800V系列电驱专家电话会纪要
新能源汽车电驱动研发
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KEY TAKEWAYS
1、800V升级零部件变化：
1）电机控制器、OBC、DC/DC：SiC Mos取代硅基IGBT，这是最主要的变化；
2）电机：高速电机转矩小、铜线细、体积变小，铜、铝用量减少，价格下降；
3）保险丝、连接器、高压线束：电流减小，体积减小/要求减小，正常看价格是下降的。
2、碳化硅必要性和价格情况：
1）必要性：耐压、稳定性、频率优于硅基IGBT；国家战略推碳化硅；优化电机结构，有降本空间；
2）价格：短期价格高，价格是硅基IGBT 3-5倍；长期价格应低于硅基IGBT，IGBT用单晶硅被国外垄断，MOS结构成本低于IGBT（碳化硅MOSFET效果优于硅基IGBT），国产化后碳化硅成本下降。
3、800V升级对电池寿命影响：
1）高电压对寿命无影响，可以改变串并联方式；
2）高功率下8-10C充电倍率（无人机）会致寿命衰减60%；
3）预计未来五年内能够解决充电倍率和寿命的问题。
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Q：400V升级800V架构对哪些环节的变化比较大？从技术和产品价格两个维度分析一下？
升级800V不是简单的零部件升级，而是电压平台升级。电动汽车原先用400V平台，升级后电机、电控、OBC、DC/DC、线束等跟大功率相关的部件都要升级。电动车驱动功率越做越大，大功率应用在现有400V母线里面电流会很大，产生两大问题：
1）充电线束很粗；
2）热耗大，散热有很大的麻烦，能耗大，不符合绿色发展理念。
因此大家推800V，整个电机、电控、OBC、DC/DC、高压线束、电池都要升级到800V。其中：
1）电机：价格跟铜、铝使用量直接挂钩，电机结构上体积和扭矩成正比。碳化硅替代后，电机转速更高，扭矩减少，铜、铝用量下降，因此电机在高压平台上成本下降。
2）功率半导体：电机控制器、OBC、DC/DC等功率器件，碳化硅取代硅基IGBT，目前看，价格更贵，碳化硅是IGBT的价格3-5倍，但长远看碳化硅价格会比IGBT便宜。
3）保险丝：电流减小，成本下降。
4）连接器：电流减小，设计更简单，大功率散热需求下降。
5）高压线束：电流减小，成本下降。
Q：碳化硅替代硅基IGBT的技术路线，车企是从什么角度考虑技术更迭？
不光电驱厂家，整个工控领域都会往碳化硅转。原因：
1）碳化硅本身材料性质比硅好，耐压、稳定性更好；
2）国家战略层面，中国硅基IGBT被欧美压制，碳化硅基本国内外同一起跑线，投入产出有相对优势，有可能实现碳化硅功率器件的超车。
3）控制端：电机控制器功率器件频率提高，现在8k-10kHz，如果用碳化硅MOSFET，可以提高到1兆或几兆Hz，控制频率更高。
Q：一些供应商推电驱动3+3方案，华为、比亚迪等推多合一方案，两个方案的区别以及未来哪一个方案会主导市场？
1）3+1：电驱动供应商基本采用3+3，如国外博世、大陆，国内汇川、精进、英搏尔、巨一等。从供应商角度出发，3+3产品可以做得精致，给主机厂供货以基本单元供货，容易获得比较大的客户群体。八合一功能不一定适合每一个主机厂，会影响产品销售的格局。供应商更喜欢3+3形式，电机、电控、减速器，把产品结构和体积控制好，就能给各个客户去开拓；做多合一，客户群体受限。
2）车企多合一：比亚迪等主机厂喜欢推多合一，主要原因在于资源整合能力强，供应链体系强势，能够协调体系做多合一。主机厂车型自己把控，每个车型都可以定制，车型量可以自己规划。主机厂做多合一有先天优势，别人只需要给它供部件。只要有设计开发能力，就能完成多合一产品整合。
3）华为七合一：我并不是很看好。华为到底是供应商，给主机厂供多合一（eg.假如比亚迪、吉利、上汽都用华为，主机厂车型难以形成差异化价格），主机厂必然要主导产品动力性差异。如果华为做多合一，面临各个客户需求不同，要变更设计。
预计后面国内主机厂都会花大力气组建动力总成团队。市面上主机厂动力总成占整车成本10-15%，价值7,000-8,000元，贵一点10,000元左右（三合一）。假如主机厂一个车型一年预估40万台，以10,000元一套为标准，40亿，给供应商做不如自己做，更划算。汽油车领域，大部分主机厂掌握发动机生产设计，一般是前期外部供，后期建立自己的发动机厂，因为这是高附加值、高产值产品。预计后面会看到国内主机厂逐渐花大力气组建新能源动力总成研发团队。供应商可能供电机的定子、转子，电控供电路板等等，壳体方面也会根据车型定位主机厂自己设计。
