恒大事件对房地产行业意味着什么？#恒大集团究竟怎么了#
9月以来，中国恒大流动性问题持续演绎，14日，恒大向香港证券交易所发布声明，受到6月以来的房地产销售持续下滑带来的回款不足，公司流动性在当前阶段产生了较大的压力。而此前为缓解流动性问题，公司所采取的出售资产的措施并未取得实质性的进展，目前恒大已经聘请两家财务顾问，评估缓解流动性压力的可行方案。
房地产行业因其行业自身体量庞大，上下游产业链条较长，在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。行业发展至今虽然经历多轮周期波动，但直到恒大事件前，并未出现全国性龙头房企的全面流动性危机。对于恒大事件是否会向相关产业扩散、是否还有其他企业面临流动性危机、房地产行业及政策演绎方向等等这些市场关注的热点问题，李迅雷就此对话中泰证券研究所房地产行业负责人陈立，深入探讨恒大事件来龙去脉及对房地产和相关行业的影响。
李迅雷：高杠杆经营一直是市场质疑恒大地产的核心，杠杆经营也被认为是房地产行业经营的一把双刃剑，那这次恒大危机时间背后的直接原因是高杠杆经营吗？
陈立：我们这里先抛出一个观点，高杠杆并不是决定房企生死的核心因素，房企核心资产的变现能力才是企业的生命线。实际上，恒大整体的净负债率自2017年来是持续下降的，但公司自身房地产项目的变现能力的全面快速恶化直接导致了当前的流动性困境。
从房地产开发流程来看，房企商获取土地后，通过土地及在建工程获取信贷资金。达到预售条件后，完成商品房销售，归还前期借贷资金，通过销售回款进行后续开发。
对于恒大当前情况来看，触发风险事件发生的原因并不是房地产市场走弱，房价下行带来的金融机构抽贷引发的流动性风险。恒大至2022年3月前，公司也没境内外公开市场债券到期带来违约压力。因此，我并不认为高杠杆导致了当前企业的经营困境，透过现象看本质，房地产销售回款的快速恶化才是导致当前流动性问题的核心因素。
李迅雷：从总量上来看，房地产销售增速有所回落，但总体依然保持平稳，当前环境之下为什么恒大的现金流回款状况出现了快速且显著的恶化？
陈立：我们认为6月以来，恒大现金流恶化主要还是以下四方面因素：1、按揭放款变慢；2、双向限价限制降价促销；3、行业间并购存在障碍；4、经营负债结构恶化。
第一，从银行信贷支持来看，房贷集中度管理后，银行体系对于房地产的信贷支持总量有限，进而导致今年以来，房子卖了但是按揭放款延迟，销售好但回款差的情况。
第二，恒大平均拿地成本约1900元/㎡，销售均价约10000元/㎡，地价占售价比例较低，降价促销的空间相比其他房企较大。而6月以来，新房市场双向限价执行严格，恒大低价拿地降价销售的营销策略失效，导致销量端的压力陡增。
第三，出售股权回血的路径并不如往常一样通畅。由于出售项目公司股权的同时也转移了公司债务，而三道红线要求下所有房企都在控制负债的增长，即使并购价格合适，收购方也不愿意承担负债率上升的结果，导致股权转让不畅。
第四，虽然恒大的净负债率在持续下降，但经营性负债却持续上升，本质上是将恒大对金融机构的负债转移到了上游供应商。而在企业流动性出现问题时，对上游的占款也达到了极限，无法缓解流动性的压力，商票兑付也是先于金融负债出现问题。
李迅雷：从当前恒大所面临的困境来看，为了避免项目批量烂尾的最坏情况发生，采取如何的方式化解危机才是上策？
陈立：化解当前恒大问题我们认为主要有以下几个途径：首先，短期上来看，引入合适的投资方或资金方，通过债务重组、股权出售等方式缓解短期的兑付压力，保障在建项目的正常施工建设，防止烂尾风险。其次，引导市场预期，增加下游购房者对于已售项目正常交楼的积极信心。最后，通过公司自身的项目正常销售回款，逐步化解流动性风险，实现恒大危机的软着陆。
李迅雷：当前房地产市场环境下，由于金融系统尤其是银行，与房地产行业景气度息息相关，恒大危机是否会持续扩散影响金融系统稳定？
陈立：从房地产价格的角度和流动性风险在行业内扩散的范围来看，我并不认为当前恒大的问题会持续向金融体系传导。一方面来说，确实从今年以来，房地产行业整体的经营压力在增加，但并非所有的房企都面临严重的流动性风险，中央三道红线监管政策其实已经给予了市场一个简单有效的房企风险评价标准，尤其是当前诸多绿档、黄档的房企，虽然增速上面临一定的压力，但从违约风险的角度来看，并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在持续下行。
另外一方面，从以往境内外房地产危机向金融体系扩散的情况来看，通常金融系统受到冲击的原因在于大范围的资产价格快速下跌。本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非由于全行业库存过高、需求下行的环境下的房价下行风险。当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。
李迅雷：从恒大事件引申到到房地产行业来看，其实这一轮地产周期自2018年至今，购房需求端政策与开发商供给端政策持续收紧，为何在今年下半年才看到行业基本面的下行？
陈立：由于内外部环境相比过去三年发生显著变化，2018年来收紧行业融资倒逼企业推地增加市场供给，进而支撑房地产开发投资的现象，在当前时间点发生反转。
外部环境方面，三年去杠杆后，行业债务到期压力快速下降。2018年以来房地产行业的债务到期规模持续增长，偿债压力之下倒逼企业供应存量土储，增加销售回款保障现金流安全，造成了2018年至2020年新开工与销售增速的反向变化，行业整体处于去库存状态。
