被捧在手心里的天河，是不是真扛打？
一、天河豪宅合景臻颐府门口的树荫下蹲了十几名维权的业主。
如果不是亲眼所见，真不敢相信这些千万身家的业主们维起权来也是这么平易近人。
穿上人字拖，扯上条幅，喊起口号，全套流程来一遍。
无论贵贱，当了维权业主大家都一样。
在这一点上，保利天汇的业主们深有感触。7月底，他们就站在保利天汇二期的基坑前扯着白条幅照了一张集体照。
后来，这张集体照，连同基坑里的积水一起上了次热门。
合景臻颐府因为降价维权，保利天汇因为交付扯白条幅。
天河的网红盘们似乎都逃脱不了一边热销，一边维权的宿命。
就在保利天汇维权事件的几天后，天河壹品开盘，推二期7、8、9、10、12栋共300多套房源，售价6.7-9万/㎡。
开盘后十来分钟，去化将近8成。
这，又是一个新晋网红。
天河就是这样一个造神的地方。只要有楼盘，只要有产品，无论好坏，无论贵贱，一入市就是焦点，一推出都是网红。
没办法，作为广州最核心的区域，拥有最强购买力的天河，在售的新楼盘，满打满算正常在售的住宅新盘就只有5个。
它们的名字分别是——
珠江花城、保利天汇、天河壹品、合景臻颐府、侨鑫保利汇景台。
这5个盘，还都不处于天河核心区域。珠江花城、合景臻颐府、保利天汇都在东圃，天河壹品在广氮奥体，侨鑫保利汇景台在天河北。
排除掉14万/㎡的侨鑫保利汇景台、9-10万/㎡的合景臻颐府，这种大面积的山景豪宅毕竟小众，普通人能选的就只有珠江花城、保利天汇和天河壹品三个。
这就是天河楼市的现状。
稀缺决定价值，稀缺决定热度，稀缺决定价格。
二、这么多年过去，广州的楼市高地还是天河，房价的顶点还是在珠江新城。
由珠江新城为圆心，开始向四周蔓延，由此形成了整个天河区的房价格局。
珠江新城是第一梯队。
这里是广州的CBD中心，广州最贵的地盘。标杆楼盘中海花城已经逆势上涨到了19万/㎡。瞰江豪宅侨鑫汇悦台的挂牌价已达33万/㎡。
第二梯队是天河南、天河东、天河公园、金融城四个板块。
前三个板块依托优质的教育资源和极其丰富的商业配套两大杀器。金融城是广州第二CBD。板块均价6-8万，20年内的小区基本都在10万以上。
第三梯队是奥体、广氮、东圃、五山-汇景板块。
这是天河新盘在售的区域，四个板块，各有各的依仗。
奥体、广氮依托天河智慧城的产城融合，东圃依托金融城的外溢，五山-汇景依托生态资源，是传统的富人区。
片区均价5-8万，这是天河房龄最新的几个板块，特别是牛奶厂，具有流动性极好的四大天王。
龙湖天宸原著、华润天合、金地天河公馆、招商雍华府这四个次新标杆均价7.5-9万/㎡。
第四个梯队是沙河-燕岭、龙洞、智慧城、岑村、天河客运站板块。
这四个板块都属于天河的非主流板块。
沙河-燕岭是三区的交界处，天河客运站城市界面差、龙洞，岑村和智慧城尚待进一步开发。区域均价3-4.5万，20年内次新二手价格5-9万/㎡。
以上就是现在天河的板块价值排序，珠江新城的价值顶点，将会逐渐偏离。
三、天河现在的价值排序只代表现在，并不代表未来。
未来，很有可能，琶洲会替代珠江新城，成为广州新的价值顶点。
这对于天河来说会是一个无法面对的残忍现实。
现在的天河楼市，其实存在青黄不接的问题。
珠江新城的标杆豪宅已经有了一二十年的房龄，现在即是它们的价格顶点。
按照广州的步骤，原本该金融城接过珠江新城的棒，成为新的价值顶点。
奈何金融城落地太慢、成长太慢，不管是配套、产业、人口导入都还需要很长的一段时间。