Q：800V高压平台的升级对电池寿命的影响如何？
800V高压对电池本体来说没有什么影响。电池是串并联堆积，400V根据容量对应串并联数量，800V改变串并联（eg. 2并变成1并），电压上升一倍。在800V下，电池大功率供电的时候对寿命影响跟400V没变化。
充电倍率提高对寿命有影响。目前国内大功率充电有应用，短期是2C充电倍率，未来可能会到8C、10C，现在的电池如果用8C或10C倍率充电，寿命会衰减60%（例如无人机快充）。电池在快充中，正负极两端会积聚大量电荷，快速充电导致晶格损坏崩塌。
充电功率不提升的话对寿命没影响，若300kW升到700-800kW，寿命有影响。国内有厂家在研究电池快充，我预计前面2年快充供电功率有所受限，不会全程支持4-5C，而是会在某个时间点通过BMS放宽充电倍率，其他区间限制充电倍率。预计未来5年会解决充电问题。电池散热更精准，电池晶格、充电机制有一些优化。
Q：升级至800V后，电源模块也要使用碳化硅，价值量的变动是什么样子的？
DC/DC是高低压系统连接点，按目前技术发展来说不会改变，DC/DC和OBC同属一个产品，一体两用，两个部件都会保持。价值量方面：
1）电控系统有很强意愿去做碳化硅，OBC和DC/DC碳化硅使用量小，整个价值提升空间不是太大；
2）可能前期碳化硅成本高，但后期原材料成本会比硅基低，我预计会有5-10%降本空间。
Q：为什么升级800V会导致电机的价值量下降？为什么说碳化硅后期成本会低于硅基IGBT？
800V跟400V差异是电压值，母线电压从400V到800V。对零部件来说，电机整体体积跟电机扭矩成正比，功率不变，扭矩越小，体积越小（重量也越小）。升级800V后，电机转速做到2万转，扭矩可以做小，整个电机用铜、铝减少；铜的成本会减少一半，铝壳用量也会减少，整个电机价值会往下走。电机成本主要用铜量、铝量核算，耐压材料（高耐压绝缘漆）占比很小，不会看耐压材料去统计。电控里面，除了控制板，没有变化，功率板里面SiC会取代IGBT，目前碳化硅价格是IGBT3-5倍。
碳化硅用材是碳跟硅，跟纯硅成本没有本质差异。
1）在构型方面，为了解决硅基耐压不够的问题，IGBT构型加了衬底，同时通过磨薄工艺把衬底磨薄，增加两个工艺步骤，相应增加设备、人员投入。
2）MOSFET构型工艺国内很成熟，不需要重新增加设备和人员去做后面2个工艺，成本投入减小。
3）硅基IGBT当中90%单晶硅被日本等3家企业垄断，他们根据半导体厂家计划生产单晶硅，价格不会随市场变化调整。碳化硅领域，日本和中国没有很大区别，中国产业化做起来的话，整个碳化硅原材料成本会比硅成本大幅度下降。因此碳化硅材料做MOSFET会比硅基IGBT便宜。
Q：为什么说线束、连接器、熔断器不会因为高压带来耐压价值量提升？
在高压升级情况下，熔断丝、高压继电器里面没有本质差异。400V和800V耐压值在工业里面都属于低压用电系统，整个原材料变化不会很大。另外，线束800V升级后，功率不变，电流降一半，发热量是原来1/4，主机厂采购产品的时候看用铜量，不看绝缘层（绝缘层成本不超过5%）。连接器会在接触电阻镀金或镀银，未来做成低接触电阻，产品做小，技术含量提高，整个里面的用材减少了，同时电流变小，散热需求小，不需要单独加冷却系统，价值量也会下降。
Q：电控自制是否是未来发展的趋势？蔚来自制，小鹏理想有汇川支持，未来理想和小鹏会自制吗？
主机厂电控自制是一种趋势。对于电动汽车来说，动力总成系统比原有燃油车发动机系统简单（发动机技术比电动机技术复杂，变速箱AT、CVT等比电动车的减速器要复杂），电机控制器实际上也与工控里面变频器相差不大。
但很多电动车的价值比传统汽车贵，那么必然在电机电控的设计上要体现差异。因此，
1）主机厂从本质上来说有自主设计动力总成的需求，形成差异化；
2）中国是第一大电机生产国，行业成熟；减速器在中国也成熟，成本很低；唯一难点在电机控制器，国内做得好的不是很多（也有几家汇川、电驱动），但不是跟国外完全不能比，中国要搞控制，也有相关的人才。因此主机厂自制电机电控是必然趋势。
新势力电控自制方面：
1）蔚来自己干；
2）理想谋求自己做；
3）小鹏预计也会考虑。
国内上汽有华域、吉利有威睿，都能解决自制这个问题。我看好主机厂自制，但不是所有电机里面的部件都做，更多做三合一系统结构的设计，里面定转子没必要自己做。预计未来3-5年很多主机厂会进入这一块，自制电机电控。
