#命运#
网上看到一个段子：今年最惨的家庭——老公房产中介失业，老婆教培行业失业，买了恒大的房子，抄底了中概互联，还意外有了三胎......虽然是个段子，但也道出了目前房地产行业的逐渐回落，这个行业火了20年了，艮八运即将过去，那么，也会迎来一个理性消费的周期，离九大运虽然是火，能生土，但总比不上比劫那么疯狂，随着成交量的回落，那么，在房产销售行业的朋友，应该如何寻找自己下一步的出路呢？
今天我们来唠一唠，希望能抛砖引玉，给有需要的人一点点启发，其实呢，从八字的角度来讲，房产销售的人员，很多都会有土（房地产就是土属性的行业）、有印（房地产属于保障型行业）、有财（这个是属于做市场的人员常规具备的一些属性了），或者说走这样的大运，而和别的销售行业不同，食伤的人反而不一定很多，也就是说，其实在很长的一段时间里面卖房子不太需要推销，基本上都是刚需，只要把规则向客户说清楚了，基本上也不太需要什么销售技巧，所以，为啥有印的人也能销售房子？就是这么回事儿了，只需要被动的接受外边的购买需求就可以了；另外一个方面来看，在房产销售领域，其实因为长期的利润都不错，所以说相对来说比其他行业的销售岗位，也还是比较稳定的，一做可以做久，这个也比较符合八字里土多的人的特点，就是稳！
那么以上八字特点的人，做什么行业会也同样适合呢？我们可以考虑几个方面：首先，销售转销售，是比较容易实现的一个转型；其次，什么行业的销售是需要沉稳、诚信的特点呢？第三，什么行业是朝阳行业，有比较广阔的提升空间？第四，什么行业的销售对于年纪不是要求特别严格（比如说化妆品销售，服装销售可能就会需要比较年轻才会有优势）?基于以上几点考虑，我认为保险行业相对来说是比较合适的，有如下几个理由：1、保险行业一言九鼎，需要的就是一种承诺或者说诚信，这个是八字里土多的人最具备的优势，看起来好像不够灵活，但是却给人一种沉稳可靠的感觉；2、保险行业属于印，这个和房产的印是属于同一个效果阵营的，都是为大家提供保障和安全感，所以在做销售起来并不会感觉到特别的陌生；3、保险行业相对来说，在我国还是有比较好的发展空间的，不管是在深度还是广度来说！4、保险行业对于销售人员的年龄限制很宽松，所以不管什么时候介入，都能有很好的发展空间；5、保险行业（特备是养老险部分）会涉及到养老地产方面的销售，可能会运用到自己此前的知识储备，所以是具备优势的！
所以，基于以上的分析，我认为，地产行业众多的销售人员，如果还想在销售行业继续发挥能量的话，保险销售或许是不错的落脚点，以上的一些想法，供大家参考，有不当之处，还请多多指教！另外，大家想到什么好的转型方向，也可以在下方留言讨论，给有需求的人以帮助和启发，那也是有功德的事情：） 不管生活有多难，只要我们抬起头，就总会发现一片蓝天！
网上看到一个段子：今年最惨的家庭——老公房产中介失业，老婆教培行业失业，买了恒大的房子，抄底了中概互联，还意外有了三胎......虽然是个段子，但也道出了目前房地产行业的逐渐回落，这个行业火了20年了，艮八运即将过去，那么，也会迎来一个理性消费的周期，离九大运虽然是火，能生土，但总比不上比劫那么疯狂，随着成交量的回落，那么，在房产销售行业的朋友，应该如何寻找自己下一步的出路呢？
今天我们来唠一唠，希望能抛砖引玉，给有需要的人一点点启发，其实呢，从八字的角度来讲，房产销售的人员，很多都会有土（房地产就是土属性的行业）、有印（房地产属于保障型行业）、有财（这个是属于做市场的人员常规具备的一些属性了），或者说走这样的大运，而和别的销售行业不同，食伤的人反而不一定很多，也就是说，其实在很长的一段时间里面卖房子不太需要推销，基本上都是刚需，只要把规则向客户说清楚了，基本上也不太需要什么销售技巧，所以，为啥有印的人也能销售房子？就是这么回事儿了，只需要被动的接受外边的购买需求就可以了；另外一个方面来看，在房产销售领域，其实因为长期的利润都不错，所以说相对来说比其他行业的销售岗位，也还是比较稳定的，一做可以做久，这个也比较符合八字里土多的人的特点，就是稳！
