人口达峰后，房价会跌吗？
文章来源：微信公众号贝壳研究院
我国人口的新形势
第七次人口普查主要数据显示：
1.我国人口10年来继续保持低速增长态势。过去十年平均增长率为0.53%，比前一个10年增长率下降0.04个百分点。
2.劳动力人口比重下降，人口抚养比提升。15—59岁劳动力人口的比重下降6.79个百分点，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点，65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点。65岁及以上老年人口达到1.9亿人，占总人口的比例由8.87%上升为13.50%，目前中国人口已经进入老龄化阶段。
3.居住在城镇的人口为9亿人，占63.89%，比2019年提高3.3个百分点，比10年前增加2.3亿人，城镇人口比重上升14.21个百分点。
4.人口进一步向东南区域集聚。与2010年第六次全国人口普查相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区人口所占比重下降1.2个百分点。人口增长较多的5个省份依次为：广东、浙江、江苏、山东、河南。
02
美日人口转型的历史经验
人口增长速度和人口结构发生重大的变化，会对房地产市场产生什么影响？我们从美国、日本过去十年人口与房地产市场的关系来观察。
美国日本过去十年人口形势：
1.人口总量增速放缓及下滑。2011年以来，美国人口增长率从0.72%下滑到2019年的0.47%。1992年以来日本人口自然增长率整体下降，2007年以来人口保持负增长，2019年人口增长率下降4.2‰。首都圈的人口增长率在2012年至2015年有小幅上涨，2016年之后继续回落。
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2.人口老龄化加深。过去十年，美国老龄化人口（65岁以上人口）比重从13%提高的16%，日本的老龄化比例从2010年的23%提高的2015年的27%。
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3.城市化率进入平台期。过去十年，日本城市化率稳定在91%的平台期，美国过去十年城市化率稳定在81%-82%。
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4. 人口出生率下降。2011年以来美国人口出生率整体下降，从12.7‰下降到2018年的11.6‰。日本出生率从8.3‰下降到7‰左右。
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美国日本过去十年住房市场形势：
1.房屋销售数量增速放缓或下降。2020年日本首都圈新房[1]和二手房成交量7.6万套，较2011年8.4万套下降10%左右。美国总人口仍然保持0.5%左右的增长，住房销售套数从2011年的469万套增长到2020年的747万套。
[1] 日本首都圈新房成交量不可得，以新房发售量代替，下同。
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2.从长周期看，美国、日本的房价水平均保持上涨。日本首都圈和近畿圈的二手公寓价格作为观察。2020年美国新建住房价格较2010年累计上涨了超过40%。
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3.房地产市场进入二手存量主导。日本首都圈新房的比例从2001年的71%下降到2020年的36%，二手房比重相应上升到64%。美国二手房交易量占到全部的89%。
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03
人口新形势下我国房地产的趋势
通过比较发现：人口增速放缓下降导致住房需求下降，但并不必然导致房价下跌。
核心原因是：房价是市场边际交易的结果。每年存量房里用来交易的房子约2%-5%左右，这部分房子的价格决定了其他95%房子的价值变动。房价涨跌不取决于总的需求量和总的供给量，更多与财富的扩张收缩相关。财富扩张越快（尤其是当财富的形成主要靠债务扩张），以及财富的分配差距越大，房价越容易背离实际居住价格。房价不会因为人口减少而自然下降。