Q：电压平台升级至800V，电驱、热管理压缩机平台上面有哪些技术应用？比如电机油冷、扁线？
1）从电驱动角度来说，油冷、扁线和电压平台没有关系，油冷散热跟800V平台没有必要联系。400V发热量大一点，油冷效果好一些，800V可能不用油冷，直接用风冷，结构更简单。
2）热管理压缩机升级800V之后对散热要求会更低，这一块成本也会降一些。压缩机没有新的技术。
扁线目的是解决电驱动绕组问题，槽里面有间隙。扁线电机会有两个提升：
1）电机成本下降。铜线与槽空间的比值叫槽满率，原先在75-80%；扁线电机的线长、宽、高设计标准化高，槽型设计成矩形，扁线电机把整个矩形填满，提高槽满率，电机体积能够做小，成本下降；
2）加速散热。原来铜线之间有间隙（空气热阻大，线束散热不好）扁线能够规避间隙问题，线与线之间没有空隙，发热量能够通过周边的线传递出去，加速散热。
Q：目前高压充电桩以电车厂自己投入为主，以后800V超充普及，国家会不会统一高压充电标准，统一配套？
现在大部分高压充电桩是400V，800V充电桩耐压值要往上提，原有充电桩要取消重建。充电桩里面实际上是一个个小型充电模块并在一块，可以跟电池一样做串并联变更。
国家做充电桩投资可能性不大。但大功率充电在国家角度来说是势在必行，若欧美先走会建立壁垒，限制国内发展。充电桩企业把充电模块的硅基IGBT切换成碳化硅，这边会有一些投入。
Q：主机厂、新势力自制高压电控是一种趋势，小鹏、理想如果要在电控自制方面追赶蔚来要多久？
小鹏、理想自己研发高压系统，但三合一没有去做，并不是说国内没有人才，人才队伍建设要时间积累。如果主机厂自己做电控，要对整个车型的量有规定，量少不适合自己做，研发体系、验证整个流程需要3-5年的时间。
理想和小鹏这一块还没有开始建，估计会滞后蔚来3年左右。如果花钱投入，把行业领军任务、精英挖来，采购其他公司成熟的研发体系，时间可能会缩短，1.5-2年也是有可能，但投入会比较大。
据我了解，理想前期对产品没有很大信心，理想ONE销量提振信心，他们后面在电动汽车这一块会比较大的动作。理想增程器方面在摆脱东安，做自研，这也是他们自己研究动力总成的信号。小鹏不是太了解，不能给出明确分析。
新能源汽车电驱动研发
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KEY TAKEWAYS
1、800V升级零部件变化：
1）电机控制器、OBC、DC/DC：SiC Mos取代硅基IGBT，这是最主要的变化；
2）电机：高速电机转矩小、铜线细、体积变小，铜、铝用量减少，价格下降；
3）保险丝、连接器、高压线束：电流减小，体积减小/要求减小，正常看价格是下降的。
2、碳化硅必要性和价格情况：
1）必要性：耐压、稳定性、频率优于硅基IGBT；国家战略推碳化硅；优化电机结构，有降本空间；
2）价格：短期价格高，价格是硅基IGBT 3-5倍；长期价格应低于硅基IGBT，IGBT用单晶硅被国外垄断，MOS结构成本低于IGBT（碳化硅MOSFET效果优于硅基IGBT），国产化后碳化硅成本下降。
3、800V升级对电池寿命影响：
1）高电压对寿命无影响，可以改变串并联方式；
2）高功率下8-10C充电倍率（无人机）会致寿命衰减60%；
3）预计未来五年内能够解决充电倍率和寿命的问题。
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Q：400V升级800V架构对哪些环节的变化比较大？从技术和产品价格两个维度分析一下？
升级800V不是简单的零部件升级，而是电压平台升级。电动汽车原先用400V平台，升级后电机、电控、OBC、DC/DC、线束等跟大功率相关的部件都要升级。电动车驱动功率越做越大，大功率应用在现有400V母线里面电流会很大，产生两大问题：
1）充电线束很粗；
2）热耗大，散热有很大的麻烦，能耗大，不符合绿色发展理念。
因此大家推800V，整个电机、电控、OBC、DC/DC、高压线束、电池都要升级到800V。其中：
1）电机：价格跟铜、铝使用量直接挂钩，电机结构上体积和扭矩成正比。碳化硅替代后，电机转速更高，扭矩减少，铜、铝用量下降，因此电机在高压平台上成本下降。
2）功率半导体：电机控制器、OBC、DC/DC等功率器件，碳化硅取代硅基IGBT，目前看，价格更贵，碳化硅是IGBT的价格3-5倍，但长远看碳化硅价格会比IGBT便宜。
