如何正确选择电气元器件?20个口诀简单又实用
电气设备主要指变压器、电抗器、电容器、组合电器、断路器、互感器、避雷器、耦合电容器、输电线路、电力电缆、接地装置、发电机、调相机、电动机、封闭母线、晶闸管等。常见的电气元件：刀开关、组合开关、熔断器、断路器、按钮开关、交流接触器、热过载继电器、中间继电器、行程开关、时间继电器等等，如何正确选择电气元器件?来看看这20个口诀简单又实用!
No.1 已知三相电动机容量，求其额定电流
口诀：
容量除以千伏数，商乘系数点七六。
三相二百二电机，千瓦三点五安培。
常用三百八电机，一个千瓦两安培。
低压六百六电机，千瓦一点二安培。
高压三千伏电机，四个千瓦一安培。
高压六千伏电机，八个千瓦一安培。
容量大一点的减一点，小一点的加一点
精确计算电流I=P/U×√3×cosφ（A）
补充：准确的说，还应乘上电机效率，一般为0.9。我们常见的三相电机额定电压（U）是380v。功率因数（COSφ）一般是0.85，电机铭牌上有标注。
10KW的三相电机额定电流的具体算法：
I=10000÷（380×1.73×0.85×0.9）=19.8A。
No.2 测知电力变压器二次侧电流，求算其所载负荷容量
口诀：
已知配变二次压，测得电流求千瓦。
电压等级四百伏，一安零点六千瓦。
电压等级三千伏，一安四点五千瓦。
电压等级六千伏，一安整数九千瓦。
电压等级十千伏，一安一十五千瓦。
电压等级三万五，一安五十五千瓦。
No.3 测知白炽灯照明线路电流，求算其负荷容量
口诀：
照明电压二百二，一安二百二十瓦。
不论供电还是配电线路，只要用钳型电流表测得某相线电流值，然后乘以220系数，积数就是该相线所载负荷容量。测电流求容量数，可帮助电工迅速调整照明干线三相负荷容量不平衡问题，可帮助电工分析配电箱内保护熔体经常熔断的原因，配电导线发热的原因等等。
No.4 测知无铭牌380V单相焊接变压器的空载电流，求算额定容量
口诀：
三百八焊机容量，空载电流乘以五。
变压器的空载电流一般约为额定电流的6%~8%（国家规定空载电流不应大于额定电流的10%）。这就是口诀和公式的理论依据。
No.5 已知380V三相电动机容量，求其过载保护热继电器元件额定电流和整定电流
口诀：
电机过载的保护，热继电器热元件；
号流容量两倍半，两倍千瓦数整定。
热元件整定电流按“两倍千瓦数整定”；热元件额定电流按“号流容量两倍半”算选；热继电器的型号规格，即其额定电流值应大于等于热元件额定电流值。
No.6 已知380V三相电动机容量，求其远控交流接触器额定电流等级
口诀：
远控电机接触器，两倍容量靠等级；
步繁起动正反转，靠级基础升一级。
No.7 已知小型380V三相笼型电动机容量，求其供电设备最小容量、负荷开关、保护熔体电流值
口诀：
直接起动电动机，容量不超十千瓦；
六倍千瓦选开关，五倍千瓦配熔体。
供电设备千伏安，需大三倍千瓦数。
说明：
口诀所述的直接起动的电动机，是小型380V鼠笼型三相电动机，电动机起动电流很大，一般是额定电流的4~7倍。用负荷开关直接起动的电动机容量最大不应超过10kW，一般以4.5kW以下为宜，且开启式负荷开关（胶盖瓷底隔离开关）一般用于5.5kW及以下的小容量电动机作不频繁的直接起动；封闭式负荷开关（铁壳开关）一般用于10kW以下的电动机作不频繁的直接起动。
两者均需有熔体作短路保护，还有电动机功率不大于供电变压器容量的30%。总之，切记电动机用负荷开关直接起动是有条件的！
No.8 电机起动星三角，起动时间好整定
口诀：
容量开方乘以二，积数加四单位秒。
电机起动星三角，过载保护热元件；
整定电流相电流，容量乘八除以七。
时间继电器调整时，暂不接入电动机进行操作，试验时间继电器的动作时间是否能与所控制的电动机的起动时间一致。如果不一致，就应再微调时间继电器的动作时间，再进行试验。但两次试验的间隔至少要在90s以上，以保证双金属时间继电器自动复位。