从城市的维度看这一规律更加明显。2000年以来，尽管2008-09年金融危机期间有所下跌，许多大城市，包括伦敦、纽约、曼彻斯特、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多、洛杉矶、旧金山等城市的房价2013年之后又大幅度反弹。历史上房价长期稳定的德国，近些年的房价也出现持续的上涨，“买不起”和“租不起”的矛盾在柏林等城市都十分突出。因此，当人口实际住房需求减弱的情况下，要密切关注住房金融化的负面影响。
1.核心城市及城市群住房需求依然巨大。
（1）城镇化率提高带来的增量住房需求。目前我国常住人口城镇化率为63.89%，距离国际发达国家80%左右的水平仍有一定的增长空间。据预测，2021-2030年，我国人口城镇化率将提升至70%，城镇人口由9.0亿增至10.2亿，带来大量住房需求。
（2）城市之间流动带来的置换需求。根据最新的普查数据，全国人口中流动人口为3.7亿人。与2010年第六次全国人口普查相比，流动人口增加1.5亿人，增长69.73%。因此，人口流动的方向代表着未来城市住房格局的基础，长三角、粤港澳、京津冀、成渝等城市群、都市圈是未来房地产市场的重心。
（3）年轻人口占比提升带来住房需求。全国人口中，0—14岁人口为2.5亿人，占17.95%，比10年前上升1.35个百分点。
（4）改善住房需求持续释放。未来十年处在35-60岁住房改善阶段的城镇人口提升约5个百分点，将进一步释放改善住房需求。
（5）家庭小型化带来的住房需求。2020年平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人。2019年一人户及二人户合计占比已经高达48%，较2010年提升9个百分点。2018年单身成年人口2.4亿，约7700万为独居状态，民政部预测这个数字在2021年将接近1亿。由于年轻人不婚或晚婚、单身主义崛起等因素的影响，家庭裂变速度会加快，并产生更多的小户型住房需求。
这些因素加起来，未来十年，每年新房的销售面积有望保持在13亿平方面左右，随着价格稳定上涨，销售额GMV有望保持在15万亿左右。
如果这些城市住房供给难以跟上需求变动，未来房价仍然具有较大的上涨压力。
2.充分发挥存量市场稳定市场的价值。
随着住房总量的扩大，我国住房市场逐步从增量市场步入存量市场，未来5—10年，二手房交易额将从当前的6万亿左右增长到10万亿，逐步赶上甚至超过新房市场交易额。这个趋势性变化意味着二手房供应将成为住房供应的重要组成部分，二手房市场的健康发展对于房价的稳定也将起到越来越大的作用。具体而言：
相比于新房，二手房供给具有更丰富的产品、位置、户型和价格多样性，从而可以满足不同人群的多层次住房需求。发育成熟的二手房市场中，同一时点二手房可售量往往是新房可售量的数倍。更为重要的是，新房开发建设周期长且是集中开盘，供给弹性非常有限，无法对价格的上涨进行有效的反馈，供给短期内很难增加。相反，二手房是分散供应，买方与卖方都是分散决策的主体，市场预期稳定的情况下，供给弹性和需求弹性都很大。从这个角度看，由于新房供给能力有限且位置偏远，对于一线及二线热点城市的房价稳定，要更多发挥二手房的作用。
二手房市场的发育、成长和壮大也是房地产走向成熟的标志。原则上，只要二手房市场高效流通，即便在不增加住房供给的条件下，不同人群的住房需求也能得到良好的满足。例如，我国正在步入老龄化社会，老人手中的房产多是大户型，且往往拥有多、套住房，他们需要转换较小的房子，而这些重新进入市场的大房子，恰好可以满足中年人的改善性需求。由此可见，只要把不同生命周期家庭的不同住房需求进行良好的匹配，市场的供求关系也能实现平衡。
3.要通过租赁市场解决流动人口的住房需求。
从趋势上看，流动人口的住房问题具有几个明显的特点，也就产生更稳定更长期的租房需求，也将对住房政策，尤其是租赁住房保障政策产生更高的要求。一是人口迁移的主要方向是东部沿海、大城市和特大城市，且从短期的、临时性迁移变成长期甚至永久性迁移，平均居留时长不断延长，长期居留意愿日益强烈，这将对大城市和核心城市的住房产生更多更长期的需求。二是趋于家庭化流动，更多地在服务性行业工作，不可能像第一、二代流动人口那样住在工棚、厂区，也不像之前独立流动，今天更多以已婚和家庭为单位，越来越大的比例是夫妻同时外出，且已婚流动家庭携子女外出，他们需要一个稳定的住所，对租房有强烈的需求，也对居住品质和教育等有更高的要求。三是支付能力有限，大多数人只能租房，一张床和一间房是主流需求。四是新生代流动人口平均年龄不断上升，并逐步进入婚育阶段，未来将在逐步安排子女随迁移和父母限迁，在迁入地上学、就业、生活和养老，这将产生首次置业需求，且以低总价、交通便利、有学区的需求为主。这些特征都意味着与之前暂时性、过渡性、周期性的住房需求不同，流动人口将产生更稳定、更长期的住房需求，对居住条件也将产生更高的要求。
