【HAYDON黑洞高端美妆行业峰会举办】
在火热的新消费赛道，为什么美妆赛道备受关注？创办不到一年，全球高端美妆零售品牌HAYDON黑洞何以实现飞轮式增长，成长为独角兽品牌？
原力新生，引力无限。9月24日，由HAYDON黑洞主办的“高端美妆行业峰会”于杭州举行。
HAYDON黑洞创始人、CEO Judy、清华大学庹新林博士、赢商tech总裁周艳斌、小红书全国策略总监卜明、创新工场合伙人张鹰、南京商业地产商会会长吴正梅、万社Various Associates联合创始人林倩怡等行业人士参与峰会，从新消费、投资、品牌营销、商业地产等多方视角，与投融资、美妆、商业地产等领域的千位来宾，深入探讨美妆零售行业的未来增长点与上升空间，探索不被定义的美妆行业新未来，赋能中国高端美妆业态发展。
定位为全球高端美妆零售品牌的HAYDON黑洞于2020年12月31日正式亮相，已相继在武汉、广州、深圳、杭州等城市进行布局，凭借其创始团队丰富的零售经验及布局能力，HAYDON黑洞迅速成为高端美妆零售破局者。HAYDON黑洞在8月初完成A+轮融资，由国内头部机构投资1亿美金，投后估值10亿美金，跻身高端美妆零售超级独角兽。
聚焦美妆零售新场景，撬动消费者的超级渴望：
线上流量见顶，线下人群回流。作为美的消费，美妆零售掀起新浪潮，电商渠道、新型美妆集合店崛起，老牌线下零售店增长乏力。
美妆市场爆发及渠道格局转变背后，是美妆消费人群在发生结构性变化。
HAYDON黑洞创始人兼CEO Judy分析认为，消费领域最值得注意的特征是“ME时代”，他们乐于尝试各种“社交货币”，偏爱深度融合的消费全场景，参与感、成就感比获得感本身更重要。将内容式电商与发现式、体验式集合店融合，打造“精神满足”型的新一代美妆零售空间是未来大势。
赢商tech总裁周艳斌介绍，新型美妆集合店注重体验，可逛属性强、自由的购物是Z世代在美妆集合店购物的消费动因。凭借一站式超级购物体验，新型美妆集合店一跃成为消费人群的新宠，成为商业地产争先引入的品牌。
小红书全国策略总监卜明分享，“新一代消费者对世界充满好奇与思考，以用户价值驱动品牌成长是新消费浪潮下品牌养成的正确导向。”
创新工场合伙人张鹰表示，针对中国零售业态结构性调整与年轻客流集中度变化，当前“新家庭”（年轻夫妇、新中产）和“新单身”成为消费主力，他们的消费水平提升，追求品质、便利、悦己、有场景体验与情感价值的消费。
传统CS渠道头部企业进入放缓、衰退、调整的阶段，印证中国新消费人群有新的消费自信、民族自信，他们呼唤来自本土的创新和领导者，需要比传统美妆零售更好的便利体验、更加贴合中国当代消费者的一站式超级购物体验。
高端美妆零售新样板，HAYDON黑洞赋能城市商业活力：
中国全面爆发的美妆万亿市场中，高端美妆是拉动增长的主要引擎，赛道无疑充满无限潜力和增长势能。
南京商业地产商会会长吴正梅认为，新消费的浪潮下，新零售突破点在体验感、消费者粘性、社交营销，高端美妆零售的增值效果更为明显，HAYDON黑洞入驻华东地区，必将引领更多元化的消费潮流。
HAYDON黑洞能够迅速成为“现象级城市艺术潮流消费打卡地”，离不开其重视城市与门店的选址，物理距离上更快触及目标人群。
周艳斌表示，“大湾区、长三角和成渝城市群是全国核心消费区域。位于长三角的杭州人均购物中心面积仅次于上海，依托长三角良好的线下基础，产业迅速发展，人口高速流入，城市购买力旺盛，是消费品牌寸土必争的战略城市。”
HAYDON黑洞的开店选址综合考量目标客群流量与吃喝玩乐购一体化的便利性场景，同步覆盖城市核心商圈，打响品牌知名度。
HAYDON黑洞首进华东，入驻杭州消费中心湖滨商圈，与GUCCI、ARMANI等一众国际大牌临街而立，以湖滨商圈“引流担当”之姿，拓宽杭州实体零售新发展。