3）保险丝：电流减小，成本下降。
4）连接器：电流减小，设计更简单，大功率散热需求下降。
5）高压线束：电流减小，成本下降。
Q：碳化硅替代硅基IGBT的技术路线，车企是从什么角度考虑技术更迭？
不光电驱厂家，整个工控领域都会往碳化硅转。原因：
1）碳化硅本身材料性质比硅好，耐压、稳定性更好；
2）国家战略层面，中国硅基IGBT被欧美压制，碳化硅基本国内外同一起跑线，投入产出有相对优势，有可能实现碳化硅功率器件的超车。
3）控制端：电机控制器功率器件频率提高，现在8k-10kHz，如果用碳化硅MOSFET，可以提高到1兆或几兆Hz，控制频率更高。
Q：一些供应商推电驱动3+3方案，华为、比亚迪等推多合一方案，两个方案的区别以及未来哪一个方案会主导市场？
1）3+1：电驱动供应商基本采用3+3，如国外博世、大陆，国内汇川、精进、英搏尔、巨一等。从供应商角度出发，3+3产品可以做得精致，给主机厂供货以基本单元供货，容易获得比较大的客户群体。八合一功能不一定适合每一个主机厂，会影响产品销售的格局。供应商更喜欢3+3形式，电机、电控、减速器，把产品结构和体积控制好，就能给各个客户去开拓；做多合一，客户群体受限。
2）车企多合一：比亚迪等主机厂喜欢推多合一，主要原因在于资源整合能力强，供应链体系强势，能够协调体系做多合一。主机厂车型自己把控，每个车型都可以定制，车型量可以自己规划。主机厂做多合一有先天优势，别人只需要给它供部件。只要有设计开发能力，就能完成多合一产品整合。
3）华为七合一：我并不是很看好。华为到底是供应商，给主机厂供多合一（eg.假如比亚迪、吉利、上汽都用华为，主机厂车型难以形成差异化价格），主机厂必然要主导产品动力性差异。如果华为做多合一，面临各个客户需求不同，要变更设计。
预计后面国内主机厂都会花大力气组建动力总成团队。市面上主机厂动力总成占整车成本10-15%，价值7,000-8,000元，贵一点10,000元左右（三合一）。假如主机厂一个车型一年预估40万台，以10,000元一套为标准，40亿，给供应商做不如自己做，更划算。汽油车领域，大部分主机厂掌握发动机生产设计，一般是前期外部供，后期建立自己的发动机厂，因为这是高附加值、高产值产品。预计后面会看到国内主机厂逐渐花大力气组建新能源动力总成研发团队。供应商可能供电机的定子、转子，电控供电路板等等，壳体方面也会根据车型定位主机厂自己设计。
Q：800V高压平台的升级对电池寿命的影响如何？
800V高压对电池本体来说没有什么影响。电池是串并联堆积，400V根据容量对应串并联数量，800V改变串并联（eg. 2并变成1并），电压上升一倍。在800V下，电池大功率供电的时候对寿命影响跟400V没变化。
充电倍率提高对寿命有影响。目前国内大功率充电有应用，短期是2C充电倍率，未来可能会到8C、10C，现在的电池如果用8C或10C倍率充电，寿命会衰减60%（例如无人机快充）。电池在快充中，正负极两端会积聚大量电荷，快速充电导致晶格损坏崩塌。
充电功率不提升的话对寿命没影响，若300kW升到700-800kW，寿命有影响。国内有厂家在研究电池快充，我预计前面2年快充供电功率有所受限，不会全程支持4-5C，而是会在某个时间点通过BMS放宽充电倍率，其他区间限制充电倍率。预计未来5年会解决充电问题。电池散热更精准，电池晶格、充电机制有一些优化。
Q：升级至800V后，电源模块也要使用碳化硅，价值量的变动是什么样子的？
DC/DC是高低压系统连接点，按目前技术发展来说不会改变，DC/DC和OBC同属一个产品，一体两用，两个部件都会保持。价值量方面：
1）电控系统有很强意愿去做碳化硅，OBC和DC/DC碳化硅使用量小，整个价值提升空间不是太大；
2）可能前期碳化硅成本高，但后期原材料成本会比硅基低，我预计会有5-10%降本空间。
Q：为什么升级800V会导致电机的价值量下降？为什么说碳化硅后期成本会低于硅基IGBT？
800V跟400V差异是电压值，母线电压从400V到800V。对零部件来说，电机整体体积跟电机扭矩成正比，功率不变，扭矩越小，体积越小（重量也越小）。升级800V后，电机转速做到2万转，扭矩可以做小，整个电机用铜、铝减少；铜的成本会减少一半，铝壳用量也会减少，整个电机价值会往下走。电机成本主要用铜量、铝量核算，耐压材料（高耐压绝缘漆）占比很小，不会看耐压材料去统计。电控里面，除了控制板，没有变化，功率板里面SiC会取代IGBT，目前碳化硅价格是IGBT3-5倍。
