新商办50人|温亮：“多中心”和“平台化”是商办地产未来趋势
房讯网讯 从新冠疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了非常亮眼的表现。外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业表现出长期的信心。
那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？
11月3日，针对疫情常态化下商业地产，包括写字楼产业园的变局与破局，房讯网采访了富华置地有限公司副总经理、北京国际财富中心董事长助理温亮。
1、疫情反复冲击与防控常态化下，商业地产（写字楼、产业园）行业发生了那些前所未有的全新变局和全新变化？
自2020年初新冠疫情这一“黑天鹅”事件爆发以来，直至今年国庆假期以来疫情的反复与蔓延，这场疫情已经持续了近两年的时间，各城市的防控措施已经进入常态化。而对于商办地产领域而言，新冠疫情给市场带来了两大改变。
其一，是市场格局的转变。受疫情影响，短期的经济发展放缓影响着各行各业，这也使得企业对于商办地产市场的需求以及租售承载力有所下降。于此同时，随着疫情防控的常态化，越来越多的企业采用“总部+远程”的混合办公模式。基于经济发展及办公模式的变化，企业外溢需求明显，从而促使北京商办地产格局从传统核心商务区为主导的发展模式，向“多中心”发展模式加速转变，例如运河商务区、丽泽金融商务区等新兴商务区近两年来均有大量企业进驻，商务氛围愈发醇熟。
其二，是企业需求的转变。长久以来，在商办地产领域，城市核心的高端超高层写字楼无疑更受企业青睐，而随着疫情的到来，由于较高的办公人员聚集度以及流动性，使得超高层写字楼内的企业在疫情初期受到的影响更大，反观独栋写字楼产品，低容积率所带来的低密度以及企业专属的办公及交流空间，使得独栋产品更能够保障企业持久稳定运营，同时独立的空间和优越的环境，也能够为企业员工营造一个健康生态的高效办公场所。基于此，从企业需求端，让商办市场上的独栋写字楼产品受到的关注度直线上升。
2、面对新变局和新变化，商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的破局之道和创新案例？
面对商办地产市场全新变局，我们所打造的北京国际财富中心项目，通过分析企业的发展需求，依托富华国际集团雄厚的品牌实力，正在拓展一条全新的破局之路——“导入资源，做强平台”，在以下三个着重点进行发力：
依托城市发展，搭建产业政策平台。北京国际财富中心所在的运河商务区，是国家千年大计——城市副中心的先行示范区，也是北京自贸区和国家服务业扩大开放综合示范区，“两区”建设的重要组成部分。在运河商务区“金融+总部”的产业功能定位指引下，北京国际财富中心担负起“汇聚金融科技、财富管理等新兴金融企业机构的北京城市副中心财富管理核心承载区”的光荣使命。如今，北京“两区”建设会客厅落址园区，将打造成为北京“两区”建设展示窗口，是北京“两区”对外开放政策宣传的集成高地、国际要素资源集聚会客厅，这也使得享受人才、税收、员工住房等丰富扶持政策的北京国际财富中心，成为了名副其实的政策平台。
背靠优质区位，打造多元空间平台。作为由富华国际集团在城市副中心打造的标杆商务园区，北京国际财富中心踞运河商务区核心，坐拥千年大运河、燃灯塔、大光楼等人文自然景观资源，可以说是北京这座繁华大都市中难得一见的“坐落于5A景区内的商务园区”。
园区占地面积近20万平米，容积率仅约0.56，特邀建筑设计大师张永和、美国SWA景观事务所联袂打造，匠心规划十五席企业独栋及一栋大型会议中心， 每座企业独栋地下1层，地上2-3层，建筑面积2400-5000㎡，层高4.5-6米，内部空间可自由分割组合，满足展示、办公、社交等多重需求。
