连平：治理房地产业高杠杆不宜急于求成
作者：连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长
2021年下半年以来，我国房地产市场景气度全面下行，局部风险陡然升高，市场预期迅速看淡，监管政策则频吹暖风。短中期房地产市场运行和政策变化引起市场高度关注。
一、如何看待短期、中期和长期中的中国房地产市场发展？
短期来看，房地产投资增速进一步放缓，继续对整体投资和消费产生负面影响。高频数据显示，10月30大中城市商品房成交面积同比下降26.4%，传统“银十”行情未现。100大中城市土地供应累计同比下降15.1%，土地成交累计同比下降14.4%，若年内剩余时间房产销售和土地购置延续当前下行趋势运行，预计房地产名义投资增速年内可能放缓至6.5%左右，两年平均增速将可能跌至6.7%。
全国房价涨幅总体可控。截至2021年9月，新建住宅价格增速为3.3%，二手房价格同比上涨2.4%，分别较8月回落0.4和0.5个百分点。全国各地在过去一年时间内，出台各项严控房价上涨的措施，使得全国房价涨幅逐步收敛。但一线城市房价涨幅仍旧偏高，尤其是二手房市场，一线城市二手房价同比上涨7.7%，新建住宅价格涨幅为5.3%。现房供给不足是促成局部房价上涨较快的重要因素。
中期而言，2022年商品房销售可能进入负增长。考虑到当前住房信贷增长逐步放缓，预计2022年整体商品房销售增速将有所放缓，并跌入负增长区间。参考以往信贷增速放缓的类似下行周期阶段（2011年、2014年和2017年），预计2022年全国商品房销售面积同比下降7.1%。房企拿地策略比较谨慎。自“供地两集中”制度出台后，全国土拍市场整体处于降温的阶段，仅大型和地方龙头房企参与。由于房企处于债务修复阶段，对土拍市场的参与度相对较低。因此参考以往类似拿地策略偏紧的年份（2011年、2014年、2018年）有很好的指引作用，预计2022年全国当年购置土地面积有可能同比下降7%。
展望2022年，房地产投资增速可能维持在相对较低水平。由于整体信贷扩张速度已无法与2015年之前的高速发展相提并论，剔除2020年因疫情冲击带来的特殊年份，对比2018年以及2017-2019年三年平均水平来看，预计2022年商品房销售及土地购置出现负增长，房地产开发投资约16.05万亿，（名义）同比增长6.6%，两年平均增速降至6.5%。
长期来看，流动人口已经并将继续成为城市人口增长主要动力。我国人口增速减缓，预计在2025年左右进入人口负增长时代，流动人口将成为城市人口增长的主要推手，2010-2020年期间，流动人口对城镇人口增加的贡献率高达61.44%。未来人口流动呈现四个重要趋势：一是人口持续向东部和南部集聚，长三角和大湾区可能成为最有吸引力的区域；二是一线城市常住人口增速放缓，而都市圈人口增速则提升；三是中西部地区省会城市虹吸效应持续存在；四是公共服务水平将成为人口流动的重要决定因素，公共服务水平越高的地区对人口的吸引力越强。
新型城镇化将推动区域性住房需求提升。2020年，我国城镇化率为63.89%（户籍人口城镇化率为45.4%），与发达国家80%的平均水平相差16.11%，比美国82.7%的水平低将近20个百分点，我国城镇化发展空间较大。根据实证分析，在其他条件不变的情况下，城镇化率每提高1个百分点，我国流动人口规模将增加0.07亿。据预测，到2035年，中国城镇化率有可能达到70%-75%。这意味着，未来十四年内我国将新增流动人口0.7-1.1亿，城镇地区将新增1.5-2.1亿人。据统计，在当前流入地拥有住房的流动人口占比将近30%，在其余7成租房群体中拥有在流入地长期居留意愿的人占比将近25%。这意味着随着我国城镇化持续发展，流动人口规模增加，城市地区的住房需求也将随之增加。
对中国房地产市场中长期、比如未来五到十年的发展不应悲观。需求并不会因为现在人均水平已经达到了40平米而消失。其实两方面的因素应该要考虑到，一是我国的计算面积为建筑面积，并非实际有效面积，二是很多中小城市人口在逐步减少，但在一些重要城市人口则进一步流入，房地产市场还是有很多的需求，一些重点城市可能还会较快的增长。房住不炒政策改变了房地产市场总体格局，但房地产市场目前出现的急剧调整，还是一个短中期调整，这个调整在最近一系列相关政策影响下，尤其是有关金融政策，包括针对房企的金融政策以及针对金融机构的金融政策两方面政策的调整和收紧，使得目前的局面显得更为复杂一些。对于中国房地产行业在中国经济中的作用，应该说是有目共睹的。未来可以进一步通过各种政策调整来减少经济对房地产市场的依赖，但要完全摆脱这种依赖还是很难。说到底，房地产市场和行业肯定还会是一国经济中最为重要、影响最大的一个行业，会对投资、消费等各个方面产生一系列的影响。