4.数量型人口红利转向质量型人口红利，人们对居住品质要求更高，将加快住房服务市场发展。
虽然劳动力人口数量占比下降，但劳动力素质提高，意味着未来质量型人口红利将释放。随着人口教育水平提高，高学历高素质人口增加，同时科技、制度等因素带动社会生产效率提高，带动社会财富增长。人们对于住房的需求不仅是“有房住”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的高品质住宅需求越来越大，进一步加快物业、家装、托幼、家政、房屋经纪等住房服务市场快速发展。
文章来源：微信公众号贝壳研究院
我国人口的新形势
第七次人口普查主要数据显示：
1.我国人口10年来继续保持低速增长态势。过去十年平均增长率为0.53%，比前一个10年增长率下降0.04个百分点。
2.劳动力人口比重下降，人口抚养比提升。15—59岁劳动力人口的比重下降6.79个百分点，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点，65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点。65岁及以上老年人口达到1.9亿人，占总人口的比例由8.87%上升为13.50%，目前中国人口已经进入老龄化阶段。
3.居住在城镇的人口为9亿人，占63.89%，比2019年提高3.3个百分点，比10年前增加2.3亿人，城镇人口比重上升14.21个百分点。
4.人口进一步向东南区域集聚。与2010年第六次全国人口普查相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区人口所占比重下降1.2个百分点。人口增长较多的5个省份依次为：广东、浙江、江苏、山东、河南。
02
美日人口转型的历史经验
人口增长速度和人口结构发生重大的变化，会对房地产市场产生什么影响？我们从美国、日本过去十年人口与房地产市场的关系来观察。
美国日本过去十年人口形势：
1.人口总量增速放缓及下滑。2011年以来，美国人口增长率从0.72%下滑到2019年的0.47%。1992年以来日本人口自然增长率整体下降，2007年以来人口保持负增长，2019年人口增长率下降4.2‰。首都圈的人口增长率在2012年至2015年有小幅上涨，2016年之后继续回落。
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2.人口老龄化加深。过去十年，美国老龄化人口（65岁以上人口）比重从13%提高的16%，日本的老龄化比例从2010年的23%提高的2015年的27%。
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3.城市化率进入平台期。过去十年，日本城市化率稳定在91%的平台期，美国过去十年城市化率稳定在81%-82%。
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4. 人口出生率下降。2011年以来美国人口出生率整体下降，从12.7‰下降到2018年的11.6‰。日本出生率从8.3‰下降到7‰左右。
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美国日本过去十年住房市场形势：
1.房屋销售数量增速放缓或下降。2020年日本首都圈新房[1]和二手房成交量7.6万套，较2011年8.4万套下降10%左右。美国总人口仍然保持0.5%左右的增长，住房销售套数从2011年的469万套增长到2020年的747万套。
[1] 日本首都圈新房成交量不可得，以新房发售量代替，下同。
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2.从长周期看，美国、日本的房价水平均保持上涨。日本首都圈和近畿圈的二手公寓价格作为观察。2020年美国新建住房价格较2010年累计上涨了超过40%。
