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截止此刻，距离中国房地产历史上最大宗的集中土拍盛宴开席，仅剩不到24小时。
一切都在有条不紊地推进。
一边，横跨北京8区的29宗住宅地块卷宗，早已被工作人员封箱完毕；另一边，超过40家房企以或独立或联合的姿态，都赶在今天之前，把近400亿的保证金，足额打进了政府监管账户。
此刻，手握5月8日下午土拍入场门票的开发商们，一边庆幸自己参与了这场现象级土拍，另一方面，又被等待的焦虑感侵袭。
和开发商一起等待的，还有北京楼市里的无数购房者。
睿智的购房者，会有一万个理由关注土拍。因为我们太清楚，土拍的拿地楼面价，是成为后续买房过程中最重要的锚。
更重要的是，通过关注土拍，我们可以从出让条件和起拍价格，看到政府意志，以及它对板块区域的预期。
同时，通过观察开发商举牌举了几手，土拍现场的争抢激烈程度这些细节上，开发商对这块地的价值研判，也基本暴露无遗。
这些信息，对一个购房决策来说非常关键。
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在明天的土拍开始之前，我们先来聊聊这场土拍的一些细节：
这场土拍，注定会是一场「绵软无力」的土拍。
注意，绵软无力指的是地价。
「集中供地」新政在全国推广以来，很多个城市都抢先开拍了。重庆广州加上今天的杭州，都陆陆续续的拍完了，但从拍地结果上来看：
它们的成绩都是「不及格」的。
五一前夕，重庆集中土拍，一大堆郊区土地，溢价率居然拍到了40%多，这种土拍结果是很可怕的，不久之后，果然引起当地市场的恐慌。
整个五一假期，其他城市的人民跑到山城去吃吃喝喝，欢度佳节，重庆人民却都被恐慌情绪裹挟，只能涌进售楼部里抢房。
失败的不只是重庆，广州的集中土拍热度也是异常的，一群开发商私底下暗通款曲，在拍卖现场举牌毫不手软，42块地来者不拒，全都成功出让。
这种挑逗购房者情绪的土拍，当然是有问题的。
「集中供地」新政的初衷，明明是为了调控楼市，但重庆广州之流的城市集中土拍，反而刺激了当地房价，惹来一众百姓的破口大骂。
这些城市的反面案例，显然不是头家愿意看到的。
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这样的大背景之下，明天北京的集中土拍，就显得尤为重要，它一定程度上，是扭转「集中土拍」新政的风向标，所以明天的土拍，必然会有一个场面：
“死守地价上限，杜绝高溢价地王。”
重庆土拍的失败之处，是因为它没有提前约定土拍的溢价上限，前几天，北京针对这次出让的29块地，做了一个补充公告，要求“本次出让超9成地块，溢价率不得超过15%”，提前规避了重庆的失败。
很显然，这些细节上，我们能明显感觉到明天北京土拍的大趋势。
此外，最值得一提的，是几块特别的地。
这一次土拍里，最被关注的，是海淀的树村，朝阳的金盏和通州城市副中心的6块地。
这些地块无论是地块性质还是周边配套，在一众土地里都是鹤立鸡群的，所以它们之中拍出地王的可能性，非常之大。
针对这样的情况，这次土拍里，它们被当作“试点竞政府产权比例地块”来处理。
土拍规则是，开发商先竞价，如果达到地价上限（溢价率上限只有不到4%），就转而竞政府产权份额的比例（政府产权份额比例的上限均为20%）。
这种房子按民间的说法，被称为“新型共有产权房”。
和之前的共有产权不同的是，它们是商品房属性，在前期购房者购买的时候，只需要付自己产权份额的款项就够了，假设100平的房子，房价10万，政府占有20%产权，那么买家只需要按8万每平付款。
这时候这套房子前期是购房者和政府共同持有产权，等到五年解禁后交易，政府可以按五年后的交易款获得收益。
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其实，想出这样的政策，真的是太牛掰了。
一方面，政府持有产权之后，地价一下子就被拉下来了。这完美贴合了我们前面说的要“要死守地价上限，杜绝高溢价地王。”
在控制住价格的前提下，原先需要10万一平的房子，现在购房者8万就能买到了，购房者一定是开心的，购买意愿更强烈了。
此外，对开发商来说，买房人愿意买了，意味着这一定是个热销盘，就算利润薄一点，但也不愁卖，所以拿地意愿也高了。简单的一个规则，轻松达到了「三赢」状态。
别急，最绝妙的在后面。
大家可以想一个问题，对政府来说，同样一块地，五年前卖和五年后卖相比，一定是五年后能卖的更贵，所以，一定意义上，过去政府每卖出一块地都卖亏的。因为它吃不到后续房价上涨的红利。
特别是海淀树村，朝阳这些寸土寸金的区域，那么，按照现在的这个政策，政府占有的20%的产权，并不是立刻兑现的，它要的是五年后的房价里。
无疑，这一波，政府“跟庄”了。
我们前面说的购房者，开发商，调控政策的三赢局面之外，政府也达到了收益的最大化。
这样的土拍规则，真的如瑞士手表机芯一般精准，把方方面面的角色和情绪都拿捏把持的十分妥帖，真的是绝妙至极了。
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我们跳出来看明天的这场土拍，所有的限制约束手段，都达到了毫米级别的细致。
所有的意外状况，都被出让规则提前抹杀，开发商的一切小心思，都被制约的死死的。
明天的土拍，一切都在掌握之中，结果注定会是平静如水的。期待着明天的土拍会搞出1个大新闻的，可以歇歇了。
但话说回来，当我看到巨无霸房企名字，多次重复的出现在30块土地的报名名单，势在必得财大气粗的气场呼之欲出。
我有一个隐忧，这决定今年北京楼市市场行情的29块地，一旦揽入少数一两家房企囊中，那么到了明年这个时候，北京房地产市场里，会有一只多么可怕的房企独角兽出现呢？
如果真是这样，那么明天的集中土拍，会成为北京楼市一轮新周期的起点。
我们建了一个「58集中土拍群」
一起聊聊明天的土拍
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