【杨懿铭：赛场上敢于亮剑的破风者】9月11日，在河南省洛阳市举行的第十四届全运会场地自行车男子团体4公里追逐赛决赛中，安阳市体校自行车队教练员兼运动员杨懿铭和队友们以3分59秒170的成绩获得金牌；9月13日，在第十四届全运会场地自行车男子30公里麦迪逊决赛中，杨懿铭和搭档再摘得一枚铜牌。杨懿铭是如何破茧成蝶成为一名破风者，成功登顶中国最高领奖台的？9月30日，回到家乡安阳的杨懿铭在接受本报记者采访时，道出了心声：狭路相逢勇者胜，就像最近热播的电影《长津湖》的战士们一样，坚毅果断、敢于战斗、坚决执行、永不服输，有了这种“亮剑”精神，才能集团队智慧于一体，始终保持一种气势，勇往直前。
天赋过人 屡创佳绩
2011年初，14岁的杨懿铭因优越的身体条件和过人的天赋被河南省自行车队教练发现后，入选河南省自行车队，不到半年便获得了河南省公路自行车比赛的冠军。之后便一发不可收，从2011年至2014年，杨懿铭连续四年蝉联河南省场地自行车及公路自行车比赛冠军，2016年以破全国纪录的优异成绩入选中国国家自行车队，之后作为中国国家自行车队场地自行车主力队员多次代表中国参加在英国、荷兰等国举行的世界级大赛，2017年初被选派到澳大利亚进行为期三个多月的高强度国外培训……
10余载倏然而过，杨懿铭从一个对骑行充满劲头的热血少年，到如今在中国自行车领域占据一席地位的悍将，他曾经先后5次打破全国纪录，10余次获得全国场地自行车冠军赛、联赛和锦标赛的冠军，这些光环和荣耀的背后是常人难以想象的日复一日超越极限的刻苦训练，还有汗水、拼搏、伤痛和泪水。
此次全运会场地自行车比赛在河南洛阳进行，是河南队的主场，男子团体赛的较量在预赛阶段就异常白热化，虽然不是最后上演，但却堪称“压轴大戏”。男子团体追逐赛的前两轮较量精彩纷呈，全国纪录被多队多次打破、“赛场情节”跌宕起伏——首轮资格赛，河南队、北京队、天津队、山东队先后打破由河南队保持的全国纪录；到了半决赛，首轮强势破全国纪录、成绩名列第一的山东队意外地被北京队以再破全国纪录的成绩淘汰。最终，“大黑马”北京队与河南队晋级金牌决战，这确实给杨懿铭和队友们增加了很大的压力。因为他们积蓄了四年，太想为河南争得这枚宝贵的金牌了。
知己知彼，百战百胜。追逐赛决赛前，杨懿铭所在的团队根据北京队的情况进行了技战术分析，并做了大的调整。“萨顿教练决定把我由三棒调为二棒，上去就先发制人，在气势和速度上强力压住对手。前三公里我们已经领先北京队近2秒，最后一公里，北京队也在拼尽全力加速冲刺，虽然缩小了差距，但最终河南队还是以3分59秒170夺得冠军，成功卫冕。”杨懿铭激动地说。
哨声响起，决赛成绩牢牢定格，河南队凭借着高超的技战术和顽强的意志力夺得男子团体追逐赛金牌。作为主力队员的杨懿铭虽然右臂及大腿受伤，但依然带伤上阵，在随后的男子30公里麦迪逊比赛中，再夺一枚铜牌。时隔20年之后，安阳市自行车体育健儿杨懿铭、王忠辉再次获得全运会金牌。至此，杨懿铭和队友们斩获了2021年全国场地自行车联赛、全国场地自行车锦标赛及全运会“大满贯”。
初心如磐 破风前行
自行车运动员的训练无疑是辛苦的。2020年由于新冠疫情爆发，河南省体育局下达紧急命令，所有运动队全部转入全封闭式训练，杨懿铭和队友们被封闭到了洛宁的大山中，隔离了与外界的一切接触。每日的训练非常枯燥而又劳累，日复一日，每隔两天就是一个200多公里的训练，隔两天就是一个高强度爬坡训练，每一次训练都几乎达到了人体所能承受的极限。“每次训练结束，腿都累得抬不起来，饭也不想吃，躺在地上缓一缓才能过来那种疲累的劲儿。”杨懿铭说，以千分之一秒为计时单位的自行车运动，选手的差距仅在毫厘之间，场上行进的速度可达每小时70公里，稍有不慎就会连人带车摔倒在地上，擦破皮对于杨懿铭来说那是家常便饭。“场地车没有刹车系统，如果发生碰撞，失去平衡，只能任由自己的身体连同赛车在赛道上翻滚。”赛场就如战场，每一场竞技比赛都是没有硝烟的战斗，每一次的跌倒必定伤痕累累，但没有磨难何来荣耀，没有挫折何来辉煌，风驰电掣的赛场才是真正勇士的战场。
