烂尾工程的价值评估
我们在工作中经常会遇到由于各种各样的原因而停工较久但未完工或已完工但未经过竣工验收的工程，我们就称之烂尾工程(烂尾楼)。如何正确的体现这些烂尾工程的价值，这一直是我们工作中的难点。在正常工作过程中，我们经常视其为在建工程来评估。
烂尾工程的特点
通常认为，烂尾工程只包括耗费在工程中的价值，也就是各种消耗体现在工程进度和形象中的价值。它与已建成的物业、单纯土地、为工程准备的物料的评估均有较大区别。
与己建成的物业比较，烂尾工程的特点是虽然地块已经开发，并且已规定了兴建物业的内容和标准，不过该不动产尚未完成，因而有成本、工期和工程质素等不确定的因素。与单纯土地评估不同，烂尾工程已不存在宗地的最优利用这一不确定因素，建筑成本方面也已基本上确定。与单纯的为工程准备的物料比较，它不是单纯的建筑材料的成本堆砌，它还包含了人工投入的价值和潜在的市场价值。因此可以说它是介乎三者之间的一种房地产类型。
烂尾工程评估的两种方法
鉴于烂尾工程的特点，对它的市值评估，有两种方法，一种按市场价值作价，我们称之为形象进度法，即利用市场比较法求出建成物业的市价再减去尚未投入的建筑开发成本并考虑不确定因素；另一种是按烂尾工程实际完成的成本评估，我们称之为成本法，即利用市场比较法、剩余法或重置成本法求得地价再加上已投入之建筑开发成本。具体说来，对烂尾工程按实际完成的成本评估还是按完成品市价的完工进度百分比评估呢?我们先来看看这两种方法的操作过程。
1、按市场价值作价——形象进度法。即收集足够的可比销售资料，按完成品市价结合工程形象进度评估。
基本公式为：
烂尾工程总价格＝形象进度百分比×市场单价×总建筑面积×(1－税费－让利率)
式中让利率包含市场推广费用和利润额。
以上的计算公式看似简单，但要真正做得准确，却要注意很多的问题。
(1)准确估算市场单价：
由于烂尾工程已规定了兴建物业的内容和标准，要准确估算市场单价，必须要从已有的未建成的工地现场来考察将来建成楼宇的详细资料，我们认为可以从以下几个方面来入手：
了解物业开发的合法性及基本资料：如宗地面积、建筑面积、建筑用途等；
了解房地产开发商的资质、财务状况、工程款支付情况、对工程的监管；
了解物业的建筑规格和装修文件次标准；
了解工程标准实现的可能性：从施工队伍的资质、曾做过类似的工程、管理人员素质、工人工资发放情况；
了解施工现场的情况：从工程形象进度、工期计划、已建工程质量。
在此将具体的了解内容及获取途径列举如下：
了解内容：获取途径
宗地面积：土地使用权出让合同书、建筑用地规划许可证
建筑面积：土地使用权出让合同书、建筑工程规划许可证、建筑总图说明
建筑用途：土地使用权出让合同书、建筑用地规划许可证、商品房预售许可证
建筑结构：建筑结构总图或现场查勘
建筑基础：建筑基础结构图或现场查勘
内部结构及户型：建筑标准层图纸或其它施工图
装修材料：建筑与装修说明、模型、预算书
装修质素：房地产开发商、建筑施工队伍资质、分包商资质
绿化状况：有关规划、环保方面的批复
周边环境：现场查勘
交通状况：现场查勘及市政交通规划
社区配套：现场查勘及相关地区法定图则
(2)计算工程形象进度百分比
工程形象进度百分比的计算公式如下：
(实际完成建筑工程量＋实际完成安装工程量)／工程总预算造价×100％
2、按烂尾工程实际完成的成本评估：
即以开发或建造估价对象工程已经耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定待估烂尾工程的价格。
其基本公式为：
烂尾工程价格＝取得土地费用＋建造建筑物费用＋正常利税
式中“建造建筑物费用”是指截止评估基准日所耗费的各项必要费用之和。
烂尾工程价格在目前实际评估时，可具体化为下列公式：
烂尾工程价格＝取得土地费用＋建筑工程费用(此可设想截止评估基准日，开发商所应支付给建筑商的全部费用)＋开发商负担的专业费用(如咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用)＋开发商投资利息(包括支付土地费用的利息，建筑工程的利息和专业费用的利息)＋正常利润、税金
我们在采用这种方法时，最关键的就是如何才能正确的考察已投入的必要的建筑成本。对已投入的建筑成本的考察分为两个方面，一是现场查勘，有时评估委托人鉴于自身的限制不可能甚至不愿意将情况完全公开，因此现场查勘就是我们最直接的资料来源，这是最重要和最直观反映实际的一个环节；二是预算文件、工程款支付、分项工程决算单和工期进度情况。烂尾工程已规定了它独特的内容和建造方式及特定的承建人，不可以用平均值和概算指针来套用。同时，为了保持公正和客观，我们又不能全部依靠开发商或建筑商提供的资料，这就要求我们必须充分运用自己的专业知识来进行判断和取舍。
评估结果的确定
以上说明了对烂尾工程可以采取两种不同的方法评估。那么在实际操作过程中究竟如何确定?我们一般采用两种方法进行加权平均计算其价值。工作刚开始的时候，对烂尾工程有一个大概了解后，必须制订一个工作计划，确定适当的估价方法。我们可以按照工程项目的大致情况来判断烂尾工程的形象进度。通常，房屋的建筑工程分为基础工程、结构工程、装修工程三大部分，而不同用途、不同建筑结构的项目，这三大部分工程所需的时间和成本的比重是不同的。
对于烂尾工程形象进度较高，完成工程量较大的工程进行评估时，则我们采用形象进度法赋予较高的权重进行评估。而烂尾工程形象进度较低的，由于未来的不可预见因素太多，其市场价值并不能完成体现，从谨慎原则出发，对处于工程初始阶段的烂尾工程则我们采用实际成本赋予较高的权重进行评估较恰当。
当然，这两种计算方法，在实际操作的过程中，有可能会有一些交叉的地方，评估人员可以灵活处理。
来源：中华网
我们在工作中经常会遇到由于各种各样的原因而停工较久但未完工或已完工但未经过竣工验收的工程，我们就称之烂尾工程(烂尾楼)。如何正确的体现这些烂尾工程的价值，这一直是我们工作中的难点。在正常工作过程中，我们经常视其为在建工程来评估。
