【断想959·乡村54】
乡村产业中的农副产品加工产品和服务产品，都需要确立一个差异化个性化品牌。除非你不想做大做强做长久，或者只是杂货普品，图的是混水摸鱼，那是不必有品牌的。
那么，乡村品牌如何定位呢？或者直白地说，品牌名字从何而来呢？我认为，无非从三个方面来构建。这就是乡村的自然禀赋、产业的特色优势与关联的文史背景。
自然禀赋，就是这个乡村与众不同的自然生态，而不是高度同质化的山水景观。这种独特生态，应该具有一定规模，足以形成乡村的亮点和卖点，否则支撑不起品牌的定位基础。最近，我们在广东东源县康禾镇遇到一个案例。该镇中心村庄遍布温泉，历史上曾用名"温汤"。它极像当下非常红火的江西宜春汤泉镇的温泉，同样偏硅酸且无硫，还富含氟离子氡离子氢离子，平均水温比宜春汤泉镇还高，达到摄氏80度以上。毫无疑问，这里完全可以打造一个既有利于健康又适宜休闲且兼顾商务社交的温泉集聚高地，成为又一个乡村网红温泉产品。这样的自然禀赋，我们给予"康和汤城"的品牌定位，是顺理成章的。
特色优势，主要是指乡村主导产业的性质、功能和时代感，乡村品牌将从中提炼出最能体现其特色优势的定位和表达。主导产业是生产型的，还是加工为主的，抑或进入现代服务业领域的，这些因素都是乡村品牌需要认真调研和考量的。东源县仙塘镇有个红光村，准备打造一个吸引周边年轻人集聚的创客社区。因为地处仙塘镇，最早的定名是"塘潮"，后来改名为"塘巢"。很显然，"潮"和"巢"都不错，体现了项目的时代感，而且与创客社区的性质功能也很协调。唯有"塘"字，受限于地名，似乎很难做出什么文章。真的不能在"塘"字上做文章吗？经过再三推敲，放飞想像，脑洞大开，我们大胆地把"塘"字改为"糖"字，组合成新词"糖巢"。一字之变，豁然开朗，把整个创客社区的精气神和产业特色优势提振起来，项目调性也更加精准形象，大家一致叫好。
文史背景，就是从乡村的历史文化背景或内涵方面去深入挖掘，触发灵感，发挥想像，找出恰到好处的关联点。很多乡村有现成的丰富资源，也有不少乡村缺乏这方面的资源或者尚未发现。鹰嘴蜜桃的原产地在广东连平县，是国家颁布的地理标志保护产品，具有正宗、源头和优质三张王牌。但是，近多年来受其他十来个省同类产品的挤压和冲击，龙头老大地位岌岌可危。主要原因之一是，没有确立法律意义上的个性化品牌。巧的是我们发现，500年前的明代中叶，鹰嘴蜜桃的核心产地上坪镇等曾属毗邻和平县，而和平县正是王阳明在此清剿匪患后奏请朝庭新设的三个县之一。为了感谢王阳明部保了一方平安，上坪一带乡民用当地盛产的鹰嘴状野生毛桃犒劳官军，而这类桃子又正是今天鹰嘴蜜桃的祖先。这个历史文化背景挖掘出来之后，正宗源头优质的连平鹰嘴蜜桃，便有了确立阳明品牌的基础和故事。而且，"阳明"词义就极具亲和力，因此说阳明品牌，源于阳明先生又不限于王阳明个人，实乃两全其美。
图为昨日小照。我住所的后门外，便是一片村野，有点凌乱。下午出去走路，我突然想起初中读过辛弃疾的一首词《鹧鸪天》：
陌上柔桑破嫩芽，
东邻蚕种已生些。
平冈细草鸣黄犊，
斜日寒林点暮鸦。
山远近，路横斜，
青旗沽酒有人家。
城中桃李愁风雨，
春在溪头荠菜花。
虽然，我不见桑蚕，也不见黄犊和暮鸦，更不见青旗酒家，但是千年以来，乡村还是田地、庄稼、果蔬、篱笆、小桥、溪流和树草，只是味道大不一样了。野菜中，我的最爱正是荠菜。过去每年春天，妈妈常要做几次荠菜肉丝豆腐羹，加上足量胡椒粉，我们四兄妹总是吃到撑为止，记忆中满满的鲜美。 https://t.cn/z8Ms3kK
乡村产业中的农副产品加工产品和服务产品，都需要确立一个差异化个性化品牌。除非你不想做大做强做长久，或者只是杂货普品，图的是混水摸鱼，那是不必有品牌的。
那么，乡村品牌如何定位呢？或者直白地说，品牌名字从何而来呢？我认为，无非从三个方面来构建。这就是乡村的自然禀赋、产业的特色优势与关联的文史背景。