而2021年下半年后，债务到期规模快速下降，偿债压力的降低直接促使企业经营方向从追求规模转向追求安全，经营风格变化直接抑制了企业拿地与推盘意愿。企业经营的内部角度来看，从企业土地储备角度来看，2018年至今开发商带息负债规模持续下降，伴随着表内已开工未销售的土地储备规模持续下降。存量土地不足的情况下，市场供给弹性需要依靠增量贡献。
简单来说，2018-2020年，即使拿地下行，企业库存较高，存量供应仍旧能保持市场正常供给；而2021年后，土储不足，增量不够的情况下，政策环境持续紧缩对于供给端冲击逐渐体现。
此外，2020年下半年至今，行业信用事件频发，信用债违约规模大幅增长，违约债券余额628亿，而2018至2019年信用债偿还高峰期的两年中合计违约债券余额仅106亿。伴随中小企业出清，市场整体供应能力边际走弱。
李迅雷：9月以来，第二批集中供地陆续出让，从已经进入集中成交阶段的几个城市来看，房企拿地热情并未如期恢复。为何在限制溢价率等拍地制度优化措施后，房企实际拿地情况与市场预期大相径庭？
陈立：我们认为，开发商拿地动力不足，不仅仅是受到地价较高的单一因素影响，在融资政策收紧，企业现金流状况不断恶化之下，拿地能力走弱也是供给不足的核心因素。
由于拿地及开发资金不足，信用收缩带来的土地储备规模的持续下降，而供应不足叠加当前房地产市场需求走弱，进一步抑制了销售回款的增长，形成了比较明显的负反馈机制。即使集中供地制度优化改善企业拿地意愿，但从拿地能力上，整体行业并未出现显著的改善。
李迅雷：最近公布的8月房地产数据出现了不同程度的下行，市场中也不乏放松地产的声音，对于未来政策的演绎我们应该如何判断？
陈立：整体上来说，我们认为地产政策全面放松的可能性不大。2017年后，调控政策呈现分城市、分供需的精细化特点。回顾历史，房地产需求和供应端调控政策的边际变化分别取决于房价的边际变化及地产投资和固定资产投资的增速差。
而当前市场环境则与过去存在显著不同，历史上典型的房地产下行周期中，房价下行的核心因素在于供需关系的恶化，比如2008年、2011年及2014年，房企信用无序扩张带来的库存高增长，叠加需求边际走弱导致了价格快速下行。当前环境下，由于2020年下半年来的拿地下行，土地市场供给不足持续向商品房销售市场传导，核心城市市场供应短缺更为显著，房价并无快速下行压力，需求端宽松可能性较小。
从供给侧角度，历史上来看，当房地产开发投资持续低于固定资产投资，对全社会投资增速形成拖累时，供给侧房企融资政策出现明显宽松。这也是为何在2018年至2020年，虽然地产融资持续收紧，房企持续降杠杆，但行业整体投资增速大幅高于固定资产投资，而调控政策整体也没有宽松的必要。
但当前阶段，近几个月房地产数据来看，新开工面积快速走弱。同时，竣工面积增速持续复苏，开工弱竣工强带来施工规模的边际放缓，进而拖累实际房地产开发投资增速快速回落。伴随二三轮土地市场流拍率增加，对于优质房企的按揭回款及流动性投放可以适度增加，缓解流拍现象扩散带来的房地产开发投资下行风险。
李迅雷：最后我们回到股票市场，从投资的角度，地产股在经历了这一轮调整后，后续我们应该如何选择地产股投资的方向？
陈立：我们认为，对于股票市场中地产股的选择，监管政策其实已经给出了明确的方向，三道红线就是官方认可的良好评价指标。
以往全国化扩张速度较快的房企，在降杠杆周期中丢失掉的市场份额，当前三道红线硬性约束下无法加杠杆追回市场地位。而坚持稳健经营的房企，在行业降杠杆的过程中实现高质量的规模增长。在第二轮集中供地出让多地流拍率上升的同时，优质龙头房企持续低成本补充优质土储，行业正在经历一个去伪存真的过程。
9月以来，中国恒大流动性问题持续演绎，14日，恒大向香港证券交易所发布声明，受到6月以来的房地产销售持续下滑带来的回款不足，公司流动性在当前阶段产生了较大的压力。而此前为缓解流动性问题，公司所采取的出售资产的措施并未取得实质性的进展，目前恒大已经聘请两家财务顾问，评估缓解流动性压力的可行方案。
房地产行业因其行业自身体量庞大，上下游产业链条较长，在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。行业发展至今虽然经历多轮周期波动，但直到恒大事件前，并未出现全国性龙头房企的全面流动性危机。对于恒大事件是否会向相关产业扩散、是否还有其他企业面临流动性危机、房地产行业及政策演绎方向等等这些市场关注的热点问题，李迅雷就此对话中泰证券研究所房地产行业负责人陈立，深入探讨恒大事件来龙去脉及对房地产和相关行业的影响。
李迅雷：高杠杆经营一直是市场质疑恒大地产的核心，杠杆经营也被认为是房地产行业经营的一把双刃剑，那这次恒大危机时间背后的直接原因是高杠杆经营吗？
陈立：我们这里先抛出一个观点，高杠杆并不是决定房企生死的核心因素，房企核心资产的变现能力才是企业的生命线。实际上，恒大整体的净负债率自2017年来是持续下降的，但公司自身房地产项目的变现能力的全面快速恶化直接导致了当前的流动性困境。
从房地产开发流程来看，房企商获取土地后，通过土地及在建工程获取信贷资金。达到预售条件后，完成商品房销售，归还前期借贷资金，通过销售回款进行后续开发。