“开始是职业，现在是生命的一部分。”对于从事这项运动的心路历程，杨懿铭告诉记者，“自行车运动员训练非常苦，但自己从未想过放弃，因为这条路是自己选的，既然踏上了，就不能轻易放弃，人生就要勇敢去拼搏，无论遇到多少坎坷，再大的风雨也无法让我退缩。作为一名优秀的运动员就应该具备永不服输、勇往直前的‘亮剑’精神。”杨懿铭曾在郑州大学体育学院本科毕业论文中写道：“‘亮剑’精神对于一名运动员、一个团队，乃至一个民族、一个国家来说都是最为宝贵的。亮剑，亮出的是责任、亮出的是气势、亮出的是胆略，更是一种勇气、一种霸气、一种豪气！”这种“亮剑”精神已深深融入这位年轻运动员的血脉之中。
在短暂的喜悦过后，杨懿铭又将投入紧张枯燥的训练，他要在2022年亚运会上再创佳绩。谈到自己的梦想，杨懿铭说：“我虽然拿过不少全国冠军，但却未能踏上奥运会赛场，这是每一个运动员都梦寐以求的顶级赛事，我希望自己未来能代表祖国征战下一届奥运会，并能有所突破，为祖国争光。”杨懿铭自信地笑着说，“如果说自己有一天告别赛场了，我希望能够在竞技体育这个领域继续工作，把我十几年来积累的宝贵经验和技术传授下去，做好传帮带，为祖国培养和输送更多的新鲜血液。”（安阳融媒记者 徐依依）
天赋过人 屡创佳绩
2011年初，14岁的杨懿铭因优越的身体条件和过人的天赋被河南省自行车队教练发现后，入选河南省自行车队，不到半年便获得了河南省公路自行车比赛的冠军。之后便一发不可收，从2011年至2014年，杨懿铭连续四年蝉联河南省场地自行车及公路自行车比赛冠军，2016年以破全国纪录的优异成绩入选中国国家自行车队，之后作为中国国家自行车队场地自行车主力队员多次代表中国参加在英国、荷兰等国举行的世界级大赛，2017年初被选派到澳大利亚进行为期三个多月的高强度国外培训……
10余载倏然而过，杨懿铭从一个对骑行充满劲头的热血少年，到如今在中国自行车领域占据一席地位的悍将，他曾经先后5次打破全国纪录，10余次获得全国场地自行车冠军赛、联赛和锦标赛的冠军，这些光环和荣耀的背后是常人难以想象的日复一日超越极限的刻苦训练，还有汗水、拼搏、伤痛和泪水。
此次全运会场地自行车比赛在河南洛阳进行，是河南队的主场，男子团体赛的较量在预赛阶段就异常白热化，虽然不是最后上演，但却堪称“压轴大戏”。男子团体追逐赛的前两轮较量精彩纷呈，全国纪录被多队多次打破、“赛场情节”跌宕起伏——首轮资格赛，河南队、北京队、天津队、山东队先后打破由河南队保持的全国纪录；到了半决赛，首轮强势破全国纪录、成绩名列第一的山东队意外地被北京队以再破全国纪录的成绩淘汰。最终，“大黑马”北京队与河南队晋级金牌决战，这确实给杨懿铭和队友们增加了很大的压力。因为他们积蓄了四年，太想为河南争得这枚宝贵的金牌了。
知己知彼，百战百胜。追逐赛决赛前，杨懿铭所在的团队根据北京队的情况进行了技战术分析，并做了大的调整。“萨顿教练决定把我由三棒调为二棒，上去就先发制人，在气势和速度上强力压住对手。前三公里我们已经领先北京队近2秒，最后一公里，北京队也在拼尽全力加速冲刺，虽然缩小了差距，但最终河南队还是以3分59秒170夺得冠军，成功卫冕。”杨懿铭激动地说。