No.9 已知笼型电动机容量，求算控制其的断路器脱扣器整定电流
口诀：
断路器的脱扣器，整定电流容量倍；
瞬时一般是二十，较小电机二十四；
延时脱扣三倍半，热脱扣器整两倍。
断路器的脱扣器整定电流值计算是电工常遇到的问题，口诀给出了整定电流值和所控制的笼型电动机容量千瓦数之间的倍数关系。
“延时脱扣三倍半，热脱扣器整两倍”说的是作为过载保护的自动断路器，其延时脱扣器的电流整定值可按所控制电动机额定电流的1.7倍选择，即3.5倍千瓦数选择。热脱扣器电流整定值，应等于或略大于电动机的额定电流，即按电动机容量千瓦数的2倍选择。
No.10 已知异步电动机容量，求算其空载电流
口诀：
电动机空载电流，容量八折左右求；
新大极数少六折，旧小极多千瓦数。
一般小型电动机的空载电流约为额定电流的30%~70%，大中型电动机的空载电流约为额定电流的20%~40%。具体到某台电动机的空载电流是多少，在电动机的铭牌或产品说明书上，一般不标注。可电工常需知道此数值是多少，以此数值来判断电动机修理的质量好坏，能否使用。它符合“电动机的空载电流一般是其额定电流的1/3”。同时它符合实践经验：“电动机的空载电流，不超过容量千瓦数便可使用”的原则（指检修后的旧式、小容量电动机）。口诀“容量八折左右求”是指一般电动机的空载电流值是电动机额定容量千瓦数的0.8倍左右。中型、4或6极电动机的空载电流，就是电动机容量千瓦数的0.8倍；新系列，大容量，极数偏小的2级电动机，其空载电流计算按“新大极数少六折”；对旧的、老式系列、较小容量，极数偏大的8极以上电动机，其空载电流，按“是小极多千瓦数”计算，即空载电流值近似等于容量千瓦数，但一般是小于千瓦数。
No.11 已知电力变压器容量，求算其二次侧（0.4kV）出线自动断路器瞬时脱扣器整定电流值
口诀：
配变二次侧供电，最好配用断路器；
瞬时脱扣整定值，三倍容量千伏安。
No.12 判断同相与异相
口诀：
判断两线相同异，两手各持一支笔，
两脚与地相绝缘，两笔各触一要线，
用眼观看一支笔，不亮同相亮为异。
此项测试时，切记两脚与地必须绝缘。因为我国大部分是380/220V供电，且变压器普遍采用中性点直接接地，所以做测试时，人体与大地之间一定要绝缘，避免构成回路，以免误判断；测试时，两笔亮与不亮显示一样，故只看一支则可。
No.13 判断直流电正负极
口诀：
电笔判断正负极，观察氛管要心细，
前端明亮是负极，后端明亮为正极。
No.14 判断交流电与直流电
口诀：
电笔判断交直流，交流明亮直流暗，
交流氛管通身亮，直流氖管亮一端。
No.15 判断直流电源有无接地，正负极接地的区别
口诀：
变电所直流系数，电笔触及不发亮；
若亮靠近笔尖端，正极有接地故障；
若亮靠近手指端，接地故障在负极。
No.16 铜芯电缆导线安全载流量计算
口诀：
10下五，100上二，16、25四，35、50三，70、95两倍半。
穿管、温度八、九折，裸线加一半。铜线升级算。
口诀中的阿拉伯数字与倍数的排列关系如下：
对于1.5、2.5、4、6、10mm2的导线可将其截面积数乘以5倍。
对于16、25mm2的导线可将其截面积数乘以4倍。
对于35、50mm2的导线可将其截面积数乘以3倍。
对于70、95mm2的导线可将其截面积数乘以2.5倍。
对于120、150、185mm2的导线可将其截面积数乘以2倍。
铜线面积升一级算。
No.17 断路器的选择
断路器由于是进行断路保护因此可以选择大于电机额定电流，通常为电机额定电流1.2倍，保守为1.6倍，热继电器通常选择了0.95~1.05倍电机额定电流，个人倾向于1倍。
No.18 交流接触器的选择
（1）持续运行的设备。接触器按67-75%算，即100A的交流接触器，只能控制最大额定电流是67-75A以下的设备.