导入国际资源，成就运营服务平台。依托富华国际集团雄厚的品牌资源，结合运河商务区及园区的产业定位，由北京国际财富中心、涛石公司、《财经》巴伦中国、瑞中世界丝路促进会合力筹建的北京国际财富管理研究院落址园区，将成为服务副中心定位的智库和智力“双智”新机构；同时，园区先后引入了“全球财富管理论坛”、“《财经》年会”两大金融盛事，北京自贸区揭牌仪式等重大活动于此举办……北京国际财富中心已经成为公认的商务社交平台。不仅如此，园区积极导入长江商学院CEO联盟、深潜俱乐部等高端资源，致力于为进驻的企业及企业家提供更为丰富的社交资源及社交空间，助力企业发展。
通过资源的不断导入，如今的北京国际财富中心已成功吸引全国首家外资独资货币经纪公司上田八木等知名企业进驻，产业集群势头强劲。未来，将通过持续的资源导入，构建一个不断完善的国际化商务平台，开拓一条全新的商办地产运营发展道路。
3、行业高质量发展的要求下，商业地产（写字楼、产业园）行业展现了哪些未来十年的未来趋势和未来生态？
在商办地产行业高质量发展的要求下，未来十年，无论是从开发端还是运营端，我认为“多中心化”和“平台化”无疑是未来的发展趋势。
在市场格局层面，将呈现“多中心化”发展趋势。2021年初北京“十四五”规划发布，明确指出“两区”建设是构建现代化经济体系的先导任务。未来，北京将致力于完善城市发展平台的功能优势和基础设施，并培养出更多新经济、新模式和新产业，而它们的落位点，就在众多新兴商务区。以北京“两区”建设核心地城市副中心的运河商务区为例，这里重点发展“金融+总部”产业，如今三峡集团十五家二三级子公司、上田八木、路孚特等外资独资企业已入驻运河商务区，新兴产业正在有序导入。随着区域周边城市配套，会吸引更多外资企业、合资企业进驻，成为北京又一商务新中心。
在开发运营层面，将呈现“平台化”发展趋势。随着经济的不断发展以及企业发展需求的不断变化，企业正在从曾经的找“空间”向找“平台”转变。曾经的企业选址，看中的是办公场所的区位地段及办公空间，但是随着中国经济发展进入一个新的阶段，企业想要更快更好的发展，其更需要一个集空间、资源、配套、服务等于一体的国际化商务平台，在这里不仅仅能够解决普通办公需求，同时也能够满足商务社交、资源导入、政策扶持等多元需求。正是由于企业办公需求变化，必然会促使着商办地产开发运营企业从曾经的纯地产项目开发向开发+运营于一体的全新发展模式。
房讯网讯 从新冠疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了非常亮眼的表现。外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业表现出长期的信心。
那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？
11月3日，针对疫情常态化下商业地产，包括写字楼产业园的变局与破局，房讯网采访了富华置地有限公司副总经理、北京国际财富中心董事长助理温亮。
1、疫情反复冲击与防控常态化下，商业地产（写字楼、产业园）行业发生了那些前所未有的全新变局和全新变化？
自2020年初新冠疫情这一“黑天鹅”事件爆发以来，直至今年国庆假期以来疫情的反复与蔓延，这场疫情已经持续了近两年的时间，各城市的防控措施已经进入常态化。而对于商办地产领域而言，新冠疫情给市场带来了两大改变。