自然禀赋，就是这个乡村与众不同的自然生态，而不是高度同质化的山水景观。这种独特生态，应该具有一定规模，足以形成乡村的亮点和卖点，否则支撑不起品牌的定位基础。最近，我们在广东东源县康禾镇遇到一个案例。该镇中心村庄遍布温泉，历史上曾用名"温汤"。它极像当下非常红火的江西宜春汤泉镇的温泉，同样偏硅酸且无硫，还富含氟离子氡离子氢离子，平均水温比宜春汤泉镇还高，达到摄氏80度以上。毫无疑问，这里完全可以打造一个既有利于健康又适宜休闲且兼顾商务社交的温泉集聚高地，成为又一个乡村网红温泉产品。这样的自然禀赋，我们给予"康和汤城"的品牌定位，是顺理成章的。
特色优势，主要是指乡村主导产业的性质、功能和时代感，乡村品牌将从中提炼出最能体现其特色优势的定位和表达。主导产业是生产型的，还是加工为主的，抑或进入现代服务业领域的，这些因素都是乡村品牌需要认真调研和考量的。东源县仙塘镇有个红光村，准备打造一个吸引周边年轻人集聚的创客社区。因为地处仙塘镇，最早的定名是"塘潮"，后来改名为"塘巢"。很显然，"潮"和"巢"都不错，体现了项目的时代感，而且与创客社区的性质功能也很协调。唯有"塘"字，受限于地名，似乎很难做出什么文章。真的不能在"塘"字上做文章吗？经过再三推敲，放飞想像，脑洞大开，我们大胆地把"塘"字改为"糖"字，组合成新词"糖巢"。一字之变，豁然开朗，把整个创客社区的精气神和产业特色优势提振起来，项目调性也更加精准形象，大家一致叫好。
文史背景，就是从乡村的历史文化背景或内涵方面去深入挖掘，触发灵感，发挥想像，找出恰到好处的关联点。很多乡村有现成的丰富资源，也有不少乡村缺乏这方面的资源或者尚未发现。鹰嘴蜜桃的原产地在广东连平县，是国家颁布的地理标志保护产品，具有正宗、源头和优质三张王牌。但是，近多年来受其他十来个省同类产品的挤压和冲击，龙头老大地位岌岌可危。主要原因之一是，没有确立法律意义上的个性化品牌。巧的是我们发现，500年前的明代中叶，鹰嘴蜜桃的核心产地上坪镇等曾属毗邻和平县，而和平县正是王阳明在此清剿匪患后奏请朝庭新设的三个县之一。为了感谢王阳明部保了一方平安，上坪一带乡民用当地盛产的鹰嘴状野生毛桃犒劳官军，而这类桃子又正是今天鹰嘴蜜桃的祖先。这个历史文化背景挖掘出来之后，正宗源头优质的连平鹰嘴蜜桃，便有了确立阳明品牌的基础和故事。而且，"阳明"词义就极具亲和力，因此说阳明品牌，源于阳明先生又不限于王阳明个人，实乃两全其美。
图为昨日小照。我住所的后门外，便是一片村野，有点凌乱。下午出去走路，我突然想起初中读过辛弃疾的一首词《鹧鸪天》：
陌上柔桑破嫩芽，
东邻蚕种已生些。
平冈细草鸣黄犊，
斜日寒林点暮鸦。
山远近，路横斜，
青旗沽酒有人家。
城中桃李愁风雨，
春在溪头荠菜花。
虽然，我不见桑蚕，也不见黄犊和暮鸦，更不见青旗酒家，但是千年以来，乡村还是田地、庄稼、果蔬、篱笆、小桥、溪流和树草，只是味道大不一样了。野菜中，我的最爱正是荠菜。过去每年春天，妈妈常要做几次荠菜肉丝豆腐羹，加上足量胡椒粉，我们四兄妹总是吃到撑为止，记忆中满满的鲜美。 https://t.cn/z8Ms3kK
沙县，不止小吃
人们说起沙县，第一印象就是遍布全国大街小巷的“沙县小吃”，而这一次自驾之旅的第一站，我也选择了沙县。
从合肥自驾到沙县，将近10个小时到车程，原计划是要在景德镇中转一夜，恰巧景德镇的老同学临时有事，我于是一脚油门直接来到了沙县。
当车驶离高速收费站口，已经是晚上7点半了，不到百米的距离，远远就看到了“沙县小吃文化城”几个发光字，此时肚子已经开始抗议，正好就直接将车停在了路边。为了避免踩坑，我还是打开万能的“小红书”，像先行者求证下这里哪家才是正道的美食小店。
对于好吃者和美食之间，似乎存在着永远的默契。当我搜到博主推荐的沙县特色小吃店——沙县肥姐小吃，正准备打开导航前往的时候，抬头一看就在我停车边上。熄火关车门，带着一种好奇与期待的心情，我走进了这家开间超过100平方的小吃店。这里没有豪华的灯饰，也没有设计精美的菜谱，更没有整洁如新的餐桌椅，老板娘和店员只顾着匆忙的出餐，至于你吃什么、坐哪里，完全要靠“自助”。
看着玲琅满目的小吃和热气腾腾的汤锅，我着实有点手足无措，不知道吃什么—
