两年后交房的预售房如果变烂尾楼怎么办？烂尾的原因及解决方法！#房产资讯#
现在的新房产都是期货房，预售两三年之后才交房，如果出现烂尾楼怎么办？
想必这个问题困扰了大家许久。现在的新房，万人摇号抢到已经不错了，还要抢到好户型楼层。抢到后还要再担心期货房烂尾问题。
当下买房烂尾楼风险大增了，为什么？
一来是房价高了，第二就是随着房产寒冬下开发商越来越难，烂尾楼风险正在增加。随着房住不炒的进行，三条红线，限制房贷比例的加紧，大大小小开发商的日子更难过了。以后开发商公司破产倒闭跑路可能越来越多，烂尾楼会越来越多。
三来是各城市房价涨跌分化严重。当前正处于农村入城，城市群化，产业外溢和新区开发的关键阶段。城市分层严重，导致一城一个价，价格不再是普涨或普跌。
这就导致，以前只要房价涨，烂尾楼也可以被其他开发商接盘继续。现在房价未来飘忽不定，不涨的地区如果出现烂尾楼，那就真是烂尾到底了。
烂尾原因有多种，一是各种开发商的身份复杂，有纯做房地产的，有开消费广场和办公写字大厦出身的，有做做实体做着做着就去做房地产的。所以，对期货房烂尾的担心不仅仅是因为开发商的房产业务亏本，还可能是开发商的其他主业负债导致的现金流断裂。
烂尾分为没实力建造和房产卖不掉两种，这两种情况是不一样的。
没钱=实力建造：通常情况是开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规等原因导致的。
对于以上情况烂尾，会有政府来找你的。政府会限期三至六个月由企业筹措或引进合作伙伴联合开发建设，逾期由政府依法收回项目，并向社会公开招标，重新确定实施单位等；涉及经济纠纷的，要打官司，政府也会插手；违法违规的，政府会要求在指定日期内改造；
对于开发商破产的项目，政府将依法收回项目对外招标，或者开发商自己找到接盘侠，一般这种情况下，项目的价格会便宜很多，市场要是没问题，必会吸引大量逐利的开发商接盘。
另一种情况是房产卖不掉：开发商拿地了后，开工建设，结果市场发生根本性变化，已入市的房子根本卖不掉。作为以盈利为目的的开发商觉得房子建了也卖不掉，再继续投钱下去就是败家，没办法，只能放弃继续建设，让它烂尾。
如果是市场的原因导致的，政府根本管不来，其他开发商没人愿意去接手这样项目，这样的烂尾楼基本上会一直烂尾下去，直到政策或需求有支撑的时候。最有说服力的例子就是鄂尔多斯，现在那边仍有大量烂尾楼无人管理。
虽然这些年开发商破产烂尾的楼盘很多，但是大家为什么之前没有感觉呢？因为地价是会上涨的。等几年地价总能上涨，这样烂尾楼盘问题就解决了。
解决烂尾条件，第一，地价涨。第二政府协调找到接盘开发商。
只要地价能涨3K，覆盖建筑成本2K，那么烂尾楼也能重新建造。
买房业主们可没有那么大能力替代开发商，一般只能由地方政府主导再找个新开发商来完成楼盘建造。
新开发商凭什么接手烂尾楼？所以只能等地价再涨3千一平。。
假如几年后，地价涨了3千到1.2万一平。那样就有新开发商来接盘了。
由于地价涨了，周围房价也涨了。新开发商要做出个这样的房产项目成本就比接手烂尾楼高了3千。所以，新开发商还是接手烂尾楼盘成本更低。那些没有预售卖出去的房产则是利润。
而这事，地方政府会管的。那个破产公司债务处理，这个接盘公司的优惠条件，都会多方协商好的。
故处理烂尾楼的方法，一般是政府找一个新的开发商从原有开发商手中接盘，建成后继续销售，因为这些楼很有可能是预售过的，所以要履行预售合约其余的部分才能够出售获益，所以政府会对接盘的地产商给予一定程度的政策优惠保证有收益人家才接盘。