珠江新城没落，金融城未长成，广州的房价顶点将会向海珠的琶洲进行转移。
最后的结果是新一轮的房价体系变动，利好海珠，利空天河。
#豪宅# #深圳楼市# #房地产#
了解更多深圳房产资讯和融资技巧，年轻人如何靠房产逆袭，在一线买房加：GGszl2/GGSzl3/GGSzl1
一、天河豪宅合景臻颐府门口的树荫下蹲了十几名维权的业主。
如果不是亲眼所见，真不敢相信这些千万身家的业主们维起权来也是这么平易近人。
穿上人字拖，扯上条幅，喊起口号，全套流程来一遍。
无论贵贱，当了维权业主大家都一样。
在这一点上，保利天汇的业主们深有感触。7月底，他们就站在保利天汇二期的基坑前扯着白条幅照了一张集体照。
后来，这张集体照，连同基坑里的积水一起上了次热门。
合景臻颐府因为降价维权，保利天汇因为交付扯白条幅。
天河的网红盘们似乎都逃脱不了一边热销，一边维权的宿命。
就在保利天汇维权事件的几天后，天河壹品开盘，推二期7、8、9、10、12栋共300多套房源，售价6.7-9万/㎡。
开盘后十来分钟，去化将近8成。
这，又是一个新晋网红。
天河就是这样一个造神的地方。只要有楼盘，只要有产品，无论好坏，无论贵贱，一入市就是焦点，一推出都是网红。
没办法，作为广州最核心的区域，拥有最强购买力的天河，在售的新楼盘，满打满算正常在售的住宅新盘就只有5个。
它们的名字分别是——
珠江花城、保利天汇、天河壹品、合景臻颐府、侨鑫保利汇景台。
这5个盘，还都不处于天河核心区域。珠江花城、合景臻颐府、保利天汇都在东圃，天河壹品在广氮奥体，侨鑫保利汇景台在天河北。
排除掉14万/㎡的侨鑫保利汇景台、9-10万/㎡的合景臻颐府，这种大面积的山景豪宅毕竟小众，普通人能选的就只有珠江花城、保利天汇和天河壹品三个。
这就是天河楼市的现状。
稀缺决定价值，稀缺决定热度，稀缺决定价格。
二、这么多年过去，广州的楼市高地还是天河，房价的顶点还是在珠江新城。
由珠江新城为圆心，开始向四周蔓延，由此形成了整个天河区的房价格局。
珠江新城是第一梯队。
这里是广州的CBD中心，广州最贵的地盘。标杆楼盘中海花城已经逆势上涨到了19万/㎡。瞰江豪宅侨鑫汇悦台的挂牌价已达33万/㎡。
第二梯队是天河南、天河东、天河公园、金融城四个板块。
前三个板块依托优质的教育资源和极其丰富的商业配套两大杀器。金融城是广州第二CBD。板块均价6-8万，20年内的小区基本都在10万以上。
第三梯队是奥体、广氮、东圃、五山-汇景板块。
这是天河新盘在售的区域，四个板块，各有各的依仗。
奥体、广氮依托天河智慧城的产城融合，东圃依托金融城的外溢，五山-汇景依托生态资源，是传统的富人区。
片区均价5-8万，这是天河房龄最新的几个板块，特别是牛奶厂，具有流动性极好的四大天王。
龙湖天宸原著、华润天合、金地天河公馆、招商雍华府这四个次新标杆均价7.5-9万/㎡。
第四个梯队是沙河-燕岭、龙洞、智慧城、岑村、天河客运站板块。
这四个板块都属于天河的非主流板块。
沙河-燕岭是三区的交界处，天河客运站城市界面差、龙洞，岑村和智慧城尚待进一步开发。区域均价3-4.5万，20年内次新二手价格5-9万/㎡。
以上就是现在天河的板块价值排序，珠江新城的价值顶点，将会逐渐偏离。
三、天河现在的价值排序只代表现在，并不代表未来。
未来，很有可能，琶洲会替代珠江新城，成为广州新的价值顶点。
这对于天河来说会是一个无法面对的残忍现实。
