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#案例播报#【房产跌价能找物业赔偿吗?法院判了!】住房商品化后,物业纠纷成为老百姓极为关心的问题。然而,美好的社区生活、优质的物业服务,不是靠“花式”营销或不交物业费式的“维权”即能实现。在温岭市,环雅公司依约履行着为小区提供物业服务的义务,而业主江某却因邻居违建、房产跌价,及向该物业公司反映没得到满意结果而拒不支付物业费。日前,浙江省温岭市人民法院作出裁判,依法支持了环雅公司的诉求。

物业收费明约定

浙江温岭某房地产商于2012年在城区建造了一商品房小区。

同年4月,房地产商与环雅公司签订了《前期物业服务合同》,载明小区的物业由环雅公司管理,业主按其拥有房子的建筑面积交纳物业费。业主或物业使用人于办理交房手续之日次月起交纳全年的物业费等等。合同订立后,环雅公司依约对小区里的房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护小区内的环境卫生和秩序。

2015年,市民江某在该小区买了一套建筑面积为83.17平方米的房子,满心期待着住在新房子里的未来生活。

邻居违建起纠纷

在收房时,江某发现:隔壁邻居私自将进户门外移并装了外开式的房门,占据一米多的公共通道,房门一开就能挨到自己家,进出十分逼仄,并破坏了消防、通信、水电的设施及外部墙面,当即拒绝签收。

房地产商多次与他沟通,说这事找环雅公司就能办好。2016年8月,江某为了早点拿到房产证而最终签字收了房。

随即,江某找到环雅公司反映情况。环雅公司及时向行政执法部门进行报告,公司的项目负责人也表示愿意配合江某将违建部分恢复原状。

验收当日,江某发现被占楼道虽已恢复原状,但墙面凹凸不平,粉刷色差大。另外,他还丈量了门与门之间的距离,邻居仍占用约13厘米宽的公共通道部分。

他对这个结果很不满意,从2018年11月开始就一直拒绝支付物业费。2019年底,江某把小区的房子卖给了别人。

房产跌价由谁赔

2019年以来,环雅公司曾两次提起诉讼,却均以撤诉终了。

迫于无奈,2020年环雅公司提起了第三次诉讼,要求江某支付物业费2811元及逾期付款的违约金。

庭审中,江某提出,因为物业监管不到位导致房屋楼道短13厘米,且破坏了包括消防、通信、水电在内的设施,很不安全,导致卖房时亏了10万余元。

他还提出,环雅公司作为一个有偿服务的机构,有义务监管业主的各项行为,房价下跌的原因就是该公司在业主违建时没有尽到阻却义务,其应当承担自己卖房差价20%的赔偿责任。

环雅公司则认为,他们对江某对门的业主违建一事曾进行积极的跟进,也通知过相关部门进行干预,对门业主也非常配合,将违建部分拆除并恢复原状。

由于更换了大门,原来的位置无法安装,因此占据了约13厘米宽的楼道位置。针对这种情况,公司也积极与江某沟通,江某最终在询问了相关部门后,也同意了对方将大门安装在现在的位置上。可上述情况没有形成书面协议。

物业公司已尽责

温岭市人民法院经审理认为,从现有证据来看,环雅公司只是在提供物业服务过程中存在着一定瑕疵,比如未及时制止江某邻居的搭建行为等,但并不属于严重违法或严重违约的情形。江某不能以此为正当理由而拒付物业费。

涉案事件经江某反映后,环雅公司积极地与江某的邻居沟通,也向行政执法部门报告,有关部门亦已介入其中,制止了江某邻居的违法行为,其违法状况亦得到整改,且整改过程中,环雅公司积极对整改后遗留的破损墙面等部位进行了修复,该行为亦得到江某的认可,其已尽到相应的义务,无需赔付江某损失。

江某要想彻底解决违建等问题,应当继续向有关职能部门反映加以解决,确实有证据证明存在损失的,可以另案向侵权方主张;对于物业服务瑕疵,其有权要求环雅公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。

另外,《前期物业服务合同》对业主未按时足额交纳物业服务费产生的违约责任作了明确约定。江某拒付物业费,已构成违约,理应支付逾期付款违约金。故法院判决江某支付给环雅公司物业费2811元及2018年11月开始计算的逾期付款违约金。

宣判后,江某不服,提起上诉。二审法院维持原判,驳回上诉。

判决解析:

