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探盘|“神盘”荣丰2008入市20年,现在如何了?

新京报

2001年,随着时任国际奥委会主席萨马兰奇的一声“BEIJING”,中国申奥成功的喜悦传遍神州大地,奥运元素开始被频繁使用。荣丰2008,这个从案名就带有奥运色彩的小区,敏锐地抓住人们对奥运的热情,将运动概念引入社区,成为北京首家运动社区。带着时代的印记以及“学区置业”标签,荣丰2008这个小区一直“火”了20年,被业内人士称作“神盘”。

根据贝壳找房平台的数据显示,截至7月22日,荣丰2008以3196套的历史成交量问鼎北京二手房成交小区榜。荣丰2008在此前也经常位列换手率前10的小区。它为何能二十年保持二手房成交“常青”?近日,新京报记者探访荣丰2008,试图揭开“神盘”经久不衰的秘密。

超5000户的大盘,小户型抢手

目前,贝壳找房平台上荣丰2008小区在售房源中最低挂牌价约387万元,即不到400万元便可入手一套西城区二手房。该房源为朝北的开间,建筑面积21.53平方米,单价接近18万/平方米,相较周边小区在售二手住宅房源平均约11万-13万元的单价,这一单价显然要高出许多。此外,该小区三四十平米的小户型,也有挂牌单价在13万左右的。

我爱我家的房产经纪人对此解释称,荣丰2008所挂牌的小户型,因为套内面积小,单价相比其他大户型就要高出一些,“(但)按总价来看还是可以的。”

近期正在广外片区看房的徐女士感慨,想在西城“上车”,低总价的房源并不好找。对此,麦田房产的经纪人表示:“这个片区内低总价的房源,除了荣丰还是荣丰,没有竞品。”

作为开发该楼盘的北京荣丰房地产开发有限公司董事长王征,或许预想不到,当初为单身青年所设计的小户型,如今成为一些家庭的“西城上车盘”。

位于西城区广外街道的荣丰2008始建于2001年前后,小区内有17栋住宅楼,共分为四期建设,住户超过5700户。

据悉,小区的一期建设包括1-8号楼,围绕在小区会所中心位置,楼栋户型多为两至三居的大户型,但其中的7号、8号楼小户型集中,最小建筑面积仅19平方米左右;二期建设包括9-13号楼,位于小区北面,户型多为层高4.8米的小复式,单层面积在25-50平方米;三期建设包括15-17号楼,地处小区南面;而14号楼作为四期开发,位于小区东面,旁边是露天停车场和篮球场等休闲活动场所。

当年,荣丰2008开盘即热销,推出了24小时开放的售楼处。2003年,该小区开售名为“非常男女”的房源,创下了当年北京商品房销售记录。根据当年媒体报道,“非常男女”主推面积在30平方米左右的小户型产品,目标消费群体为都市青年男女,当时售价约为7600元/平方米。而紧接着开售的“非常空间”,主推户型变为层高4.8米的小复式,但单层建筑面积大多不超过40平方米。

据小区内一位老奶奶回忆,她的二女儿在大学刚毕业就以6万多元的首付,买下了8号楼的一个小开间,套内面积大概在20多平方米。当时为了满足通勤需求所买的单身公寓,如今因为面积太小已经出租。包括老奶奶在内的一家四口从8号楼挪去了11号楼,另外租了一个30平方米左右的小复式自住。

“多校划片”落定,成交量较稳定

荣丰2008地处西二至三环间,就交通条件来看,小区距离达官营地铁站有约15分钟的步行路程,拥有7号线和正在建设的16号线两条纵横地铁线,另外还有多条公交线路可直达金融街、长椿街商圈;在医疗资源方面,如广安门医院、世纪坛医院和宣武医院等三甲医院均在小区五公里范围内。

值得一提的是,荣丰2008位于西城区广外片区,周边有北京小学红山分校、天宁寺分校、宣武外国语实验中学、北京四中、北京八中等教育资源,也使得该小区成为部分家长“学区置业”的选择。

2020年4月30日,北京市西城区教委所发布的2020年义务教育阶段入学工作实施意见,被称作“7·31政策”。其规定,自2020年7月31日后在西城区取得房本、从北京市其他区迁入户口的家庭,将全部以“多校划片”方式入学,且六年内只提供一个学位。“7·31政策”正式实施后,尤其是在今年入学派位后,从市场反馈来看,“学区房”市场整体有所遇冷。