对于恒大当前情况来看，触发风险事件发生的原因并不是房地产市场走弱，房价下行带来的金融机构抽贷引发的流动性风险。恒大至2022年3月前，公司也没境内外公开市场债券到期带来违约压力。因此，我并不认为高杠杆导致了当前企业的经营困境，透过现象看本质，房地产销售回款的快速恶化才是导致当前流动性问题的核心因素。
李迅雷：从总量上来看，房地产销售增速有所回落，但总体依然保持平稳，当前环境之下为什么恒大的现金流回款状况出现了快速且显著的恶化？
陈立：我们认为6月以来，恒大现金流恶化主要还是以下四方面因素：1、按揭放款变慢；2、双向限价限制降价促销；3、行业间并购存在障碍；4、经营负债结构恶化。
第一，从银行信贷支持来看，房贷集中度管理后，银行体系对于房地产的信贷支持总量有限，进而导致今年以来，房子卖了但是按揭放款延迟，销售好但回款差的情况。
第二，恒大平均拿地成本约1900元/㎡，销售均价约10000元/㎡，地价占售价比例较低，降价促销的空间相比其他房企较大。而6月以来，新房市场双向限价执行严格，恒大低价拿地降价销售的营销策略失效，导致销量端的压力陡增。
第三，出售股权回血的路径并不如往常一样通畅。由于出售项目公司股权的同时也转移了公司债务，而三道红线要求下所有房企都在控制负债的增长，即使并购价格合适，收购方也不愿意承担负债率上升的结果，导致股权转让不畅。
第四，虽然恒大的净负债率在持续下降，但经营性负债却持续上升，本质上是将恒大对金融机构的负债转移到了上游供应商。而在企业流动性出现问题时，对上游的占款也达到了极限，无法缓解流动性的压力，商票兑付也是先于金融负债出现问题。
李迅雷：从当前恒大所面临的困境来看，为了避免项目批量烂尾的最坏情况发生，采取如何的方式化解危机才是上策？
陈立：化解当前恒大问题我们认为主要有以下几个途径：首先，短期上来看，引入合适的投资方或资金方，通过债务重组、股权出售等方式缓解短期的兑付压力，保障在建项目的正常施工建设，防止烂尾风险。其次，引导市场预期，增加下游购房者对于已售项目正常交楼的积极信心。最后，通过公司自身的项目正常销售回款，逐步化解流动性风险，实现恒大危机的软着陆。
李迅雷：当前房地产市场环境下，由于金融系统尤其是银行，与房地产行业景气度息息相关，恒大危机是否会持续扩散影响金融系统稳定？
陈立：从房地产价格的角度和流动性风险在行业内扩散的范围来看，我并不认为当前恒大的问题会持续向金融体系传导。一方面来说，确实从今年以来，房地产行业整体的经营压力在增加，但并非所有的房企都面临严重的流动性风险，中央三道红线监管政策其实已经给予了市场一个简单有效的房企风险评价标准，尤其是当前诸多绿档、黄档的房企，虽然增速上面临一定的压力，但从违约风险的角度来看，并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在持续下行。
另外一方面，从以往境内外房地产危机向金融体系扩散的情况来看，通常金融系统受到冲击的原因在于大范围的资产价格快速下跌。本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非由于全行业库存过高、需求下行的环境下的房价下行风险。当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。
李迅雷：从恒大事件引申到到房地产行业来看，其实这一轮地产周期自2018年至今，购房需求端政策与开发商供给端政策持续收紧，为何在今年下半年才看到行业基本面的下行？
陈立：由于内外部环境相比过去三年发生显著变化，2018年来收紧行业融资倒逼企业推地增加市场供给，进而支撑房地产开发投资的现象，在当前时间点发生反转。
外部环境方面，三年去杠杆后，行业债务到期压力快速下降。2018年以来房地产行业的债务到期规模持续增长，偿债压力之下倒逼企业供应存量土储，增加销售回款保障现金流安全，造成了2018年至2020年新开工与销售增速的反向变化，行业整体处于去库存状态。
而2021年下半年后，债务到期规模快速下降，偿债压力的降低直接促使企业经营方向从追求规模转向追求安全，经营风格变化直接抑制了企业拿地与推盘意愿。企业经营的内部角度来看，从企业土地储备角度来看，2018年至今开发商带息负债规模持续下降，伴随着表内已开工未销售的土地储备规模持续下降。存量土地不足的情况下，市场供给弹性需要依靠增量贡献。
简单来说，2018-2020年，即使拿地下行，企业库存较高，存量供应仍旧能保持市场正常供给；而2021年后，土储不足，增量不够的情况下，政策环境持续紧缩对于供给端冲击逐渐体现。
此外，2020年下半年至今，行业信用事件频发，信用债违约规模大幅增长，违约债券余额628亿，而2018至2019年信用债偿还高峰期的两年中合计违约债券余额仅106亿。伴随中小企业出清，市场整体供应能力边际走弱。
李迅雷：9月以来，第二批集中供地陆续出让，从已经进入集中成交阶段的几个城市来看，房企拿地热情并未如期恢复。为何在限制溢价率等拍地制度优化措施后，房企实际拿地情况与市场预期大相径庭？
陈立：我们认为，开发商拿地动力不足，不仅仅是受到地价较高的单一因素影响，在融资政策收紧，企业现金流状况不断恶化之下，拿地能力走弱也是供给不足的核心因素。
由于拿地及开发资金不足，信用收缩带来的土地储备规模的持续下降，而供应不足叠加当前房地产市场需求走弱，进一步抑制了销售回款的增长，形成了比较明显的负反馈机制。即使集中供地制度优化改善企业拿地意愿，但从拿地能力上，整体行业并未出现显著的改善。