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3.房地产市场进入二手存量主导。日本首都圈新房的比例从2001年的71%下降到2020年的36%，二手房比重相应上升到64%。美国二手房交易量占到全部的89%。
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人口新形势下我国房地产的趋势
通过比较发现：人口增速放缓下降导致住房需求下降，但并不必然导致房价下跌。
核心原因是：房价是市场边际交易的结果。每年存量房里用来交易的房子约2%-5%左右，这部分房子的价格决定了其他95%房子的价值变动。房价涨跌不取决于总的需求量和总的供给量，更多与财富的扩张收缩相关。财富扩张越快（尤其是当财富的形成主要靠债务扩张），以及财富的分配差距越大，房价越容易背离实际居住价格。房价不会因为人口减少而自然下降。
从城市的维度看这一规律更加明显。2000年以来，尽管2008-09年金融危机期间有所下跌，许多大城市，包括伦敦、纽约、曼彻斯特、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多、洛杉矶、旧金山等城市的房价2013年之后又大幅度反弹。历史上房价长期稳定的德国，近些年的房价也出现持续的上涨，“买不起”和“租不起”的矛盾在柏林等城市都十分突出。因此，当人口实际住房需求减弱的情况下，要密切关注住房金融化的负面影响。
1.核心城市及城市群住房需求依然巨大。
（1）城镇化率提高带来的增量住房需求。目前我国常住人口城镇化率为63.89%，距离国际发达国家80%左右的水平仍有一定的增长空间。据预测，2021-2030年，我国人口城镇化率将提升至70%，城镇人口由9.0亿增至10.2亿，带来大量住房需求。
（2）城市之间流动带来的置换需求。根据最新的普查数据，全国人口中流动人口为3.7亿人。与2010年第六次全国人口普查相比，流动人口增加1.5亿人，增长69.73%。因此，人口流动的方向代表着未来城市住房格局的基础，长三角、粤港澳、京津冀、成渝等城市群、都市圈是未来房地产市场的重心。
（3）年轻人口占比提升带来住房需求。全国人口中，0—14岁人口为2.5亿人，占17.95%，比10年前上升1.35个百分点。
（4）改善住房需求持续释放。未来十年处在35-60岁住房改善阶段的城镇人口提升约5个百分点，将进一步释放改善住房需求。
（5）家庭小型化带来的住房需求。2020年平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人。2019年一人户及二人户合计占比已经高达48%，较2010年提升9个百分点。2018年单身成年人口2.4亿，约7700万为独居状态，民政部预测这个数字在2021年将接近1亿。由于年轻人不婚或晚婚、单身主义崛起等因素的影响，家庭裂变速度会加快，并产生更多的小户型住房需求。
这些因素加起来，未来十年，每年新房的销售面积有望保持在13亿平方面左右，随着价格稳定上涨，销售额GMV有望保持在15万亿左右。
如果这些城市住房供给难以跟上需求变动，未来房价仍然具有较大的上涨压力。
2.充分发挥存量市场稳定市场的价值。
随着住房总量的扩大，我国住房市场逐步从增量市场步入存量市场，未来5—10年，二手房交易额将从当前的6万亿左右增长到10万亿，逐步赶上甚至超过新房市场交易额。这个趋势性变化意味着二手房供应将成为住房供应的重要组成部分，二手房市场的健康发展对于房价的稳定也将起到越来越大的作用。具体而言：
相比于新房，二手房供给具有更丰富的产品、位置、户型和价格多样性，从而可以满足不同人群的多层次住房需求。发育成熟的二手房市场中，同一时点二手房可售量往往是新房可售量的数倍。更为重要的是，新房开发建设周期长且是集中开盘，供给弹性非常有限，无法对价格的上涨进行有效的反馈，供给短期内很难增加。相反，二手房是分散供应，买方与卖方都是分散决策的主体，市场预期稳定的情况下，供给弹性和需求弹性都很大。从这个角度看，由于新房供给能力有限且位置偏远，对于一线及二线热点城市的房价稳定，要更多发挥二手房的作用。
二手房市场的发育、成长和壮大也是房地产走向成熟的标志。原则上，只要二手房市场高效流通，即便在不增加住房供给的条件下，不同人群的住房需求也能得到良好的满足。例如，我国正在步入老龄化社会，老人手中的房产多是大户型，且往往拥有多、套住房，他们需要转换较小的房子，而这些重新进入市场的大房子，恰好可以满足中年人的改善性需求。由此可见，只要把不同生命周期家庭的不同住房需求进行良好的匹配，市场的供求关系也能实现平衡。