老板，来碗馄炖！老板，来碗馄炖！老板———
我用地道的安徽普通话，连续喊了三次，也没有人搭理我，这时候一位服务员说了句，“你要的扁肉吧，这里不叫馄炖，其他的还需要吗？”
我尴尬的看着摆满熟食和小吃的案台，用手比划着要了三样，没想到还都是能叫得出名字的特色——豆香糍粑、金包银、扁肉。
狼吞虎咽之后，终于满足了一直打鼓的肚子，至于味道如何，总感觉既熟悉又陌生，即无法用惊艳来形容，也不至于平庸，毕竟这里是“特色店”，首先要学会的就是入乡随俗。汤足肉饱之后，我随即入住了提前定好的酒店——沙县广容大酒店，一家号称当地最好的住宿酒店。
说明：之所以叫“肉饱”，是因为扁肉就是面皮包了纯肉泥馅，而金包银也是豆制品塞的肉馅，着实有点“实在”。
对于这次旅行，出发之前有点匆忙，仅仅是为了逃避现实，或者说给自己放个假，并没有在出发前做过功课。入驻酒店洗漱完成之后，我就开始规划了第二天的行程，在请教完小红书和百度之后，我对沙县有了更深入的了解，对于明天的行程也有了普。
上午：游水美古堡群（距离酒店20分钟车程）；中午：吃老火车站牛肉粉配佳兰烧麦；下午：逛东门老街，打开曲巷壹号茶馆
对于福建的传统建筑，土楼似乎是我们熟知的答案，而除了土楼，土堡对于福建建筑文化来说也举足轻重。水美土堡群，作为建于清道光年间的建筑群，距今已有近200年的历史，今天踏足与其中，依然能感受其极富感染力的地域文化和特色。驱车到打水美村已是上午十点，这个坐落于大山深处古村落，历经尘世变迁，依然滋养着后人，山谷之间，清风徐来，仿佛让人置身于世外桃源一般。整个土堡群总占地面积10240平方米，由双吉、双兴和双元三座堡组成。水美土堡群三座土堡布局结构均衡严谨，装修装饰较精美，其彩绘、木雕、石雕技艺极富地方特色。
虽然正值春节假期，但是这里没有一个旅行团，都是零零散散的自驾游客，可以满足一个人沉浸式体验200年前中国建筑文化，高耸的碉楼，隐秘的灌水口，宽敞的跑马道，设计巧妙的瞭望窗，贯穿整个土堡的水道——都清晰的体现了一个家族为了保护自己族人，所做的巧妙设计。
规模宏大的双元堡设有正面大门和两侧偏门，正门及偏门均是花岗岩砌成的圆形拱门，高大坚固。正面大门上方刻着“奠厥攸居”四个大字，这四个字语出《尚书·盘庚》。原文是“盘庚既迁，奠厥攸居，乃正厥位，绥爱有众”。“奠厥攸居”的意思就是，在这里安定下来，作为他们的居所。也许，这也是古堡先民始建土堡的初衷。土堡两侧各设拱形偏门，均有题刻石匾，上书“巩固”、“磬安”，喻意古堡安全巩固，稳如磬石，冀望堡内居民安定平和的生活的美好愿景。
整个古堡以土木建筑为主，青砖铺地，木制的房、梁、柱、窗历经百年岁月，己不复当年的繁盛，除正厅慎修堂保存较完好，仍可居住外，其余多处已破损、塌陷，令人扼腕叹息。（作为优质的文化旅游资源，开发和保护也比较有限，导致了目前的“破败”景象）
结束古堡之行，已经过了中午12点，返回现场，直接奔向了网红打卡点：老火车站牛肉粉，20分钟之后面对我的却是大门紧闭，心想着再去下一站佳兰烧麦，毕竟博主们体验过了，必吃榜排在前列的项目，然而到目的地之后，又是关门谢客的状态。
旅途的快乐，可能就是在失望和惊喜之间的各种巧合，当计划的突然改变，可能让你陷入绝望之时，恰巧也会给你带来一个偶然的惊喜，最好的结果往往也藏匿于这些意外之中。
对于午餐的选择，我觉得必须是特色小吃，毕竟来到沙县如果小吃没有让自己过瘾，总觉得会非常遗憾。在前天晚上做功课的小便签里，还有一个东门老街没有去，我毅然选择去老街觅食。现成很小，几分钟就到了东门老街，由于还是正月初二，街上很多商铺都没有开门，只有一些零星的卖特产和旅游产品的小店，这里没有吆喝的贩卖声也没有拥挤的人群，感觉很多外来的游客此刻都和我一样，都在找吃的，整个街区人气最好的店铺就是一家卖豆花的店面。既然来到这里，总要带走点什么，在一个特色商品店里，我看到了之前网上推荐的——柴熬仙草冻，类似于我们常吃的带着汤汁的龟苓膏，有点中草药的味道，我个人还是蛮喜欢的口感。