李迅雷：最近公布的8月房地产数据出现了不同程度的下行，市场中也不乏放松地产的声音，对于未来政策的演绎我们应该如何判断？
陈立：整体上来说，我们认为地产政策全面放松的可能性不大。2017年后，调控政策呈现分城市、分供需的精细化特点。回顾历史，房地产需求和供应端调控政策的边际变化分别取决于房价的边际变化及地产投资和固定资产投资的增速差。
而当前市场环境则与过去存在显著不同，历史上典型的房地产下行周期中，房价下行的核心因素在于供需关系的恶化，比如2008年、2011年及2014年，房企信用无序扩张带来的库存高增长，叠加需求边际走弱导致了价格快速下行。当前环境下，由于2020年下半年来的拿地下行，土地市场供给不足持续向商品房销售市场传导，核心城市市场供应短缺更为显著，房价并无快速下行压力，需求端宽松可能性较小。
从供给侧角度，历史上来看，当房地产开发投资持续低于固定资产投资，对全社会投资增速形成拖累时，供给侧房企融资政策出现明显宽松。这也是为何在2018年至2020年，虽然地产融资持续收紧，房企持续降杠杆，但行业整体投资增速大幅高于固定资产投资，而调控政策整体也没有宽松的必要。
但当前阶段，近几个月房地产数据来看，新开工面积快速走弱。同时，竣工面积增速持续复苏，开工弱竣工强带来施工规模的边际放缓，进而拖累实际房地产开发投资增速快速回落。伴随二三轮土地市场流拍率增加，对于优质房企的按揭回款及流动性投放可以适度增加，缓解流拍现象扩散带来的房地产开发投资下行风险。
李迅雷：最后我们回到股票市场，从投资的角度，地产股在经历了这一轮调整后，后续我们应该如何选择地产股投资的方向？
陈立：我们认为，对于股票市场中地产股的选择，监管政策其实已经给出了明确的方向，三道红线就是官方认可的良好评价指标。
以往全国化扩张速度较快的房企，在降杠杆周期中丢失掉的市场份额，当前三道红线硬性约束下无法加杠杆追回市场地位。而坚持稳健经营的房企，在行业降杠杆的过程中实现高质量的规模增长。在第二轮集中供地出让多地流拍率上升的同时，优质龙头房企持续低成本补充优质土储，行业正在经历一个去伪存真的过程。
社会经济企划部长表示
今年经济增长或低于6.5-7.5%
一名官员周一说，由于COVID-19病例持续上升，政府继续实施小区隔离，发展预算协调委员会(DBCC)当前的经济预测可能无法实现。
据社会经济企划部长蔡荣富说，今年的经济增长可能比DBCC目前估计的百分之六点五至百分之七点五低。
他周一说，「最近实施ECQ和MECQ可能降低我们的增长预估，但是我们尚在年初，而且有充足的机会迎头赶上。」
国都区+，即大马尼拉、甲美地、内湖、里萨尔和布拉干从本月十二日至本月三十日处于修正版加强小区隔离(MECQ)。
这比三月二十九日起实施的，而后又延长一周至本月十一日的加强版小区隔离(ECQ)宽松一个档次。
如果政府没有达到目前的预测，那将是继二零二零年经济相比假定的负增长百分之八点五至百分之九点五，萎缩百分之九点六后，本国连续第二年低于DBCC的展望。
据蔡氏说，本国经济有望于二零二二年回到大流行前的水平，因为前景「令人鼓舞」。他特别强调实现这需要三个增长推手，即经济在适宜时机重启；复苏计划及时实施；和疫苗接种强势推广·。
他解释道，「我们在二零二二年，二零二二年中旬会达到大流行前的水平，而防止长期伤疤和生产力损失就需要这些。」
今年政府财赤料在1.78万亿比索
一名官员周一说，由于支出增长将大于收入的，本国今年预计将录得一万七千八百亿比索的财政赤字。
预算部长亚维沙道说，赤字可能在国内生产总值(GDP)的百分之八点九，高于去年的百分之七点六。
收入可能增加百分之零点九至二万八千八百一十亿比索，相当于GDP的百分之十四点四。与此同时，支出据判断将增加百分之十点三至四万六千六百二十亿比索，或GDP的百分之二十三点三。
亚维沙道说，今年的支出包括了在卫生、社会经济复苏议案和基础设施项目上的努力。
他说，「二零二一财政年度的计划支出也说明了二零二零财政年度的总拨款议案的有效期被延长到二零二一年十二月三十一日，以及合作互助法2的拨款也被延长到今年六月三十日。」
鉴于COVID-19大流行，杜特地总统于一月份签署了法律，延长合作互助法和二零二零年国家预算。
亚维沙道说，「至于明年，赤字将逐步降低到GDP的百分之七点三，因为政府继续实施财政整合战略来重建其财政空间，并减少借贷和债务负担。」
二零二二年的收入预计将增长百分之十五至三万三千一百六十亿比索，或GDP的百分之十四点八，而支出预计将增加百分之六点三至四万九千五百四十亿比索，获GDP的百分之二十二点一。
亚维沙道说，「我们的目标依然一样。我们将持续我们的财政整合战略。」
为资助合作互助法3
政府经济班子寻找额外收入来源
本国经济团队正探索额外收入来源，因为合作互助法案目前正等待国会通过。
据财政部长多明计斯说，经济班子现在正在和国会领导就合作互助法3磋商。
他周一在视频新闻发布会上说，「我们正在共同探索额外的收入来源来减轻一项开支方案对我们财政赤字的影响。」
他说正在研究的途径包括削减非必要政府开支，和将政府所有和所控制公司(GOCCs)的派息率从百分之五十提高到百分之七十五。
该部长解释道，「这也是第一种替代选择的一部份，是额外的收入来源和额外的刺激方案。」
周一早些时候，预算部长亚维沙道说本国预计今年将录得财政赤字一万七千八百亿比索，或国内生产总值(GDP)的百分之八点九。
收入有望增加百分之零点九至二万八千八百一十亿比索，相当于GDP的百分之十四点四。与此同时，支出据判断将增长百分之十点三至四万六千六百二十亿比索，或GDP的百分之二十三点三。