哨声响起，决赛成绩牢牢定格，河南队凭借着高超的技战术和顽强的意志力夺得男子团体追逐赛金牌。作为主力队员的杨懿铭虽然右臂及大腿受伤，但依然带伤上阵，在随后的男子30公里麦迪逊比赛中，再夺一枚铜牌。时隔20年之后，安阳市自行车体育健儿杨懿铭、王忠辉再次获得全运会金牌。至此，杨懿铭和队友们斩获了2021年全国场地自行车联赛、全国场地自行车锦标赛及全运会“大满贯”。
初心如磐 破风前行
自行车运动员的训练无疑是辛苦的。2020年由于新冠疫情爆发，河南省体育局下达紧急命令，所有运动队全部转入全封闭式训练，杨懿铭和队友们被封闭到了洛宁的大山中，隔离了与外界的一切接触。每日的训练非常枯燥而又劳累，日复一日，每隔两天就是一个200多公里的训练，隔两天就是一个高强度爬坡训练，每一次训练都几乎达到了人体所能承受的极限。“每次训练结束，腿都累得抬不起来，饭也不想吃，躺在地上缓一缓才能过来那种疲累的劲儿。”杨懿铭说，以千分之一秒为计时单位的自行车运动，选手的差距仅在毫厘之间，场上行进的速度可达每小时70公里，稍有不慎就会连人带车摔倒在地上，擦破皮对于杨懿铭来说那是家常便饭。“场地车没有刹车系统，如果发生碰撞，失去平衡，只能任由自己的身体连同赛车在赛道上翻滚。”赛场就如战场，每一场竞技比赛都是没有硝烟的战斗，每一次的跌倒必定伤痕累累，但没有磨难何来荣耀，没有挫折何来辉煌，风驰电掣的赛场才是真正勇士的战场。
“开始是职业，现在是生命的一部分。”对于从事这项运动的心路历程，杨懿铭告诉记者，“自行车运动员训练非常苦，但自己从未想过放弃，因为这条路是自己选的，既然踏上了，就不能轻易放弃，人生就要勇敢去拼搏，无论遇到多少坎坷，再大的风雨也无法让我退缩。作为一名优秀的运动员就应该具备永不服输、勇往直前的‘亮剑’精神。”杨懿铭曾在郑州大学体育学院本科毕业论文中写道：“‘亮剑’精神对于一名运动员、一个团队，乃至一个民族、一个国家来说都是最为宝贵的。亮剑，亮出的是责任、亮出的是气势、亮出的是胆略，更是一种勇气、一种霸气、一种豪气！”这种“亮剑”精神已深深融入这位年轻运动员的血脉之中。
在短暂的喜悦过后，杨懿铭又将投入紧张枯燥的训练，他要在2022年亚运会上再创佳绩。谈到自己的梦想，杨懿铭说：“我虽然拿过不少全国冠军，但却未能踏上奥运会赛场，这是每一个运动员都梦寐以求的顶级赛事，我希望自己未来能代表祖国征战下一届奥运会，并能有所突破，为祖国争光。”杨懿铭自信地笑着说，“如果说自己有一天告别赛场了，我希望能够在竞技体育这个领域继续工作，把我十几年来积累的宝贵经验和技术传授下去，做好传帮带，为祖国培养和输送更多的新鲜血液。”（安阳融媒记者 徐依依）
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2022-23年度的港大哲学硕士/哲学博士学位正式开放招生！
港大研究学院将于10月13日下午四时半举办哲学硕士/哲学博士课程线上宣讲会，研究学院副院长及各学院代表将解答课程的收生要求。为鼓励学生追逐科研梦想，港大更特设多个奖学金计划以支持有志于科研的学生！
报名链接：https://t.cn/A6Ma24wG
2022-23年度的港大哲学硕士/哲学博士学位正式开放招生！
港大研究学院将于10月13日下午四时半举办哲学硕士/哲学博士课程线上宣讲会，研究学院副院长及各学院代表将解答课程的收生要求。为鼓励学生追逐科研梦想，港大更特设多个奖学金计划以支持有志于科研的学生！
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【楼市变局下的生存思辨：红线、杠杆与新赛道】
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
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