那么以上八字特点的人，做什么行业会也同样适合呢？我们可以考虑几个方面：首先，销售转销售，是比较容易实现的一个转型；其次，什么行业的销售是需要沉稳、诚信的特点呢？第三，什么行业是朝阳行业，有比较广阔的提升空间？第四，什么行业的销售对于年纪不是要求特别严格（比如说化妆品销售，服装销售可能就会需要比较年轻才会有优势）?基于以上几点考虑，我认为保险行业相对来说是比较合适的，有如下几个理由：1、保险行业一言九鼎，需要的就是一种承诺或者说诚信，这个是八字里土多的人最具备的优势，看起来好像不够灵活，但是却给人一种沉稳可靠的感觉；2、保险行业属于印，这个和房产的印是属于同一个效果阵营的，都是为大家提供保障和安全感，所以在做销售起来并不会感觉到特别的陌生；3、保险行业相对来说，在我国还是有比较好的发展空间的，不管是在深度还是广度来说！4、保险行业对于销售人员的年龄限制很宽松，所以不管什么时候介入，都能有很好的发展空间；5、保险行业（特备是养老险部分）会涉及到养老地产方面的销售，可能会运用到自己此前的知识储备，所以是具备优势的！
所以，基于以上的分析，我认为，地产行业众多的销售人员，如果还想在销售行业继续发挥能量的话，保险销售或许是不错的落脚点，以上的一些想法，供大家参考，有不当之处，还请多多指教！另外，大家想到什么好的转型方向，也可以在下方留言讨论，给有需求的人以帮助和启发，那也是有功德的事情：） 不管生活有多难，只要我们抬起头，就总会发现一片蓝天！
【贝塔评分：一文教你识别基金经理风格漂移！】事件背景
今年以来，A股市场呈现结构性行情。部分主题行业，如新能源、芯片等涨势强劲，但部分主题行业表现却不如人意。出于此，不少主题基金偏离其合同约定的投资方向，转而投向宁德时代、隆基股份、韦尔股份等新能源、芯片行业热门股，其结果是基金净值水涨船高，反而跻身排名前列。
以上主题基金（或基金经理）偏离其合同约定的投资方向的做法，通常被称作是基金（或基金经理）风格漂移。举个例子，如果某医药行业主题基金（或基金经理）重仓股多为半导体和军工，那贝塔研究院便认为该基金（或基金经理）的风格发生了较大的漂移。
作为一种行业现象，基金风格漂移长期以来都备受投资者关注。部分投资者认为，“不管黑猫白猫，抓到老鼠的猫才是好猫”，在业绩为王的原则下，基金风格是否漂移并不重要；部分投资者却认为，即使基金风格漂移在短期内为基民取得了不错的收益，但基金“挂羊头卖狗肉”的做法违背了契约精神，同时还会干扰投资者的投资节奏，该做法并不可取。考虑到基金风格主要取决于基金经理风格，以下“贝塔评分”主要对基金经理风格漂移进行分析。
为什么要关注基金经理风格是否漂移？
尽管很难断言基金经理风格漂移是绝对好还是绝对坏，但BETA却可以肯定，识别基金经理风格漂移确有重要意义。
一方面，对于普通投资者来说，之所以购买基金而不是购买股票，是因为他们可以借助基金经理的专业技能解决自己直接选择股票的困难，而一旦基金数量甚至超过了股票本身的数量，挑选合适的基金反而有可能比直接挑选股票更具有挑战性。因此，只有准确地识别出基金经理风格才能帮助投资者挑选到更适合他们的基金产品。
另一方面，无论是认可还是否定基金经理风格漂移，首先都需要去识别基金经理风格。对于认可基金经理风格漂移的投资者来说，他们可以通过识别基金经理风格找到那些风格切换频繁且长期业绩向好的基金经理，而免去做市场风格的判断。对于否定基金经理风格漂移的投资者来说，识别基金经理风格漂移可以帮助他们过滤风格切换频繁的基金经理，而只保留风格稳定的基金经理，防止基金经理风格切换干扰投资者自身投资组合的配置。
如何识别基金经理风格漂移？
在确定基金经理风格漂移识别的重要性之后，一个随之而来的问题是，如何识别基金经理风格漂移？
对于单只基金来说，识别基金风格漂移主要是基于基金的净值、持仓等公开数据。对于单个基金经理，识别其风格则需要更多的信息，包括基金经理全职业生涯中历任基金的投资业绩等定量数据，还包括基金经理投资理念、投资逻辑等定性访谈信息等。
通过打通基金经理全职业生涯的数据进行定量分析，贝塔研究院发现基金经理的风格发生了漂移。在此基础上，通过和基金经理交谈听其言，便可以综合评测基金经理投资风格的连贯性，以此识别风格稳定的基金经理。
样例基金和基金经理投资风格识别
例如，基金经理沈雪峰旗下基金产品（华泰柏瑞激励动力混合A），从基金名称、基金投资范围（投资于激励动力主题相关的证券）和业绩比较基准（沪深300指数收益率×70%+上证国债指数收益率×30%）来看，很难看出基金的投资风格。