亚维沙道在同一论坛上说，「我们维持二零二一年中央预算四万五千零六十亿比索本身就是主要的财政刺激，因为它被打包入优先方案与项目中。」
根据二零二一年预算，政府已经拨出七百二十五亿比索用于COVID-19疫苗；七百一十四亿比索补贴医疗保险费，以及四十七亿比索用于采购个人防护设备。
央行正与政府携手合作
建设疫情后更强大数字化经济
菲律宾中央银行行长周一说，央行正与政府在大流行复苏方面和建设一个更强大且数字化先进的新经济中合作。
央行行长迪奥克诺在视频经济论坛上说，「在COVID后时代，我们的目标不只是复苏。我们希望比以往任何时候更强大、技术更先进且更具包容性。」
迪奥克诺说，数字化努力多年来已经取得「良好进展。」
他说，拥有金融账户的成年国人总数已经从二零一七年的百分之二十二点六增加到二零一九年的百分之二十八点六。
根据央行数字支付转型路线图，央行正瞄准至少百分之七十的成年国人拥有金融账户。
该央行行长较早前说，在多数商业于去年封城期间关闭之时，数字化使得经济保持运转。
他补充说，金融交易量在去年上半年也从二零一五年的仅百分之一上升到百分之十八。
InstaPay和PESONet交易在COVID-19大流行期间有所增长，尤其是在去年实施硬封锁造成数百万国人被关在家里时。
迪奥克诺说，「金融数字化已经帮助我们大多数人适应这些日新月异和充满挑战的时刻。这个倡议的成果已经成为封城期间的一个存活工具，并让我们可以在家里安全地继续交易。
他补充说，「在财政数字化和金融知识普及的共同努力下，我们将为一个新菲律宾经济创造舞台。」
InstaPay，或五万比索在线实时转汇和更大交易额的PESONet是央行全国零售支付系统的一部份。
政府推动另两项税改议案
财政部长多明计斯周一说，在COVID-19大流行导致干扰之际，杜特地总统的政府正推动另两项税改议案。
他说，在综合税改方案(CTRP)下的这两项新议案将改革本国的房产税并简化被动收入、金融服务和交易的税赋。
该财长说这些议案将帮助提振本国经济复苏。
他说，「我们决心尽快恢复菲律宾经济的获利。即使面对前所未有的危机，杜特地政府将继续努力直至其任期的最后时刻来进行我们在零至十点社会经济议程中设定的余下改革。」
据财政部地CTRP页，第三套将「拓宽」房产税的税基，从而增加政府税收。
该机构说，与此同时，第四套将使得被动收入和金融中介税更简单、更有效和更具竞争力。
杜特地于二零一七年十二月签署了该方案的第一套，或加速与包容性税改(TRAIN)法，并于上月签署公司复苏与企业税收激励法，或CREATE。
财政部也正支持对外国投资法案(FIA)、公共服务法案(PSA)和零售贸易自由化法案(RTLA)的修改提议。这些被杜特地证明紧急。
财政部也提议增加政府所有和所控公司(GOCCs)的强制派息汇缴。
全球经济活动加速提振情绪
菲股止跌收高比索横盘收市
由于投资者情绪高涨，菲律宾股票交易所指数(PSEi)本周第一个交易日收盘上涨，而比索对美元汇率收市几乎不变。
经过三天的下滑后，该主要股指于周一反弹，收盘上涨百分之零点一八，或十一点三一点，报六千三百八十九点三八点。
全股指上涨百分之零点零八，或三点零九点，报三千九百三十点二八点。
多数类股当天也上扬，其中矿业与石油，百分之三点八；金融，百分之一点一三；地产，百分之零点二九；服务，百分之零点零一。
在另一方面，工业下降百分之零点一七，控股公司百分之零点一一。
成交量总计四十五亿一千万股，成交额五十四亿二千万比索。
下降股以一百一十六比八十七领先上升股，而四十二种不变。
Regina资本发展公司销售主管林陵岸说，「菲律宾股票摆脱早前的疲弱并收盘上涨，得到数据显示全球经济活动加速，以及新房销售增幅甚至加速的支持。」
与此同时，比索对美元汇率变化不大，相比上周五的四十八点三八一，报四十八点三九。
它开市报四十八点三二，并在四十八点四二和四十八点三一之间交易。
当天平均在四十八点三四七。
成交额总计五亿一千四百六十八万美元，少于前个交易日的六亿六千六百四十七万美元。
今年经济增长或低于6.5-7.5%
一名官员周一说，由于COVID-19病例持续上升，政府继续实施小区隔离，发展预算协调委员会(DBCC)当前的经济预测可能无法实现。
据社会经济企划部长蔡荣富说，今年的经济增长可能比DBCC目前估计的百分之六点五至百分之七点五低。
他周一说，「最近实施ECQ和MECQ可能降低我们的增长预估，但是我们尚在年初，而且有充足的机会迎头赶上。」
国都区+，即大马尼拉、甲美地、内湖、里萨尔和布拉干从本月十二日至本月三十日处于修正版加强小区隔离(MECQ)。
这比三月二十九日起实施的，而后又延长一周至本月十一日的加强版小区隔离(ECQ)宽松一个档次。
如果政府没有达到目前的预测，那将是继二零二零年经济相比假定的负增长百分之八点五至百分之九点五，萎缩百分之九点六后，本国连续第二年低于DBCC的展望。
据蔡氏说，本国经济有望于二零二二年回到大流行前的水平，因为前景「令人鼓舞」。他特别强调实现这需要三个增长推手，即经济在适宜时机重启；复苏计划及时实施；和疫苗接种强势推广·。
他解释道，「我们在二零二二年，二零二二年中旬会达到大流行前的水平，而防止长期伤疤和生产力损失就需要这些。」
今年政府财赤料在1.78万亿比索
一名官员周一说，由于支出增长将大于收入的，本国今年预计将录得一万七千八百亿比索的财政赤字。