其一，是市场格局的转变。受疫情影响，短期的经济发展放缓影响着各行各业，这也使得企业对于商办地产市场的需求以及租售承载力有所下降。于此同时，随着疫情防控的常态化，越来越多的企业采用“总部+远程”的混合办公模式。基于经济发展及办公模式的变化，企业外溢需求明显，从而促使北京商办地产格局从传统核心商务区为主导的发展模式，向“多中心”发展模式加速转变，例如运河商务区、丽泽金融商务区等新兴商务区近两年来均有大量企业进驻，商务氛围愈发醇熟。
其二，是企业需求的转变。长久以来，在商办地产领域，城市核心的高端超高层写字楼无疑更受企业青睐，而随着疫情的到来，由于较高的办公人员聚集度以及流动性，使得超高层写字楼内的企业在疫情初期受到的影响更大，反观独栋写字楼产品，低容积率所带来的低密度以及企业专属的办公及交流空间，使得独栋产品更能够保障企业持久稳定运营，同时独立的空间和优越的环境，也能够为企业员工营造一个健康生态的高效办公场所。基于此，从企业需求端，让商办市场上的独栋写字楼产品受到的关注度直线上升。
2、面对新变局和新变化，商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的破局之道和创新案例？
面对商办地产市场全新变局，我们所打造的北京国际财富中心项目，通过分析企业的发展需求，依托富华国际集团雄厚的品牌实力，正在拓展一条全新的破局之路——“导入资源，做强平台”，在以下三个着重点进行发力：
依托城市发展，搭建产业政策平台。北京国际财富中心所在的运河商务区，是国家千年大计——城市副中心的先行示范区，也是北京自贸区和国家服务业扩大开放综合示范区，“两区”建设的重要组成部分。在运河商务区“金融+总部”的产业功能定位指引下，北京国际财富中心担负起“汇聚金融科技、财富管理等新兴金融企业机构的北京城市副中心财富管理核心承载区”的光荣使命。如今，北京“两区”建设会客厅落址园区，将打造成为北京“两区”建设展示窗口，是北京“两区”对外开放政策宣传的集成高地、国际要素资源集聚会客厅，这也使得享受人才、税收、员工住房等丰富扶持政策的北京国际财富中心，成为了名副其实的政策平台。
背靠优质区位，打造多元空间平台。作为由富华国际集团在城市副中心打造的标杆商务园区，北京国际财富中心踞运河商务区核心，坐拥千年大运河、燃灯塔、大光楼等人文自然景观资源，可以说是北京这座繁华大都市中难得一见的“坐落于5A景区内的商务园区”。
园区占地面积近20万平米，容积率仅约0.56，特邀建筑设计大师张永和、美国SWA景观事务所联袂打造，匠心规划十五席企业独栋及一栋大型会议中心， 每座企业独栋地下1层，地上2-3层，建筑面积2400-5000㎡，层高4.5-6米，内部空间可自由分割组合，满足展示、办公、社交等多重需求。
导入国际资源，成就运营服务平台。依托富华国际集团雄厚的品牌资源，结合运河商务区及园区的产业定位，由北京国际财富中心、涛石公司、《财经》巴伦中国、瑞中世界丝路促进会合力筹建的北京国际财富管理研究院落址园区，将成为服务副中心定位的智库和智力“双智”新机构；同时，园区先后引入了“全球财富管理论坛”、“《财经》年会”两大金融盛事，北京自贸区揭牌仪式等重大活动于此举办……北京国际财富中心已经成为公认的商务社交平台。不仅如此，园区积极导入长江商学院CEO联盟、深潜俱乐部等高端资源，致力于为进驻的企业及企业家提供更为丰富的社交资源及社交空间，助力企业发展。
通过资源的不断导入，如今的北京国际财富中心已成功吸引全国首家外资独资货币经纪公司上田八木等知名企业进驻，产业集群势头强劲。未来，将通过持续的资源导入，构建一个不断完善的国际化商务平台，开拓一条全新的商办地产运营发展道路。
3、行业高质量发展的要求下，商业地产（写字楼、产业园）行业展现了哪些未来十年的未来趋势和未来生态？
在商办地产行业高质量发展的要求下，未来十年，无论是从开发端还是运营端，我认为“多中心化”和“平台化”无疑是未来的发展趋势。
