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借名购房合同无效，但效力嗣后补正，可排除执行
——为规避国家限购政策而借名买房所签合同无效，但嗣后消除限购障碍、补正效力、完成变更登记的，可排除执行。
标签：｜房屋买卖｜借名购房｜限购政策｜案外人异议｜异议主体
问题提出：2012年，徐某以曾某名义向开发公司购房并支付全部购房款2600万余元。2014年，曾某为天然气公司向银行委托贷款提供连带责任保证。2016年，生效判决判令天然气公司偿还设备公司委托贷款本息2800万余元，曾某承担连带责任。2017年，设备公司申请执行曾某名下房屋时，徐某提出异议。2020年，徐某与设备公司案外人执行异议之诉期间，另案法院依借名购房协议纠纷的生效判决裁定将曾某名下房屋过户至徐某名下。
处理意见：①依本案证据，可认定徐某在不具备再次购房资格情形下，为规避国家及本市房地产限购政策，通过借用曾某之名进行买房并支付了购房款，徐某与曾某之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。双方所签房产代持协议因违背公序良俗而应认定无效，徐某依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。②根据法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权变动应履行变更登记程序才能发生相应法律效力。本案徐某借用曾某名义签订商品房买卖合同、办理相关手续，故意将案涉房屋登记在曾某名下，不属于法律规定的登记错误情形。在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由情况下，借名人可依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋物权人，其所享有的债权请求权亦不具有对世效力、排他效力和绝对效力。此不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，亦系借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据借名买房协议，徐某并不能直接成为案涉房屋所有权人，不享有排除执行的合法权益。③徐某与曾某之间借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但徐某在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购条件，已具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同效力得以补正。生效判决已判令曾某配合办理案涉房屋所有权转移登记手续，后通过法院执行程序并经房屋登记机构确认，徐某取得案涉房屋不动产权证书，成为房屋所有权人。至此，在对曾某执行程序中，设备公司主张继续执行已归属于徐某的案涉房屋，已然不具有事实基础和法律依据，不应予以支持。在本案再审期间，设备公司对另案法院在轮候查封情况下实施执行行为以及案涉房屋过户登记提出异议，但因其不属于本案审理范围，设备公司可另行依法主张权利。④在设备公司与案外人借款关系中，曾某对借款提供连带保证。设备公司依据法院生效判决要求曾某承担保证责任时，申请法院查封了当时登记在曾某名下案涉房屋。保证担保属于人保，具有人身信赖性和责任财产可变性等特点，区别于物的担保中针对某一特定物而设立的担保。设备公司作为保证债权人，在同曾某签订保证合同时，案涉房屋尚未登记在曾某名下，设备公司主张其系对案涉房屋产生特殊信赖才从事借贷交易，对案涉房屋存在应受法律保护的信赖利益而应予执行，缺乏理据，明显不能成立。综上，徐某为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人。在法院裁定提审后出现的新事实，已从根本上改变了案涉房屋权属关系，设备公司在对曾某执行程序中主张继续执行案涉已属于徐某的房屋，缺乏理据，不应支持。徐某已取得案涉房屋所有权，足以排除法院执行。判决不得执行案涉房屋。
实务要点：为规避国家限购政策而借名买房，合同无效，但嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人的，可排除法院强制执行。
资料索引：最高人民法院（2020）最高法民再328号“某设备公司与徐某等案外人执行异议之诉案”，见《辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司与徐沛欣、曾塞外案外人执行异议之诉案》（审判长郃中林，审判员王富博、余晓汉、张艳、李赛敏），载《民事审判指导与参考·裁判文书选登》（202102/86:255）。