基于公开数据，贝塔研究院统计了基金自2019年以来的第一大重仓行业。由表1可见，虽然基金理论上可以投资多个行业方向，但从占优的角度来看，基金在过去实际上稳定地表现为医药行业风格。此外，值得一提的是，尽管基金第一大重仓行业始终为医药生物，但从最近几个报告期的行业占比来看，基金投资风格已经发生了一定的调整。
表1华泰柏瑞激励动力混合A重仓行业
数据来源：BETA研究院《数字化投顾》
基于基金每日净值表现，BETA测算了基金的风格归因。如图1所示，它更为直观地展示了华泰柏瑞激励动力混合A的投资风格变化。与上述结论一致，基金在大部分时间内医药风格占优。但从近期来看，2021年3月~2021年5月，基金更多地表现为消费风格。2021年5月之后，医药占比虽然有所上升，但基金科技风格仍然比较明显，相比于过去的“纯医药风格”，基金近期风格确有明显变化。
图1华泰柏瑞激励动力混合A投资风格归因
数据来源：BETA研究院《数字化投顾》
在识别出基金风格变化后，BETA还注意到该基金在2021年6月30日更换了基金经理（如图2所示）。一般来说，基金产品的投资经理出现变化，很可能意味着基金投资风格、投资偏好的重要变化。由于基金季报公布存在一定的滞后型，因此，基金风格变化很难及时的从基金公开数据中获得。不过，贝塔评分的基金风格归因图却可以及时地刻画基金风格变化，并忠实记录整个路径。
图2华泰柏瑞激励动力混合A历任基金经理
数据来源：BETA理财师App
更有意思的是，如果新任基金经理是一个从业时间较长的基金经理，那贝塔评分可以直接分析基金经理的风格归因图，一定程度上把握基金可能的风格变化。总而言之，对比基金风格归因图与基金经理风格归因图，贝塔评分可以较为准确地识别基金的投资风格，并监控基金风格漂移。
理财启示
识别基金和基金经理风格漂移，意味着投资者知道自己所投资的基金在赚什么样的钱，冒什么样的风险。
盈亏同源，没有只好不坏的风格漂移。如果投资者基于资产配置的思路购买基金，那基金风格漂移会打乱投资者的组合配置，增加管理难度。如果投资者没有特定的风格偏好，那风格漂移对投资者的影响不大，投资者更需要关注的是基金风格的漂移是否能够带来超额收益。
今年以来，A股市场呈现结构性行情。部分主题行业，如新能源、芯片等涨势强劲，但部分主题行业表现却不如人意。出于此，不少主题基金偏离其合同约定的投资方向，转而投向宁德时代、隆基股份、韦尔股份等新能源、芯片行业热门股，其结果是基金净值水涨船高，反而跻身排名前列。
以上主题基金（或基金经理）偏离其合同约定的投资方向的做法，通常被称作是基金（或基金经理）风格漂移。举个例子，如果某医药行业主题基金（或基金经理）重仓股多为半导体和军工，那贝塔研究院便认为该基金（或基金经理）的风格发生了较大的漂移。
作为一种行业现象，基金风格漂移长期以来都备受投资者关注。部分投资者认为，“不管黑猫白猫，抓到老鼠的猫才是好猫”，在业绩为王的原则下，基金风格是否漂移并不重要；部分投资者却认为，即使基金风格漂移在短期内为基民取得了不错的收益，但基金“挂羊头卖狗肉”的做法违背了契约精神，同时还会干扰投资者的投资节奏，该做法并不可取。考虑到基金风格主要取决于基金经理风格，以下“贝塔评分”主要对基金经理风格漂移进行分析。
为什么要关注基金经理风格是否漂移？
尽管很难断言基金经理风格漂移是绝对好还是绝对坏，但BETA却可以肯定，识别基金经理风格漂移确有重要意义。
一方面，对于普通投资者来说，之所以购买基金而不是购买股票，是因为他们可以借助基金经理的专业技能解决自己直接选择股票的困难，而一旦基金数量甚至超过了股票本身的数量，挑选合适的基金反而有可能比直接挑选股票更具有挑战性。因此，只有准确地识别出基金经理风格才能帮助投资者挑选到更适合他们的基金产品。
另一方面，无论是认可还是否定基金经理风格漂移，首先都需要去识别基金经理风格。对于认可基金经理风格漂移的投资者来说，他们可以通过识别基金经理风格找到那些风格切换频繁且长期业绩向好的基金经理，而免去做市场风格的判断。对于否定基金经理风格漂移的投资者来说，识别基金经理风格漂移可以帮助他们过滤风格切换频繁的基金经理，而只保留风格稳定的基金经理，防止基金经理风格切换干扰投资者自身投资组合的配置。