烂尾到底亏在哪里？
房产成本，其实毛坯房建筑成本总共才2000元一平，土地只要开工打地基到出土，那么就是花了一半1000元吧。
只有打基地修地下室完成地下部分到出土才能预售，预售后才能获得首付。而只有楼盘主体构架结顶才能向银行贷款。这两步做完建筑成本可能也已经花了1000元一平。
这个时候烂尾，就烂尾了1千元一平的建筑费了，假如是毛坯房没有装修成本。
建筑房产是外包的，也就是承包商和工人们是干活还没拿工资啊。哪怕是开发商没钱，也可以撑到盖成烂尾楼的。烂尾楼哭的是承包商和工人，2年白干活。
买房就是买地买位置，房产建筑值几个钱？共2千一平而已，还可以白嫖承包商到烂尾楼为止。房产成本不是在建造成本上，建筑成本只有2K一平，烂尾也就烂了1K一平而已，价值全在地块位置带来的金融属性上啊。所以毛坯不怕烂尾，2K一平而已，精装风险就大了，一旦烂尾装修算没了，3千一平以上的精装费就没了。
故我们买房50%的痛点是房产涨幅或者本质是土地转让金涨幅，30%是环境匹配。比如我没车，全靠地铁，地铁房对我来说重要性很高，还有医院学校高铁等基建啊。至于户型设计小区物业加起来都没有20%的痛点。
缺建造费不是主因，地价不涨卖不出去才是主因。如果地价涨价，还是可以找到新开发商继续。#买房者说#
现在的新房产都是期货房，预售两三年之后才交房，如果出现烂尾楼怎么办？
想必这个问题困扰了大家许久。现在的新房，万人摇号抢到已经不错了，还要抢到好户型楼层。抢到后还要再担心期货房烂尾问题。
当下买房烂尾楼风险大增了，为什么？
一来是房价高了，第二就是随着房产寒冬下开发商越来越难，烂尾楼风险正在增加。随着房住不炒的进行，三条红线，限制房贷比例的加紧，大大小小开发商的日子更难过了。以后开发商公司破产倒闭跑路可能越来越多，烂尾楼会越来越多。
三来是各城市房价涨跌分化严重。当前正处于农村入城，城市群化，产业外溢和新区开发的关键阶段。城市分层严重，导致一城一个价，价格不再是普涨或普跌。
这就导致，以前只要房价涨，烂尾楼也可以被其他开发商接盘继续。现在房价未来飘忽不定，不涨的地区如果出现烂尾楼，那就真是烂尾到底了。
烂尾原因有多种，一是各种开发商的身份复杂，有纯做房地产的，有开消费广场和办公写字大厦出身的，有做做实体做着做着就去做房地产的。所以，对期货房烂尾的担心不仅仅是因为开发商的房产业务亏本，还可能是开发商的其他主业负债导致的现金流断裂。
烂尾分为没实力建造和房产卖不掉两种，这两种情况是不一样的。
没钱=实力建造：通常情况是开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规等原因导致的。
对于以上情况烂尾，会有政府来找你的。政府会限期三至六个月由企业筹措或引进合作伙伴联合开发建设，逾期由政府依法收回项目，并向社会公开招标，重新确定实施单位等；涉及经济纠纷的，要打官司，政府也会插手；违法违规的，政府会要求在指定日期内改造；
对于开发商破产的项目，政府将依法收回项目对外招标，或者开发商自己找到接盘侠，一般这种情况下，项目的价格会便宜很多，市场要是没问题，必会吸引大量逐利的开发商接盘。
另一种情况是房产卖不掉：开发商拿地了后，开工建设，结果市场发生根本性变化，已入市的房子根本卖不掉。作为以盈利为目的的开发商觉得房子建了也卖不掉，再继续投钱下去就是败家，没办法，只能放弃继续建设，让它烂尾。