在市场格局层面，将呈现“多中心化”发展趋势。2021年初北京“十四五”规划发布，明确指出“两区”建设是构建现代化经济体系的先导任务。未来，北京将致力于完善城市发展平台的功能优势和基础设施，并培养出更多新经济、新模式和新产业，而它们的落位点，就在众多新兴商务区。以北京“两区”建设核心地城市副中心的运河商务区为例，这里重点发展“金融+总部”产业，如今三峡集团十五家二三级子公司、上田八木、路孚特等外资独资企业已入驻运河商务区，新兴产业正在有序导入。随着区域周边城市配套，会吸引更多外资企业、合资企业进驻，成为北京又一商务新中心。
在开发运营层面，将呈现“平台化”发展趋势。随着经济的不断发展以及企业发展需求的不断变化，企业正在从曾经的找“空间”向找“平台”转变。曾经的企业选址，看中的是办公场所的区位地段及办公空间，但是随着中国经济发展进入一个新的阶段，企业想要更快更好的发展，其更需要一个集空间、资源、配套、服务等于一体的国际化商务平台，在这里不仅仅能够解决普通办公需求，同时也能够满足商务社交、资源导入、政策扶持等多元需求。正是由于企业办公需求变化，必然会促使着商办地产开发运营企业从曾经的纯地产项目开发向开发+运营于一体的全新发展模式。
#民生直达#【江苏发布首个普惠型商业补充医保产品】江苏省医保局会同13个设区市医保局、全国11家商业保险公司11月4日共同宣布，在全省推行首个与基本医疗保险相补充衔接的普惠型商业补充医疗保险产品——江苏医惠保1号。江苏8000万职工医保和居民医保参保人员，不限参保年龄、健康状况、既往病史、职业类型等均可投保。据了解，目前该产品已进入推进实施阶段，预计参保人员本月底或下月初即可自愿投保。https://t.cn/A6xwcfpj
洪灝：过高的房地产配置显得越来越不合时宜，中国的房价涨势很可能难有第二个峰值
来源：新财富
洪灏为中国首席经济学家论坛理事，交银国际董事总经理、研究部主管、首席策略师
中国面临的真正挑战，是如何在面对短期成本的前提下调整其未来的经济增长模式。
城镇化一直是中国增长模式的重要支柱，但也伴随了城乡之间不平衡日益加深——随着农村人口不断往城镇迁移并为制造业发展提供源源不竭的劳动力，城市收入的快速增长实际上加剧了收入差距。随着农村剩余劳动力逐步枯竭，中国在2010年前后到达了“刘易斯拐点”，而收入分配不平衡的趋势开始缓和，但中国的基尼系数仍然处于高位。
继续依靠衔枚疾进的城镇化发展和随之而来迅猛的房地产投资增长，已经不太可能进一步缩小城乡发展的鸿沟了，也将开始有悖于“共同富裕”的目标。近日，《求是》杂志发表的内部讲话强调要在“共同富裕”的总体规划中重视农村的经济发展。当一国跨过“刘易斯拐点”后，其增长模式的再平衡是宏观政策的影响之一。
中国对房地产的需求被普遍认为是“刚需”，这一共识源自对“潜在需求”的片面理解和失真估测。此前，普遍一致的做法是将人均居住面积和新增城镇人口肆意简单相乘，从而计算出房地产的潜在需求。
截至2020年的20年间，需求累积达到约150亿平方米，相较于50亿平方米的在建住宅面积，得出100亿平方米的过剩潜在需求，远低于市场专家所引述的160到220亿平方米这一数字(图表1)。
图表1: 不考虑人口结构、收入和住房拥有率的限制条件，对潜在住房需求的共识估计是巨大的
这样为共识所接受的计算表明，城镇化进程和生活质量的改善，即通过增加人均居住面积，是潜在房地产需求的关键驱动力。但是，即使有这般大胆的假设，由于城镇化最突飞猛进的阶段已经落下帷幕，快速城镇化对潜在需求的贡献在未来数年间将开始放缓(图表2)。
图表2: 共识认为城镇化是住房需求的主要驱动因素
通过对二手房交易、贷款收入测试和新增城镇人群的收入阶层进行一些合理限制假设，我们得到了一个更全面的估算结果——“有效需求”。我们提出的假设如下。