9月24日，HAYDON黑洞华东首店正式开业，首次亮相全新2.0形象概念店，由行业顶尖设计室万社Various Associates操刀，融合杭州西湖雾气朦胧的形象与HAYDON黑洞“美的万有引力”，用流动奔赴的空间气质营造“吸引力”。
抢占国内美妆市场高地，给更多城市带去具有高话题性、高人气的美妆打卡聚集地，HAYDON黑洞正加速布局更多核心城市及商圈，打造新城市艺术潮流消费地标。截至2021年底，HAYDON黑洞计划进驻全国超16个重点城市，包括成都、上海、南京、银川、乌鲁木齐、呼和浩特、北京、天津、西安、郑州、重庆、哈尔滨、苏州等，解锁20+家门店。
行业首创，联合清华大学共建行业产品检测体系与标准：
Judy在峰会表示，HAYDON黑洞单店月均客流量超12万人次，平均客单价近400元，平均产品连带4.3个。
针对美的品质，HAYDON黑洞制定了严苛的标准。HAYDON黑洞首次公开黑洞检测实验室，这是中国首个美妆零售品牌自有成分+结构双检测独立实验室，将全面提升中国美妆产品领域检测分析的标尺高度。
此外，HAYDON黑洞宣布与清华大学签约《化妆品组成结构及功能性研究项目》，项目成果将为黑洞检测实验室提供相关产品检测及分析的数据标准与参照体系，为行业提供更标准的评判方案。
清华大学庹新林博士表示，双方将发挥各自产业和研究的强项和优势，形成合力，促进市场为消费者提供更为优质的产品和服务，在市场秩序、经济发展及社会服务上发挥积极作用。
Judy介绍，项目成果将运用于HAYDON黑洞全线运营系统中，可对销售的每款产品进行权威正品认证；其次，通过对产品的功能性和结构性检测，HAYDON黑洞将建立专属产品检测大数据体系。部分成果会对行业开放，促进共同进步。
此外，HAYDON黑洞的货品与天猫、京东同源；并与供应商签订高额罚资条款，若供应货品中出现假货，货品价值过亿，按总价的30%赔付，未过亿则按年供货总额的30%赔付，共建干净透明的消费环境。
多重保障之下，HAYDON黑洞的产品，采购链路完整，合法合规、可质检、可溯源，降低消费者的选择成本与信任成本。
在“颜值经济”的热潮下，HAYDON黑洞拓宽了原有美妆零售领域的想象力。未来，HAYDON黑洞将不断深耕高端美妆新零售，成长为中国高端美妆零售第一品牌，乃至全球高端美妆零售第一品牌。
在火热的新消费赛道，为什么美妆赛道备受关注？创办不到一年，全球高端美妆零售品牌HAYDON黑洞何以实现飞轮式增长，成长为独角兽品牌？
原力新生，引力无限。9月24日，由HAYDON黑洞主办的“高端美妆行业峰会”于杭州举行。
HAYDON黑洞创始人、CEO Judy、清华大学庹新林博士、赢商tech总裁周艳斌、小红书全国策略总监卜明、创新工场合伙人张鹰、南京商业地产商会会长吴正梅、万社Various Associates联合创始人林倩怡等行业人士参与峰会，从新消费、投资、品牌营销、商业地产等多方视角，与投融资、美妆、商业地产等领域的千位来宾，深入探讨美妆零售行业的未来增长点与上升空间，探索不被定义的美妆行业新未来，赋能中国高端美妆业态发展。
定位为全球高端美妆零售品牌的HAYDON黑洞于2020年12月31日正式亮相，已相继在武汉、广州、深圳、杭州等城市进行布局，凭借其创始团队丰富的零售经验及布局能力，HAYDON黑洞迅速成为高端美妆零售破局者。HAYDON黑洞在8月初完成A+轮融资，由国内头部机构投资1亿美金，投后估值10亿美金，跻身高端美妆零售超级独角兽。
聚焦美妆零售新场景，撬动消费者的超级渴望：
线上流量见顶，线下人群回流。作为美的消费，美妆零售掀起新浪潮，电商渠道、新型美妆集合店崛起，老牌线下零售店增长乏力。