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譬喻品第三之（4）

201005扬州文峰寺

1

【即大惊怖 而作是念】

【即大惊怖】方便说为诸佛

出世发慈悲之心，佛没有慈悲之心，

他不会随缘入世教化众生。

【而作是念】由于

慈悲心而叨念众生苦恼。

【我虽能于此所烧之门安隐得出】

佛已证极果如来，

世出世间来去自在，

所以能【安隐得出】。

怎么【安隐得出】？

他就是不出，他出了没有啊？

啊，要搞明白。“知烧即安”。

所以"那伽常在定，无有不定时"啊。

2

火苦是不是佛自己呀？

佛在悟中-- 苦也好乐也好，都是我。

众生在迷中，他执着于乐。

所以对苦来讲，

他也感到很痛苦是不是啊？

他不明白苦乐即是自己的心所变现。

所以佛他什么时候都【安隐得出】，

他出也出，不出-- 出不出了？

他没有出入，这点很关键。

【而诸子等于火宅内乐著嬉戏】

还没有明心见性的这些修行人呐

在火宅内呀，这个【火宅内】

可以理解为我们的烦恼身。

3

乃至于这个娑婆国土

是不是我们的烦恼身啊？

你别以为光是这个肉团是烦恼身啊？

泥巴瓦块都是我们的烦恼身；

大小都是我们的烦恼身；

周边的环境都是我们的烦恼身，

所以【于火宅内】。我们想一想：

我们是不是时时在【火宅内】啊？

处处在【火宅内】啊？

【乐著嬉戏】火宅内有苦有乐，

因为我们执着于【乐】，

所以我们就（不）能感受到苦是不是。

我们解脱了对苦乐的分别，

苦也好乐也好都是【乐】，

我们这个心很奇妙。

4

而且我们执着于【乐】，

对佛法来讲-- 本身就是苦是不是，

它当下就是苦因苦果。

所以【乐著嬉戏】呀

可以观照为〖五欲自恣〗--

在财色名食睡里妄想执著、贪恋。

【不知不觉】是由上面的【乐著】而有。

我们的真心智慧，已经

被这种名闻利养的执着调虎离山。

所以他【不知不觉】，

死到临头都还不知道回头，

这就是众生的悲剧。

5

【不惊不怖】是加重语气重复说明，

带有感慨之义。实际上不知不觉

再加个不知不觉，是不是一个意思啊。

【不知不觉】他就不懂得惊，不懂得怕。

【惊】和【怖】都是指恐惧。

所以

"凡夫畏果，菩萨畏因"。

凡夫怎么畏果呢？

不到苦报现前，不知道害怕，

通常说为不见棺材不落泪。

菩萨有智慧叫'畏因”，

未有果报现前之前，

他就知道有苦报，

所以他因地上用功，

等苦报现前的时候已经迟了。

6

【火来逼身 苦痛切己】

【火】

就是指五阴之火。

【逼身】其实这个五阴之火

叫五阴炽盛之苦啊，

我们时时事事处处感同身受，

好好体会一下。

我们

哪一天没有苦恼啊？

睡在床铺上还翻来覆去的，

不苦的话你翻不翻身呐？是不是啊。

【苦痛切己】这是分层次来讲。这个

【苦痛切己】可以观照为"苦苦"，

我们明显感觉到的苦，

头疼脑热生病、缺衣少食，

没有钱花等等叫"苦苦"。

7

【心不厌患】。【心不厌患】呢

这里可以观照为"坏苦"。

怎么叫"坏苦"呢？

我们正在快乐之中，

他不知道这种快乐

就是我们的患难，

我们在快乐的时候

是不是在造因呐？

就是我们的患难，

所以【心不厌患】叫心不厌乐。

怎么叫坏苦啊？

8

老爹爹八十大寿，

亲朋好友热热闹闹

大半天是不是很快乐啊？

那个嘴咧到耳朵根子--

高兴得不得了，都来给他庆寿。

下午五点半大家离开了，

家里很清净是不是啊。然后呢

坐在沙发上喝了一杯茶“啊...”，

这个时候是不是感到

真正的快乐了？啊？意思呀

“这些东西终于走了”是不是啊，

“把我闹腾了半天”，以这个时候想，

当时那种快乐是不是就是苦啊？

9

但是他当时知道不知道讨厌啊？

恨不得人越多越好，面子呢就长的

恨不得有地球那么大是不是。

包红纸包，好吃的好喝的一大堆，

很高兴。其实最高兴的时候，

人走了静静地喝一杯茶

是不是很自在啊？就帮助我们启发--

怎么叫个"乐就是苦"，

叫"坏苦"。我们很多人

意识不到这个问题，是不是。