如何识别基金经理风格漂移？
在确定基金经理风格漂移识别的重要性之后，一个随之而来的问题是，如何识别基金经理风格漂移？
对于单只基金来说，识别基金风格漂移主要是基于基金的净值、持仓等公开数据。对于单个基金经理，识别其风格则需要更多的信息，包括基金经理全职业生涯中历任基金的投资业绩等定量数据，还包括基金经理投资理念、投资逻辑等定性访谈信息等。
通过打通基金经理全职业生涯的数据进行定量分析，贝塔研究院发现基金经理的风格发生了漂移。在此基础上，通过和基金经理交谈听其言，便可以综合评测基金经理投资风格的连贯性，以此识别风格稳定的基金经理。
样例基金和基金经理投资风格识别
例如，基金经理沈雪峰旗下基金产品（华泰柏瑞激励动力混合A），从基金名称、基金投资范围（投资于激励动力主题相关的证券）和业绩比较基准（沪深300指数收益率×70%+上证国债指数收益率×30%）来看，很难看出基金的投资风格。
基于公开数据，贝塔研究院统计了基金自2019年以来的第一大重仓行业。由表1可见，虽然基金理论上可以投资多个行业方向，但从占优的角度来看，基金在过去实际上稳定地表现为医药行业风格。此外，值得一提的是，尽管基金第一大重仓行业始终为医药生物，但从最近几个报告期的行业占比来看，基金投资风格已经发生了一定的调整。
表1华泰柏瑞激励动力混合A重仓行业
数据来源：BETA研究院《数字化投顾》
基于基金每日净值表现，BETA测算了基金的风格归因。如图1所示，它更为直观地展示了华泰柏瑞激励动力混合A的投资风格变化。与上述结论一致，基金在大部分时间内医药风格占优。但从近期来看，2021年3月~2021年5月，基金更多地表现为消费风格。2021年5月之后，医药占比虽然有所上升，但基金科技风格仍然比较明显，相比于过去的“纯医药风格”，基金近期风格确有明显变化。
图1华泰柏瑞激励动力混合A投资风格归因
数据来源：BETA研究院《数字化投顾》
在识别出基金风格变化后，BETA还注意到该基金在2021年6月30日更换了基金经理（如图2所示）。一般来说，基金产品的投资经理出现变化，很可能意味着基金投资风格、投资偏好的重要变化。由于基金季报公布存在一定的滞后型，因此，基金风格变化很难及时的从基金公开数据中获得。不过，贝塔评分的基金风格归因图却可以及时地刻画基金风格变化，并忠实记录整个路径。
图2华泰柏瑞激励动力混合A历任基金经理
数据来源：BETA理财师App
更有意思的是，如果新任基金经理是一个从业时间较长的基金经理，那贝塔评分可以直接分析基金经理的风格归因图，一定程度上把握基金可能的风格变化。总而言之，对比基金风格归因图与基金经理风格归因图，贝塔评分可以较为准确地识别基金的投资风格，并监控基金风格漂移。
理财启示
识别基金和基金经理风格漂移，意味着投资者知道自己所投资的基金在赚什么样的钱，冒什么样的风险。
盈亏同源，没有只好不坏的风格漂移。如果投资者基于资产配置的思路购买基金，那基金风格漂移会打乱投资者的组合配置，增加管理难度。如果投资者没有特定的风格偏好，那风格漂移对投资者的影响不大，投资者更需要关注的是基金风格的漂移是否能够带来超额收益。
#房地产# 市场
【高能级城市持续向好，低能级城市呈结构性分化】
从各能级城市来看，一二线城市商品房成交量稳中有升，具体城市表现由供应端决定，其中一线及核心二线城市由于城市基本面优秀，均为人口流入型城市，城市经济实力强，各项配套的基础建设如医疗、教育等设施完善，对于投资及刚性需求均为首选，但一方面地方政府对于土地出让金的依赖度普遍较小，另一方面政府对土地出让规模管控严格，从2017年至2021年一二线核心城市的供应量走势来看，全年供应规模保持稳定，致使成交量保持稳定，同时政策上对于核心城市房价的管控趋严，尽管供小于求，但房价涨幅依旧在可控范围内。普通二线城市虽为地方核心城市，对周边城市的人口亦有一定吸引力，但多数产业基础薄弱，经济实力不足，因此地方政府对于土地出让金的依赖度较高，由此导致供应规模高于需求面，因此房价涨幅有限。