第一，新增城镇人口40%的房产需求由现有的二手房库存来满足。
第二，新增城镇人口收入是现有城镇人口收入的第25百分位数。
第三，40%的收入用来支付按揭贷款。
在此假设下，我们估计有效需求略高于60亿平方米（图表3）。这一数字与约50亿平方米的在建住宅面积对比，由此估算过剩需求略高于10亿平方米——依然处于高位。但值得注意的是，去年一手住宅销售总面积为15亿平方米，每平方米约1万元，换言之总销售额为15万亿元。即估算出的过剩需求大约相当于1年的销售额——这与共识普遍认为的、百亿平米级别的潜在需求大相径庭。
图表3: 受人口结构、收入和现有住房拥有率的限制，有效住房需求远远小于共识估计的规模
中国的人口统计数据预示着购房群体和房价的上涨势头都很快将达到峰值。我们可以用数据分析展示房地产价格与中国人口结构的高度相关性。具体而言，这一人口指标是35-55岁人口与25-34岁人口的比率。35-55岁人群正处于购置房产的最佳年龄，而25-34岁人群仍在为攒下首付而勉力工作（图表4）。我们可以将35-55岁人群称作购房群体。
图表4: 中国35-55岁/25-34岁人群与房价的对比——似乎接近或处于峰值
国际经验也印证了这两个宏观变量的相关性——购房群体占比越高，房价也水涨船高，而反之亦然（图表5）。中国潜在的人口结构预示着购房群体比例很可能在未来5到10年间触顶。我们注意到中国的人口结构与西方存在一处重要差异。由于“独生子女”政策，中国的人口结构转变表明，国内劳动年龄人口可能在2010年前后已经达到顶峰，部分学者将这一年视作中国的“刘易斯拐点”。这不同于日本和美国存在的劳动年龄人口双驼峰的走势曲线，其得益于在第一个峰值时期出生的人群步入育龄阶段，开始生育而形成第2个人口峰值（图表6）。因此，相较于垂垂老矣的西方国家，中国或面临着更为严峻的人口结构挑战，而中国的房价涨势很可能难有第二个峰值。
图表5: 35-55岁/25-34岁人群与房价的对比 —美国，日本，意大利，澳大利亚，比利时，英国
图表6: 中国15-64岁人群占总人口百分比，与美国和日本的比较
然而，与美国和日本等人口结构日益老化的国家相比，中国家庭在房地产上的资产配置确实是一骑绝尘（图表7）。更重要的是，如此之高的房地产配置出现在国内购房群体比例即将触顶之际。按照全国每平方米约1万元的房屋均价标准，14亿总人口中有约63%生活在城镇区域，人均居住面积接近40平方米，我们不难计算出中国住宅地产的总价值在400万亿元左右。这一数字之巨堪比中国国内生产总值（GDP）的4倍，而该数字在美国不到GDP的2倍，在日本约为GDP的3倍。
详情链接：https://t.cn/A6xz9OXG
来源：新财富
洪灏为中国首席经济学家论坛理事，交银国际董事总经理、研究部主管、首席策略师
中国面临的真正挑战，是如何在面对短期成本的前提下调整其未来的经济增长模式。
城镇化一直是中国增长模式的重要支柱，但也伴随了城乡之间不平衡日益加深——随着农村人口不断往城镇迁移并为制造业发展提供源源不竭的劳动力，城市收入的快速增长实际上加剧了收入差距。随着农村剩余劳动力逐步枯竭，中国在2010年前后到达了“刘易斯拐点”，而收入分配不平衡的趋势开始缓和，但中国的基尼系数仍然处于高位。
继续依靠衔枚疾进的城镇化发展和随之而来迅猛的房地产投资增长，已经不太可能进一步缩小城乡发展的鸿沟了，也将开始有悖于“共同富裕”的目标。近日，《求是》杂志发表的内部讲话强调要在“共同富裕”的总体规划中重视农村的经济发展。当一国跨过“刘易斯拐点”后，其增长模式的再平衡是宏观政策的影响之一。
中国对房地产的需求被普遍认为是“刚需”，这一共识源自对“潜在需求”的片面理解和失真估测。此前，普遍一致的做法是将人均居住面积和新增城镇人口肆意简单相乘，从而计算出房地产的潜在需求。