（2）间断运行的设备。接触器按80%算，即100A的交流接触器，只能控制最大额定电流是80A以下的设备.
（3）反复短时工作的设备。接触器按116-120%算，即100A的交流接触器，只能控制最大额定电流是116-120A以下的设备。
还要考虑工作环境和接触器的结构形式。
No.19 电焊机
1）380V电焊机I=1000S/U=1000S/380=2.63S
220V电焊机I=1000S/U=1000S/220=4.55S可总结为：
三百八的电焊机，二点六倍千伏安；
二百二的电焊机，四点五倍千伏安。
2）电焊机通常分为电弧焊和电阻焊两大类，其中电阻焊（对焊、点焊、缝焊等）接用的时间更短些。上面说过，对它们配线可以小一些，具体作法是：
先将容量改变（降低），可按“孤焊八折，阻焊半”的口诀进行。即电弧焊机类将容量打八折，电阻焊机类打对折（乘0.5），然后再按这改变了的容量进行配电。
（1）30千伏安交流弧焊机，按“孤焊八折”，则30×0.8=24，即配电时容量可改为24千伏安。当接用380伏单相时，可按24×2.5=60安配电。
（2）30千伏安点焊机，按“阻焊半”，则30×0.5=15，即可按15千伏安配电。
当为380伏单相时，按15×2.5=37.5A配电。
No.20 星三角启动的电机接触器选型
1）电机铭牌上所标额定电流指的是线电流。
2）电机铭牌上的额定功率指的是在规定接法的条件下的功率。
3）采用星三角启动的电机，转换后两个在工作的接触器只承受0.58倍的线电流。
4）规定采用三角形接法的电机，改成星形接法时电机功率会大幅下降。此时线电流也下降到原来的0.58倍。
电气设备主要指变压器、电抗器、电容器、组合电器、断路器、互感器、避雷器、耦合电容器、输电线路、电力电缆、接地装置、发电机、调相机、电动机、封闭母线、晶闸管等。常见的电气元件：刀开关、组合开关、熔断器、断路器、按钮开关、交流接触器、热过载继电器、中间继电器、行程开关、时间继电器等等，如何正确选择电气元器件?来看看这20个口诀简单又实用!