三四线城市则不同，其更多由需求端决定。2020年尽管受疫情冲击较为严重，三四线城市房地产市场恢复较慢，不过从房地产市场成交量同比来看2020年7月累计数据已经恢复正增长，同比上升0.7%，后期同比持续向好，2020年12月累计成交量同比上升15.0%。我们认为强三线如徐州、东莞等城市，由于产业发展好，带动经济实力上升的同时吸引了较多人进城就业，产生了大量的住房及租房需求，对当地房地产市场成交形成有力支撑，推动房地产市场上行；普通三四线城市产业发展较弱，多数人口外出就业，叠加新冠疫情的突发，就地过年政策对返乡置业的行情形成一定影响，使得普通三四线需求受挫严重，房地产市场成交下行明显，加上房企愈加倾向于在核心城市、核心区域拿地，造成普通三四线供应面及需求面均较弱的现状，且随着落户政策的放宽，人口向高能级城市聚集的趋势逐渐加强，这种局面将会长期存在。
规模
【房企分化加剧，2021向管理要红利】
从综合实力TOP200房企来看，除TOP3之外，其余梯队房企增速有所放缓。2020年房地产行业遭受较大冲击，上半年疫情对房企的销售、竣工结转与新开工均造成较大影响，下半年随着疫情的好转，负面影响逐渐消弭，但紧跟而来的是严厉的调控政策，从销售业绩表现来看，房企虽多数实现了增长，但增速放缓大势所趋，未来融资政策难有放松的可能性，房企将转向修炼内功，朝着可持续的、高质量的发展方向努力。至2020年，千亿房企虽持续扩容至43家，但行业集中度的提升也意味着中小房企的生存空间愈加紧凑，疫情打断了房企的正常销售节奏及销售策略、三道红线影响了企业融资、集中供地亦重新定义了企业投资，这些政策的出台无疑会让资源加速向强者倾斜，对于中小房企而言，紧抓自己已经深耕的市场，提高市场占有率是当下最重要的事，若有余力，再商讨对外扩张的事宜也不迟。
在此背景下，房企对于2021年的销售增速预期普遍下调，同时去化率的设定也较为保守，从2021年房企目标销售金额与全年预计可售货值来看，除绿城中国与融信中国的去化率目标仍在70%，其余房企的去化率稳定在60%-65%之内。我们认为，随着外部融资被收紧，企业将更加注重内部资金流转，加大力度促进销售回款，提高库存项目的去化率，预计多数房企大概率可以完成2021年的销售目标。除此之外，有息负债增速被禁锢意味着房企销售规模增速被限制，在同等比例的情况下，龙头房企获得有息负债规模更大，推动资源进一步向上集中，行业格局已经基本形成。
开发
【去化受阻叠加融资收紧，房企开发规模进一步放缓】
从房地产行业新开工面积的变化来看，新开工面积梯队越高，其房企平均新开工面积增速越呈现出放缓态势，因此尽管梯队企业数量上升，但占比数据却反而下降，其主要原因是2020年上半年疫情延缓了房企项目的进度，且下半年的三道红线收紧了企业的融资，尤其以试点企业为重要观察对象，因此大中型房企的可动用资金规模缩小，导致新开工面积有所下降，而2021年随着整体环境的稳定，房企新开工面积规模亦会进入平台期，预期未来销售规模增速将持续放缓。
根据TOP200房企不同梯队平均布局城市数量来看，除TOP10之外的其他梯队，布局城市数量均有下降，我们认为主要原因是行业整体环境不好，疫情叠加三道红线，对企业的资金面造成了巨大的压力，企业降负债诉求十分迫切，因此在不影响企业正常运转的同时，削减一部分收效与投入不成正比的布局城市，是可以理解的。从综合实力TOP200房企项目布局数量情况来看，TOP10房企平均项目数量为843个，较2019年上升了46个，其中单碧桂园的项目数量便达到2958个，倍杀第二名的1171个项目总数。
单从城市及项目的布局数量而言，并不能断定公司的未来发展潜力，不同的城市进入难度不同，对企业规模成长的贡献也大相径庭，从房企布局城市类型与数量来看，一般而言主攻三四线城市的房企布局城市数量会相对较多，如2020年深耕三四线的碧桂园布局城市及项目分别高达289、2958个，主阵地在三四线的恒大布局城市及项目数量也十分可观，分别高达234、1171个，但布局高能级城市较多的万科，虽仅布局94座城市，456个项目，销售规模亦为行业翘楚。展望未来，一方面行业环境的持续收缩或迫使房企出让自身项目、收缩战略布局，另一方面投资结构向高能级持续转型也增加了企业扩张的成本，或变相导致企业布局城市及项目的增速下降。
资产
【借力多元业务分拆及收并购，大中型房企总资产快速提升】