打卡了仙草冻，我还是要寻找午餐，跟着地图我来到了曲巷附近。曲巷在沙县的巷陌中，是一条很有特点的巷子，蜿蜒百米长的巷子有八处拐弯，在清代时叫梯云巷，民国以后被改为“曲巷”。在曲巷附近，我看到了一家人多的小吃店，就钻了进去，此刻已经下午一点了，我也顾不着什么味道，看着人多的点，心想着味道不会太差就坐了下来，心想着这是在沙县的最后一餐，要把没有吃到的特色都来一遍：扁肉，拌面，烫嘴豆腐，烧饼，鸭头，全都安排上了——45元，玲琅满目的小吃，堆了一小桌，吃到肚子撑，基本上算是没有浪费。
既然来到了曲巷，这里又是福建，自然不能错过网红打卡点——壹号茶馆，吃完沙县小吃我就顺着一个狭长的巷子，来到了壹号差馆，这家中式差馆，绝对是旅行出片打卡点好地方，中式庭院、小桥流水，午后阳光，这里满足了大家休息聊天的所有元素。由于我是一个人，在角落里找了一个座位，点了一份四宫格小吃，一杯盖碗茶和一杯咖啡（纯粹为了拍照），就这样我慵懒的坐着椅子，喝着茶嗑着瓜子，刷着手机游戏，看着操着各地方言的客人走来走去，也慢慢结束了沙县之旅。开启了下一站旅程——泉州。
（在出发离开沙县之前，我还完成了两件过年前在合肥没有时间做的事情，洗车和理发，带着全新的自己，再次出发。）#沙县小吃[超话]# https://t.cn/Ryh0ZSC
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当车驶离高速收费站口，已经是晚上7点半了，不到百米的距离，远远就看到了“沙县小吃文化城”几个发光字，此时肚子已经开始抗议，正好就直接将车停在了路边。为了避免踩坑，我还是打开万能的“小红书”，像先行者求证下这里哪家才是正道的美食小店。
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看着玲琅满目的小吃和热气腾腾的汤锅，我着实有点手足无措，不知道吃什么—
老板，来碗馄炖！老板，来碗馄炖！老板———
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狼吞虎咽之后，终于满足了一直打鼓的肚子，至于味道如何，总感觉既熟悉又陌生，即无法用惊艳来形容，也不至于平庸，毕竟这里是“特色店”，首先要学会的就是入乡随俗。汤足肉饱之后，我随即入住了提前定好的酒店——沙县广容大酒店，一家号称当地最好的住宿酒店。
说明：之所以叫“肉饱”，是因为扁肉就是面皮包了纯肉泥馅，而金包银也是豆制品塞的肉馅，着实有点“实在”。
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上午：游水美古堡群（距离酒店20分钟车程）；中午：吃老火车站牛肉粉配佳兰烧麦；下午：逛东门老街，打开曲巷壹号茶馆
对于福建的传统建筑，土楼似乎是我们熟知的答案，而除了土楼，土堡对于福建建筑文化来说也举足轻重。水美土堡群，作为建于清道光年间的建筑群，距今已有近200年的历史，今天踏足与其中，依然能感受其极富感染力的地域文化和特色。驱车到打水美村已是上午十点，这个坐落于大山深处古村落，历经尘世变迁，依然滋养着后人，山谷之间，清风徐来，仿佛让人置身于世外桃源一般。整个土堡群总占地面积10240平方米，由双吉、双兴和双元三座堡组成。水美土堡群三座土堡布局结构均衡严谨，装修装饰较精美，其彩绘、木雕、石雕技艺极富地方特色。
虽然正值春节假期，但是这里没有一个旅行团，都是零零散散的自驾游客，可以满足一个人沉浸式体验200年前中国建筑文化，高耸的碉楼，隐秘的灌水口，宽敞的跑马道，设计巧妙的瞭望窗，贯穿整个土堡的水道——都清晰的体现了一个家族为了保护自己族人，所做的巧妙设计。
规模宏大的双元堡设有正面大门和两侧偏门，正门及偏门均是花岗岩砌成的圆形拱门，高大坚固。正面大门上方刻着“奠厥攸居”四个大字，这四个字语出《尚书·盘庚》。原文是“盘庚既迁，奠厥攸居，乃正厥位，绥爱有众”。“奠厥攸居”的意思就是，在这里安定下来，作为他们的居所。也许，这也是古堡先民始建土堡的初衷。土堡两侧各设拱形偏门，均有题刻石匾，上书“巩固”、“磬安”，喻意古堡安全巩固，稳如磬石，冀望堡内居民安定平和的生活的美好愿景。