烂尾工程的特点
通常认为，烂尾工程只包括耗费在工程中的价值，也就是各种消耗体现在工程进度和形象中的价值。它与已建成的物业、单纯土地、为工程准备的物料的评估均有较大区别。
与己建成的物业比较，烂尾工程的特点是虽然地块已经开发，并且已规定了兴建物业的内容和标准，不过该不动产尚未完成，因而有成本、工期和工程质素等不确定的因素。与单纯土地评估不同，烂尾工程已不存在宗地的最优利用这一不确定因素，建筑成本方面也已基本上确定。与单纯的为工程准备的物料比较，它不是单纯的建筑材料的成本堆砌，它还包含了人工投入的价值和潜在的市场价值。因此可以说它是介乎三者之间的一种房地产类型。
烂尾工程评估的两种方法
鉴于烂尾工程的特点，对它的市值评估，有两种方法，一种按市场价值作价，我们称之为形象进度法，即利用市场比较法求出建成物业的市价再减去尚未投入的建筑开发成本并考虑不确定因素；另一种是按烂尾工程实际完成的成本评估，我们称之为成本法，即利用市场比较法、剩余法或重置成本法求得地价再加上已投入之建筑开发成本。具体说来，对烂尾工程按实际完成的成本评估还是按完成品市价的完工进度百分比评估呢?我们先来看看这两种方法的操作过程。
1、按市场价值作价——形象进度法。即收集足够的可比销售资料，按完成品市价结合工程形象进度评估。
基本公式为：
烂尾工程总价格＝形象进度百分比×市场单价×总建筑面积×(1－税费－让利率)
式中让利率包含市场推广费用和利润额。
以上的计算公式看似简单，但要真正做得准确，却要注意很多的问题。
(1)准确估算市场单价：
由于烂尾工程已规定了兴建物业的内容和标准，要准确估算市场单价，必须要从已有的未建成的工地现场来考察将来建成楼宇的详细资料，我们认为可以从以下几个方面来入手：
了解物业开发的合法性及基本资料：如宗地面积、建筑面积、建筑用途等；
了解房地产开发商的资质、财务状况、工程款支付情况、对工程的监管；
了解物业的建筑规格和装修文件次标准；
了解工程标准实现的可能性：从施工队伍的资质、曾做过类似的工程、管理人员素质、工人工资发放情况；
了解施工现场的情况：从工程形象进度、工期计划、已建工程质量。
在此将具体的了解内容及获取途径列举如下：
了解内容：获取途径
宗地面积：土地使用权出让合同书、建筑用地规划许可证
建筑面积：土地使用权出让合同书、建筑工程规划许可证、建筑总图说明
建筑用途：土地使用权出让合同书、建筑用地规划许可证、商品房预售许可证
建筑结构：建筑结构总图或现场查勘
建筑基础：建筑基础结构图或现场查勘
内部结构及户型：建筑标准层图纸或其它施工图
装修材料：建筑与装修说明、模型、预算书
装修质素：房地产开发商、建筑施工队伍资质、分包商资质
绿化状况：有关规划、环保方面的批复
周边环境：现场查勘
交通状况：现场查勘及市政交通规划
社区配套：现场查勘及相关地区法定图则
(2)计算工程形象进度百分比
工程形象进度百分比的计算公式如下：
(实际完成建筑工程量＋实际完成安装工程量)／工程总预算造价×100％
2、按烂尾工程实际完成的成本评估：
即以开发或建造估价对象工程已经耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定待估烂尾工程的价格。
其基本公式为：
烂尾工程价格＝取得土地费用＋建造建筑物费用＋正常利税
式中“建造建筑物费用”是指截止评估基准日所耗费的各项必要费用之和。
烂尾工程价格在目前实际评估时，可具体化为下列公式：
烂尾工程价格＝取得土地费用＋建筑工程费用(此可设想截止评估基准日，开发商所应支付给建筑商的全部费用)＋开发商负担的专业费用(如咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用)＋开发商投资利息(包括支付土地费用的利息，建筑工程的利息和专业费用的利息)＋正常利润、税金
我们在采用这种方法时，最关键的就是如何才能正确的考察已投入的必要的建筑成本。对已投入的建筑成本的考察分为两个方面，一是现场查勘，有时评估委托人鉴于自身的限制不可能甚至不愿意将情况完全公开，因此现场查勘就是我们最直接的资料来源，这是最重要和最直观反映实际的一个环节；二是预算文件、工程款支付、分项工程决算单和工期进度情况。烂尾工程已规定了它独特的内容和建造方式及特定的承建人，不可以用平均值和概算指针来套用。同时，为了保持公正和客观，我们又不能全部依靠开发商或建筑商提供的资料，这就要求我们必须充分运用自己的专业知识来进行判断和取舍。
评估结果的确定
以上说明了对烂尾工程可以采取两种不同的方法评估。那么在实际操作过程中究竟如何确定?我们一般采用两种方法进行加权平均计算其价值。工作刚开始的时候，对烂尾工程有一个大概了解后，必须制订一个工作计划，确定适当的估价方法。我们可以按照工程项目的大致情况来判断烂尾工程的形象进度。通常，房屋的建筑工程分为基础工程、结构工程、装修工程三大部分，而不同用途、不同建筑结构的项目，这三大部分工程所需的时间和成本的比重是不同的。
对于烂尾工程形象进度较高，完成工程量较大的工程进行评估时，则我们采用形象进度法赋予较高的权重进行评估。而烂尾工程形象进度较低的，由于未来的不可预见因素太多，其市场价值并不能完成体现，从谨慎原则出发，对处于工程初始阶段的烂尾工程则我们采用实际成本赋予较高的权重进行评估较恰当。
当然，这两种计算方法，在实际操作的过程中，有可能会有一些交叉的地方，评估人员可以灵活处理。
来源：中华网
离婚协议将夫妻共有财产赠与子女的条款不可任意撤销
案例要旨
夫妻双方在离婚协议中对房屋所作的财产处理，与双方解除婚姻关系、子女抚养等条款构成离婚协议的整体，密不可分，关于房屋归子女所有的约定依附于双方婚姻关系的解除，带有身份关系性质，不同于单纯的财产赠与，不适用《中华人民共和国合同法》关于任意撤销赠与的规定。