现在的天河楼市，其实存在青黄不接的问题。
珠江新城的标杆豪宅已经有了一二十年的房龄，现在即是它们的价格顶点。
按照广州的步骤，原本该金融城接过珠江新城的棒，成为新的价值顶点。
奈何金融城落地太慢、成长太慢，不管是配套、产业、人口导入都还需要很长的一段时间。
珠江新城没落，金融城未长成，广州的房价顶点将会向海珠的琶洲进行转移。
最后的结果是新一轮的房价体系变动，利好海珠，利空天河。
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撕裂的楼市：豪宅门口排长队，刚需赔钱大甩卖。
一、我最近盘了盘广州这一年楼市的表现，有个盘的业绩惊着我了。
琶洲南TOD，截止到今年12月25日已经卖了150亿。
今年全国第100强房企的销售业绩140亿，它一个单盘顶了一家百强房企。
这么个业绩实在是惊人，更惊人的还在于琶洲南TOD今年就开了三次盘，基本开一次清一次。
第一次开盘在今年4月底，没售楼部，没样板间，靠着几张PPT卖了60亿，288套房子全部卖完，很多人没抢到房子。
第二次开盘是在10月份，推了76套275㎡的大平层，均价从11万/㎡涨到了13万/㎡，验资500万才能看个PPT，结果光认筹认了6000多组，开盘就卖了个七七八八。
第三次开盘是在12月，推了将近300套房子，要求7天内付全款，一开盘就卖了90%，到现在几乎无货可卖。
除了这三次开盘，今年大部分时间，它都是没什么房子。
这是在今年如此低迷行情下，广州唯一一个需要去找关系、需要去全款抢的楼盘。
之所以如此火爆，就在于它是广州琶洲稀缺位置的豪宅。
琶洲作为广州的传统豪宅区，已经连续6年没有新房供应。现在板块内楼龄最新的是保利天悦，距今已经10年的房龄，房价15-18万/㎡。
所以琶洲南TOD就是靠着自己的位置和价格，就能卖出惊天业绩的神盘。
这个楼盘，不要谈什么产品、谈什么设计力，就那位置往那一杵，就能引得无数富豪排队来送钱。
二、跟大家聊琶洲南TOD，不是想夸它多厉害，而是想和大家聊一个广州楼市的事实——
2022年的广州楼市，房价越贵，卖的越火。
今年琶洲南TOD的业绩，能排进2022年广州单盘销量前两名，能跟它进行一决高下的是它的亲兄弟，番禺万博CBD的标杆越秀和樾府，一个卖6万+的改善盘。
越秀和樾府到今年11月份已经卖了143亿，排名全广州销量第一。
看看今年广州销量前10名的名单，就能够明白广州楼市的撕裂和分化。
今年单盘销量前10名分别是——
越秀和樾府、琶洲南TOD、万科城市之光、万科金域曦府、富颐华庭、保利天汇、珠江铂世湾、天河壹品、亚运城、中海观云府。
除了亚运城，其余全是均价4万+的楼盘，全是核心区域的刚改、改善和豪宅标杆。
这是与以往广州楼市的表现完全相反的，以往年份广州卖的最好的是刚需盘。
看看2021年的广州楼盘销量前10名，是——
亚运城、合生中央城、万科城市之光、中海观澜府、越秀星汇云城、珠江花城、品秀星瀚、星汇城、万科金域曦府、富颐华庭。
豪宅1个没有，前10名，4万以下的刚需楼盘占了一半。
过去的2018年，2019年，2020年和2021年，广州卖的最好的都是2.5-4万/㎡的刚需盘。
而2022年，广州豪宅成了楼市的顶梁柱，刚需盘集体败下阵来。
看看2022年广州的楼市走势，能够逆势上涨，涨的最猛的是珠江新城的豪宅。珠江新城的次新豪宅，今年相较于去年，房价上涨了15%-30%。
