#案例播报#【房产跌价能找物业赔偿吗?法院判了!】住房商品化后,物业纠纷成为老百姓极为关心的问题。然而,美好的社区生活、优质的物业服务,不是靠“花式”营销或不交物业费式的“维权”即能实现。在温岭市,环雅公司依约履行着为小区提供物业服务的义务,而业主江某却因邻居违建、房产跌价,及向该物业公司反映没得到满意结果而拒不支付物业费。日前,浙江省温岭市人民法院作出裁判,依法支持了环雅公司的诉求。

物业收费明约定

浙江温岭某房地产商于2012年在城区建造了一商品房小区。

同年4月,房地产商与环雅公司签订了《前期物业服务合同》,载明小区的物业由环雅公司管理,业主按其拥有房子的建筑面积交纳物业费。业主或物业使用人于办理交房手续之日次月起交纳全年的物业费等等。合同订立后,环雅公司依约对小区里的房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护小区内的环境卫生和秩序。

2015年,市民江某在该小区买了一套建筑面积为83.17平方米的房子,满心期待着住在新房子里的未来生活。

邻居违建起纠纷

在收房时,江某发现:隔壁邻居私自将进户门外移并装了外开式的房门,占据一米多的公共通道,房门一开就能挨到自己家,进出十分逼仄,并破坏了消防、通信、水电的设施及外部墙面,当即拒绝签收。

房地产商多次与他沟通,说这事找环雅公司就能办好。2016年8月,江某为了早点拿到房产证而最终签字收了房。

随即,江某找到环雅公司反映情况。环雅公司及时向行政执法部门进行报告,公司的项目负责人也表示愿意配合江某将违建部分恢复原状。

验收当日,江某发现被占楼道虽已恢复原状,但墙面凹凸不平,粉刷色差大。另外,他还丈量了门与门之间的距离,邻居仍占用约13厘米宽的公共通道部分。

他对这个结果很不满意,从2018年11月开始就一直拒绝支付物业费。2019年底,江某把小区的房子卖给了别人。

房产跌价由谁赔

2019年以来,环雅公司曾两次提起诉讼,却均以撤诉终了。

迫于无奈,2020年环雅公司提起了第三次诉讼,要求江某支付物业费2811元及逾期付款的违约金。

庭审中,江某提出,因为物业监管不到位导致房屋楼道短13厘米,且破坏了包括消防、通信、水电在内的设施,很不安全,导致卖房时亏了10万余元。

他还提出,环雅公司作为一个有偿服务的机构,有义务监管业主的各项行为,房价下跌的原因就是该公司在业主违建时没有尽到阻却义务,其应当承担自己卖房差价20%的赔偿责任。

环雅公司则认为,他们对江某对门的业主违建一事曾进行积极的跟进,也通知过相关部门进行干预,对门业主也非常配合,将违建部分拆除并恢复原状。

由于更换了大门,原来的位置无法安装,因此占据了约13厘米宽的楼道位置。针对这种情况,公司也积极与江某沟通,江某最终在询问了相关部门后,也同意了对方将大门安装在现在的位置上。可上述情况没有形成书面协议。

物业公司已尽责

温岭市人民法院经审理认为,从现有证据来看,环雅公司只是在提供物业服务过程中存在着一定瑕疵,比如未及时制止江某邻居的搭建行为等,但并不属于严重违法或严重违约的情形。江某不能以此为正当理由而拒付物业费。

涉案事件经江某反映后,环雅公司积极地与江某的邻居沟通,也向行政执法部门报告,有关部门亦已介入其中,制止了江某邻居的违法行为,其违法状况亦得到整改,且整改过程中,环雅公司积极对整改后遗留的破损墙面等部位进行了修复,该行为亦得到江某的认可,其已尽到相应的义务,无需赔付江某损失。

江某要想彻底解决违建等问题,应当继续向有关职能部门反映加以解决,确实有证据证明存在损失的,可以另案向侵权方主张;对于物业服务瑕疵,其有权要求环雅公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。

另外,《前期物业服务合同》对业主未按时足额交纳物业服务费产生的违约责任作了明确约定。江某拒付物业费,已构成违约,理应支付逾期付款违约金。故法院判决江某支付给环雅公司物业费2811元及2018年11月开始计算的逾期付款违约金。