近日,新京报记者以购房者的身份向房产经纪人询问荣丰2008小区近期成交量是否有下滑,多家中介机构的房产经纪人均有一致的答案:成交量稳定。价格方面,多位房产经纪人也表示,小区二手房挂牌价也未出现大的波动,预计近期不会有大幅降价的情况。

一位房产经纪人向新京报记者透露,以前成交旺季时,荣丰2008一个月能够成交40-50套,淡季也在20套左右。“现在基本上每个月的成交量平均约30套,相对来说比较稳定。”在他看来,目前荣丰2008的成交量,其实与小区的大体量是相匹配的,“因为这是一个5700户的住宅社区”。

链家的房产经纪人也提供了一组数据。数据显示,荣丰2008在6月共成交39套二手房。7月以来(截至7月17日),该小区成交了14套。

在学区房市场整体降温的背景下,荣丰2008的二手房成交为何较为平稳呢?麦田房产经纪人认为,是由于广外片区的教育资源一直都比较均衡。

值得一提的是,7月6日,北京西城区房管局再次重申,严禁炒作学区房,各房地产经纪机构不得以学区房为卖点发布房源、不接受价格明显高于市场价格的委托、不得参与炒作学区房的任何活动。在业内人士看来,将来教育公平和淡化“学区房”已经渐成趋势,学区属性将会逐渐从住房中剥离,所谓“学区房”的教育价值会越来越弱。在上述政策导向下,类似荣丰2008这样的以学区作为卖点的房源,此前的价格上涨势头已得到有效控制,未来大概率将维持平稳态势。

优劣明显:生活便利、硬件老旧

在探访过程中,新京报记者发现,荣丰2008小区内的底商有不下5家房产中介机构入驻。一位房产经纪人向新京报记者坦言,“因为这个小区交易量比较高,所以整体佣金高,中介公司也比较多一些,大的小的都有。”与此同时,该小区的报盘量相对来说比较稳定,因为社区较大,房子相对来说也较多。

根据贝壳找房平台上的数据显示,7月22日当天,荣丰2008在售房源有70套,在租房源有50套。

“这小区人可不少,租的(人)多。”71岁的范大爷在荣丰2008租住三四年了。对于在这里的租房生活,范大爷用了两个字形容——“凑合”。虽然在范大爷的眼中,荣丰2008小区“不如别的小区干净,环境有些乱”,但他也不得不承认,这里生活便利,“几乎每栋楼下都有超市”。最重要的是,荣丰2008距离孙子所在的学校只有十五分钟的车程。

因为荣丰2008所处的地理位置优越,加之其便捷的交通网络,在此处租房可以满足大多数人的通勤需求,小区的空置率也较低。据链家网的房产经纪人介绍,小区内租户大多是年轻人,有的来自附近广安门医院,也有的在金融街商圈上班。

据了解,小区内用于出租的更多是小户型房源,大户型一般用于自住。多位房产经纪人表示,小开间的月租金能达到3500元以上。因为朝向和户型对于小开间来说影响较小,所以决定租金的关键因素是装修好坏,“主要看装修,装修好点能租更高的价钱。”

作为一个入市已经20年的老小区,荣丰2008小区内的便民设施也很完备。光是小区内的底商就可以基本满足住户们日常的生活需求,如理发、美甲、购物、就餐等,每栋楼下也普遍配备有快递柜、自动售水机、电动车充电桩等便民设施。此外,房产经纪人在推荐该小区时还特别提到,小区内设有游泳馆、羽毛球馆、篮球场等运动健身场所,“周边带有这些场所的小区相对较少。”

但就像上述范大爷所说的,小区除了便利之外,还有“乱”。经过实地探访,新京报记者发现“乱”的主要原因来自于小区过高的居住密度以及陈旧的硬件设施。比如,11号、12号和13号楼三栋楼连通在一起,其中11号楼单层就多达39户。此外,因为小区内楼龄普遍超过十年,一些“硬件”已经显得较为陈旧,新京报记者走进其中一栋住宅楼里发现,电梯厅的墙皮也有些许脱落发黑,还有不少小广告被撕毁的痕迹。

另外,小区内并未实现严格意义上的人车分流。大门处并未限制共享单车、外卖车辆、快递车辆和送货车辆等外来车辆的进出,这些车辆参差不齐地停放在楼下,有时甚至占用了行人通道。

从综合条件来看,尽管存在一些不足,但多年来荣丰2008的二手房成交量足以证明其受欢迎程度。对此,合硕地产机构首席分析师郭毅认为,该小区地处西城区,位置相对比较好,总价比较低,所以其二手房流通率较高。

#相约西安 筑梦全运#【全民爱运动 | “铁人”裴昱是这样炼成的】“我这人,从小喜欢运动、喜欢晒太阳!”52岁的裴昱身高1米88,健硕的身材和黝黑的皮肤让他看上去比实际年龄年轻不少。经他要求,采访的地点从空调风劲吹的咖啡馆内移到了室外,在古城“铁人圈”中颇有名气的“老铁”裴昱也沐浴着阳光讲述起了他的故事。

第一次跑“全马” :
“能跑全马,让我心里有底了!”