最贵的楼盘侨鑫汇悦台，从今年年初的28万/㎡涨到了33万/㎡。
小户型比较多的中海花城湾，从年初的15万/㎡涨到18万/㎡。
凯旋新世界广粤尊府，从年初的22万/㎡涨到24-28万/㎡。
……
2022年广州跌的最惨的区域是增城。增城作为广州的底层刚需聚集地，在这轮楼市下行里吃尽了苦头。
增城的碧桂园凤凰城，从去年的2.1万/㎡，跌倒了现在的1.2-1.5万/㎡。
朱村的保利中航城二期，从去年最高时的近3万，跌到现在1.6-1.8万/㎡。
增城的碧桂园云顶，从巅峰时的3.5万/㎡跌到2.3万/㎡。
2022年，看似楼市万马齐喑的行情下，豪宅和刚需朝着相反的行情分裂。
我们以为楼市的房价下跌，应该是泡沫最多的豪宅受伤最大。
最后的现实却是刚需房产暴跌，实打实为了自住而买房的刚需被打到吐血。
这就是在楼市体现出来的马太效应，泡沫最大者获胜。
三、2022年广州豪宅逆势上涨刚需房价暴跌的分裂行情背后，有着深层的逻辑。
这逻辑的核心就是——
经历疫情这三年，城市里，人与人之间的贫富差距拉大了。
疫情就像个大棒，确实无论贫富，横扫了整个经济。
但是在这横扫的过程中，富人挨的打比较轻，甚至有些有资源有资本的人，可以利用疫情这根大棒来获得比之前更多的收入。
靠工资生活的工薪层，靠小利赚钱的小老板，挨打比较重。
这两年我们看到的，大企业裁员、降薪，小企业倒闭解散，个体户赔钱关门，影响的都是咱们身边靠劳动来辛苦赚钱的普通人。
所以，代表富人追逐的资产，房价涨了。代表刚需自己住的房子，房价跌了。
不止是疫情，只要经济不再高速增长，只要经济开始来回上蹿下跳的波动，贫富之间的差距还会越来越大。
高增长的经济年代，富人吃肉时，普通人还能喝上口汤。
高增长的时代过去了，富人吃肉渣，普通人将连口汤都喝不上。
以后，我们不会再有过去那二十年、十年的高增长，过去1年，3年所经历的，收入下降、赚钱更难，找不到工作，以后都还会继续发生。
所以，不要总是以为经济下行，是大家一起吃土。不要以为房价下跌，是所有房子一起崩盘，不要总想着，大不了贫者富者一起玩完。
最后却发现，喊声最大的，受伤害最大。
世界的真相难以接受，最后的结果总是和普通大众所愿的相反。
#豪宅# #深圳楼市# #房地产#
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这么个业绩实在是惊人，更惊人的还在于琶洲南TOD今年就开了三次盘，基本开一次清一次。
第一次开盘在今年4月底，没售楼部，没样板间，靠着几张PPT卖了60亿，288套房子全部卖完，很多人没抢到房子。
第二次开盘是在10月份，推了76套275㎡的大平层，均价从11万/㎡涨到了13万/㎡，验资500万才能看个PPT，结果光认筹认了6000多组，开盘就卖了个七七八八。
第三次开盘是在12月，推了将近300套房子，要求7天内付全款，一开盘就卖了90%，到现在几乎无货可卖。
除了这三次开盘，今年大部分时间，它都是没什么房子。
这是在今年如此低迷行情下，广州唯一一个需要去找关系、需要去全款抢的楼盘。
之所以如此火爆，就在于它是广州琶洲稀缺位置的豪宅。
琶洲作为广州的传统豪宅区，已经连续6年没有新房供应。现在板块内楼龄最新的是保利天悦，距今已经10年的房龄，房价15-18万/㎡。
所以琶洲南TOD就是靠着自己的位置和价格，就能卖出惊天业绩的神盘。