宣判后,江某不服,提起上诉。二审法院维持原判,驳回上诉。

判决解析:

物业服务企业没有执法权

本案承办法官、温岭市人民法院石陈人民法庭庭长陈泳滨介绍:业主和物业公司是平等的民事主体,业主在享受着服务的同时,也应当履行自己应尽的义务。

环雅公司作为小区的“管家”,有配合业主维护相关权利并提供便利条件的义务,保障小区的居住环境。其在接到江某反映后,对江某邻居采取了劝阻、上报行政执法部门等措施。双方还加强了沟通交流,江某邻居也积极配合,对违规占用部分进行恢复。

江某陈述其所在的小区邻居占用公共区域而损害其利益,责怪环雅公司未帮其处理好而拒付物业费,实质上夸大了环雅公司的职能。环雅公司本身没有任何行政权力,既不能挥起拳头粉碎违建,也不能坐在原告席起诉要求江某的邻居拆违。

因此,在这种情况下,江某不能因为其他业主违规占用部分未恢复至自己满意的程度,而把所有的责任归罪到环雅公司头上。其拒不支付物业费和要求物业承担卖房亏损价20%的赔偿责任,是不受法律保护的。

整治违建应各负其责

毁绿扩院、占用平台、搭建阳光房等违规行为及其带来的安全隐患是住宅小区的“通病”。整治小区违建的问题,需多方努力,多管齐下。本案中虽只涉及两个主体,但是在事情推进的过程中,相关的参与者却有以下四种,各自承担着不同的社会责任:

一是把楼道公共空间“圈”成“储藏室”的违法改建的业主。面积不够楼道凑。楼道公共空间被占用并不是个例。部分业主甚至认为自己对房屋附近的楼道区域享有专有权利,可自行处置。

然而,法律早有规定,任何单位或个人私自侵占共有领域,均属于侵犯业主之共有权利。都在一栋楼里,装修改造必然会影响邻居的生活:在临时占用时要采取措施保障安全并及时恢复原状;在改变房屋结构时更要慎重,要征询邻居的同意,并向物业询问报备,避免造成不能修复的损害。

二是维权“不成”的业主。业主消极地拒绝交纳物业费来表达自己心中的不满,并不是理性的做法。

业主在发现邻居擅自占用、改建公共区域时,有权请求其排除妨害或者消除危险。在维权过程中,双方要加强沟通交流。如果谈不拢,业主可以找业委会、社区调解或是向物业服务企业征询解决的方法。调解不成,可以请求行政执法部门监管。行政执法部门若不作为,可以提起行政诉讼加以纠正。当然,也可以直接以违建侵权者为被告提起民事诉讼。

三是“真的没有执法权”的物业服务企业。部分业主违规搭建是物业服务企业最头痛的问题,影响到公共区域的安全、卫生及邻里关系。物业服务企业只是小区的管理者,没有行政执法权,发现问题也只能加以劝导、提醒。

物业服务企业遇到业主违建等问题,首先要加强监管检查,及时予以制止。行为人不听劝的,向行政执法部门进行投诉;其次要加大宣传力度,让业主意识到擅自占用公共区域不仅损害了他人的利益,也会造成隐患;还要建议业委会和业主大会发挥自治监督作用,及时劝阻违规业主。

四是具有“实权”的行政执法部门。违规者利用住宅的特殊性和隐蔽性“躲猫猫”,使得执法人员“进门难”。只能靠投诉举报、随机抽查等方式来发现问题,从而影响到治理的效果。

因此,行政执法部门要保持对新生违建“零容忍”的高压态势;强化“城管+社区+物业”三方联动机制,充分发挥社区、物业巡查作用,实现小区违建全天候、全覆盖监管。同时,要有效整合社区、物业、居民等多方力量,强化巡查监管,力求做到防范在先、发现在早、处置在小。

来源:人民法院报

四点多醒来,再睡之前我喃喃自语,请赐给我一个好梦吧!!