物业服务企业没有执法权

本案承办法官、温岭市人民法院石陈人民法庭庭长陈泳滨介绍:业主和物业公司是平等的民事主体,业主在享受着服务的同时,也应当履行自己应尽的义务。

环雅公司作为小区的“管家”,有配合业主维护相关权利并提供便利条件的义务,保障小区的居住环境。其在接到江某反映后,对江某邻居采取了劝阻、上报行政执法部门等措施。双方还加强了沟通交流,江某邻居也积极配合,对违规占用部分进行恢复。

江某陈述其所在的小区邻居占用公共区域而损害其利益,责怪环雅公司未帮其处理好而拒付物业费,实质上夸大了环雅公司的职能。环雅公司本身没有任何行政权力,既不能挥起拳头粉碎违建,也不能坐在原告席起诉要求江某的邻居拆违。

因此,在这种情况下,江某不能因为其他业主违规占用部分未恢复至自己满意的程度,而把所有的责任归罪到环雅公司头上。其拒不支付物业费和要求物业承担卖房亏损价20%的赔偿责任,是不受法律保护的。

整治违建应各负其责

毁绿扩院、占用平台、搭建阳光房等违规行为及其带来的安全隐患是住宅小区的“通病”。整治小区违建的问题,需多方努力,多管齐下。本案中虽只涉及两个主体,但是在事情推进的过程中,相关的参与者却有以下四种,各自承担着不同的社会责任:

一是把楼道公共空间“圈”成“储藏室”的违法改建的业主。面积不够楼道凑。楼道公共空间被占用并不是个例。部分业主甚至认为自己对房屋附近的楼道区域享有专有权利,可自行处置。

然而,法律早有规定,任何单位或个人私自侵占共有领域,均属于侵犯业主之共有权利。都在一栋楼里,装修改造必然会影响邻居的生活:在临时占用时要采取措施保障安全并及时恢复原状;在改变房屋结构时更要慎重,要征询邻居的同意,并向物业询问报备,避免造成不能修复的损害。

二是维权“不成”的业主。业主消极地拒绝交纳物业费来表达自己心中的不满,并不是理性的做法。

业主在发现邻居擅自占用、改建公共区域时,有权请求其排除妨害或者消除危险。在维权过程中,双方要加强沟通交流。如果谈不拢,业主可以找业委会、社区调解或是向物业服务企业征询解决的方法。调解不成,可以请求行政执法部门监管。行政执法部门若不作为,可以提起行政诉讼加以纠正。当然,也可以直接以违建侵权者为被告提起民事诉讼。

三是“真的没有执法权”的物业服务企业。部分业主违规搭建是物业服务企业最头痛的问题,影响到公共区域的安全、卫生及邻里关系。物业服务企业只是小区的管理者,没有行政执法权,发现问题也只能加以劝导、提醒。

物业服务企业遇到业主违建等问题,首先要加强监管检查,及时予以制止。行为人不听劝的,向行政执法部门进行投诉;其次要加大宣传力度,让业主意识到擅自占用公共区域不仅损害了他人的利益,也会造成隐患;还要建议业委会和业主大会发挥自治监督作用,及时劝阻违规业主。

四是具有“实权”的行政执法部门。违规者利用住宅的特殊性和隐蔽性“躲猫猫”,使得执法人员“进门难”。只能靠投诉举报、随机抽查等方式来发现问题,从而影响到治理的效果。

因此,行政执法部门要保持对新生违建“零容忍”的高压态势;强化“城管+社区+物业”三方联动机制,充分发挥社区、物业巡查作用,实现小区违建全天候、全覆盖监管。同时,要有效整合社区、物业、居民等多方力量,强化巡查监管,力求做到防范在先、发现在早、处置在小。

来源:人民法院报

有一次,金星爆料:一过气女歌手,靠着一首歌吃了半辈子。脾气却不减当年,参加活动摆谱“没有红毯不下车!”