整个古堡以土木建筑为主，青砖铺地，木制的房、梁、柱、窗历经百年岁月，己不复当年的繁盛，除正厅慎修堂保存较完好，仍可居住外，其余多处已破损、塌陷，令人扼腕叹息。（作为优质的文化旅游资源，开发和保护也比较有限，导致了目前的“破败”景象）
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对于午餐的选择，我觉得必须是特色小吃，毕竟来到沙县如果小吃没有让自己过瘾，总觉得会非常遗憾。在前天晚上做功课的小便签里，还有一个东门老街没有去，我毅然选择去老街觅食。现成很小，几分钟就到了东门老街，由于还是正月初二，街上很多商铺都没有开门，只有一些零星的卖特产和旅游产品的小店，这里没有吆喝的贩卖声也没有拥挤的人群，感觉很多外来的游客此刻都和我一样，都在找吃的，整个街区人气最好的店铺就是一家卖豆花的店面。既然来到这里，总要带走点什么，在一个特色商品店里，我看到了之前网上推荐的——柴熬仙草冻，类似于我们常吃的带着汤汁的龟苓膏，有点中草药的味道，我个人还是蛮喜欢的口感。
打卡了仙草冻，我还是要寻找午餐，跟着地图我来到了曲巷附近。曲巷在沙县的巷陌中，是一条很有特点的巷子，蜿蜒百米长的巷子有八处拐弯，在清代时叫梯云巷，民国以后被改为“曲巷”。在曲巷附近，我看到了一家人多的小吃店，就钻了进去，此刻已经下午一点了，我也顾不着什么味道，看着人多的点，心想着味道不会太差就坐了下来，心想着这是在沙县的最后一餐，要把没有吃到的特色都来一遍：扁肉，拌面，烫嘴豆腐，烧饼，鸭头，全都安排上了——45元，玲琅满目的小吃，堆了一小桌，吃到肚子撑，基本上算是没有浪费。
既然来到了曲巷，这里又是福建，自然不能错过网红打卡点——壹号茶馆，吃完沙县小吃我就顺着一个狭长的巷子，来到了壹号差馆，这家中式差馆，绝对是旅行出片打卡点好地方，中式庭院、小桥流水，午后阳光，这里满足了大家休息聊天的所有元素。由于我是一个人，在角落里找了一个座位，点了一份四宫格小吃，一杯盖碗茶和一杯咖啡（纯粹为了拍照），就这样我慵懒的坐着椅子，喝着茶嗑着瓜子，刷着手机游戏，看着操着各地方言的客人走来走去，也慢慢结束了沙县之旅。开启了下一站旅程——泉州。
（在出发离开沙县之前，我还完成了两件过年前在合肥没有时间做的事情，洗车和理发，带着全新的自己，再次出发。）#沙县小吃[超话]# https://t.cn/Ryh0ZSC
保利东方红印刷厂项目，定位中式大宅+悦字系产品，预计是90㎡、105㎡、120㎡等3-4房的户型，主打刚需改善，且赠送较多，高使用率。值得期待。
一、项目主要分为三个小地块，为了方便区分，我分别简称它们为A、B、C。
【A地块】两座45层住宅，配建托儿所、垃圾站。
【B地块】三座45层住宅，三座10层住宅，配建肉菜市场、图书馆、星光老年中心等。
【C地块】24个班小学，配建标准操场、篮球场等。
整体而言，项目共有5栋45层和3栋10层高的住宅，并且配建托儿所、小学、肉菜市场三样对生活影响最大的刚性需求配套。
二、个人猜测/分析：
【猜测一】45层高住宅是3梯5户。
【猜测二】10层高住宅是2梯4户。
【猜测三】假设住宅的使用率为100%，与市场上使用率只有75-80%的产品相比。
90㎡的户型，相当于别人的112-120㎡
105㎡的户型，相当于别人的131-140㎡
120㎡的户型，则相当于别人的150-160㎡
【猜测四】预计单价在6.5-8w区间。
参考周边的二手房，以广纸板块为例，星汇湾花园的3+1房或者4房，报价在6.8-8.1w区间，三房两卫的在6.4-6.5w左右。二手次新的好处是收楼快、可见即可得，配套、建设等都几乎是现成的了。但不足的是，7-8年前的设计与现在对比，还是会有些差距。加上东方红项目的高使用率，所以它的单价定在6.5-8w应该是比较正常的，当然，到底定价多少？性价比如何？值不值得买？要看保利将来开卖的价格，以及个人/家庭的需求，所以不能一概而论、一刀切。