No.1 已知三相电动机容量，求其额定电流
口诀：
容量除以千伏数，商乘系数点七六。
三相二百二电机，千瓦三点五安培。
常用三百八电机，一个千瓦两安培。
低压六百六电机，千瓦一点二安培。
高压三千伏电机，四个千瓦一安培。
高压六千伏电机，八个千瓦一安培。
容量大一点的减一点，小一点的加一点
精确计算电流I=P/U×√3×cosφ（A）
补充：准确的说，还应乘上电机效率，一般为0.9。我们常见的三相电机额定电压（U）是380v。功率因数（COSφ）一般是0.85，电机铭牌上有标注。
10KW的三相电机额定电流的具体算法：
I=10000÷（380×1.73×0.85×0.9）=19.8A。
No.2 测知电力变压器二次侧电流，求算其所载负荷容量
口诀：
已知配变二次压，测得电流求千瓦。
电压等级四百伏，一安零点六千瓦。
电压等级三千伏，一安四点五千瓦。
电压等级六千伏，一安整数九千瓦。
电压等级十千伏，一安一十五千瓦。
电压等级三万五，一安五十五千瓦。
No.3 测知白炽灯照明线路电流，求算其负荷容量
口诀：
照明电压二百二，一安二百二十瓦。
不论供电还是配电线路，只要用钳型电流表测得某相线电流值，然后乘以220系数，积数就是该相线所载负荷容量。测电流求容量数，可帮助电工迅速调整照明干线三相负荷容量不平衡问题，可帮助电工分析配电箱内保护熔体经常熔断的原因，配电导线发热的原因等等。
No.4 测知无铭牌380V单相焊接变压器的空载电流，求算额定容量
口诀：
三百八焊机容量，空载电流乘以五。
变压器的空载电流一般约为额定电流的6%~8%（国家规定空载电流不应大于额定电流的10%）。这就是口诀和公式的理论依据。
No.5 已知380V三相电动机容量，求其过载保护热继电器元件额定电流和整定电流
口诀：
电机过载的保护，热继电器热元件；
号流容量两倍半，两倍千瓦数整定。
热元件整定电流按“两倍千瓦数整定”；热元件额定电流按“号流容量两倍半”算选；热继电器的型号规格，即其额定电流值应大于等于热元件额定电流值。
No.6 已知380V三相电动机容量，求其远控交流接触器额定电流等级
口诀：
远控电机接触器，两倍容量靠等级；
步繁起动正反转，靠级基础升一级。
No.7 已知小型380V三相笼型电动机容量，求其供电设备最小容量、负荷开关、保护熔体电流值
口诀：
直接起动电动机，容量不超十千瓦；
六倍千瓦选开关，五倍千瓦配熔体。
供电设备千伏安，需大三倍千瓦数。
说明：
口诀所述的直接起动的电动机，是小型380V鼠笼型三相电动机，电动机起动电流很大，一般是额定电流的4~7倍。用负荷开关直接起动的电动机容量最大不应超过10kW，一般以4.5kW以下为宜，且开启式负荷开关（胶盖瓷底隔离开关）一般用于5.5kW及以下的小容量电动机作不频繁的直接起动；封闭式负荷开关（铁壳开关）一般用于10kW以下的电动机作不频繁的直接起动。
两者均需有熔体作短路保护，还有电动机功率不大于供电变压器容量的30%。总之，切记电动机用负荷开关直接起动是有条件的！
No.8 电机起动星三角，起动时间好整定
口诀：
容量开方乘以二，积数加四单位秒。
电机起动星三角，过载保护热元件；
整定电流相电流，容量乘八除以七。
时间继电器调整时，暂不接入电动机进行操作，试验时间继电器的动作时间是否能与所控制的电动机的起动时间一致。如果不一致，就应再微调时间继电器的动作时间，再进行试验。但两次试验的间隔至少要在90s以上，以保证双金属时间继电器自动复位。
No.9 已知笼型电动机容量，求算控制其的断路器脱扣器整定电流
口诀：
断路器的脱扣器，整定电流容量倍；
瞬时一般是二十，较小电机二十四；
延时脱扣三倍半，热脱扣器整两倍。