碳化硅用材是碳跟硅，跟纯硅成本没有本质差异。
1）在构型方面，为了解决硅基耐压不够的问题，IGBT构型加了衬底，同时通过磨薄工艺把衬底磨薄，增加两个工艺步骤，相应增加设备、人员投入。
2）MOSFET构型工艺国内很成熟，不需要重新增加设备和人员去做后面2个工艺，成本投入减小。
3）硅基IGBT当中90%单晶硅被日本等3家企业垄断，他们根据半导体厂家计划生产单晶硅，价格不会随市场变化调整。碳化硅领域，日本和中国没有很大区别，中国产业化做起来的话，整个碳化硅原材料成本会比硅成本大幅度下降。因此碳化硅材料做MOSFET会比硅基IGBT便宜。
Q：为什么说线束、连接器、熔断器不会因为高压带来耐压价值量提升？
在高压升级情况下，熔断丝、高压继电器里面没有本质差异。400V和800V耐压值在工业里面都属于低压用电系统，整个原材料变化不会很大。另外，线束800V升级后，功率不变，电流降一半，发热量是原来1/4，主机厂采购产品的时候看用铜量，不看绝缘层（绝缘层成本不超过5%）。连接器会在接触电阻镀金或镀银，未来做成低接触电阻，产品做小，技术含量提高，整个里面的用材减少了，同时电流变小，散热需求小，不需要单独加冷却系统，价值量也会下降。
Q：电控自制是否是未来发展的趋势？蔚来自制，小鹏理想有汇川支持，未来理想和小鹏会自制吗？
主机厂电控自制是一种趋势。对于电动汽车来说，动力总成系统比原有燃油车发动机系统简单（发动机技术比电动机技术复杂，变速箱AT、CVT等比电动车的减速器要复杂），电机控制器实际上也与工控里面变频器相差不大。
但很多电动车的价值比传统汽车贵，那么必然在电机电控的设计上要体现差异。因此，
1）主机厂从本质上来说有自主设计动力总成的需求，形成差异化；
2）中国是第一大电机生产国，行业成熟；减速器在中国也成熟，成本很低；唯一难点在电机控制器，国内做得好的不是很多（也有几家汇川、电驱动），但不是跟国外完全不能比，中国要搞控制，也有相关的人才。因此主机厂自制电机电控是必然趋势。
新势力电控自制方面：
1）蔚来自己干；
2）理想谋求自己做；
3）小鹏预计也会考虑。
国内上汽有华域、吉利有威睿，都能解决自制这个问题。我看好主机厂自制，但不是所有电机里面的部件都做，更多做三合一系统结构的设计，里面定转子没必要自己做。预计未来3-5年很多主机厂会进入这一块，自制电机电控。
Q：电压平台升级至800V，电驱、热管理压缩机平台上面有哪些技术应用？比如电机油冷、扁线？
1）从电驱动角度来说，油冷、扁线和电压平台没有关系，油冷散热跟800V平台没有必要联系。400V发热量大一点，油冷效果好一些，800V可能不用油冷，直接用风冷，结构更简单。
2）热管理压缩机升级800V之后对散热要求会更低，这一块成本也会降一些。压缩机没有新的技术。
扁线目的是解决电驱动绕组问题，槽里面有间隙。扁线电机会有两个提升：
1）电机成本下降。铜线与槽空间的比值叫槽满率，原先在75-80%；扁线电机的线长、宽、高设计标准化高，槽型设计成矩形，扁线电机把整个矩形填满，提高槽满率，电机体积能够做小，成本下降；
2）加速散热。原来铜线之间有间隙（空气热阻大，线束散热不好）扁线能够规避间隙问题，线与线之间没有空隙，发热量能够通过周边的线传递出去，加速散热。
Q：目前高压充电桩以电车厂自己投入为主，以后800V超充普及，国家会不会统一高压充电标准，统一配套？
现在大部分高压充电桩是400V，800V充电桩耐压值要往上提，原有充电桩要取消重建。充电桩里面实际上是一个个小型充电模块并在一块，可以跟电池一样做串并联变更。
国家做充电桩投资可能性不大。但大功率充电在国家角度来说是势在必行，若欧美先走会建立壁垒，限制国内发展。充电桩企业把充电模块的硅基IGBT切换成碳化硅，这边会有一些投入。
Q：主机厂、新势力自制高压电控是一种趋势，小鹏、理想如果要在电控自制方面追赶蔚来要多久？
小鹏、理想自己研发高压系统，但三合一没有去做，并不是说国内没有人才，人才队伍建设要时间积累。如果主机厂自己做电控，要对整个车型的量有规定，量少不适合自己做，研发体系、验证整个流程需要3-5年的时间。
理想和小鹏这一块还没有开始建，估计会滞后蔚来3年左右。如果花钱投入，把行业领军任务、精英挖来，采购其他公司成熟的研发体系，时间可能会缩短，1.5-2年也是有可能，但投入会比较大。