三、优势与不足
【优势】
优势1、带小区的一手/二手次新盘，是稀缺的。
在老城区（老四区：原越秀区、原东山区、海珠西、老荔湾）中有一定体量的小区，要么楼龄旧，要么价钱贵（天河公园、天河北、华景新城等二手次新就更贵了）。东方红印刷厂地块占地2.65万㎡，对比近几年出让的宅地地块，体量稍大一些。体量大的好处，就是资源更集中，居住氛围更浓郁。通俗来说，即更容易聚拢人气，商家（尤其是优质的商家）更愿意进驻。对业主的居住品质、生活便利度更有保障。当然，三个小地块是相对独立的（独立管理的），不是全部围在一起、聚在一起的。
优势2、需求量大、流通性强
海珠区的发展越来越好，既有新兴产业（琶洲电商总部、海珠湾商务区），又有传统行业（中大布业、大学、医院、服务业、旅游业）等支撑。既有青睐一手新房，也有喜爱二手市场，所以，无论是新广州人买入，还是本地老广置换，只要东方红项目定价合理+产品设计好，就一定能吸引足够多的购买力。在未来二手市场中，也能有较好的流通性。
优势3、双地铁上盖，L11大环线加持，通达性强。
东方红紧邻广佛线与在建11号线交汇的“燕岗站”。广佛线主要是去千灯湖方便，但如果要去琶洲电商总部（磨碟沙站），就必须坐广佛线一个站，再在“沙园站”换乘8号线。而11号线通车后（预计在今年内通车），就只需要在“龙潭站”换乘18号线，即可到达琶洲电商总部。当然，从“燕岗站”出发，到客村珠影、珠江新城、体育西、林和西、金融城、万博等商务圈也同样方便，而且，越来越方便。
优势4、教育配套加持。
项目配建托儿所和小学，对于新婚家庭、孩子有上学需求的家庭来说，他们会更喜欢，因为接送小孩上学放学方便、安全。至于教育的品牌、等级、成色，一方面要等教育局公布，二方面要沉淀几年才看得清楚。
优势5、商业配套、生活配套十分丰富
隔壁有华新方圆广场（商业综合体，有公寓、写字楼、商铺、商场），乘坐11号线一个站到“江泰路站”，有万科里（餐饮+购物+影院）、燕汇广场（餐饮+购物+影院）、南泰百货批发市场（粮油食品+零食饮料+生活用品+五金零件等）。就北的“江燕路”，南的“广纸路”，沿途临街商铺已经足够日常最基本的生活所需。包括理发店、银行、便利店、蛋糕店、早餐店、中介店一应俱全。
优势6、医疗医院矩阵
珠江医院+众多品牌药房（药店）
优势7、保利品牌
物业口碑好、建筑质量普遍有放心。关键是，不用担心买了后它会烂尾，导致业主收不到楼。
【不足】
不足1、噪音、灰尘。
项目西南侧面向“工业大道中”，有部分楼栋的单元容易受到噪音、灰尘等影响。
不足2、交通拥堵。
接近“东西走向”的工业大道是交通的主力路径（主干道），车辆从四面八方来往，包括：鹤洞桥、丫髻沙大桥、洛溪大桥、环城高速等放射性路段，都能够进入工业大道，所以就算不是上下班高峰期，它日常的车流量亦比较大。而接近“南北走向”的三条路：昌岗中路、南泰路（批发市场的商铺要搬货/运货，经常有小货车、老板的小车等停在原本不宽敞的马路两旁，显得更加拥挤）、江燕路，它们都属于容易拥挤的路段。所以未来业主驾车回家，除非是清晨或者深夜，否则塞车或者行车缓慢是在所难免了。
不足3、关于超高层（总高45层）
首先是等待电梯的时间比较难掌控，其次消防安全也会让人感到担忧，因为万一高层发生火灾，云梯是上不去那么高的，一般只能到达17-18层（约49米），少数能达到24-25层（约75米）。
不足4、托儿所、小学早上的广播音、做操声。可能会对部分人的起居作息等生活带来影响。
不足5、部分西北向的单元可能会看到珠江医院，可能对部分人的心理带来影响。
不足6、临近地铁，容易受到震动、噪音的影响
其实无论是东方红，还是上涌，两个项目的优势也是劣势，就是太靠近地铁站和地铁路径，如果你个人对这些不太敏感，可以忽略。如果比较敏感，但又想买在这里，建议选择距离地铁站（路径）稍微远一些的楼栋。