二、如何判断当前房地产市场的宏观经济风险，政策应该如何应对？
房地产投资增速进一步放缓，将对整体投资和消费产生负面影响。截至2021年9月末，作为投资“三驾马车”之一的房地产投资，其开发投资达到11.26万亿，占社会固定资产投资比重为28.3%，为近年来的较高水平。考虑到短期仍有下行风险，且房地产行业涉及的相关行业众多，诸如建筑业、耐用消费制品和住房金融服务业等，水泥产量、家用电冰箱销量和乘用车销量增速均已连续五个月负增长；因此随着房地产行业景气度下降，后续与房地产市场有关的投资、消费及就业也会随着趋紧。
详情链接：https://t.cn/A6x4u3KU
作者：连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长
2021年下半年以来，我国房地产市场景气度全面下行，局部风险陡然升高，市场预期迅速看淡，监管政策则频吹暖风。短中期房地产市场运行和政策变化引起市场高度关注。
一、如何看待短期、中期和长期中的中国房地产市场发展？
短期来看，房地产投资增速进一步放缓，继续对整体投资和消费产生负面影响。高频数据显示，10月30大中城市商品房成交面积同比下降26.4%，传统“银十”行情未现。100大中城市土地供应累计同比下降15.1%，土地成交累计同比下降14.4%，若年内剩余时间房产销售和土地购置延续当前下行趋势运行，预计房地产名义投资增速年内可能放缓至6.5%左右，两年平均增速将可能跌至6.7%。
全国房价涨幅总体可控。截至2021年9月，新建住宅价格增速为3.3%，二手房价格同比上涨2.4%，分别较8月回落0.4和0.5个百分点。全国各地在过去一年时间内，出台各项严控房价上涨的措施，使得全国房价涨幅逐步收敛。但一线城市房价涨幅仍旧偏高，尤其是二手房市场，一线城市二手房价同比上涨7.7%，新建住宅价格涨幅为5.3%。现房供给不足是促成局部房价上涨较快的重要因素。
中期而言，2022年商品房销售可能进入负增长。考虑到当前住房信贷增长逐步放缓，预计2022年整体商品房销售增速将有所放缓，并跌入负增长区间。参考以往信贷增速放缓的类似下行周期阶段（2011年、2014年和2017年），预计2022年全国商品房销售面积同比下降7.1%。房企拿地策略比较谨慎。自“供地两集中”制度出台后，全国土拍市场整体处于降温的阶段，仅大型和地方龙头房企参与。由于房企处于债务修复阶段，对土拍市场的参与度相对较低。因此参考以往类似拿地策略偏紧的年份（2011年、2014年、2018年）有很好的指引作用，预计2022年全国当年购置土地面积有可能同比下降7%。
展望2022年，房地产投资增速可能维持在相对较低水平。由于整体信贷扩张速度已无法与2015年之前的高速发展相提并论，剔除2020年因疫情冲击带来的特殊年份，对比2018年以及2017-2019年三年平均水平来看，预计2022年商品房销售及土地购置出现负增长，房地产开发投资约16.05万亿，（名义）同比增长6.6%，两年平均增速降至6.5%。
长期来看，流动人口已经并将继续成为城市人口增长主要动力。我国人口增速减缓，预计在2025年左右进入人口负增长时代，流动人口将成为城市人口增长的主要推手，2010-2020年期间，流动人口对城镇人口增加的贡献率高达61.44%。未来人口流动呈现四个重要趋势：一是人口持续向东部和南部集聚，长三角和大湾区可能成为最有吸引力的区域；二是一线城市常住人口增速放缓，而都市圈人口增速则提升；三是中西部地区省会城市虹吸效应持续存在；四是公共服务水平将成为人口流动的重要决定因素，公共服务水平越高的地区对人口的吸引力越强。
新型城镇化将推动区域性住房需求提升。2020年，我国城镇化率为63.89%（户籍人口城镇化率为45.4%），与发达国家80%的平均水平相差16.11%，比美国82.7%的水平低将近20个百分点，我国城镇化发展空间较大。根据实证分析，在其他条件不变的情况下，城镇化率每提高1个百分点，我国流动人口规模将增加0.07亿。据预测，到2035年，中国城镇化率有可能达到70%-75%。这意味着，未来十四年内我国将新增流动人口0.7-1.1亿，城镇地区将新增1.5-2.1亿人。据统计，在当前流入地拥有住房的流动人口占比将近30%，在其余7成租房群体中拥有在流入地长期居留意愿的人占比将近25%。这意味着随着我国城镇化持续发展，流动人口规模增加，城市地区的住房需求也将随之增加。