据我了解，理想前期对产品没有很大信心，理想ONE销量提振信心，他们后面在电动汽车这一块会比较大的动作。理想增程器方面在摆脱东安，做自研，这也是他们自己研究动力总成的信号。小鹏不是太了解，不能给出明确分析。
#买房者说# 手握“2套房”的家庭，未来将面临什么结局？
“房价趋势，从来都是不以人的意志为转移的”。
人口就代表需求，对吧？当供大于求，房价自然上涨。土地也是，土地供应多，商品房量大，供过于求，房价自然下跌，而金融呢？比如提高房贷利率，购房成本就提高，房价岂能上涨，反之亦然，还有货币放水多少，也关系到房价涨跌。
有没有道理呢？我觉得很有道理，这些因素确确实实是影响房价的因子之一，但通过研究发现，还应加上与经济有关的两个重要因子：
第一，经济发展水平。很明显的例子，东南沿海的经济发展水平高，居民的收入高，购买力强，所以房价也是最高的，反观中西部大多数城市的房价只有人家的一个零头，说到底，虽然人口很多，但经济发展水平不济，收入有限，如何买得起高价房？所以，在研究房价趋势时，我们千万不能忽略这个问题。说到底，经济水平高，说明高收入的产业多，购买力强盛，反之也是这个道理。
第二，经济发展策略。这个需要从全局性角度考虑，我们很多人研究房地产，只看眼前，听到风就是雨，大可不必，如果我们把整个房地产发展放到一个国家经济发展的大战略中来看，就能给你一个清晰的视野，如何理解？
谁都知道，西方发达国家之所以能快速发展起来，主要靠早期侵略和掠夺，取得了第一桶金，有了工业革命的资本，经济科技得以飞速发展。对比我们呢，这个条件显然不具备，只能靠勤劳的双手埋头苦干。但我们也知道，这谈何容易？关起门发展显然不行，所以才有了1978年的改革开放，通过利用外面资金和技术发展我们的经济，同时把我们的东西卖出去获得资金发展自己。
但，这还不够，所谓发展到一定阶段就需要更多资金，特别是我们这样一个14亿人口大国，按照进入发达国家的历程，城市化是必由之路，通过城市化让经济发展再上一个台阶。可以看到，自1998年住房商品化改革以来，特别是土地招拍挂的推行，土地收入的增长不断为城市建设带来大笔的增量资金。
我们的房地产发展起始发展时间是1978年以后，目前有43年历史，老实讲，谁也无法准确预知具体哪一年繁荣结束，不过，从以下2个方面可以看出端倪：
1.国家近年已开始扭转房地产快速发展势头，主要体现在“不用房地产刺激短期经济发展”。
说白了，房地产长期在经济中的支柱地位发生动摇。现实也是这样做的，即便这两年受突发事件影响，我们的楼市调控仍旧严格。有人说，不是最近有的地方已经有所放松吗？大家不要误解，这不过是担心少部分房企暴雷，进而影响金融系统稳定和社会稳定进行的微调，且也仅是局部行为，整体调控目标没有任何改变。
2.土地财政完成城市化的使命已告一段落。
至2020年底，我国城市化率已近64%，按照这个惯性，未来几年很快就到70%，达到初级发达国家城市化水平，所以，也不需要通过大量卖地（也没那么多地可卖），一个国家的经济发展最终还是依靠科技进步、实体企业推动，意味着土地收入对财政的贡献会逐步降低，今年上半年才不到3万亿，不仅远低于2020年全年的8.4万亿，也远低于2019年的7.8万亿，所以，2021年很可能就是土地收入的“历史拐点”。
当然，王健林还有另一个预言说，未来一二线城市房价还有一个缓慢上升过程，三四线城市，特别是县级城市就没什么空间了。
国内手握两套房的家庭，未来将面临什么结局呢？
1.房地产税。
房地产税作为土地财政的替代或者补充，对于这个缘由，其实不用多解释了，国家已经明确将开展试点，不少专家认为的时间表很可能就是明年，至于哪些城市率先纳入，大家比较一致的看法是楼市比较热门的大城市，比如像今年5月份座谈房地产税参会城市上海、重庆、深圳、苏州、杭州、济南释放出信号，或许还有更多城市，等这个谜底揭晓。
至于起征标准和税率，有专家说与套数有关，建议3套以上起征，也有人说建议按面积征，50-60平米/人作为一个免征面积，其实无论按哪个征，都与套数有关，套数越多面积越大嘛，大抵如此，而2套房基本上是要么不征，要么在第2套上交少许税，3套房或以上基本上是要交税了。
2.房租税。
其实，不少人认为，房地产税开征以后，租金可能要涨了，因为房东会把房产税转嫁到租金上，殊不知，目前已有几个省已在开始试点租房税，比如根据国税总局发布的《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》，云南从2021年1月1日开始对个人出租房屋按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税，减按比例为10%，比如一个月租金3000元，缴纳的税额就是300元，其实，在此之前，河北和湖南二省早在2019年就开始试点征收租房税，从3省租房税试点扩容来看，有扩大试点的趋势。