不足7、印刷厂的污染问题，说实在，我个人是不太担心的，一方面，是印刷的污染有限。二方面，近年来国家对环保的要求极度重视，监督规范是异常严格的。但为什么要提出来，是因为有些人会担心，这个问题，就算过了环评、达到国家标准，都依然会有人担心的，所以，不足的点不是在于原印刷厂污染的本身，而是舆情/舆论。当然，如果你喜欢这里、认可这里、对国家环保监管有信心、对保利有信心，可以直接忽略这点不足。
四、个人分析/建议（看图二）
1、【A地块】A2栋北侧对着垃圾站、南侧对着小学，西侧对着医院，所以单价应该是整个小区里面最低的。A1栋的位置稍微好一些，所以单价应该会比A2栋高一点，但低于B地块。
2、【B地块】B5栋东南侧对着工业大道，所以单价应该是在B地块中，最便宜的楼栋。
如果你想远离垃圾站、不想看到医院、也不想太靠近学校操场的话，那么就尽量避开我打⭐的梯腿。
最后，我认为东方红还有一个优势，就是购买人群和居住人群都是以老广、或者在广州西部生活已久的新广。比起上涌，我估计中大布匹的买家会少一些，圈层更纯粹，自住目的更明显。但如果你要买，就要耐心等待，因为它的建设时间和开卖时间会比上涌长一些。假设2024年建设，2025年开卖，最快估计最快也要2026至2027才能收楼。
以上，楼盘的参数、户型、面积、电梯比、楼层高度、建设时间、售价、收楼时间等仅供参考，具体请以楼盘现场或者实际情况为准。
一、项目主要分为三个小地块，为了方便区分，我分别简称它们为A、B、C。
【A地块】两座45层住宅，配建托儿所、垃圾站。
【B地块】三座45层住宅，三座10层住宅，配建肉菜市场、图书馆、星光老年中心等。
【C地块】24个班小学，配建标准操场、篮球场等。
整体而言，项目共有5栋45层和3栋10层高的住宅，并且配建托儿所、小学、肉菜市场三样对生活影响最大的刚性需求配套。
二、个人猜测/分析：
【猜测一】45层高住宅是3梯5户。
【猜测二】10层高住宅是2梯4户。
【猜测三】假设住宅的使用率为100%，与市场上使用率只有75-80%的产品相比。
90㎡的户型，相当于别人的112-120㎡
105㎡的户型，相当于别人的131-140㎡
120㎡的户型，则相当于别人的150-160㎡
【猜测四】预计单价在6.5-8w区间。
参考周边的二手房，以广纸板块为例，星汇湾花园的3+1房或者4房，报价在6.8-8.1w区间，三房两卫的在6.4-6.5w左右。二手次新的好处是收楼快、可见即可得，配套、建设等都几乎是现成的了。但不足的是，7-8年前的设计与现在对比，还是会有些差距。加上东方红项目的高使用率，所以它的单价定在6.5-8w应该是比较正常的，当然，到底定价多少？性价比如何？值不值得买？要看保利将来开卖的价格，以及个人/家庭的需求，所以不能一概而论、一刀切。
三、优势与不足
【优势】
优势1、带小区的一手/二手次新盘，是稀缺的。
在老城区（老四区：原越秀区、原东山区、海珠西、老荔湾）中有一定体量的小区，要么楼龄旧，要么价钱贵（天河公园、天河北、华景新城等二手次新就更贵了）。东方红印刷厂地块占地2.65万㎡，对比近几年出让的宅地地块，体量稍大一些。体量大的好处，就是资源更集中，居住氛围更浓郁。通俗来说，即更容易聚拢人气，商家（尤其是优质的商家）更愿意进驻。对业主的居住品质、生活便利度更有保障。当然，三个小地块是相对独立的（独立管理的），不是全部围在一起、聚在一起的。
优势2、需求量大、流通性强
海珠区的发展越来越好，既有新兴产业（琶洲电商总部、海珠湾商务区），又有传统行业（中大布业、大学、医院、服务业、旅游业）等支撑。既有青睐一手新房，也有喜爱二手市场，所以，无论是新广州人买入，还是本地老广置换，只要东方红项目定价合理+产品设计好，就一定能吸引足够多的购买力。在未来二手市场中，也能有较好的流通性。
优势3、双地铁上盖，L11大环线加持，通达性强。
东方红紧邻广佛线与在建11号线交汇的“燕岗站”。广佛线主要是去千灯湖方便，但如果要去琶洲电商总部（磨碟沙站），就必须坐广佛线一个站，再在“沙园站”换乘8号线。而11号线通车后（预计在今年内通车），就只需要在“龙潭站”换乘18号线，即可到达琶洲电商总部。当然，从“燕岗站”出发，到客村珠影、珠江新城、体育西、林和西、金融城、万博等商务圈也同样方便，而且，越来越方便。