美妆市场爆发及渠道格局转变背后，是美妆消费人群在发生结构性变化。
HAYDON黑洞创始人兼CEO Judy分析认为，消费领域最值得注意的特征是“ME时代”，他们乐于尝试各种“社交货币”，偏爱深度融合的消费全场景，参与感、成就感比获得感本身更重要。将内容式电商与发现式、体验式集合店融合，打造“精神满足”型的新一代美妆零售空间是未来大势。
赢商tech总裁周艳斌介绍，新型美妆集合店注重体验，可逛属性强、自由的购物是Z世代在美妆集合店购物的消费动因。凭借一站式超级购物体验，新型美妆集合店一跃成为消费人群的新宠，成为商业地产争先引入的品牌。
小红书全国策略总监卜明分享，“新一代消费者对世界充满好奇与思考，以用户价值驱动品牌成长是新消费浪潮下品牌养成的正确导向。”
创新工场合伙人张鹰表示，针对中国零售业态结构性调整与年轻客流集中度变化，当前“新家庭”（年轻夫妇、新中产）和“新单身”成为消费主力，他们的消费水平提升，追求品质、便利、悦己、有场景体验与情感价值的消费。
传统CS渠道头部企业进入放缓、衰退、调整的阶段，印证中国新消费人群有新的消费自信、民族自信，他们呼唤来自本土的创新和领导者，需要比传统美妆零售更好的便利体验、更加贴合中国当代消费者的一站式超级购物体验。
高端美妆零售新样板，HAYDON黑洞赋能城市商业活力：
中国全面爆发的美妆万亿市场中，高端美妆是拉动增长的主要引擎，赛道无疑充满无限潜力和增长势能。
南京商业地产商会会长吴正梅认为，新消费的浪潮下，新零售突破点在体验感、消费者粘性、社交营销，高端美妆零售的增值效果更为明显，HAYDON黑洞入驻华东地区，必将引领更多元化的消费潮流。
HAYDON黑洞能够迅速成为“现象级城市艺术潮流消费打卡地”，离不开其重视城市与门店的选址，物理距离上更快触及目标人群。
周艳斌表示，“大湾区、长三角和成渝城市群是全国核心消费区域。位于长三角的杭州人均购物中心面积仅次于上海，依托长三角良好的线下基础，产业迅速发展，人口高速流入，城市购买力旺盛，是消费品牌寸土必争的战略城市。”
HAYDON黑洞的开店选址综合考量目标客群流量与吃喝玩乐购一体化的便利性场景，同步覆盖城市核心商圈，打响品牌知名度。
HAYDON黑洞首进华东，入驻杭州消费中心湖滨商圈，与GUCCI、ARMANI等一众国际大牌临街而立，以湖滨商圈“引流担当”之姿，拓宽杭州实体零售新发展。
9月24日，HAYDON黑洞华东首店正式开业，首次亮相全新2.0形象概念店，由行业顶尖设计室万社Various Associates操刀，融合杭州西湖雾气朦胧的形象与HAYDON黑洞“美的万有引力”，用流动奔赴的空间气质营造“吸引力”。
抢占国内美妆市场高地，给更多城市带去具有高话题性、高人气的美妆打卡聚集地，HAYDON黑洞正加速布局更多核心城市及商圈，打造新城市艺术潮流消费地标。截至2021年底，HAYDON黑洞计划进驻全国超16个重点城市，包括成都、上海、南京、银川、乌鲁木齐、呼和浩特、北京、天津、西安、郑州、重庆、哈尔滨、苏州等，解锁20+家门店。
行业首创，联合清华大学共建行业产品检测体系与标准：
Judy在峰会表示，HAYDON黑洞单店月均客流量超12万人次，平均客单价近400元，平均产品连带4.3个。
针对美的品质，HAYDON黑洞制定了严苛的标准。HAYDON黑洞首次公开黑洞检测实验室，这是中国首个美妆零售品牌自有成分+结构双检测独立实验室，将全面提升中国美妆产品领域检测分析的标尺高度。
此外，HAYDON黑洞宣布与清华大学签约《化妆品组成结构及功能性研究项目》，项目成果将为黑洞检测实验室提供相关产品检测及分析的数据标准与参照体系，为行业提供更标准的评判方案。