可是,并没有。

今天这个梦,不知道是穿越到谁的身上,我依旧是第一视角的旁观者,透过她的眼睛能看到她所看到的,透过她的耳朵能听到她所听见的,她要做什么,我却只能看着,却什么都阻止不了,也改变不了,既然,梦里没介绍她的名字,依照惯例,还是叫她阿言吧。

阿言她似乎是在上学,又似乎是已经在工作了,平时借宿在姨妈家,姨妈家有个儿子,阿言话少,也和他没什么交流,姨妈家像个大通铺,阿言和姨妈家的几个人住在一个屋里,阿言喜欢睡懒觉,每天早晨醒来的都很晚,只不过每次醒来一看,旁边都是干干净净,只剩她一个人被褥,这让她有种负罪感,感觉是不是不该起这么晚,起来坐在被子上看着窗外,姨妈一家三口其乐融融的,边吃着早餐边说着些什么,阿言那一瞬间的感觉,立马击中了正在做梦的我,那是一种我明明存在于你们之中,却怎么也融不进去的,那种孤独感,仿佛就是个半透明人,你们看得见,却又总是会忽略一样,一晃神,阿言的被子已经被叠了起来,她感到抱歉,自己都起的那么晚了,还让姨妈叠被子,可是,她也不知道,为什么她没有那个自己叠被子的记忆。

阿言有个抱枕,像猪又不是猪,整体大概五十公分那么高,抱着睡觉刚刚好,她总带着它,前面我不确定阿言是在上学还是在工作,就是因为,她会带着她的抱枕猪去姨妈家,也会带着抱枕猪去其他的地方,就那么一直抱着,仿佛这抱枕就是一根救命稻草一样,她从未放开过。

梦境一转,阿言好像是离职了,这次回补课班只不过是去取一下自己的证书,之前的工作地点在一个商场里面,补课班位于四楼还是五楼,这个商场的楼梯很神奇,有点儿像楼体外那种铁板的楼梯,商场又很高,所以走起来格外的肝颤,阿言抱着抱枕猪去这个补课班,正好主管在发她们的证书,所以,她自觉的排在了最后一个,等着发证书。

梦里没交代清楚是四级还是教资,我更倾向于是四级,因为,那个证书像大奖状一般大,还因为其他的老师都认为,这个只是附加值罢了,一拿到便随手塞到了放教案的架子里,不是那么的重视,而教资的证书她们作为补课老师的话,会更看重一点,证书发剩最后两个人,一个是阿言,另一个是阿言的小学同学,主管用手扒拉扒拉他的架子,慢慢抬起了他自己的脑袋,眼神微眯着轻蔑的笑了一下说:“诶嘛,可惜,证书已经发没了,你说说,你说说这,你们得好好想一想,确定是考了吗?”

阿言看着装证书那一栏的架子,已经空了,便知道,自己又没考过,她看了看自己前面的那个小学同学,又看了看那个主管,突然大笑了起来,笑的眼泪都出来了,之前的同事,看见她这个样子,都在窃窃私语的讨论着,她自己知道,这只是在崩溃的边缘,她没绷住而已,但是,要她崩溃还是没那么容易的,她瞬间收起笑容,眼神冷冷的走出了补课班(当阿言收起笑容的那一瞬间,在梦里都给我吓到了,因为,总觉得,她快要消失了一样)

阿言抱着抱枕猪,刚走出补课班的门,就遇到了之前的两个同事,这两个人很有善意,她们对她说一起下楼吧,阿言没吱声,却也是三个人一起走,这两个同事走在前面,她抱着抱枕猪走在后面,走着走着,阿言突然停下来,前面的同事虽然疑惑但是也跟着停了下来,她们只是看着阿言,但是并未能感受到阿言所能感受的。

阿言从楼梯上看下去,看见了来来往往的很多人,不同的人,却都和她无关,看见了地面很近又很远,看着很高很可怕,可又像是孩子手中的糖果一样,让人既好奇又想吃,突然,一瞬间,商场所有的人都扭头看向她,人群慢慢变成了同一张她不认识的脸,开口说着:“跳下去,跳下去,跳下去,跳下去,去死,去死,去死,去死”

阿言她既惊讶又惊恐,这个声音回荡在商场里,吵到连她的灵魂仿佛都在颤抖,她抱紧她的抱枕猪,看着地面,身体慢慢倾斜,突然一个不一样的声音响起,把阿言从那个环绕立体声中解救出来,可是,这句话说的内容却是:“今天是节日,你想跳,明天再跳也不迟,别破坏了我们的节日”