3.要通过租赁市场解决流动人口的住房需求。
从趋势上看，流动人口的住房问题具有几个明显的特点，也就产生更稳定更长期的租房需求，也将对住房政策，尤其是租赁住房保障政策产生更高的要求。一是人口迁移的主要方向是东部沿海、大城市和特大城市，且从短期的、临时性迁移变成长期甚至永久性迁移，平均居留时长不断延长，长期居留意愿日益强烈，这将对大城市和核心城市的住房产生更多更长期的需求。二是趋于家庭化流动，更多地在服务性行业工作，不可能像第一、二代流动人口那样住在工棚、厂区，也不像之前独立流动，今天更多以已婚和家庭为单位，越来越大的比例是夫妻同时外出，且已婚流动家庭携子女外出，他们需要一个稳定的住所，对租房有强烈的需求，也对居住品质和教育等有更高的要求。三是支付能力有限，大多数人只能租房，一张床和一间房是主流需求。四是新生代流动人口平均年龄不断上升，并逐步进入婚育阶段，未来将在逐步安排子女随迁移和父母限迁，在迁入地上学、就业、生活和养老，这将产生首次置业需求，且以低总价、交通便利、有学区的需求为主。这些特征都意味着与之前暂时性、过渡性、周期性的住房需求不同，流动人口将产生更稳定、更长期的住房需求，对居住条件也将产生更高的要求。
4.数量型人口红利转向质量型人口红利，人们对居住品质要求更高，将加快住房服务市场发展。
虽然劳动力人口数量占比下降，但劳动力素质提高，意味着未来质量型人口红利将释放。随着人口教育水平提高，高学历高素质人口增加，同时科技、制度等因素带动社会生产效率提高，带动社会财富增长。人们对于住房的需求不仅是“有房住”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的高品质住宅需求越来越大，进一步加快物业、家装、托幼、家政、房屋经纪等住房服务市场快速发展。
#汉马科技#不到1.5年劲省近千万元 汉马科技助力公铁绿链擦亮北京蓝
北京作为特大型城市，货物需求具有较强的输入型特点，每年货物需求量2.5亿吨中，砂石骨料年需求量达1亿吨，是北京市需求量最大的货类，庞大的货量需要卡车来运输和倒短。
据统计，北京60%的污染为移动污染源导致，而传统柴油重卡运输在其中占比不低于80%，这其中30%为建材运输。也就是说，如果北京建材运输方式全部实现纯电动为代表的新能源化，仅此一项为北京市彻底消除超过14%的空气污染源，这也是北京市为何将推动建筑砂石运输方式新能源化提上政府工作日程的原因。
https://t.cn/A6VJg5LM
北京作为特大型城市，货物需求具有较强的输入型特点，每年货物需求量2.5亿吨中，砂石骨料年需求量达1亿吨，是北京市需求量最大的货类，庞大的货量需要卡车来运输和倒短。
据统计，北京60%的污染为移动污染源导致，而传统柴油重卡运输在其中占比不低于80%，这其中30%为建材运输。也就是说，如果北京建材运输方式全部实现纯电动为代表的新能源化，仅此一项为北京市彻底消除超过14%的空气污染源，这也是北京市为何将推动建筑砂石运输方式新能源化提上政府工作日程的原因。
https://t.cn/A6VJg5LM
槐花指豆科植物的花及花蕾，但一般将开放的花朵称为“槐花”，也称“槐蕊”，花蕾则称为“槐米”，常植于屋边、路边，中国各地普遍栽培，以黄土高原和华北平原为多，具有保护血管、治疗便血、改善心肌循环、降血脂等功效。
2、治疗便血：槐花多作为治疗便血的常用药，用于大肠湿热引起的痔出血、便血、血痢及引起的吐血、衄血。
3、改善心肌循环：实验发现槐花液对离体蛙心有轻度兴奋作用，对心传导系统有阻滞作用。其含有的芸香甙、槲皮素、槲皮甙亦能增加离体及在位蛙心的收缩量及输出量，并能减慢心率。且槲皮素可扩张冠状血管，改善心肌循环。
4、降血脂：槐花能有效地降低肝主动脉和血液中的胆固醇量，并增加胆固醇-蛋白质复合物的稳定性，对动脉硬化症有预防和治疗功效。
2、治疗便血：槐花多作为治疗便血的常用药，用于大肠湿热引起的痔出血、便血、血痢及引起的吐血、衄血。
3、改善心肌循环：实验发现槐花液对离体蛙心有轻度兴奋作用，对心传导系统有阻滞作用。其含有的芸香甙、槲皮素、槲皮甙亦能增加离体及在位蛙心的收缩量及输出量，并能减慢心率。且槲皮素可扩张冠状血管，改善心肌循环。
4、降血脂：槐花能有效地降低肝主动脉和血液中的胆固醇量，并增加胆固醇-蛋白质复合物的稳定性，对动脉硬化症有预防和治疗功效。
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