这个楼盘，不要谈什么产品、谈什么设计力，就那位置往那一杵，就能引得无数富豪排队来送钱。
二、跟大家聊琶洲南TOD，不是想夸它多厉害，而是想和大家聊一个广州楼市的事实——
2022年的广州楼市，房价越贵，卖的越火。
今年琶洲南TOD的业绩，能排进2022年广州单盘销量前两名，能跟它进行一决高下的是它的亲兄弟，番禺万博CBD的标杆越秀和樾府，一个卖6万+的改善盘。
越秀和樾府到今年11月份已经卖了143亿，排名全广州销量第一。
看看今年广州销量前10名的名单，就能够明白广州楼市的撕裂和分化。
今年单盘销量前10名分别是——
越秀和樾府、琶洲南TOD、万科城市之光、万科金域曦府、富颐华庭、保利天汇、珠江铂世湾、天河壹品、亚运城、中海观云府。
除了亚运城，其余全是均价4万+的楼盘，全是核心区域的刚改、改善和豪宅标杆。
这是与以往广州楼市的表现完全相反的，以往年份广州卖的最好的是刚需盘。
看看2021年的广州楼盘销量前10名，是——
亚运城、合生中央城、万科城市之光、中海观澜府、越秀星汇云城、珠江花城、品秀星瀚、星汇城、万科金域曦府、富颐华庭。
豪宅1个没有，前10名，4万以下的刚需楼盘占了一半。
过去的2018年，2019年，2020年和2021年，广州卖的最好的都是2.5-4万/㎡的刚需盘。
而2022年，广州豪宅成了楼市的顶梁柱，刚需盘集体败下阵来。
看看2022年广州的楼市走势，能够逆势上涨，涨的最猛的是珠江新城的豪宅。珠江新城的次新豪宅，今年相较于去年，房价上涨了15%-30%。
最贵的楼盘侨鑫汇悦台，从今年年初的28万/㎡涨到了33万/㎡。
小户型比较多的中海花城湾，从年初的15万/㎡涨到18万/㎡。
凯旋新世界广粤尊府，从年初的22万/㎡涨到24-28万/㎡。
……
2022年广州跌的最惨的区域是增城。增城作为广州的底层刚需聚集地，在这轮楼市下行里吃尽了苦头。
增城的碧桂园凤凰城，从去年的2.1万/㎡，跌倒了现在的1.2-1.5万/㎡。
朱村的保利中航城二期，从去年最高时的近3万，跌到现在1.6-1.8万/㎡。
增城的碧桂园云顶，从巅峰时的3.5万/㎡跌到2.3万/㎡。
2022年，看似楼市万马齐喑的行情下，豪宅和刚需朝着相反的行情分裂。
我们以为楼市的房价下跌，应该是泡沫最多的豪宅受伤最大。
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经历疫情这三年，城市里，人与人之间的贫富差距拉大了。
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但是在这横扫的过程中，富人挨的打比较轻，甚至有些有资源有资本的人，可以利用疫情这根大棒来获得比之前更多的收入。
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不止是疫情，只要经济不再高速增长，只要经济开始来回上蹿下跳的波动，贫富之间的差距还会越来越大。
高增长的经济年代，富人吃肉时，普通人还能喝上口汤。
高增长的时代过去了，富人吃肉渣，普通人将连口汤都喝不上。
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港科大带动下，庆盛哩度发展得好快喔~
作为南沙自贸区产业和人口引入希望的港科大（广州），9月1日盛大开学了，在它的驱动之下，整个庆盛板块建设和落位真是如火如荼、一天一个样！！！今天我就跟大家介绍下从其诞生到初具规模的阶段吧~走起！