案例要旨
夫妻双方在离婚协议中对房屋所作的财产处理，与双方解除婚姻关系、子女抚养等条款构成离婚协议的整体，密不可分，关于房屋归子女所有的约定依附于双方婚姻关系的解除，带有身份关系性质，不同于单纯的财产赠与，不适用《中华人民共和国合同法》关于任意撤销赠与的规定。
企业整体产权转让涉及的税费分析
产权转让一般是整体产权即100%股权或者全部的资产、负债都进行转让。企业转让全部产权，就是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为。在实务中，国有、集体企业整体转让全部产权的现行尤为普遍。企业整体产权转让有两种情形：一是继续沿用原公司名义持续经营，只不过投资人发生了变更；二是将转让企业资产、债权、债务并入收购企业，原公司法人注销。企业整体产权转让是否缴纳增值税、土地增值税？在企业所得税上，转让方是否确认所得或损失？受让方如何确认资产计税基础？受让方是否缴纳契税？本文结合现行税收政策分析如下：
一、增值税。企业整体产权转让是包包含企业资产、债权、债务及劳动力一并进行转让。与单纯的销售货物、不动产、无形资产等有着本质的区别，并且其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售货物、不动产、转让无形资产的行为完全不同。根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，属于不征收增值税项目。《财政部、国家税务总局关于落实降低企业杠杆率税收支持政策的通知》（财税〔2016〕125号）规定，在企业重组过程中，企业通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力，一并转让给其他单位和个人，其中涉及的货物、不动产、土地使用权转让行为，符合规定的，不征收增值税。企业产权转让是将企业的全部或者部分资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让，因此，其涉及的不论是动产、不动产以及土地使用权等的转移，均不属于增值税的征税范围。
“整体转让企业资产、债权、债务及劳动力”只是“转让企业全部产权”的表现形式，而且仅仅是其中的一种表现形式。当企业的投资者转让企业全部产权，但被转让企业可以不注销，由于被收购企业只是股东发生了变更，企业资产所有权并未发生转移，自然不会涉及到增值税问题。当企业的投资者转让企业全部产权，被转让企业注销，此时，被转让企业的资产、债权、债务及劳动力必然要转移到收购方。涉及到被合并企业的应税货物所有权的转移，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。
二、土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(即转让房地产)具有法定增值额的应当依法缴纳土地增值税。缴纳土地增值税是以发生产权转移为标志，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。因此，企业整体产权转让，如果仍以原企业法人名义持续经营，房地产产权并未发生转移，则不属于土地增值税征税范围。但如果企业整体产权转让后原有企业注销，则属于吸收合并范畴，是否缴纳土地增值税应当区分情况。根据《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。也就是说，企业整体产权转让并且原企业注销的，原投资人不再存续的情况下，则应当缴纳土地增值税。
三、企业所得税。企业整体产权转让，如果原企业法人并未注销，继续以原企业名义继续经营，其实质属于企业合并，被合并企业继续存续。根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）的规定，合并，是指一家或多家企业（以下称为被合并企业）将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业（以下称为合并企业），被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。企业合并税务处理区分不同条件分别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定，企业合并，当事各方应按一般性税务处理规定：1.合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础。2.被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。3.被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。
但企业合并同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理规定：（一）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。（二）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。（三）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。（四）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。（五）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。企业重组符合本通知第五条规定条件的，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按以下规定进行特殊性税务处理：企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并，可以选择按以下规定处理：1.合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定。2.被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。3.可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。4.被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。