如果是市场的原因导致的，政府根本管不来，其他开发商没人愿意去接手这样项目，这样的烂尾楼基本上会一直烂尾下去，直到政策或需求有支撑的时候。最有说服力的例子就是鄂尔多斯，现在那边仍有大量烂尾楼无人管理。
虽然这些年开发商破产烂尾的楼盘很多，但是大家为什么之前没有感觉呢？因为地价是会上涨的。等几年地价总能上涨，这样烂尾楼盘问题就解决了。
解决烂尾条件，第一，地价涨。第二政府协调找到接盘开发商。
只要地价能涨3K，覆盖建筑成本2K，那么烂尾楼也能重新建造。
买房业主们可没有那么大能力替代开发商，一般只能由地方政府主导再找个新开发商来完成楼盘建造。
新开发商凭什么接手烂尾楼？所以只能等地价再涨3千一平。。
假如几年后，地价涨了3千到1.2万一平。那样就有新开发商来接盘了。
由于地价涨了，周围房价也涨了。新开发商要做出个这样的房产项目成本就比接手烂尾楼高了3千。所以，新开发商还是接手烂尾楼盘成本更低。那些没有预售卖出去的房产则是利润。
而这事，地方政府会管的。那个破产公司债务处理，这个接盘公司的优惠条件，都会多方协商好的。
故处理烂尾楼的方法，一般是政府找一个新的开发商从原有开发商手中接盘，建成后继续销售，因为这些楼很有可能是预售过的，所以要履行预售合约其余的部分才能够出售获益，所以政府会对接盘的地产商给予一定程度的政策优惠保证有收益人家才接盘。
烂尾到底亏在哪里？
房产成本，其实毛坯房建筑成本总共才2000元一平，土地只要开工打地基到出土，那么就是花了一半1000元吧。
只有打基地修地下室完成地下部分到出土才能预售，预售后才能获得首付。而只有楼盘主体构架结顶才能向银行贷款。这两步做完建筑成本可能也已经花了1000元一平。
这个时候烂尾，就烂尾了1千元一平的建筑费了，假如是毛坯房没有装修成本。
建筑房产是外包的，也就是承包商和工人们是干活还没拿工资啊。哪怕是开发商没钱，也可以撑到盖成烂尾楼的。烂尾楼哭的是承包商和工人，2年白干活。
买房就是买地买位置，房产建筑值几个钱？共2千一平而已，还可以白嫖承包商到烂尾楼为止。房产成本不是在建造成本上，建筑成本只有2K一平，烂尾也就烂了1K一平而已，价值全在地块位置带来的金融属性上啊。所以毛坯不怕烂尾，2K一平而已，精装风险就大了，一旦烂尾装修算没了，3千一平以上的精装费就没了。
故我们买房50%的痛点是房产涨幅或者本质是土地转让金涨幅，30%是环境匹配。比如我没车，全靠地铁，地铁房对我来说重要性很高，还有医院学校高铁等基建啊。至于户型设计小区物业加起来都没有20%的痛点。
缺建造费不是主因，地价不涨卖不出去才是主因。如果地价涨价，还是可以找到新开发商继续。#买房者说#
从图上可以看到，没有连续的阳线，那我想象下什么样的人能在这上面赚钱，我只能想到低吸的挑战大神，阴吸阳卖，但是这类高位股没有一波大的回撤，挑战大神也不会低吸，那还有谁能赚钱？
很多人说死拿，那收盘指数也难赚钱，最坑谁?不就是打板客吗，阳线涨停买入，阴线跌停割出，再阳线涨停买入，再阴线跌停割出，竟然在几天时间这个剧本在我身上发生了两次，太难操作了，不骂几句心理都不舒服，接下来方向在哪里更看不出。
很多人说死拿，那收盘指数也难赚钱，最坑谁?不就是打板客吗，阳线涨停买入，阴线跌停割出，再阳线涨停买入，再阴线跌停割出，竟然在几天时间这个剧本在我身上发生了两次，太难操作了，不骂几句心理都不舒服，接下来方向在哪里更看不出。