预算部长亚维沙道说，赤字可能在国内生产总值(GDP)的百分之八点九，高于去年的百分之七点六。
收入可能增加百分之零点九至二万八千八百一十亿比索，相当于GDP的百分之十四点四。与此同时，支出据判断将增加百分之十点三至四万六千六百二十亿比索，或GDP的百分之二十三点三。
亚维沙道说，今年的支出包括了在卫生、社会经济复苏议案和基础设施项目上的努力。
他说，「二零二一财政年度的计划支出也说明了二零二零财政年度的总拨款议案的有效期被延长到二零二一年十二月三十一日，以及合作互助法2的拨款也被延长到今年六月三十日。」
鉴于COVID-19大流行，杜特地总统于一月份签署了法律，延长合作互助法和二零二零年国家预算。
亚维沙道说，「至于明年，赤字将逐步降低到GDP的百分之七点三，因为政府继续实施财政整合战略来重建其财政空间，并减少借贷和债务负担。」
二零二二年的收入预计将增长百分之十五至三万三千一百六十亿比索，或GDP的百分之十四点八，而支出预计将增加百分之六点三至四万九千五百四十亿比索，获GDP的百分之二十二点一。
亚维沙道说，「我们的目标依然一样。我们将持续我们的财政整合战略。」
为资助合作互助法3
政府经济班子寻找额外收入来源
本国经济团队正探索额外收入来源，因为合作互助法案目前正等待国会通过。
据财政部长多明计斯说，经济班子现在正在和国会领导就合作互助法3磋商。
他周一在视频新闻发布会上说，「我们正在共同探索额外的收入来源来减轻一项开支方案对我们财政赤字的影响。」
他说正在研究的途径包括削减非必要政府开支，和将政府所有和所控制公司(GOCCs)的派息率从百分之五十提高到百分之七十五。
该部长解释道，「这也是第一种替代选择的一部份，是额外的收入来源和额外的刺激方案。」
周一早些时候，预算部长亚维沙道说本国预计今年将录得财政赤字一万七千八百亿比索，或国内生产总值(GDP)的百分之八点九。
收入有望增加百分之零点九至二万八千八百一十亿比索，相当于GDP的百分之十四点四。与此同时，支出据判断将增长百分之十点三至四万六千六百二十亿比索，或GDP的百分之二十三点三。
亚维沙道在同一论坛上说，「我们维持二零二一年中央预算四万五千零六十亿比索本身就是主要的财政刺激，因为它被打包入优先方案与项目中。」
根据二零二一年预算，政府已经拨出七百二十五亿比索用于COVID-19疫苗；七百一十四亿比索补贴医疗保险费，以及四十七亿比索用于采购个人防护设备。
央行正与政府携手合作
建设疫情后更强大数字化经济
菲律宾中央银行行长周一说，央行正与政府在大流行复苏方面和建设一个更强大且数字化先进的新经济中合作。
央行行长迪奥克诺在视频经济论坛上说，「在COVID后时代，我们的目标不只是复苏。我们希望比以往任何时候更强大、技术更先进且更具包容性。」
迪奥克诺说，数字化努力多年来已经取得「良好进展。」
他说，拥有金融账户的成年国人总数已经从二零一七年的百分之二十二点六增加到二零一九年的百分之二十八点六。
根据央行数字支付转型路线图，央行正瞄准至少百分之七十的成年国人拥有金融账户。
该央行行长较早前说，在多数商业于去年封城期间关闭之时，数字化使得经济保持运转。
他补充说，金融交易量在去年上半年也从二零一五年的仅百分之一上升到百分之十八。
InstaPay和PESONet交易在COVID-19大流行期间有所增长，尤其是在去年实施硬封锁造成数百万国人被关在家里时。
迪奥克诺说，「金融数字化已经帮助我们大多数人适应这些日新月异和充满挑战的时刻。这个倡议的成果已经成为封城期间的一个存活工具，并让我们可以在家里安全地继续交易。
他补充说，「在财政数字化和金融知识普及的共同努力下，我们将为一个新菲律宾经济创造舞台。」
InstaPay，或五万比索在线实时转汇和更大交易额的PESONet是央行全国零售支付系统的一部份。
政府推动另两项税改议案
财政部长多明计斯周一说，在COVID-19大流行导致干扰之际，杜特地总统的政府正推动另两项税改议案。
他说，在综合税改方案(CTRP)下的这两项新议案将改革本国的房产税并简化被动收入、金融服务和交易的税赋。
该财长说这些议案将帮助提振本国经济复苏。
他说，「我们决心尽快恢复菲律宾经济的获利。即使面对前所未有的危机，杜特地政府将继续努力直至其任期的最后时刻来进行我们在零至十点社会经济议程中设定的余下改革。」
据财政部地CTRP页，第三套将「拓宽」房产税的税基，从而增加政府税收。
该机构说，与此同时，第四套将使得被动收入和金融中介税更简单、更有效和更具竞争力。
杜特地于二零一七年十二月签署了该方案的第一套，或加速与包容性税改(TRAIN)法，并于上月签署公司复苏与企业税收激励法，或CREATE。
财政部也正支持对外国投资法案(FIA)、公共服务法案(PSA)和零售贸易自由化法案(RTLA)的修改提议。这些被杜特地证明紧急。
财政部也提议增加政府所有和所控公司(GOCCs)的强制派息汇缴。
全球经济活动加速提振情绪
菲股止跌收高比索横盘收市
由于投资者情绪高涨，菲律宾股票交易所指数(PSEi)本周第一个交易日收盘上涨，而比索对美元汇率收市几乎不变。
经过三天的下滑后，该主要股指于周一反弹，收盘上涨百分之零点一八，或十一点三一点，报六千三百八十九点三八点。
全股指上涨百分之零点零八，或三点零九点，报三千九百三十点二八点。
多数类股当天也上扬，其中矿业与石油，百分之三点八；金融，百分之一点一三；地产，百分之零点二九；服务，百分之零点零一。
在另一方面，工业下降百分之零点一七，控股公司百分之零点一一。