断路器的脱扣器整定电流值计算是电工常遇到的问题，口诀给出了整定电流值和所控制的笼型电动机容量千瓦数之间的倍数关系。
“延时脱扣三倍半，热脱扣器整两倍”说的是作为过载保护的自动断路器，其延时脱扣器的电流整定值可按所控制电动机额定电流的1.7倍选择，即3.5倍千瓦数选择。热脱扣器电流整定值，应等于或略大于电动机的额定电流，即按电动机容量千瓦数的2倍选择。
No.10 已知异步电动机容量，求算其空载电流
口诀：
电动机空载电流，容量八折左右求；
新大极数少六折，旧小极多千瓦数。
一般小型电动机的空载电流约为额定电流的30%~70%，大中型电动机的空载电流约为额定电流的20%~40%。具体到某台电动机的空载电流是多少，在电动机的铭牌或产品说明书上，一般不标注。可电工常需知道此数值是多少，以此数值来判断电动机修理的质量好坏，能否使用。它符合“电动机的空载电流一般是其额定电流的1/3”。同时它符合实践经验：“电动机的空载电流，不超过容量千瓦数便可使用”的原则（指检修后的旧式、小容量电动机）。口诀“容量八折左右求”是指一般电动机的空载电流值是电动机额定容量千瓦数的0.8倍左右。中型、4或6极电动机的空载电流，就是电动机容量千瓦数的0.8倍；新系列，大容量，极数偏小的2级电动机，其空载电流计算按“新大极数少六折”；对旧的、老式系列、较小容量，极数偏大的8极以上电动机，其空载电流，按“是小极多千瓦数”计算，即空载电流值近似等于容量千瓦数，但一般是小于千瓦数。
No.11 已知电力变压器容量，求算其二次侧（0.4kV）出线自动断路器瞬时脱扣器整定电流值
口诀：
配变二次侧供电，最好配用断路器；
瞬时脱扣整定值，三倍容量千伏安。
No.12 判断同相与异相
口诀：
判断两线相同异，两手各持一支笔，
两脚与地相绝缘，两笔各触一要线，
用眼观看一支笔，不亮同相亮为异。
此项测试时，切记两脚与地必须绝缘。因为我国大部分是380/220V供电，且变压器普遍采用中性点直接接地，所以做测试时，人体与大地之间一定要绝缘，避免构成回路，以免误判断；测试时，两笔亮与不亮显示一样，故只看一支则可。
No.13 判断直流电正负极
口诀：
电笔判断正负极，观察氛管要心细，
前端明亮是负极，后端明亮为正极。
No.14 判断交流电与直流电
口诀：
电笔判断交直流，交流明亮直流暗，
交流氛管通身亮，直流氖管亮一端。
No.15 判断直流电源有无接地，正负极接地的区别
口诀：
变电所直流系数，电笔触及不发亮；
若亮靠近笔尖端，正极有接地故障；
若亮靠近手指端，接地故障在负极。
No.16 铜芯电缆导线安全载流量计算
口诀：
10下五，100上二，16、25四，35、50三，70、95两倍半。
穿管、温度八、九折，裸线加一半。铜线升级算。
口诀中的阿拉伯数字与倍数的排列关系如下：
对于1.5、2.5、4、6、10mm2的导线可将其截面积数乘以5倍。
对于16、25mm2的导线可将其截面积数乘以4倍。
对于35、50mm2的导线可将其截面积数乘以3倍。
对于70、95mm2的导线可将其截面积数乘以2.5倍。
对于120、150、185mm2的导线可将其截面积数乘以2倍。
铜线面积升一级算。
No.17 断路器的选择
断路器由于是进行断路保护因此可以选择大于电机额定电流，通常为电机额定电流1.2倍，保守为1.6倍，热继电器通常选择了0.95~1.05倍电机额定电流，个人倾向于1倍。
No.18 交流接触器的选择
（1）持续运行的设备。接触器按67-75%算，即100A的交流接触器，只能控制最大额定电流是67-75A以下的设备.
（2）间断运行的设备。接触器按80%算，即100A的交流接触器，只能控制最大额定电流是80A以下的设备.