根据上述规定，企业整体产权转让符合特殊性税务处理的，转让方不确认所得或损失，存续企业按照以被转让资产的原有计税基础确定，尚未弥补的亏损可以延续到存续企业继续弥补；企业整体产权转让不符合特殊性税务处理规定的，视同以公允价值销售，确认所得或损失，存续企业以公允价值确认计税基础。但尚未弥补的亏损不得在存续公司进行税前弥补。
四、契税。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第二条规定，本条例所称转移土地，房屋权属是指下列行为：(一)国有土地使用权出让；(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；(三)房屋买卖；(四)房屋赠与；(五)房屋交换。前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。由此可见，企业整体产权转让后，原企业法人存续的情况下，由于未发生土地、房屋权属的转移，因此，不属于契税征税范围。但企业整体产权转让，原有企业法人注销，则属于企业吸收合并范畴。根据《财政部、税务总局关于继续支持企业、事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）的规定，两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。因此，企业整体产权转让并且原企业注销的，原投资人不再存续的情况下，则应当缴纳契税。
五、印花税。企业产权转让协议不属于印花税列举的征税范围，但企业整体产权转让涉及产权转移的，根据《印花税暂行条例》的规定：“产权转移书据按所载金额万分之五贴花。包括财产所有权和版权、商标专有权、专利权、专有技术使用权等转移书据，均应当按规定缴纳印花税。”但根据《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税〔2003〕183号）的规定，企业因改制签订的产权转移书据免予贴花；对于资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花。
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产权转让一般是整体产权即100%股权或者全部的资产、负债都进行转让。企业转让全部产权，就是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为。在实务中，国有、集体企业整体转让全部产权的现行尤为普遍。企业整体产权转让有两种情形：一是继续沿用原公司名义持续经营，只不过投资人发生了变更；二是将转让企业资产、债权、债务并入收购企业，原公司法人注销。企业整体产权转让是否缴纳增值税、土地增值税？在企业所得税上，转让方是否确认所得或损失？受让方如何确认资产计税基础？受让方是否缴纳契税？本文结合现行税收政策分析如下：
一、增值税。企业整体产权转让是包包含企业资产、债权、债务及劳动力一并进行转让。与单纯的销售货物、不动产、无形资产等有着本质的区别，并且其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售货物、不动产、转让无形资产的行为完全不同。根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，属于不征收增值税项目。《财政部、国家税务总局关于落实降低企业杠杆率税收支持政策的通知》（财税〔2016〕125号）规定，在企业重组过程中，企业通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力，一并转让给其他单位和个人，其中涉及的货物、不动产、土地使用权转让行为，符合规定的，不征收增值税。企业产权转让是将企业的全部或者部分资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让，因此，其涉及的不论是动产、不动产以及土地使用权等的转移，均不属于增值税的征税范围。
“整体转让企业资产、债权、债务及劳动力”只是“转让企业全部产权”的表现形式，而且仅仅是其中的一种表现形式。当企业的投资者转让企业全部产权，但被转让企业可以不注销，由于被收购企业只是股东发生了变更，企业资产所有权并未发生转移，自然不会涉及到增值税问题。当企业的投资者转让企业全部产权，被转让企业注销，此时，被转让企业的资产、债权、债务及劳动力必然要转移到收购方。涉及到被合并企业的应税货物所有权的转移，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。