分层级来看，2020年，综合实力TOP200房企中，TOP1至TOP20房企净资产规模均值同比增长17.0%至1641.2亿元；TOP21至TOP50房企净资产规模均值同比大幅增长26.8%至487.4亿元；TOP51至TOP100房企净资产规模均值同比增加7.6%至248.4亿元。其中TOP21至TOP50房企净资产规模增长最快，而小规模房企出现净资产规模负增长的情况，资产规模增长分化现象愈加明显。
我们认为，头部房企总资产提升较大，主要有两个原因：
第一，大中房企业务相对广泛，可通过分拆板块上市扩大企业资产规模；
第二，大房企具备融资优势，运营能力相对较强，收并购动作相较中小房企更为频繁，吞并其他企业也是促进总资产规模增长的原因之一。
盈利
【营业收入增速放缓，行业利润率改善难度大】
房住不炒的持续贯彻、三道红线的出台以及两集中供地，彻底改变了行业运行规则，高价地在限价政策下导致利润率下滑的影响终归消退，但未来房企面临的将是严峻环境下的更多挑战。我们认为，未来行业利润率仍将承压。原因在于，2016年以前的低成本土地完成去化，加上高价地结转遭遇限价令，当前利润率已然降至低位，但考虑到“稳地价、稳房价、稳预期”三稳政策的不断推进，行业利润率改善难度依然很大，尽管各企业积极优化内部组织结构，意图降低间接成本以期减少期间费用对利润的侵蚀，但管理成效仍然有待观察。
风险
【房企三道红线指标普遍改善，但需注意假降债真“转”债】
2020年综合实力TOP200房企平均净负债率76.9%，相比2019年同期大幅降低8.9pcts。为了满足三道红线的要求，房企在2023年之前持续加强对净负债率的管控，争取长期维持在100%的要求之内。但净负债率并不是越低越好，杠杆的高低决定公司未来规模的发展力度，为了保持企业实现稳健经营，销售金额保持增长，因此在遇到不错的投资机会时，部分低杠杆企业的净负债率或有不同程度的增长。
从整体平均现金短债比倍数来看，TOP200房企货币资金能够完全覆盖短期有息负债，短期偿债压力较小，但除关注现金短债比指标本身外，还需要警惕部分企业货币资金中受限制资金占比较大将为企业带来偿债风险。
成长
【调控之下房企缓投资，增长动力有限】
2020年综合实力TOP200房企营业收入增速为9.7%，相比2019年同期降低12.3pcts，利润总额同比减少4.9%。不同层级成长速度表现不同，营业收入增速方面，TOP1至TOP100房企增速相对较高，分别为13.4%和13.1%；TOP101至TOP200的中小房企增速相对较小，分别为9.0%和8.2%。从利润总额增速来看，仅TOP1至TOP20利润总额小幅增长，增速为2.0%，TOP21至TOP50、TOP51至TOP100房企利润总额为负增长，降幅分别为8.8%、15.6%。总体呈现大中规模房企小幅增长，中小房企增长受限的特点。
我们认为，在调控趋严背景下，行业格局基本已定：头部房企已达既定规模，增速较缓，而小型房企市场竞争力弱于大中房企，增长空间有限。企业要想长久生存，必须在动荡的市场环境中保持稳定的市场占有率，因此销售规模对不同层级都同样重要，而想要获得稳定的销售增长，企业势必要依靠大量优质地块变现，现有土拍模式无论是从资金方面还是拍地条件方面，对中小房企并不友好，拿地成本无明显优势，再有调控长期难有放松，中小房企将面临生存考验。拿地方面从E50和G30中的47家典型上市房企投资情况来看，2020年新增土地储备共计68375.4万平方米，相比2019年同期减少3.0%，整体投资力度有所降低。我们认为主要原因在于2020年政府调控收紧，加上三道红线的出台实施，房企可用于拿地的资金较为紧张，因此出现新增土地储备同比下滑的现象。而整体新增投资减少也预示未来企业销售规模增长或将放缓。
【高能级城市持续向好，低能级城市呈结构性分化】
从各能级城市来看，一二线城市商品房成交量稳中有升，具体城市表现由供应端决定，其中一线及核心二线城市由于城市基本面优秀，均为人口流入型城市，城市经济实力强，各项配套的基础建设如医疗、教育等设施完善，对于投资及刚性需求均为首选，但一方面地方政府对于土地出让金的依赖度普遍较小，另一方面政府对土地出让规模管控严格，从2017年至2021年一二线核心城市的供应量走势来看，全年供应规模保持稳定，致使成交量保持稳定，同时政策上对于核心城市房价的管控趋严，尽管供小于求，但房价涨幅依旧在可控范围内。普通二线城市虽为地方核心城市，对周边城市的人口亦有一定吸引力，但多数产业基础薄弱，经济实力不足，因此地方政府对于土地出让金的依赖度较高，由此导致供应规模高于需求面，因此房价涨幅有限。