股市操作不是娱乐，不是寻求刺激，而是一项严肃的工作！
一个成功的投机者必须保持冷静，知道如何控制自己的情绪。
简单的事情往往隐藏着复杂的原则，而复杂的原则往往借用简单的形式。把简单的事情复杂化，有利于在采取实质性行动之前进行深入思考。
从理论上讲，简单的问题是复杂的、系统的。其目的是使复杂的事情在实施过程中变得更容易。
最好的交易者在交易时不会感到犹豫或冲突。当你承认交易失败时，你不会感到犹豫或冲突。
你甚至可以用索赔来结束交易，你一点也不会感到悲伤。
在生活中，“希望”是可怕的和积极的；在交易的执行中，“希望”是一种病毒，会感染和摧毁你。
控制风险，安全第一。当你投资股市时，你应该清楚自己。专家既不会绝对看涨，也不会绝对看跌。当市场形势突然转为下行时，他会根据市场感受和实战经验采取行动。
只有当市场有一种特殊的形式，我确信它，我才能进入市场交易。这是唯一明智的经营策略。一般来说，盲目赌博是非常愚蠢的。
一个成功的交易是在你理解道之后出现在你指尖的交易。第一个因素是顺势而为，核心是做好资金管理。最后，不要轻易做，耐心等待高中奖率的机会。
生命线“30日均线”应用
1、生命线拐头向上挺拔，波段行情看好
大家看，大盘从1800点附近生命线一改颓势变得陡峭，这表明波段上涨行情已经开始临盘坚决加仓，后市大盘走出了波澜壮阔的行情一直狂奔到3478点。
从上图走势可以看出，只要生命线陡峭向上，回调生命线即构成介入点。
沿着坚挺的生命线不断地奔向新的高点，一年翻了十倍，从上图大家可以看到，真正的波段强势股是不会破掉生命线的；
上图仅有两次达到生命线即被反弹了回来，主力操盘手对生命线的依赖和重视可见一斑。
2、生命线拐头向下要及时减仓规避风险
生命线拐头一旦向下，这表明行情开始了波段调整，虽然行情趋向可能没坏，但波段走势却往往会发生逆转，由原来的上涨趋向变为调整趋向，投资者要及时减仓规避风险。
从上图可以看到，从3478点开始的调整击破生命线，大盘在3200点处生命线拐头向下，此时要及时减仓；
虽然仅以生命线操作来看还是没能第一时间逃顶，但也在一定程度上避免了不少损失，从上图看，后市大盘继续跌了600点。
筹码分布的支撑与阻挡定律
支撑定律的含义
股价在下跌过程中，跌到下方筹码密集峰的地方会受到一定的支撑。
因为一旦跌到下方密集峰的位置，该密集峰的筹码都没有赚钱，没有赚钱就不会抛，不抛就会止跌；
从而支撑股价，下方密集峰的筹码越多支撑力就越强;如果股价跌破了该密集峰，该密集峰的支撑无效就会变成未来的阻力。
该股跌至8.30元附近时，是筹码密集成交区，可以看出该股短线回调至该区间，短线惜售明显，量能明显萎靡，从而短线止跌；
同时股价止跌之后又吸引场外资金的关注，后市量能放大，推动股价上涨。
该股前期在12元附近横盘整理，后破位下跌至11元，在11元附近形成筹码密集成交区，股价止跌企稳，然后展开反弹。
阻挡定律的含义：
股价在上涨过程中，涨到上方筹码密集峰的地方会受到一定的阻挡。
因为一旦股价涨到上方密集峰的位置，该密集峰的筹码就会解套，解套就会抛，一抛股价就会回调，该密集峰从而形成阻挡股价上涨的压力；
上方密集峰的筹码越多压力就越大;如果股价能够成功突破该密集峰，该密集峰的阻挡无效就会变成未来的支撑。
该股筹码密集成交区在100元附近这一区间，前期破位下跌，该区间就从支撑转化为强压力，股价运行到这个位置就会遭遇较大的抛压；