结果,保安把电梯里的脚垫拿来拼了红毯,又找来广场舞大妈充当粉丝。

都说:“江山代有才人出,各领风骚数百年”。歌坛的更新换代快,没有谁能永远站在娱乐的最前沿。

但有一些歌手,非常幸运,凭借一首歌就火了,又非常的不幸,火了之后又迅速的过气了。

不过总的来说,这类歌手还算比较幸福,一首歌就可以吃半辈子。

比如说,蔡国庆的《三六十五个祝福》,付笛生的《知心爱人》,沙宝亮的《暗香》等等,都是这种类型的歌手。

今天说的这位小歌星也是这样,早些年在上海滩那也是火了一阵子。

刚一出道,就因为主打歌攀上了事业巅峰,大街小巷都播放她的歌曲,她以为这是她歌唱事业开始。

没想到,成名作成了代表作,火了一首歌就后继乏力,被其他歌手后来者居上了。

后来,她又挣扎着发了些别的歌却全部都没啥水花,经纪公司也很无奈,只能没啥事故意炒炒绯闻,维持下热度。

幸运的是,她还有一首成名作,各种商演也邀请她,但基本上也就只让她唱那么一首歌。

唱的次数多了,她自己也觉得腻烦,就跟“金主爸爸”提议:“我能不能换一首歌,我还有别的歌也挺好听的。”

谁料,人家根本不扯她,表示要不是这首歌红,人家根本就不会请她来。

哎,谁让她歌红人不红呢。

有一次,小歌星终于凭借娱乐圈里七扭八拐的关系,拿到了一个文艺片女二号的角色。

可把她高兴坏了,这已经是她这几年得到的最好的机会了,如果这部片子能火,她就有机会重新回到巅峰。

在签合同之前,小歌星和经纪人都很谦卑,制作方对她的印象还挺好。

等到拍摄时,小歌星也尽心尽力,不怕苦不怕累,一副敬业的模样,导演非常满意。

甚至都已经考虑下部戏是不是还要邀请她一起合作。

没想到,这部戏刚刚一杀青,这位小歌星立马变脸,又恢复了刚红时那种高高在上的样子。

电影上映后,在成都的一家电影院做首映,作为剧组的主创人员,小歌星也得去参加。

男女主角的车先开到影院门前,形色匆匆的下车就进去了,毕竟他们工作挺多的,节约时间,还要赶下一场。

但这位小歌星的车,却在距离影院二三十米的地方停下了,过了很长时间,车里一点动静也没有。

影院经理心中纳闷:“这女二号搞啥呢,咋还不下车?”

但他也没敢贸然过去问,反而打电话给投资商,想让他帮着问问到底发生了啥事。

谁料,投资人电话一打过去,小歌星的经纪人就立刻质问他:

“张总啊!你到底会不会办事啊?我们家艺人今天特意租了最新款的礼服来,你这连个红毯都没准备啊?”

投资人心想:就是个首映,又不是颁奖典礼,走啥红毯啊!

再说人家男女主角早都进去了,你们就助理、经纪人、化妆师、小歌星四个人,怎么走红毯啊?

不过转念一想,人家就是“低调”太久了,想要个露脸的机会,就是要那个范儿!

投资人直接对她的经纪人说:“行,明白了,我这边马上准备,你们就下车吧。”

转头投资人直接让保安把电梯里的红色脚垫拿出来,一块一块的按顺序铺好,虽然有点短,但也勉强算个红毯吧!

什么叫按顺序铺好呢?

原来,这个红色脚垫上是印字的,“星期一”、“星期二”、“星期三”……后来,实在是不够了,就把大门口的“欢迎光临”也拿过来凑数了。

经纪人也没太计较,毕竟临时找红地毯确实也是不容易。

但小歌星刚要下车,又被经纪人拉回来了,这气氛也不对啊,冷冷清清的,谁家走红毯这样啊?

任凭影院经理磨破了嘴皮子,就是不下车,最后,经理没办法,正好看到旁边广场上有一伙跳广场舞的大妈。

让她们过来充当热情的粉丝,毕竟她们还是很好说话的,一个人给发几个鸡蛋,就挺高兴。

不一会,红毯旁边果然热闹了起来,小歌星风情万种的走下车来,对着广场舞大妈时不时的挥手,还飞了几个吻。

把大妈们也搞糊涂了:“这人到底谁啊?穿的跟个火鸡似的。”

不过,这话小歌星没听见,就算是听见了也不会在乎,满足一下虚荣心就行了。

其实,明星只是普普通通职业中一种,有人却真把自己当成遥不可及的神仙了。

总觉得自己高高在上,但都说拔了毛的凤凰不如鸡,过了气的明星也和普通人没什么不同。

后来,这位小歌星还是没火起来,但也没完全过气,毕竟还有首成名作在,不出意外,够吃一辈子了。

你知道这个小歌星是谁吗?#金星#


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