（3）反复短时工作的设备。接触器按116-120%算，即100A的交流接触器，只能控制最大额定电流是116-120A以下的设备。
还要考虑工作环境和接触器的结构形式。
No.19 电焊机
1）380V电焊机I=1000S/U=1000S/380=2.63S
220V电焊机I=1000S/U=1000S/220=4.55S可总结为：
三百八的电焊机，二点六倍千伏安；
二百二的电焊机，四点五倍千伏安。
2）电焊机通常分为电弧焊和电阻焊两大类，其中电阻焊（对焊、点焊、缝焊等）接用的时间更短些。上面说过，对它们配线可以小一些，具体作法是：
先将容量改变（降低），可按“孤焊八折，阻焊半”的口诀进行。即电弧焊机类将容量打八折，电阻焊机类打对折（乘0.5），然后再按这改变了的容量进行配电。
（1）30千伏安交流弧焊机，按“孤焊八折”，则30×0.8=24，即配电时容量可改为24千伏安。当接用380伏单相时，可按24×2.5=60安配电。
（2）30千伏安点焊机，按“阻焊半”，则30×0.5=15，即可按15千伏安配电。
当为380伏单相时，按15×2.5=37.5A配电。
No.20 星三角启动的电机接触器选型
1）电机铭牌上所标额定电流指的是线电流。
2）电机铭牌上的额定功率指的是在规定接法的条件下的功率。
3）采用星三角启动的电机，转换后两个在工作的接触器只承受0.58倍的线电流。
4）规定采用三角形接法的电机，改成星形接法时电机功率会大幅下降。此时线电流也下降到原来的0.58倍。
曾经8千，现在最低2500每平！房价大跳水，省会城市也躲不掉

01
继长沙之后，又一个省会城市的公寓价格大跳水了，它就是春城昆明。根据时代财经报道，目前昆明的公寓市场，冷到了冰点，很多公寓项目为了加快现金回流，开启了打骨折模式。
比如某Top5房企在呈贡区的某商办项目，之前的价格是8000元/平方米，目前在售产品为商铺和商办产品，公寓分平层和LOFT两种，面积在37-78平方米之间，价格分别约为5000元/平方米、6300元/平方米。
此外，该房企还鼓励内部员工购买，并发布了《员工内购政策》，根据这份《员工内购政策》显示：为确保昆明呈贡区的项目商办产品的快速去化，实现资金快速回笼，该公司将于11月5日至7日进行内部优惠促销，产品类型为SOHO、LOFT，单价分别为2500元/平方米、3300元/平方米。
时代财经感叹，房价仿佛回到了十年前！ 的确，原本8000元/平方米，现在最低卖2500元/平方米，降幅达到了68.8%，这可比年中公寓价格大跳水的长沙，狠得多。今年9月份的时候，长沙公寓开启了集体大幅降价模式。长沙岳麓区的北辰时光里、金茂建发泊悦等网红盘公寓，目前价格相较于高点时，跌幅都在45%左右。卓越中寰更是跌去了48%。 此外，开福区的绿地V岛，跌幅也超过20%。整个长沙核心五区的公寓，价格整体下跌了5%，其中雨花区跌幅最大，达到了13%，开福区也跌了11%。
昆明和长沙的公寓，怎么就不香了？
02
长沙公寓价格大跳水，一方面是因为，长沙出色的调控和充足的供应，让这座城市的住宅价格一直保持相对稳定。而其公寓价格，则不受调控限制，导致公寓的价格追齐了住宅价格。这种逆天的操作，让长沙的公寓有了非常大的下跌诉求。另一方面，则和长沙公寓天量的供应有关。 数据显示，长沙核心5区公寓的去化周期均在24个月（两年）以上，其中芙蓉区的去化周期更是达到了惊人的93.1个月（7.8年）。也就是说，按照现在的销售速度，即便芙蓉区现在不再增加公寓供应，也要卖上7.8年才能卖完。
春城昆明，公寓价格大跳水，同样是两个因素。