二、土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(即转让房地产)具有法定增值额的应当依法缴纳土地增值税。缴纳土地增值税是以发生产权转移为标志，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。因此，企业整体产权转让，如果仍以原企业法人名义持续经营，房地产产权并未发生转移，则不属于土地增值税征税范围。但如果企业整体产权转让后原有企业注销，则属于吸收合并范畴，是否缴纳土地增值税应当区分情况。根据《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。也就是说，企业整体产权转让并且原企业注销的，原投资人不再存续的情况下，则应当缴纳土地增值税。
三、企业所得税。企业整体产权转让，如果原企业法人并未注销，继续以原企业名义继续经营，其实质属于企业合并，被合并企业继续存续。根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）的规定，合并，是指一家或多家企业（以下称为被合并企业）将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业（以下称为合并企业），被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。企业合并税务处理区分不同条件分别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定，企业合并，当事各方应按一般性税务处理规定：1.合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础。2.被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。3.被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。
但企业合并同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理规定：（一）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。（二）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。（三）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。（四）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。（五）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。企业重组符合本通知第五条规定条件的，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按以下规定进行特殊性税务处理：企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并，可以选择按以下规定处理：1.合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定。2.被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。3.可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。4.被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。
根据上述规定，企业整体产权转让符合特殊性税务处理的，转让方不确认所得或损失，存续企业按照以被转让资产的原有计税基础确定，尚未弥补的亏损可以延续到存续企业继续弥补；企业整体产权转让不符合特殊性税务处理规定的，视同以公允价值销售，确认所得或损失，存续企业以公允价值确认计税基础。但尚未弥补的亏损不得在存续公司进行税前弥补。
四、契税。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第二条规定，本条例所称转移土地，房屋权属是指下列行为：(一)国有土地使用权出让；(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；(三)房屋买卖；(四)房屋赠与；(五)房屋交换。前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。由此可见，企业整体产权转让后，原企业法人存续的情况下，由于未发生土地、房屋权属的转移，因此，不属于契税征税范围。但企业整体产权转让，原有企业法人注销，则属于企业吸收合并范畴。根据《财政部、税务总局关于继续支持企业、事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）的规定，两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。因此，企业整体产权转让并且原企业注销的，原投资人不再存续的情况下，则应当缴纳契税。
五、印花税。企业产权转让协议不属于印花税列举的征税范围，但企业整体产权转让涉及产权转移的，根据《印花税暂行条例》的规定：“产权转移书据按所载金额万分之五贴花。包括财产所有权和版权、商标专有权、专利权、专有技术使用权等转移书据，均应当按规定缴纳印花税。”但根据《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税〔2003〕183号）的规定，企业因改制签订的产权转移书据免予贴花；对于资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花。
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