成交量总计四十五亿一千万股，成交额五十四亿二千万比索。
下降股以一百一十六比八十七领先上升股，而四十二种不变。
Regina资本发展公司销售主管林陵岸说，「菲律宾股票摆脱早前的疲弱并收盘上涨，得到数据显示全球经济活动加速，以及新房销售增幅甚至加速的支持。」
与此同时，比索对美元汇率变化不大，相比上周五的四十八点三八一，报四十八点三九。
它开市报四十八点三二，并在四十八点四二和四十八点三一之间交易。
当天平均在四十八点三四七。
成交额总计五亿一千四百六十八万美元，少于前个交易日的六亿六千六百四十七万美元。
民法典：2021年买房卖房注意什么？有关“房子”的5项新规
1、新增“居住权”：买二手房要谨慎！
2、房屋交易更简单：在押房产可不解除抵押直接过户！
3、70年产权届满自动续期！
4、找中介买房注意：跳单要付报酬！
5、物业受“冲击”：多项新规约束物业管理！
1、新增“居住权”，买二手房要谨慎！
民法典新增了“居住权”的概念——在房屋所有权不变的情况下，为他人设置一定时限的居住使用权。
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
——不同于租赁权，居住权人享有对房屋直接管理和支配的权利。一旦房屋被赋予了居住权，那么意味着在居住权期限内，居住权人可以一直住在该房屋内。
同时，民法典规定了，居住权不得转让、继承，并且设立了居住权的房屋，无约定情况下不得出租：
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
所以对于买房/租房人来说，由此带来的法律风险就是：如果购买/承租设立了居住权的房屋（且该房屋的居住权期限未到），那么即便成为新房主/租户也无法顺利入住，（签署的购房合同和租赁合同无效）此时居住权人仍可以继续居住在该房屋。
所以，在购买二手房时，以及租房时，一定要先明确该房屋是否设立了居住权。
2、房屋交易更简单：在押房产可不解除抵押直接过户！
此前，关于抵押房产的交易流程一般是：卖房解除抵押（结清银行贷款），然后再将房子过户给买家。
而民法典颁布实施后，这一交易流程被简化：
《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。
——意味着：抵押房屋在不解除抵押的情况下，仍可以进行交易买卖。抵押房屋的房主在转卖房子时，抵押权将一并转让。
不过需要注意的是：产权人（房主）在转卖时必须通知抵押权人（银行）。同时如果抵押权人能够证明抵押财产可能损害抵押权的：
可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、70年产权届满自动续期！
住宅70年产权到期后该怎么办？民法典给出了解决的方向：70年权限到期后直接自动续期！
第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
需要注意的是：
首先，目前该条款只针对70年产权住宅的用地使用权自动续期问题，而公寓和商办类暂未在列；
其次，对于如何自动续期？交费与否？交费多少？这些问题民法典并未明确规定——“需依照法律、行政法规的规定办理”。
所以总的来说，民法典已经提供了住宅建设用地70年使用权自动续期的原则和方向，而相关的法律法规如何落实才是真正的解决之道。
4、找中介买房注意：跳单要付报酬！
现实生活中经常出现：买房人在找中介买房后，又绕开中介与房主直接签订合同。
对此民法典明确了房屋中介的合法权益：
民法典第九百六十四条的规定：中介人未促成合同成立的，委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。
第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
——意味着：如果此后再出现此类“跳单”现象，中介方可以依法主张买房人支付报酬。
5、物业受“冲击”：多项新规约束物业管理！
物业和业主之间的矛盾，时不时就成为媒体报道的热点话题。
民法典中关于物业管理相关的条款，可以说对物业行业的部分现有模式造成了一定的“冲击”——这也意味着，此后将通过法律的强制推行，来使得物业管理作出相应改变。
具体包括：
（1）合同未到期，业主经法定程序也可共同解聘物业
民法典第九百四十六条规定，业主按照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前60日书面通知，除非另外约定；物业服务企业服务期满前不同意续聘要提前90日书面通知业主，除非另有约定。
——明确了只要业主大会程序合法，那么业主就可以依法解除物业服务合同。（物业公司就要退出，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失）
（2）物业有对服务工作定期公开报告的义务
民法典第九百四十三条规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
——明确了物业服务人的信息公开义务，对于业主共有部分的经营和公共收益情况，物业须以合理方式向业主公开报告。
（3）“高空抛物”物业方负有安全保障责任
民法典第一千二百五十四条第二款规定：物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