1）雏形初现——2017.12 ：广州地铁四号线南延段贯通×2018.09：广深港高铁通车，南沙现阶段只有这条高铁直通深港，“筑巢引凤”交通先行。
2）硬核开篇——2018.09《庆盛枢纽区块控规深化及城市设计》重磅发布：
①规划结构：一区多园、两轴多带、双核联动
②规划范围：8.6平方公里（创教育核心区约6平方公里+人工智能产业园及安置配套工程约2.6平方公里）
③发展规模：总居住人口约为8.1万人，总就业人口约为11.7万人
④规划定位：国际智慧科创新城，南沙北大门×南沙版琶洲
⑤产业布局：国际教育、人工智能、数字经济、智能制造（自动驾驶）等四大板块
3）重磅加码——2018.12：香港科技大学今天正式与广州市人民政府和广州大学签署协议，合作筹建香港科技大学（广州）；2019.02：新鸿基择址庆盛，计划打造继天汇、天汇后第三大地标；2021.05：广州《十四五规划和2035年远景目标纲要》重磅出炉，以选址庆盛的港科大（广州）为契机，建设发展南沙科学城。
可以看得出，自2018年9月庆盛规划新鲜出炉以来，3个月港科大签约了、再过2个月新鸿基闻风而动也进来了，随着2021年十四五规划梅开二度，港科大的效用进一步强化，下次，再跟大家分享下庆盛目前和未来2-3年的宏图大计吧！港科大生态圈核芯唯一在售的项目——招商·湾区1872，在售79、89和105㎡创意臻装三至四房，有兴趣了解的朋友别忘了搵我！
#香港科技大学##民心港人子弟学校##大学城##22号线##广州投资##南沙买房#
作为南沙自贸区产业和人口引入希望的港科大（广州），9月1日盛大开学了，在它的驱动之下，整个庆盛板块建设和落位真是如火如荼、一天一个样！！！今天我就跟大家介绍下从其诞生到初具规模的阶段吧~走起！
1）雏形初现——2017.12 ：广州地铁四号线南延段贯通×2018.09：广深港高铁通车，南沙现阶段只有这条高铁直通深港，“筑巢引凤”交通先行。
2）硬核开篇——2018.09《庆盛枢纽区块控规深化及城市设计》重磅发布：
①规划结构：一区多园、两轴多带、双核联动
②规划范围：8.6平方公里（创教育核心区约6平方公里+人工智能产业园及安置配套工程约2.6平方公里）
③发展规模：总居住人口约为8.1万人，总就业人口约为11.7万人
④规划定位：国际智慧科创新城，南沙北大门×南沙版琶洲
⑤产业布局：国际教育、人工智能、数字经济、智能制造（自动驾驶）等四大板块
3）重磅加码——2018.12：香港科技大学今天正式与广州市人民政府和广州大学签署协议，合作筹建香港科技大学（广州）；2019.02：新鸿基择址庆盛，计划打造继天汇、天汇后第三大地标；2021.05：广州《十四五规划和2035年远景目标纲要》重磅出炉，以选址庆盛的港科大（广州）为契机，建设发展南沙科学城。
可以看得出，自2018年9月庆盛规划新鲜出炉以来，3个月港科大签约了、再过2个月新鸿基闻风而动也进来了，随着2021年十四五规划梅开二度，港科大的效用进一步强化，下次，再跟大家分享下庆盛目前和未来2-3年的宏图大计吧！港科大生态圈核芯唯一在售的项目——招商·湾区1872，在售79、89和105㎡创意臻装三至四房，有兴趣了解的朋友别忘了搵我！
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