三四线城市则不同，其更多由需求端决定。2020年尽管受疫情冲击较为严重，三四线城市房地产市场恢复较慢，不过从房地产市场成交量同比来看2020年7月累计数据已经恢复正增长，同比上升0.7%，后期同比持续向好，2020年12月累计成交量同比上升15.0%。我们认为强三线如徐州、东莞等城市，由于产业发展好，带动经济实力上升的同时吸引了较多人进城就业，产生了大量的住房及租房需求，对当地房地产市场成交形成有力支撑，推动房地产市场上行；普通三四线城市产业发展较弱，多数人口外出就业，叠加新冠疫情的突发，就地过年政策对返乡置业的行情形成一定影响，使得普通三四线需求受挫严重，房地产市场成交下行明显，加上房企愈加倾向于在核心城市、核心区域拿地，造成普通三四线供应面及需求面均较弱的现状，且随着落户政策的放宽，人口向高能级城市聚集的趋势逐渐加强，这种局面将会长期存在。
规模
【房企分化加剧，2021向管理要红利】
从综合实力TOP200房企来看，除TOP3之外，其余梯队房企增速有所放缓。2020年房地产行业遭受较大冲击，上半年疫情对房企的销售、竣工结转与新开工均造成较大影响，下半年随着疫情的好转，负面影响逐渐消弭，但紧跟而来的是严厉的调控政策，从销售业绩表现来看，房企虽多数实现了增长，但增速放缓大势所趋，未来融资政策难有放松的可能性，房企将转向修炼内功，朝着可持续的、高质量的发展方向努力。至2020年，千亿房企虽持续扩容至43家，但行业集中度的提升也意味着中小房企的生存空间愈加紧凑，疫情打断了房企的正常销售节奏及销售策略、三道红线影响了企业融资、集中供地亦重新定义了企业投资，这些政策的出台无疑会让资源加速向强者倾斜，对于中小房企而言，紧抓自己已经深耕的市场，提高市场占有率是当下最重要的事，若有余力，再商讨对外扩张的事宜也不迟。
在此背景下，房企对于2021年的销售增速预期普遍下调，同时去化率的设定也较为保守，从2021年房企目标销售金额与全年预计可售货值来看，除绿城中国与融信中国的去化率目标仍在70%，其余房企的去化率稳定在60%-65%之内。我们认为，随着外部融资被收紧，企业将更加注重内部资金流转，加大力度促进销售回款，提高库存项目的去化率，预计多数房企大概率可以完成2021年的销售目标。除此之外，有息负债增速被禁锢意味着房企销售规模增速被限制，在同等比例的情况下，龙头房企获得有息负债规模更大，推动资源进一步向上集中，行业格局已经基本形成。
开发
【去化受阻叠加融资收紧，房企开发规模进一步放缓】
从房地产行业新开工面积的变化来看，新开工面积梯队越高，其房企平均新开工面积增速越呈现出放缓态势，因此尽管梯队企业数量上升，但占比数据却反而下降，其主要原因是2020年上半年疫情延缓了房企项目的进度，且下半年的三道红线收紧了企业的融资，尤其以试点企业为重要观察对象，因此大中型房企的可动用资金规模缩小，导致新开工面积有所下降，而2021年随着整体环境的稳定，房企新开工面积规模亦会进入平台期，预期未来销售规模增速将持续放缓。
根据TOP200房企不同梯队平均布局城市数量来看，除TOP10之外的其他梯队，布局城市数量均有下降，我们认为主要原因是行业整体环境不好，疫情叠加三道红线，对企业的资金面造成了巨大的压力，企业降负债诉求十分迫切，因此在不影响企业正常运转的同时，削减一部分收效与投入不成正比的布局城市，是可以理解的。从综合实力TOP200房企项目布局数量情况来看，TOP10房企平均项目数量为843个，较2019年上升了46个，其中单碧桂园的项目数量便达到2958个，倍杀第二名的1171个项目总数。
单从城市及项目的布局数量而言，并不能断定公司的未来发展潜力，不同的城市进入难度不同，对企业规模成长的贡献也大相径庭，从房企布局城市类型与数量来看，一般而言主攻三四线城市的房企布局城市数量会相对较多，如2020年深耕三四线的碧桂园布局城市及项目分别高达289、2958个，主阵地在三四线的恒大布局城市及项目数量也十分可观，分别高达234、1171个，但布局高能级城市较多的万科，虽仅布局94座城市，456个项目，销售规模亦为行业翘楚。展望未来，一方面行业环境的持续收缩或迫使房企出让自身项目、收缩战略布局，另一方面投资结构向高能级持续转型也增加了企业扩张的成本，或变相导致企业布局城市及项目的增速下降。