对中国房地产市场中长期、比如未来五到十年的发展不应悲观。需求并不会因为现在人均水平已经达到了40平米而消失。其实两方面的因素应该要考虑到，一是我国的计算面积为建筑面积，并非实际有效面积，二是很多中小城市人口在逐步减少，但在一些重要城市人口则进一步流入，房地产市场还是有很多的需求，一些重点城市可能还会较快的增长。房住不炒政策改变了房地产市场总体格局，但房地产市场目前出现的急剧调整，还是一个短中期调整，这个调整在最近一系列相关政策影响下，尤其是有关金融政策，包括针对房企的金融政策以及针对金融机构的金融政策两方面政策的调整和收紧，使得目前的局面显得更为复杂一些。对于中国房地产行业在中国经济中的作用，应该说是有目共睹的。未来可以进一步通过各种政策调整来减少经济对房地产市场的依赖，但要完全摆脱这种依赖还是很难。说到底，房地产市场和行业肯定还会是一国经济中最为重要、影响最大的一个行业，会对投资、消费等各个方面产生一系列的影响。
二、如何判断当前房地产市场的宏观经济风险，政策应该如何应对？
房地产投资增速进一步放缓，将对整体投资和消费产生负面影响。截至2021年9月末，作为投资“三驾马车”之一的房地产投资，其开发投资达到11.26万亿，占社会固定资产投资比重为28.3%，为近年来的较高水平。考虑到短期仍有下行风险，且房地产行业涉及的相关行业众多，诸如建筑业、耐用消费制品和住房金融服务业等，水泥产量、家用电冰箱销量和乘用车销量增速均已连续五个月负增长；因此随着房地产行业景气度下降，后续与房地产市场有关的投资、消费及就业也会随着趋紧。
详情链接：https://t.cn/A6x4u3KU
【传统火电企业开启转型“加速度” 新能源发电项目成“香饽饽”】新能源发电项目正在成为“香饽饽”。不仅新能源企业不断扩大产能，传统能源企业也在向这个领域转型发力。
近日，华银电力、吉电股份、粤电力A等多家火电公司宣布，将建设风力和光伏等新能源发电项目。
火电企业纷纷发力新能源发电项目并不意外。一方面，今年以来，由于煤价高企，电企因成本过高而陷入困境；另一方面，“双碳”目标下，能源供给结构不断调整，加大风力、光伏发电比例已是大势所趋。
中钢经济研究院首席研究员胡麒牧在接受《证券日报》记者采访时表示，“双碳”背景下，能源结构转型最明显的特点就是火电比例降低、新能源比重提升。因此，传统能源企业都在积极转型布局新能源赛道，以此来应对碳达峰之后的传统能源市场萎缩。详情→https://t.cn/A6x4UNc0
近日，华银电力、吉电股份、粤电力A等多家火电公司宣布，将建设风力和光伏等新能源发电项目。
火电企业纷纷发力新能源发电项目并不意外。一方面，今年以来，由于煤价高企，电企因成本过高而陷入困境；另一方面，“双碳”目标下，能源供给结构不断调整，加大风力、光伏发电比例已是大势所趋。
中钢经济研究院首席研究员胡麒牧在接受《证券日报》记者采访时表示，“双碳”背景下，能源结构转型最明显的特点就是火电比例降低、新能源比重提升。因此，传统能源企业都在积极转型布局新能源赛道，以此来应对碳达峰之后的传统能源市场萎缩。详情→https://t.cn/A6x4UNc0
【#个人住房贷款环比多增超千亿#，央行单列发布这一数据释放什么信号？】11月10日，人民银行公布最新数据显示，近期金融机构房地产贷款投放明显提速。10月末，银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。央行将单月房贷数据单列发布，引发广泛关注。
央行发布个人住房贷款余额数据是在近期房地产融资紧缩、市场悲观预期蔓延的背景之下。为传递正面积极信号，央行用有力数据“维稳”：房企融资正恢复正常，居民购房意愿也已出现边际提升。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平对第一财经表示，把个人住房贷款余额、环比多增单列公布，是在提醒大家，房地产市场的信用情况正有所改善。此前，房地产市场融资环境有所收紧，这一数据向市场传递了正面积极的信号，预计下个月金融机构房地产贷款投放情况还会继续改善。
另据记者从多家银行了解到，10月份房地产开发贷款投放也大幅增长，11月首旬各行房地产贷款投放力度进一步加大，预计11月房地产贷款环比增长态势仍将延续。https://t.cn/A6x4c9Jj
央行发布个人住房贷款余额数据是在近期房地产融资紧缩、市场悲观预期蔓延的背景之下。为传递正面积极信号，央行用有力数据“维稳”：房企融资正恢复正常，居民购房意愿也已出现边际提升。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平对第一财经表示，把个人住房贷款余额、环比多增单列公布，是在提醒大家，房地产市场的信用情况正有所改善。此前，房地产市场融资环境有所收紧，这一数据向市场传递了正面积极的信号，预计下个月金融机构房地产贷款投放情况还会继续改善。
另据记者从多家银行了解到，10月份房地产开发贷款投放也大幅增长，11月首旬各行房地产贷款投放力度进一步加大，预计11月房地产贷款环比增长态势仍将延续。https://t.cn/A6x4c9Jj
✋热门推荐