截至2020年的20年间，需求累积达到约150亿平方米，相较于50亿平方米的在建住宅面积，得出100亿平方米的过剩潜在需求，远低于市场专家所引述的160到220亿平方米这一数字(图表1)。
图表1: 不考虑人口结构、收入和住房拥有率的限制条件，对潜在住房需求的共识估计是巨大的
这样为共识所接受的计算表明，城镇化进程和生活质量的改善，即通过增加人均居住面积，是潜在房地产需求的关键驱动力。但是，即使有这般大胆的假设，由于城镇化最突飞猛进的阶段已经落下帷幕，快速城镇化对潜在需求的贡献在未来数年间将开始放缓(图表2)。
图表2: 共识认为城镇化是住房需求的主要驱动因素
通过对二手房交易、贷款收入测试和新增城镇人群的收入阶层进行一些合理限制假设，我们得到了一个更全面的估算结果——“有效需求”。我们提出的假设如下。
第一，新增城镇人口40%的房产需求由现有的二手房库存来满足。
第二，新增城镇人口收入是现有城镇人口收入的第25百分位数。
第三，40%的收入用来支付按揭贷款。
在此假设下，我们估计有效需求略高于60亿平方米（图表3）。这一数字与约50亿平方米的在建住宅面积对比，由此估算过剩需求略高于10亿平方米——依然处于高位。但值得注意的是，去年一手住宅销售总面积为15亿平方米，每平方米约1万元，换言之总销售额为15万亿元。即估算出的过剩需求大约相当于1年的销售额——这与共识普遍认为的、百亿平米级别的潜在需求大相径庭。
图表3: 受人口结构、收入和现有住房拥有率的限制，有效住房需求远远小于共识估计的规模
中国的人口统计数据预示着购房群体和房价的上涨势头都很快将达到峰值。我们可以用数据分析展示房地产价格与中国人口结构的高度相关性。具体而言，这一人口指标是35-55岁人口与25-34岁人口的比率。35-55岁人群正处于购置房产的最佳年龄，而25-34岁人群仍在为攒下首付而勉力工作（图表4）。我们可以将35-55岁人群称作购房群体。
图表4: 中国35-55岁/25-34岁人群与房价的对比——似乎接近或处于峰值
国际经验也印证了这两个宏观变量的相关性——购房群体占比越高，房价也水涨船高，而反之亦然（图表5）。中国潜在的人口结构预示着购房群体比例很可能在未来5到10年间触顶。我们注意到中国的人口结构与西方存在一处重要差异。由于“独生子女”政策，中国的人口结构转变表明，国内劳动年龄人口可能在2010年前后已经达到顶峰，部分学者将这一年视作中国的“刘易斯拐点”。这不同于日本和美国存在的劳动年龄人口双驼峰的走势曲线，其得益于在第一个峰值时期出生的人群步入育龄阶段，开始生育而形成第2个人口峰值（图表6）。因此，相较于垂垂老矣的西方国家，中国或面临着更为严峻的人口结构挑战，而中国的房价涨势很可能难有第二个峰值。
图表5: 35-55岁/25-34岁人群与房价的对比 —美国，日本，意大利，澳大利亚，比利时，英国
图表6: 中国15-64岁人群占总人口百分比，与美国和日本的比较
然而，与美国和日本等人口结构日益老化的国家相比，中国家庭在房地产上的资产配置确实是一骑绝尘（图表7）。更重要的是，如此之高的房地产配置出现在国内购房群体比例即将触顶之际。按照全国每平方米约1万元的房屋均价标准，14亿总人口中有约63%生活在城镇区域，人均居住面积接近40平方米，我们不难计算出中国住宅地产的总价值在400万亿元左右。这一数字之巨堪比中国国内生产总值（GDP）的4倍，而该数字在美国不到GDP的2倍，在日本约为GDP的3倍。
详情链接：https://t.cn/A6xz9OXG
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