——明确了“高空抛物”事件中，如果物业未采取安全保障措施存在失责时，那么就要承担相应的侵权责任。
（4）物业采用断电停水方式催交物业费属违法
民法典第九百四十四条第三款规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
1、新增“居住权”：买二手房要谨慎！
2、房屋交易更简单：在押房产可不解除抵押直接过户！
3、70年产权届满自动续期！
4、找中介买房注意：跳单要付报酬！
5、物业受“冲击”：多项新规约束物业管理！
1、新增“居住权”，买二手房要谨慎！
民法典新增了“居住权”的概念——在房屋所有权不变的情况下，为他人设置一定时限的居住使用权。
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
——不同于租赁权，居住权人享有对房屋直接管理和支配的权利。一旦房屋被赋予了居住权，那么意味着在居住权期限内，居住权人可以一直住在该房屋内。
同时，民法典规定了，居住权不得转让、继承，并且设立了居住权的房屋，无约定情况下不得出租：
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
所以对于买房/租房人来说，由此带来的法律风险就是：如果购买/承租设立了居住权的房屋（且该房屋的居住权期限未到），那么即便成为新房主/租户也无法顺利入住，（签署的购房合同和租赁合同无效）此时居住权人仍可以继续居住在该房屋。
所以，在购买二手房时，以及租房时，一定要先明确该房屋是否设立了居住权。
2、房屋交易更简单：在押房产可不解除抵押直接过户！
此前，关于抵押房产的交易流程一般是：卖房解除抵押（结清银行贷款），然后再将房子过户给买家。
而民法典颁布实施后，这一交易流程被简化：
《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。
——意味着：抵押房屋在不解除抵押的情况下，仍可以进行交易买卖。抵押房屋的房主在转卖房子时，抵押权将一并转让。
不过需要注意的是：产权人（房主）在转卖时必须通知抵押权人（银行）。同时如果抵押权人能够证明抵押财产可能损害抵押权的：
可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、70年产权届满自动续期！
住宅70年产权到期后该怎么办？民法典给出了解决的方向：70年权限到期后直接自动续期！
第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
需要注意的是：
首先，目前该条款只针对70年产权住宅的用地使用权自动续期问题，而公寓和商办类暂未在列；
其次，对于如何自动续期？交费与否？交费多少？这些问题民法典并未明确规定——“需依照法律、行政法规的规定办理”。
所以总的来说，民法典已经提供了住宅建设用地70年使用权自动续期的原则和方向，而相关的法律法规如何落实才是真正的解决之道。
4、找中介买房注意：跳单要付报酬！
现实生活中经常出现：买房人在找中介买房后，又绕开中介与房主直接签订合同。
对此民法典明确了房屋中介的合法权益：
民法典第九百六十四条的规定：中介人未促成合同成立的，委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。
第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
——意味着：如果此后再出现此类“跳单”现象，中介方可以依法主张买房人支付报酬。
5、物业受“冲击”：多项新规约束物业管理！
物业和业主之间的矛盾，时不时就成为媒体报道的热点话题。
民法典中关于物业管理相关的条款，可以说对物业行业的部分现有模式造成了一定的“冲击”——这也意味着，此后将通过法律的强制推行，来使得物业管理作出相应改变。
具体包括：
（1）合同未到期，业主经法定程序也可共同解聘物业
民法典第九百四十六条规定，业主按照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前60日书面通知，除非另外约定；物业服务企业服务期满前不同意续聘要提前90日书面通知业主，除非另有约定。
——明确了只要业主大会程序合法，那么业主就可以依法解除物业服务合同。（物业公司就要退出，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失）
（2）物业有对服务工作定期公开报告的义务
民法典第九百四十三条规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
——明确了物业服务人的信息公开义务，对于业主共有部分的经营和公共收益情况，物业须以合理方式向业主公开报告。
（3）“高空抛物”物业方负有安全保障责任
民法典第一千二百五十四条第二款规定：物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
——明确了“高空抛物”事件中，如果物业未采取安全保障措施存在失责时，那么就要承担相应的侵权责任。
（4）物业采用断电停水方式催交物业费属违法
民法典第九百四十四条第三款规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
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