“我是陕师大附中毕业的,当时我们那支师大附中校足球队实力很强,还夺得过全市冠军呢。”裴昱笑道。直到现在,他还是喜欢偶尔在绿茵场上和老伙计们切磋球技,“只是爆发力比年轻时差远了。”

导致裴昱爆发力下降的一个原因,是2010年发生的一场车祸,“那场车祸让我在重症监护室躺了半个月。由于颈部骨头都碎了,医生只能在受伤部位永久性地植入一块麻将牌大小的钢板。”从医院回到家中,体重一度接近120公斤的裴昱开始“管住嘴、迈开腿”,只用了三个月时间,他就把体重降到了90公斤以下,而他对运动的兴趣也从足球、篮球这样的团队运动转向了路跑、健身这样以“改变自我”为目标的项目。

2015年4月,杨凌马拉松赛首度举办,仅有半年多路跑经验的裴昱第一次完成了自己的全马征程,“那次的成绩是3小时47分,谈不上惊艳,但却让我心里有了底。因为之前已经从网上了解到一些关于铁人三项的信息,所以,首次全马完赛和之后北马跑出3小时26分的经历,让我对挑战‘铁三’充满了信心!”

第一次“打铁” :
“推开了一扇崭新的大门!”

铁人三项是将游泳、自行车和跑步这三项运动结合起来而创造的新型运动项目,能最好地展现“融入自然、挑战自我”的生活理念。这项诞生于上世纪70年代的运动于1987年前后传入我国,从2005年的十运会开始,铁人三项正式成为全运会比赛项目。

“打铁”是国内“铁三”运动爱好者们对于参加比赛的称呼,“2015年7月,我前往宁夏石嘴山参加了人生第一场‘铁三’比赛,由于当时西安还没有俱乐部,我就加盟了河南的一家俱乐部并通过了深水测试等考核。”裴昱说,关于第一次“打铁”的很多记忆都已模糊了,但那种兴奋新鲜的感觉和第一次骑上专业级公路赛自行车的感受,至今难忘,“就像推开了一扇通往全新世界的大门,感觉棒极了!”

第一次参加世锦赛: “比赛氛围太棒了!”

“首铁”之后,裴昱一边通过科学且刻苦的训练弥补游泳项目短板,一边开始频繁参赛,“2016年,我去宝岛台湾参加了‘澎湖大铁’赛,那一次,遇到了自行车爆胎的突发状况。”为了达成“一定要完赛”的心愿,他顶着烈日苦等救援队两个小时,最终以 15 小时 42 分完成了个人首个“大铁”赛事。

再之后,裴昱参与到了世界大赛的角逐中去,“2017年在英国和意大利积累了参赛经验后,我2018年去南非参加了铁人三项世锦赛,那是一项IRONMAN70.3的赛事,虽然距离只有‘大铁’赛的一半,但赛事氛围特别好,无论选手还是观众,都很投入,能近距离感受到每个人对运动那种纯粹的热爱。”2019年,裴昱获得了去夏威夷参加“大铁”世界杯赛的机会,那场3000多人参与的“铁三盛宴”同样令他记忆犹新。

如今,裴昱与几个朋友联手成立的西安“大秦铁人”俱乐部,已发展为拥有上百名会员、国内知名的民间“铁三”俱乐部,而今年5月在汉中举行的十四运会测试赛上,他也作为选手参与其中。“专业、业余比赛同站举办是铁人三项项目的特色。单就业余领域而言,受可自由支配的时间、精力和财力等因素影响,无论国内还是国外,参与人群都集中在40岁到55岁这个年龄段。未来,我们希望在成立西安市铁人三项运动协会、组织青少年‘铁三’训练营以及在西安举办更多‘铁三’赛事等方面多探索、多努力!”采访结束时,裴昱很认真地说道:“热爱运动,不止能让人的身体变得更强健,也能让人拥有顽强、进取、勇于面对失败、直面挑战的精神和灵魂,我想,这就是越来越多人喜欢上铁人三项运动的原因吧。”

供稿: 西安报业全媒体记者 靳鹏


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