这里还要注意一个问题，这里提到的是“减按”，说明目前执行的是相对低的标准，未来会不会根据需要提升或者恢复缴纳比例只能交给时间了，此外，是不是为房地产税开征埋下伏笔不知道，但后面待试点成熟后全面推广应是水到渠成的事。
3.遗产税。
目前，“共富”是趋势，从各方声音来看，通过对现有家庭财富进行重新分配的可能性比较小，主要还是出于自愿，因为：一方面是大部分家庭的财富都集中在房产上，辛苦积累的财富不易，另一方面，央媒等权威媒体多次表态，“共富”不是杀富济贫。不过，从长期来看，我们曾在04年起草过遗产税征收草案，发达国家遗产税征收也比较普遍，所以，为避免财富阶层固化和代际传递，征收遗产税也是趋势。比如，全国人大财经委委员、中国税务学会会长汪康今年3月份就建议，为缩小贫富差距可考虑征收遗产税等措施。
当然，这些都不可能一蹴而就，需要时日。但不管怎么说，房子少的家庭，普通家庭一般不会有什么顾虑，有两套自住和改善的房子也正常，而持有房子过多的炒房客，无论是企业还是个人，他们都会面对这样一个长期趋势，在房住不炒的大背景下，及时收手才是正途。#楼市杂谈# #买房#
“房价趋势，从来都是不以人的意志为转移的”。
人口就代表需求，对吧？当供大于求，房价自然上涨。土地也是，土地供应多，商品房量大，供过于求，房价自然下跌，而金融呢？比如提高房贷利率，购房成本就提高，房价岂能上涨，反之亦然，还有货币放水多少，也关系到房价涨跌。
有没有道理呢？我觉得很有道理，这些因素确确实实是影响房价的因子之一，但通过研究发现，还应加上与经济有关的两个重要因子：
第一，经济发展水平。很明显的例子，东南沿海的经济发展水平高，居民的收入高，购买力强，所以房价也是最高的，反观中西部大多数城市的房价只有人家的一个零头，说到底，虽然人口很多，但经济发展水平不济，收入有限，如何买得起高价房？所以，在研究房价趋势时，我们千万不能忽略这个问题。说到底，经济水平高，说明高收入的产业多，购买力强盛，反之也是这个道理。
第二，经济发展策略。这个需要从全局性角度考虑，我们很多人研究房地产，只看眼前，听到风就是雨，大可不必，如果我们把整个房地产发展放到一个国家经济发展的大战略中来看，就能给你一个清晰的视野，如何理解？
谁都知道，西方发达国家之所以能快速发展起来，主要靠早期侵略和掠夺，取得了第一桶金，有了工业革命的资本，经济科技得以飞速发展。对比我们呢，这个条件显然不具备，只能靠勤劳的双手埋头苦干。但我们也知道，这谈何容易？关起门发展显然不行，所以才有了1978年的改革开放，通过利用外面资金和技术发展我们的经济，同时把我们的东西卖出去获得资金发展自己。
但，这还不够，所谓发展到一定阶段就需要更多资金，特别是我们这样一个14亿人口大国，按照进入发达国家的历程，城市化是必由之路，通过城市化让经济发展再上一个台阶。可以看到，自1998年住房商品化改革以来，特别是土地招拍挂的推行，土地收入的增长不断为城市建设带来大笔的增量资金。
我们的房地产发展起始发展时间是1978年以后，目前有43年历史，老实讲，谁也无法准确预知具体哪一年繁荣结束，不过，从以下2个方面可以看出端倪：
1.国家近年已开始扭转房地产快速发展势头，主要体现在“不用房地产刺激短期经济发展”。
说白了，房地产长期在经济中的支柱地位发生动摇。现实也是这样做的，即便这两年受突发事件影响，我们的楼市调控仍旧严格。有人说，不是最近有的地方已经有所放松吗？大家不要误解，这不过是担心少部分房企暴雷，进而影响金融系统稳定和社会稳定进行的微调，且也仅是局部行为，整体调控目标没有任何改变。
2.土地财政完成城市化的使命已告一段落。
至2020年底，我国城市化率已近64%，按照这个惯性，未来几年很快就到70%，达到初级发达国家城市化水平，所以，也不需要通过大量卖地（也没那么多地可卖），一个国家的经济发展最终还是依靠科技进步、实体企业推动，意味着土地收入对财政的贡献会逐步降低，今年上半年才不到3万亿，不仅远低于2020年全年的8.4万亿，也远低于2019年的7.8万亿，所以，2021年很可能就是土地收入的“历史拐点”。
当然，王健林还有另一个预言说，未来一二线城市房价还有一个缓慢上升过程，三四线城市，特别是县级城市就没什么空间了。
国内手握两套房的家庭，未来将面临什么结局呢？