优势4、教育配套加持。
项目配建托儿所和小学，对于新婚家庭、孩子有上学需求的家庭来说，他们会更喜欢，因为接送小孩上学放学方便、安全。至于教育的品牌、等级、成色，一方面要等教育局公布，二方面要沉淀几年才看得清楚。
优势5、商业配套、生活配套十分丰富
隔壁有华新方圆广场（商业综合体，有公寓、写字楼、商铺、商场），乘坐11号线一个站到“江泰路站”，有万科里（餐饮+购物+影院）、燕汇广场（餐饮+购物+影院）、南泰百货批发市场（粮油食品+零食饮料+生活用品+五金零件等）。就北的“江燕路”，南的“广纸路”，沿途临街商铺已经足够日常最基本的生活所需。包括理发店、银行、便利店、蛋糕店、早餐店、中介店一应俱全。
优势6、医疗医院矩阵
珠江医院+众多品牌药房（药店）
优势7、保利品牌
物业口碑好、建筑质量普遍有放心。关键是，不用担心买了后它会烂尾，导致业主收不到楼。
【不足】
不足1、噪音、灰尘。
项目西南侧面向“工业大道中”，有部分楼栋的单元容易受到噪音、灰尘等影响。
不足2、交通拥堵。
接近“东西走向”的工业大道是交通的主力路径（主干道），车辆从四面八方来往，包括：鹤洞桥、丫髻沙大桥、洛溪大桥、环城高速等放射性路段，都能够进入工业大道，所以就算不是上下班高峰期，它日常的车流量亦比较大。而接近“南北走向”的三条路：昌岗中路、南泰路（批发市场的商铺要搬货/运货，经常有小货车、老板的小车等停在原本不宽敞的马路两旁，显得更加拥挤）、江燕路，它们都属于容易拥挤的路段。所以未来业主驾车回家，除非是清晨或者深夜，否则塞车或者行车缓慢是在所难免了。
不足3、关于超高层（总高45层）
首先是等待电梯的时间比较难掌控，其次消防安全也会让人感到担忧，因为万一高层发生火灾，云梯是上不去那么高的，一般只能到达17-18层（约49米），少数能达到24-25层（约75米）。
不足4、托儿所、小学早上的广播音、做操声。可能会对部分人的起居作息等生活带来影响。
不足5、部分西北向的单元可能会看到珠江医院，可能对部分人的心理带来影响。
不足6、临近地铁，容易受到震动、噪音的影响
其实无论是东方红，还是上涌，两个项目的优势也是劣势，就是太靠近地铁站和地铁路径，如果你个人对这些不太敏感，可以忽略。如果比较敏感，但又想买在这里，建议选择距离地铁站（路径）稍微远一些的楼栋。
不足7、印刷厂的污染问题，说实在，我个人是不太担心的，一方面，是印刷的污染有限。二方面，近年来国家对环保的要求极度重视，监督规范是异常严格的。但为什么要提出来，是因为有些人会担心，这个问题，就算过了环评、达到国家标准，都依然会有人担心的，所以，不足的点不是在于原印刷厂污染的本身，而是舆情/舆论。当然，如果你喜欢这里、认可这里、对国家环保监管有信心、对保利有信心，可以直接忽略这点不足。
四、个人分析/建议（看图二）
1、【A地块】A2栋北侧对着垃圾站、南侧对着小学，西侧对着医院，所以单价应该是整个小区里面最低的。A1栋的位置稍微好一些，所以单价应该会比A2栋高一点，但低于B地块。
2、【B地块】B5栋东南侧对着工业大道，所以单价应该是在B地块中，最便宜的楼栋。
如果你想远离垃圾站、不想看到医院、也不想太靠近学校操场的话，那么就尽量避开我打⭐的梯腿。
最后，我认为东方红还有一个优势，就是购买人群和居住人群都是以老广、或者在广州西部生活已久的新广。比起上涌，我估计中大布匹的买家会少一些，圈层更纯粹，自住目的更明显。但如果你要买，就要耐心等待，因为它的建设时间和开卖时间会比上涌长一些。假设2024年建设，2025年开卖，最快估计最快也要2026至2027才能收楼。
以上，楼盘的参数、户型、面积、电梯比、楼层高度、建设时间、售价、收楼时间等仅供参考，具体请以楼盘现场或者实际情况为准。
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