寻声而去,看见的是一个外国男人抱着一个孩子,喔,她突然想起来,原来,今天是圣诞节,这个洋节日,她过去也很喜欢过,因为要包苹果送给她在乎的朋友,可是,她又疑惑了,这个节日她不是应该在包苹果吗,为什么她却是在这里,她仿佛想起来什么一般,走下了楼梯,去往下一个地方。

阿言抱着抱枕猪来到了一个小区的广场,看见自己的弟弟在和其他的人打篮球,弟弟还没有一米八那么高,感觉才一米六,样子还是小时候的模样,他看见阿言过来,叫了一声姐,就跑了过来,坐到了石桌前,阿言问:“弟弟,我不想住姨妈家了,我想去你家暂住,你那,还有地方吗?”弟弟听见这话便回答:“姐,虽然我家里有两个房间,但是,好像是,不太方便啊”阿言听完便说要走了,要去其他的地方一下,弟弟就说:“姐,你要是实在不想住姨妈家,来我这也行” 阿言看了看弟弟,笑了一下:“不了,弟弟你要照顾好自己,我就先走了”

下面这个场景,我可以感受到它的力量,可让我用我那贫瘠的语言却无法描述的那么详尽。

阿言抱着抱枕猪转身走了,她背后,弟弟的目光一直看着她,弟弟似乎在疑惑又似乎想喊姐姐,可惜,弟弟最后没有喊出来,夕阳的光透过两个人,影子便会映在地面上,弟弟站在阳光处,影子和弟弟的动作一样,阿言走着走着,却怎么也走不出这高楼的阴影处,连影子都找寻不见。

天渐渐的灰蒙蒙,连夕阳都看不见,阿言走在路上,她的面前是一片未开垦的土地,她驻足,思考,喃喃自语:也不知道,今早从姨妈家出来,叠没叠被子,嘛,算了,反正以后也麻烦不到了。

她不想回姨妈家,可也不想回自己的出租屋,她找不到爸爸妈妈,找得到弟弟,却没有家的感觉,到哪都是寄人篱下,她有那么一瞬间,感觉自己就是这世间的垃圾数据,多余又无用,她迷茫了,她该去哪呢?

12月25日,圣诞节,她在这一天,找不到自己了。

至此,梦终。

后记:做完这个梦,无意识的说出了一句话:小心今年的圣诞节。后来再一想,就感觉有点儿害怕,这不会是什么死亡预告吧;等完全醒来之后,我只能抱怨一句:别搞我啊,我敲。而醒来后的第一感觉,就是巨大的被抛弃感,仿佛世间只剩我,那种孤独感,可能这世间,也的确,我的世界里只剩下我一个人。梦醒之后,我还在想,是我侵入了谁的思想吗?或者是谁又把自己的情绪托梦,托给了我,让我做这种梦。真的有点儿废精力,毕竟,醒来控制不住的哭了好久,梦里的阿言一直没哭,但是我能感受到她的情绪,似乎我是在替她把没有流出来的眼泪,一起流掉一样。

还是想说一句:之前的梦里,曾穿越三次拼命的救阿言,可都没能救下她,这次,请别在我的梦里再死一次了,虽然只是人名,这两个字而已,可是,阿言,阿言,阿言,你是真实存在于梦境那个世界里的,我不希望,梦里那个维度的你,要那么难过的死掉。

【暖心小事,为民解忧】近日,市民张大哥一大早带着锦旗,来到市城管局水设施河道中心九沙河管理房,“我们也没什么表示的,就送面锦旗吧,表达一下我们的感激之情!”张大哥住在九沙河边,河道边的绿化非常好,但秋天到了,绿树依旧“成荫”,他家是紧挨着河道的一楼,繁茂的树枝把阳光都挡住了,家里老人想晒晒太阳都成了一种“奢望”。于是通过管养告示牌找到了养护工李东元师傅。经过主管部门同意和现场查看,李师傅当天就对影响采光的部分树枝进行了修剪。张大哥和家里的老人脸上露出了满意的笑容。viaE


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