1.房地产税。
房地产税作为土地财政的替代或者补充，对于这个缘由，其实不用多解释了，国家已经明确将开展试点，不少专家认为的时间表很可能就是明年，至于哪些城市率先纳入，大家比较一致的看法是楼市比较热门的大城市，比如像今年5月份座谈房地产税参会城市上海、重庆、深圳、苏州、杭州、济南释放出信号，或许还有更多城市，等这个谜底揭晓。
至于起征标准和税率，有专家说与套数有关，建议3套以上起征，也有人说建议按面积征，50-60平米/人作为一个免征面积，其实无论按哪个征，都与套数有关，套数越多面积越大嘛，大抵如此，而2套房基本上是要么不征，要么在第2套上交少许税，3套房或以上基本上是要交税了。
2.房租税。
其实，不少人认为，房地产税开征以后，租金可能要涨了，因为房东会把房产税转嫁到租金上，殊不知，目前已有几个省已在开始试点租房税，比如根据国税总局发布的《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》，云南从2021年1月1日开始对个人出租房屋按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税，减按比例为10%，比如一个月租金3000元，缴纳的税额就是300元，其实，在此之前，河北和湖南二省早在2019年就开始试点征收租房税，从3省租房税试点扩容来看，有扩大试点的趋势。
这里还要注意一个问题，这里提到的是“减按”，说明目前执行的是相对低的标准，未来会不会根据需要提升或者恢复缴纳比例只能交给时间了，此外，是不是为房地产税开征埋下伏笔不知道，但后面待试点成熟后全面推广应是水到渠成的事。
3.遗产税。
目前，“共富”是趋势，从各方声音来看，通过对现有家庭财富进行重新分配的可能性比较小，主要还是出于自愿，因为：一方面是大部分家庭的财富都集中在房产上，辛苦积累的财富不易，另一方面，央媒等权威媒体多次表态，“共富”不是杀富济贫。不过，从长期来看，我们曾在04年起草过遗产税征收草案，发达国家遗产税征收也比较普遍，所以，为避免财富阶层固化和代际传递，征收遗产税也是趋势。比如，全国人大财经委委员、中国税务学会会长汪康今年3月份就建议，为缩小贫富差距可考虑征收遗产税等措施。
当然，这些都不可能一蹴而就，需要时日。但不管怎么说，房子少的家庭，普通家庭一般不会有什么顾虑，有两套自住和改善的房子也正常，而持有房子过多的炒房客，无论是企业还是个人，他们都会面对这样一个长期趋势，在房住不炒的大背景下，及时收手才是正途。#楼市杂谈# #买房#
（转发竟然有字数限制！无奈截图了[哼]）
字字句句都是我的心声。从大学到现在，这一路上我不停地与自己最最顽固的毛病作斗争，那就是“通过看得见的、已确定发生的事情，进行僵硬化认知和固定化评价，并且心里隐约在永恒向往一个看得到的理想未来。”
事实证明，这是给自己套上了一种社会性的，而非自然性的“枷锁”。
人类建构的社会除了“人类文明”，也有“社会偏见”“世俗压制”等负面产物，于是，“必须”“最好”“应该”带来了年龄焦虑，容貌焦虑，乃至人生模样的焦虑。
而人具有认知和思辨能力，意味着我们能够像创造文明一样，去对负面产物进行反观和省思，不断修正、完善、提升。
所以，成长的一个重要标志，就是看清偏见和成见，看清套在我们身上的枷锁。专注当下、充分体验，用“空”的心境去创造生活的无限可能，给自己多留一片自由且广阔的天地，尽兴享受生命呀～ https://t.cn/R4ws68L
字字句句都是我的心声。从大学到现在，这一路上我不停地与自己最最顽固的毛病作斗争，那就是“通过看得见的、已确定发生的事情，进行僵硬化认知和固定化评价，并且心里隐约在永恒向往一个看得到的理想未来。”
事实证明，这是给自己套上了一种社会性的，而非自然性的“枷锁”。
人类建构的社会除了“人类文明”，也有“社会偏见”“世俗压制”等负面产物，于是，“必须”“最好”“应该”带来了年龄焦虑，容貌焦虑，乃至人生模样的焦虑。
而人具有认知和思辨能力，意味着我们能够像创造文明一样，去对负面产物进行反观和省思，不断修正、完善、提升。
所以，成长的一个重要标志，就是看清偏见和成见，看清套在我们身上的枷锁。专注当下、充分体验，用“空”的心境去创造生活的无限可能，给自己多留一片自由且广阔的天地，尽兴享受生命呀～ https://t.cn/R4ws68L
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