清华大学庹新林博士表示，双方将发挥各自产业和研究的强项和优势，形成合力，促进市场为消费者提供更为优质的产品和服务，在市场秩序、经济发展及社会服务上发挥积极作用。
Judy介绍，项目成果将运用于HAYDON黑洞全线运营系统中，可对销售的每款产品进行权威正品认证；其次，通过对产品的功能性和结构性检测，HAYDON黑洞将建立专属产品检测大数据体系。部分成果会对行业开放，促进共同进步。
此外，HAYDON黑洞的货品与天猫、京东同源；并与供应商签订高额罚资条款，若供应货品中出现假货，货品价值过亿，按总价的30%赔付，未过亿则按年供货总额的30%赔付，共建干净透明的消费环境。
多重保障之下，HAYDON黑洞的产品，采购链路完整，合法合规、可质检、可溯源，降低消费者的选择成本与信任成本。
在“颜值经济”的热潮下，HAYDON黑洞拓宽了原有美妆零售领域的想象力。未来，HAYDON黑洞将不断深耕高端美妆新零售，成长为中国高端美妆零售第一品牌，乃至全球高端美妆零售第一品牌。
【楼市变局下的生存思辨：红线、杠杆与新赛道】
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
#上海第二批集中供地公示# #购房实用小技巧#
9月13日，台风前夜。上海土地市场网发布沪告字（2021）第109号和沪告字（2021）第110号公告，正式挂牌第二批“集中供应”地块。
本次共公告土地27宗，均为含宅地。
总出让面积达167.82万方，总建筑面积340.73万方，起拍总价高达574.57亿元。
从业者关注并分析土拍市场（给购房者看），说一大堆未来大势；
从业者和购房者其实殊途同归的都是——房价，毕竟前者也脱不了后者的第二身份。
两者究竟是关公战秦琼，还是山雨欲来风满楼？
一、面粉在哪里？
此次土地供应的大户在南汇区，共计推出6宗（其中5宗位于临港新城）；青浦区供应4宗，宝山区和金山区各供应3宗，杨浦、徐汇、奉贤和崇明各供应2宗，松江、闵行和嘉定各供应1宗。
单纯从分布而言，上海第二次集中土拍的面粉分布战略有所微调：从二季度的那次“五个新城绝对率先”到三季度的相对均衡：虽然“浦东看南汇，南汇看临港”的地主态势未有改变，但（从总量占比而言）市区的杨浦、徐汇和宝山也有一定供应量；而忝列“五个新城”所在的松江和嘉定区，各自只有一宗土地上市，出乎意料。
所以，本次供地的浦东浦西冠军，分别是临港所在的南汇区和“大虹桥&长三角一体化发展区”区域概念叠加的青浦区。
二、面包怎么样？
关心面粉的人，最终购买的或者说“和自己有关的必然是成品”是面包。
不妨来看看半个多月前，上海官宣的第四批集中上市房源，通过面包的价格来评价一下面粉。
（虽然，因为地段差异性，决定了蛮难找到“同一板块的面粉和面包”予以精准类比）加上上海施行地价和房价的联动机制，即公示土拍讯息时同步公示某地块的起始楼板价和房地联动价，但其中也蕴藏着“四种价格”：
1、上次（乃至倒推到集中供地之前的）土拍价；
2、本次范畴价，从起始楼板价结合10%溢价限制的推演；
3、目前上市价，包括（相同或就近）区位的新房售价；
4、区域内大致的一手续销项目和二手行情（综合挂牌价和真实行情）。
这就变成了一道充满数字的应用题：以杨浦定海街道D2-2地块为例，楼板起始价位58000/㎡，大概率以64000/㎡的顶格溢价成交，目前公示的房地联动价位99000/㎡。
在今年6月18日的第一次集中土拍，同样位于杨浦定海社区也有一幅B3-1地块土地成交，成交价为64000/㎡，再追溯之前到上海未施行集中土拍的2020年，在疫情过后的房价快速蹿升期，也有房企以86000/㎡的价格进驻该社区。