同样上涨的话，就需要消耗更大的资金。动力不足情况下，股价自然回落。
庄家拉高吸筹
拉 高吸筹也是庄家常用的吸筹方法。庄家先在股价平稳期开始漫长的筹码收集过程，可被看做是潜收集。
到了某个时候，庄家觉得时机成熟了，开始大量锁定筹码，使股价快速上升，这时的K线图上出现连续的阳线，此阶段可被看做强收集阶段；
强收集阶段结束后，庄家有时会进行震仓洗筹,使很多获利盘吐出，有时则直接进入拉高阶段。
锯齿形出货
锯齿形出货是一种温和的出货方式，主力主要靠构建高位平台来培养市场一种希望股价向上“突破”的心理，在这种心理期待下不知不觉的来接主力手中的筹码。
盘口特征：每天成交量不大，少有大单成交，成交主要由小单构成(主力以小股形式分拆出给市场)，中间时有停顿，形似“锯齿”，故称为锯齿形出货走势。
涨停板出货
庄家短期内发力将股价拉至涨停板，由于急拉资金成本较小，然后在涨停板上封住大单，此时散户便会跟风而入；
随后主力撤掉之前的大进单，在涨停板上偷偷出货，待进单减少时再封大单，不断循环，跟风的散户一一被套，因此高位放巨量涨停，大概率是庄家出货。
当下面进盘渐少时，主力又封上几十万的进单，再次吸引最后的一批跟风盘追涨，然后又撤单，再次派发。因此放巨量涨停，十之八九是出货。
投资市场是一个巨大的博弈场。特别是在双向市场，你一直有一个竞争对手的市场。
当你进攻的时候，如果你能把对手的思想，他的强项和弱项都转移到哪里，也许你下命令的时候会有一个更清晰的逻辑。
只要你关注身边的一切，每一种自然现象，每一种社会规律，你就会发现，不和谐才是真正的和谐。
玉石上的斑点可以构成一幅美丽的图画。你只能佩服大自然的神奇工艺，却忘了它其实是玉中的一个瑕疵。
注明：以下图片按照顺序参考。
一个成功的投机者必须保持冷静，知道如何控制自己的情绪。
简单的事情往往隐藏着复杂的原则，而复杂的原则往往借用简单的形式。把简单的事情复杂化，有利于在采取实质性行动之前进行深入思考。
从理论上讲，简单的问题是复杂的、系统的。其目的是使复杂的事情在实施过程中变得更容易。
最好的交易者在交易时不会感到犹豫或冲突。当你承认交易失败时，你不会感到犹豫或冲突。
你甚至可以用索赔来结束交易，你一点也不会感到悲伤。
在生活中，“希望”是可怕的和积极的；在交易的执行中，“希望”是一种病毒，会感染和摧毁你。
控制风险，安全第一。当你投资股市时，你应该清楚自己。专家既不会绝对看涨，也不会绝对看跌。当市场形势突然转为下行时，他会根据市场感受和实战经验采取行动。
只有当市场有一种特殊的形式，我确信它，我才能进入市场交易。这是唯一明智的经营策略。一般来说，盲目赌博是非常愚蠢的。
一个成功的交易是在你理解道之后出现在你指尖的交易。第一个因素是顺势而为，核心是做好资金管理。最后，不要轻易做，耐心等待高中奖率的机会。
生命线“30日均线”应用
1、生命线拐头向上挺拔，波段行情看好
大家看，大盘从1800点附近生命线一改颓势变得陡峭，这表明波段上涨行情已经开始临盘坚决加仓，后市大盘走出了波澜壮阔的行情一直狂奔到3478点。
从上图走势可以看出，只要生命线陡峭向上，回调生命线即构成介入点。
沿着坚挺的生命线不断地奔向新的高点，一年翻了十倍，从上图大家可以看到，真正的波段强势股是不会破掉生命线的；
上图仅有两次达到生命线即被反弹了回来，主力操盘手对生命线的依赖和重视可见一斑。
2、生命线拐头向下要及时减仓规避风险
