深圳拆迁房（回迁房）有什么坑?
拆迁房指的是在久的将来会被旧改拆迁的小产权房。作为深圳小产权房的一种类型，最大的优势在于，可以获得相应面积商品房赔付。拆迁房也有一定的缺点，比如需要全款缴纳，需要等的周期长（从意愿征集到商品房交房平至少需要8年。）但这并不影响拆迁房是深圳房产投资当中非常理想的投资标的，接下来我们总结一下拆迁房投资可能会有什么坑。#深圳小产权房##房地产##深圳房产新闻# https://t.cn/z84A1Or

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深圳红本回迁房 深圳一手红本回迁房 1月16日
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【拆迁房】：指的是某一片区有旧改规划，但未有正式开始拆迁的房子。（一般是刚开始签合作框架到计划申报主体草案公示阶段）。这类房子通常会比较便宜。

【指标房】：指的是某一旧改片区内，已经签约的房子。（一般是签约移交物业到拆迁阶段）。这类房子产权属性，补偿方案已经相当明确，并在开发商已经签约移交物业的，这类房子问题是资金成本较大，周期长）

【回迁房】：指的是某一旧改片内，房子已经建好并通过验收之后按补偿协议回迁给业主的物业。（回迁房基本就是旧改的最尾声了，除了还没有出房产证之外）。这类房子需要房票的，手续和二手房交易是一样的，不过由于回迁房是没有土地出让金的了，所以在二手过户的时候，会要买家补交地税）

二、大家比较关心的几个问题【指标房、拆迁房】的问题：
1、旧改房有什么优势？
答：不限购，不限售，不需要任何名额指标，没有任何限制！资产变现，实现保值，增值！超高的可见差额利润，非常高的回报率，是一种稳定增值的固定资产投资项目！
2、旧改房有什么门槛和限制？
答：需要有一定的资金能力！要一性次付款，无法贷款！以及购买周期时长较长（24~48个月，具体根据旧改项目拆迁补偿协议来定）

3、旧改房能不能买卖？
答：目前国家尚未有明确的规定。
4、旧改房的安全性如何保证？
答：指标房是开始商介入的项目，直接和开发商签协议，由开发商报送备案！
5、交易流程是不是很复杂？
答：交流流程并不复杂，但要求专业比较高，细节多。特别是投资，应该找专业人员！

6、 既然都要拆迁了，为什么还要卖呢？
答：这个问题应该是多数人都很关注的一个问题吧！首先，土豪的世界不是我们能理解的，人家手上拥有的面积至少都十几套，不在乎拿一两套出来提前变现。第二，因为旧改时间周期比较长，短则二三年，长要的说不好，所以提前变现去做其他投资，这个很正常！
7、什么是城市更新？为什么要城市更新？和旧改是什么关系？
答：城市更新主要包括两方面；一是拆除重建，一个是综合整治；拆除重建是为了释放更多的土地资源和打造更好的城市环境。综合整治主要是提升社区的生活环境，城市形象。深圳这个弹丸之地，土地供应越来越少，要获得更多的土地要么填海，要么旧改。

三、回迁房指标优点
1、规避731新政中关于商品房3年禁售的条款，同时换一个角度来说，买正规商品房同样要等3年后才能变现，冲淡了回迁房指标变现周期长的劣势
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2、不限购不限外，任何自然人都可以无限量购买
3、便宜。价格只有周边商品房市场价5折到6折左右
4、红本，正规产权
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5、安全，与开发商签合同，合同一式十多份，需要到政府备案
6、租金补贴，开发商按月按平方数予以补贴
7、原地回迁，优先选房，统一抽签
8、回报率高，除了租赁补偿还有确定的利差+时间增值的迭代四、
回迁房指标缺点
1、周期长，一般需要3-5年左右
2、无杠杆，一次性付全款，无法贷款五、
购买流程第一步：买家先在居间机构交购房定金
第二步：买方、中介、原业主三方签订回迁指标购买意向合同，付房款给业主。
第三步：确权、跟开发签补偿#深圳[超话]# https://t.cn/z8AJO6Q

案例一：白石洲旧改拆迁赔偿方案

拆迁补偿业主共分为四种类型：
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1、外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：1，要求每栋480平米内选住宅，其余选公寓。
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2、老祖屋，指建成30年以上的单层或砖瓦房，拆迁比例1：3.5，可选住宅或公寓。
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3、首层面积60%，可选择1：1的集中商业或办公楼，也可以选择1：1.2的商务公寓，另外40%的面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影拆迁比例是1：1.03，要求现状每栋480平米内选住宅，其余选公寓。
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4、各村集体物业，按1：1补偿办公楼，如果选择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致。另外，如选择货币补偿则一律以2.8万元/平米。
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