资产
【借力多元业务分拆及收并购，大中型房企总资产快速提升】
分层级来看，2020年，综合实力TOP200房企中，TOP1至TOP20房企净资产规模均值同比增长17.0%至1641.2亿元；TOP21至TOP50房企净资产规模均值同比大幅增长26.8%至487.4亿元；TOP51至TOP100房企净资产规模均值同比增加7.6%至248.4亿元。其中TOP21至TOP50房企净资产规模增长最快，而小规模房企出现净资产规模负增长的情况，资产规模增长分化现象愈加明显。
我们认为，头部房企总资产提升较大，主要有两个原因：
第一，大中房企业务相对广泛，可通过分拆板块上市扩大企业资产规模；
第二，大房企具备融资优势，运营能力相对较强，收并购动作相较中小房企更为频繁，吞并其他企业也是促进总资产规模增长的原因之一。
盈利
【营业收入增速放缓，行业利润率改善难度大】
房住不炒的持续贯彻、三道红线的出台以及两集中供地，彻底改变了行业运行规则，高价地在限价政策下导致利润率下滑的影响终归消退，但未来房企面临的将是严峻环境下的更多挑战。我们认为，未来行业利润率仍将承压。原因在于，2016年以前的低成本土地完成去化，加上高价地结转遭遇限价令，当前利润率已然降至低位，但考虑到“稳地价、稳房价、稳预期”三稳政策的不断推进，行业利润率改善难度依然很大，尽管各企业积极优化内部组织结构，意图降低间接成本以期减少期间费用对利润的侵蚀，但管理成效仍然有待观察。
风险
【房企三道红线指标普遍改善，但需注意假降债真“转”债】
2020年综合实力TOP200房企平均净负债率76.9%，相比2019年同期大幅降低8.9pcts。为了满足三道红线的要求，房企在2023年之前持续加强对净负债率的管控，争取长期维持在100%的要求之内。但净负债率并不是越低越好，杠杆的高低决定公司未来规模的发展力度，为了保持企业实现稳健经营，销售金额保持增长，因此在遇到不错的投资机会时，部分低杠杆企业的净负债率或有不同程度的增长。
从整体平均现金短债比倍数来看，TOP200房企货币资金能够完全覆盖短期有息负债，短期偿债压力较小，但除关注现金短债比指标本身外，还需要警惕部分企业货币资金中受限制资金占比较大将为企业带来偿债风险。
成长
【调控之下房企缓投资，增长动力有限】
2020年综合实力TOP200房企营业收入增速为9.7%，相比2019年同期降低12.3pcts，利润总额同比减少4.9%。不同层级成长速度表现不同，营业收入增速方面，TOP1至TOP100房企增速相对较高，分别为13.4%和13.1%；TOP101至TOP200的中小房企增速相对较小，分别为9.0%和8.2%。从利润总额增速来看，仅TOP1至TOP20利润总额小幅增长，增速为2.0%，TOP21至TOP50、TOP51至TOP100房企利润总额为负增长，降幅分别为8.8%、15.6%。总体呈现大中规模房企小幅增长，中小房企增长受限的特点。
我们认为，在调控趋严背景下，行业格局基本已定：头部房企已达既定规模，增速较缓，而小型房企市场竞争力弱于大中房企，增长空间有限。企业要想长久生存，必须在动荡的市场环境中保持稳定的市场占有率，因此销售规模对不同层级都同样重要，而想要获得稳定的销售增长，企业势必要依靠大量优质地块变现，现有土拍模式无论是从资金方面还是拍地条件方面，对中小房企并不友好，拿地成本无明显优势，再有调控长期难有放松，中小房企将面临生存考验。拿地方面从E50和G30中的47家典型上市房企投资情况来看，2020年新增土地储备共计68375.4万平方米，相比2019年同期减少3.0%，整体投资力度有所降低。我们认为主要原因在于2020年政府调控收紧，加上三道红线的出台实施，房企可用于拿地的资金较为紧张，因此出现新增土地储备同比下滑的现象。而整体新增投资减少也预示未来企业销售规模增长或将放缓。
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