生命线拐头一旦向下，这表明行情开始了波段调整，虽然行情趋向可能没坏，但波段走势却往往会发生逆转，由原来的上涨趋向变为调整趋向，投资者要及时减仓规避风险。
从上图可以看到，从3478点开始的调整击破生命线，大盘在3200点处生命线拐头向下，此时要及时减仓；
虽然仅以生命线操作来看还是没能第一时间逃顶，但也在一定程度上避免了不少损失，从上图看，后市大盘继续跌了600点。
筹码分布的支撑与阻挡定律
支撑定律的含义
股价在下跌过程中，跌到下方筹码密集峰的地方会受到一定的支撑。
因为一旦跌到下方密集峰的位置，该密集峰的筹码都没有赚钱，没有赚钱就不会抛，不抛就会止跌；
从而支撑股价，下方密集峰的筹码越多支撑力就越强;如果股价跌破了该密集峰，该密集峰的支撑无效就会变成未来的阻力。
该股跌至8.30元附近时，是筹码密集成交区，可以看出该股短线回调至该区间，短线惜售明显，量能明显萎靡，从而短线止跌；
同时股价止跌之后又吸引场外资金的关注，后市量能放大，推动股价上涨。
该股前期在12元附近横盘整理，后破位下跌至11元，在11元附近形成筹码密集成交区，股价止跌企稳，然后展开反弹。
阻挡定律的含义：
股价在上涨过程中，涨到上方筹码密集峰的地方会受到一定的阻挡。
因为一旦股价涨到上方密集峰的位置，该密集峰的筹码就会解套，解套就会抛，一抛股价就会回调，该密集峰从而形成阻挡股价上涨的压力；
上方密集峰的筹码越多压力就越大;如果股价能够成功突破该密集峰，该密集峰的阻挡无效就会变成未来的支撑。
该股筹码密集成交区在100元附近这一区间，前期破位下跌，该区间就从支撑转化为强压力，股价运行到这个位置就会遭遇较大的抛压；
同样上涨的话，就需要消耗更大的资金。动力不足情况下，股价自然回落。
庄家拉高吸筹
拉 高吸筹也是庄家常用的吸筹方法。庄家先在股价平稳期开始漫长的筹码收集过程，可被看做是潜收集。
到了某个时候，庄家觉得时机成熟了，开始大量锁定筹码，使股价快速上升，这时的K线图上出现连续的阳线，此阶段可被看做强收集阶段；
强收集阶段结束后，庄家有时会进行震仓洗筹,使很多获利盘吐出，有时则直接进入拉高阶段。
锯齿形出货
锯齿形出货是一种温和的出货方式，主力主要靠构建高位平台来培养市场一种希望股价向上“突破”的心理，在这种心理期待下不知不觉的来接主力手中的筹码。
盘口特征：每天成交量不大，少有大单成交，成交主要由小单构成(主力以小股形式分拆出给市场)，中间时有停顿，形似“锯齿”，故称为锯齿形出货走势。
涨停板出货
庄家短期内发力将股价拉至涨停板，由于急拉资金成本较小，然后在涨停板上封住大单，此时散户便会跟风而入；
随后主力撤掉之前的大进单，在涨停板上偷偷出货，待进单减少时再封大单，不断循环，跟风的散户一一被套，因此高位放巨量涨停，大概率是庄家出货。
当下面进盘渐少时，主力又封上几十万的进单，再次吸引最后的一批跟风盘追涨，然后又撤单，再次派发。因此放巨量涨停，十之八九是出货。
投资市场是一个巨大的博弈场。特别是在双向市场，你一直有一个竞争对手的市场。
当你进攻的时候，如果你能把对手的思想，他的强项和弱项都转移到哪里，也许你下命令的时候会有一个更清晰的逻辑。
只要你关注身边的一切，每一种自然现象，每一种社会规律，你就会发现，不和谐才是真正的和谐。
玉石上的斑点可以构成一幅美丽的图画。你只能佩服大自然的神奇工艺，却忘了它其实是玉中的一个瑕疵。
注明：以下图片按照顺序参考。
✋热门推荐