目前该区域的新房续销盘（限价前领证所以不受限价影响）报价在12-14万，经过“二手房价格核验”制度的价格当然10万以下但其参考价值有限，毕竟除非急着用钱，大多数持有该市区房源的房东都“宁可不售也不降价”的僵持态度应对。
于是：58000、64000、99000、64000、86000、120000-140000（权且取中间价），这一组看起来头昏眼花堪比密码的数据面前，可能昭示着什么？
1、按照上海土地管理方的人性化奥数级政策研究，64000/㎡顶格成交，在99000/㎡的房地联动价，应该也不至于亏本；
2、去年86000/㎡拿地的房企，不仅可以基本确认在未来很长一段时间内“无可奈何做地王”，而且今年上市的钱景也堪忧；
3、二手房核验虽然不怎么“在成交上拉低了房价”，但区域内一手续销的滞销却是事实，从“市中心楼盘不愁卖→全面启动渠道”就是明证。
4、成交量和成交价格之间、房东和购房者之间的僵持还在进行，但拉长时间长度，可能价格和房东会逐步让步，当然时间长度目前无法准确估算。
三、面粉归了谁？
从本次土拍公示的相关游戏规则来看，继续秉承和执行着高压和严控态势。
包括对竞买主体和资金来源的进一步三令五申：
竞买主体（即申请人或竞买人或竞得人）股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
5、竞买主体的交易资金来源（包括竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款）应为符合我国法律法规及政策规定的自有资金，不得使用包括但不限于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违反国家有关规定的资金来源缴付土地竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款。
还有预防可能出现的局部热门地块哄抢，进一步强化随机性来为买家淬火。但在目前市场成交量趋于冰点、房企暴雷不止后院失火自顾不周、购房者全面观望浓郁（只对摇号打新尚有热情），估计房企拿地的热情也会降温，所以“即使热门地块”能否引发所谓的哄抢，这个“随机值”是未雨绸缪还是杞人忧天，后者大概率吧。
综上，市场降温在土拍市场的表现之一，就是土拍市场“越来越没惊喜、越来越不热闹、越来越不意外”，但对于购房者而言，上述那道“好多数字的应用题”值得玩味。
9月13日，台风前夜。上海土地市场网发布沪告字（2021）第109号和沪告字（2021）第110号公告，正式挂牌第二批“集中供应”地块。
本次共公告土地27宗，均为含宅地。
总出让面积达167.82万方，总建筑面积340.73万方，起拍总价高达574.57亿元。
从业者关注并分析土拍市场（给购房者看），说一大堆未来大势；
从业者和购房者其实殊途同归的都是——房价，毕竟前者也脱不了后者的第二身份。
两者究竟是关公战秦琼，还是山雨欲来风满楼？
一、面粉在哪里？
此次土地供应的大户在南汇区，共计推出6宗（其中5宗位于临港新城）；青浦区供应4宗，宝山区和金山区各供应3宗，杨浦、徐汇、奉贤和崇明各供应2宗，松江、闵行和嘉定各供应1宗。
单纯从分布而言，上海第二次集中土拍的面粉分布战略有所微调：从二季度的那次“五个新城绝对率先”到三季度的相对均衡：虽然“浦东看南汇，南汇看临港”的地主态势未有改变，但（从总量占比而言）市区的杨浦、徐汇和宝山也有一定供应量；而忝列“五个新城”所在的松江和嘉定区，各自只有一宗土地上市，出乎意料。
所以，本次供地的浦东浦西冠军，分别是临港所在的南汇区和“大虹桥&长三角一体化发展区”区域概念叠加的青浦区。
二、面包怎么样？
