谈房36

上海楼市观察

上海楼市这段时间的微观变化是成交量慢慢恢复了

一个月大概是12,000~14,000左右，想想上海一个月成交这么多，深圳就1000多套，深圳已经躺平

而且上海的这个数据跟2万套的平均水平还是有落差，但目前上海已经稳住了

一般调控政策之后，楼市的回调期是大概一年左右，以前深圳的记忆是半年，半年就会稳住，现在变化了

上海鬼谷生比较看好的还是内环内和中环，上海跟深圳类似，次新楼龄的小区涨幅会更好

上海我比较看好的两个板块是静安和虹口，静安，我看中静安寺和不夜城，虹口是北外滩（北外滩超棒）

上海是在2020年的10月份开涨，大概的涨幅比例应该是在30个点左右

我记得这波上海涨得并不是很猛，但是我看中的这两个板块的房子，涨幅高的有40~50个点，现在回落大概是5个点左右，比如青蓝国际，比如瑞虹新城

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未来三年，上海会强势重仓市中心，中环内的价值正在被放大。

所以虹口和杨浦未来的机会很大，这个机会是通过旧改驱动的；

虹口和杨浦过去的居民，以工人、难民为主，民风比较彪悍。

杨浦定海、虹镇老街，都是让人避之唯恐不及的地方。

虹口前20年没落的背后，固然有操盘手的原因，但与其当时过于成熟，人口高密，缺少空地也脱不了干系。

建国后虹口建了大量的工人新村，大批高素质的工人聚集在这里，让虹口区的人口密度长期雄踞全市第一，直到现在都没被取代。

相比虹口，杨浦要好一些，好歹打造了一个副中心五角场，北边的新江湾城也开发的不错。

但除此之外乏善可陈，偌大的杨浦也只有这两个地方能拿得出手。

杨浦以前是上海的老工业区，现在去东外滩走走，还能看到许多老厂房。

不过，城市在发展，板块在轮动，新的周期来临，老的片区也会有枯木逢春的一天。

现在我们看到的，发展比较好的区域，其实也都是借了政策和规划的东风，外加有大片空地可以整体开发。

浦东，闵行，概莫能外。

如今，上海摊大饼发展的时代过去，十四五期间（2021-2025年），上海将旧改160万平方米。

这个时候，虹口和杨浦的机会就来了。

虹口和杨浦，本质上是后发优势。

上海市区的发展，已经进入旧改阶段，不要说内环内，就是外环内，想找一整块可整体开发的土地，都很难。

这个时候，就要靠拆迁了。

目前虹口的未来，无疑在北外滩，杨浦的未来，则是东外滩。

总的来看，北外滩和东外滩的未来，都是极好的；

但需要注意，相较于北外滩，东外滩的开发周期肯定会更长一些的。

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