顺销卖96亿，开年势头很猛。中海卖85亿，季军。

如果按权益口径，中海就是亚军。新盘真是能冲量，特别是内城新盘。

去年的冠亚军中海和华润被北京城建压一头，表姐觉得是暂时现象。今年的北京楼市冠军依然在耐力选手中海和华润中产生。

北京一哥首开排第四，名次掉得有点猛。金茂第五还是很让人意外，从去年下半年开始，表姐感觉金茂明显发力了。

保利没有跌出前10，保住前十的位置，让人心惊胆战。这可是要争全国第一的保利啊。

1.板块的轮动效应越来越明显。西红门是最近三年的板块轮动榜样，龙湖和新城辛苦占有两年岗，华润橡树湾过来就火，19号线、学校姗姗来迟，要啥有啥。

谁能在板块轮动中不早不晚占到先机，就赚大发了。

2.朝阳二手房一季度成交12万套，紧跟其后是海淀5000多套。一二手轮动效应明显出来了，1季度朝阳成交52.85亿，排名北京第二，第一是丰台。

朝阳奶西板块、崔各庄板块去年整整打了一年，今年孙河板块居高临下，恒基天汇和天恒傲云降维打击，又会引发混战。

从套数上看，丰台正在吸引全北京的买房人。有钱人出手就知道哪里好，丰台的规划正在落地，城六区里最好，红利正在兑现中，不仅是西红门，南中轴大红门、分钟寺、槐房都在动。

都知道买丰台，西红门板块、大红门板块、分钟寺板块、造甲村板块和槐房板块争奇斗艳，内部争抢厉害，竞品多，各家其实也很焦灼。

3.奶西板块新房越卖越火，崔各庄各楼会不会釜底抽薪，用奶西的价格战杀死奶西，这是今年看点。

4.今年最亮眼的板块还在海淀南，昌平还会继续卖地。越秀和大华年初一头扎进去，要么快进快出，要么稳扎稳打，做好产品不惧对手。

5.房山一季度热闹一阵子，房山的楼盘挑客户，性价比其实是新城里最高。中建智地扛大旗，几个临铁上车盘陆续进入顺销期。房山如果再卖地，只能往2035地铁规划上使劲。看好青龙湖板块几个在售楼，原因大家都知道。

6.今年最热闹是南城丰台，其次才是城南大兴。丰台主要是有高端市场指标盘，比如说华润的北京天誉、北京瑞府和北京悦府，中海的和瑞叁号院和兴叁号院，金茂的永定金茂府，合生的北京缦云，首开的新盘君礼著和尾盘端礼著，还有懋源三子。

都是北京市场高端扛把子，又密集扎堆，虽说新盘只有君礼著，其它各盘都在顺销期。其实，顺销期更难卖。过了年新盘就变成库存，买房人货比三家，砍价空间自然就多了。

7.青龙湖原来的低密盘，都熬成现房，通地铁后终于有机会清掉了。

8.通州肯定是洼地，都被双限吓怕了。最搞笑的是，很多人根本不知道双限是啥，就直接把通州给否了。这是发生在表姐身边朋友的故事。

9.远郊刚需盘基本凉凉，不通地铁基本没戏，有几个盘要熬过漫漫长夜，除非降价到脚后跟。

10.一季度热销神盘频出，但也有不同。比如天坛府就是卖内城地段，产品力很一般，学区很一般。要论卖得火，产品力过硬的，要数中央别墅区的懋源璟橒。

今年是产品力大年，北京天誉新样板间不错，华润南城几个盘基本代表北京高端产品天花板。若论顶豪，还是要看缦合和恒基天汇。

11.值得关注中建智地京东公司，从顺义的中建宸园到朝阳奶西的中建宸园，产品力在中建系绝对是扛把子。特别是中建宸园，表姐虽然至今没去看过，好几个朋友说不错，卖得也火。

这就对了，产品力颠覆地段，中建宸庐算一个经典案例。

中建三局在销售金额上可能是号码公司里排第一，它家的美誉度和知名度比中建一局差一大截。听说三局内部很央企，不如一局市场化程度高。

12.金茂受市场传闻被华润吞并影响很大，一季度卖了54亿，实属不易。

金茂去年的望京金樾开盘很成功，永定金茂府在宋家庄，也算是金茂自己的地盘，表现不错，给金茂长脸不少。（待续）

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