关心面粉的人，最终购买的或者说“和自己有关的必然是成品”是面包。
不妨来看看半个多月前，上海官宣的第四批集中上市房源，通过面包的价格来评价一下面粉。
（虽然，因为地段差异性，决定了蛮难找到“同一板块的面粉和面包”予以精准类比）加上上海施行地价和房价的联动机制，即公示土拍讯息时同步公示某地块的起始楼板价和房地联动价，但其中也蕴藏着“四种价格”：
1、上次（乃至倒推到集中供地之前的）土拍价；
2、本次范畴价，从起始楼板价结合10%溢价限制的推演；
3、目前上市价，包括（相同或就近）区位的新房售价；
4、区域内大致的一手续销项目和二手行情（综合挂牌价和真实行情）。
这就变成了一道充满数字的应用题：以杨浦定海街道D2-2地块为例，楼板起始价位58000/㎡，大概率以64000/㎡的顶格溢价成交，目前公示的房地联动价位99000/㎡。
在今年6月18日的第一次集中土拍，同样位于杨浦定海社区也有一幅B3-1地块土地成交，成交价为64000/㎡，再追溯之前到上海未施行集中土拍的2020年，在疫情过后的房价快速蹿升期，也有房企以86000/㎡的价格进驻该社区。
目前该区域的新房续销盘（限价前领证所以不受限价影响）报价在12-14万，经过“二手房价格核验”制度的价格当然10万以下但其参考价值有限，毕竟除非急着用钱，大多数持有该市区房源的房东都“宁可不售也不降价”的僵持态度应对。
于是：58000、64000、99000、64000、86000、120000-140000（权且取中间价），这一组看起来头昏眼花堪比密码的数据面前，可能昭示着什么？
1、按照上海土地管理方的人性化奥数级政策研究，64000/㎡顶格成交，在99000/㎡的房地联动价，应该也不至于亏本；
2、去年86000/㎡拿地的房企，不仅可以基本确认在未来很长一段时间内“无可奈何做地王”，而且今年上市的钱景也堪忧；
3、二手房核验虽然不怎么“在成交上拉低了房价”，但区域内一手续销的滞销却是事实，从“市中心楼盘不愁卖→全面启动渠道”就是明证。
4、成交量和成交价格之间、房东和购房者之间的僵持还在进行，但拉长时间长度，可能价格和房东会逐步让步，当然时间长度目前无法准确估算。
三、面粉归了谁？
从本次土拍公示的相关游戏规则来看，继续秉承和执行着高压和严控态势。
包括对竞买主体和资金来源的进一步三令五申：
竞买主体（即申请人或竞买人或竞得人）股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
5、竞买主体的交易资金来源（包括竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款）应为符合我国法律法规及政策规定的自有资金，不得使用包括但不限于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违反国家有关规定的资金来源缴付土地竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款。
还有预防可能出现的局部热门地块哄抢，进一步强化随机性来为买家淬火。但在目前市场成交量趋于冰点、房企暴雷不止后院失火自顾不周、购房者全面观望浓郁（只对摇号打新尚有热情），估计房企拿地的热情也会降温，所以“即使热门地块”能否引发所谓的哄抢，这个“随机值”是未雨绸缪还是杞人忧天，后者大概率吧。
综上，市场降温在土拍市场的表现之一，就是土拍市场“越来越没惊喜、越来越不热闹、越来越不意外”，但对于购房者而言，上述那道“好多数字的应用题”值得玩味。
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