第一，受住宅市场成交量与价格大跳水影响。 受到滇池环比政策影响，再加上今年的金融政策和宏观调整政策收紧，昆明环滇池的很多楼盘，价格跌幅不忍直视。 比如古滇名城推出春风小院一期特价洋房，原价13000元/平方米，现价只要8300元/平方米，单价直降4700元/平方米，降幅约36%。滇池东岸位于呈贡斗南片区的绿地海之城，高层正常售价约12000元/平方米，按揭一口价9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，单价足足降了3000至3500元/平方米。 在昆明，目前降价楼盘数不胜数，就房价数据来看，目前昆明的房价已经跌回到了两年前。 正因此，此前昆明曾紧急约谈了一批房企，禁止他们恶意降价，否则不予网签，成为目前18个出台限跌令的城市之一。 第二，和长沙一样，昆明的公寓同样有着天量的供应。 从2013年开始，昆明的公寓供应，就出现了井喷式的增长，每年的增量都超过100万平方米，但每年的去化面积却不超过50万平方米。
也就是说，过去每年，昆明的新增公寓面积中，就有超过一半的公寓积压，经年累月，截止到2020年年末，昆明的公寓存量454.22万㎡，需53个月（约4.4年）才能去化完。 分板块来看，呈贡板块的公寓库存量最大，达到了121.27万平方米，占整个昆明公寓存量的26.7%。 呈贡板块，也就是本文开篇所说的那个价格从8000元/平方米降到最低2500的项目所在地。 此外，东南、官南、高新等板块的库存量也非常大。

制图：城市财经；数据：锐理数据
从去化周期来看，呈贡板块的公寓去化周期高达44.26个月，也就是说，即便现在呈贡区不再新增公寓，按照现在的速度，要卖3年半才能卖完。数据可以看到，各个板块普遍的去化周期都在2年以上，中心区的去化周期也是3.5年，次中心区的去化周期高达4.7年。北市、空港新区的去化周期更是在10年以上。
其中世博板块，去化周期更是达到了惊人的668.26个月，也即55.7年，需要卖半个多世纪才能卖完。这样的库存，这样的去化周期，焉能不跌成白菜价。
03
目前，湖南已经在一周前正式发布了“关于推进非住宅商品房去库存的若干意见”，开始在全省范围内开展对“非住宅商品房”的去库存行动。
而昆明方面，也在试图通过将水电转换成民用水电，并附加*、可落户的噱头，来解决库存问题。
饶是如此，本号还是建议大家，最好不要买公寓。公寓相比于住宅，存在很多短板，比如产权只有40年。而且住宅产权到期可以自动续签，但公寓到期，那就不一定了。再比如不带*，水电费比住宅高，交易的税费种类多，且税率高。唯一的好处，就是不限购。正因如此，同一片区的公寓价格要比住宅低得多，只有通过价格优势，公寓才能弥补其他劣势。目前很多城市的公寓，都在开始附带*，且鼓励水电转为民用水电，但产权和税率是个硬伤。公寓这类住房，只有拥有强大需求的城市，才能够支撑得起来，比如北京、上海、深圳、广州这类城市。即便这类城市，也要考虑在核心区买，远离了核心区，同样有风险。
事实证明：在政策严打之下，现了原形的长沙和昆明，都不是好的城市，买房的时候尽量远离！ https://t.cn/R2WxNtz

01
继长沙之后，又一个省会城市的公寓价格大跳水了，它就是春城昆明。根据时代财经报道，目前昆明的公寓市场，冷到了冰点，很多公寓项目为了加快现金回流，开启了打骨折模式。
比如某Top5房企在呈贡区的某商办项目，之前的价格是8000元/平方米，目前在售产品为商铺和商办产品，公寓分平层和LOFT两种，面积在37-78平方米之间，价格分别约为5000元/平方米、6300元/平方米。
此外，该房企还鼓励内部员工购买，并发布了《员工内购政策》，根据这份《员工内购政策》显示：为确保昆明呈贡区的项目商办产品的快速去化，实现资金快速回笼，该公司将于11月5日至7日进行内部优惠促销，产品类型为SOHO、LOFT，单价分别为2500元/平方米、3300元/平方米。
时代财经感叹，房价仿佛回到了十年前！ 的确，原本8000元/平方米，现在最低卖2500元/平方米，降幅达到了68.8%，这可比年中公寓价格大跳水的长沙，狠得多。今年9月份的时候，长沙公寓开启了集体大幅降价模式。长沙岳麓区的北辰时光里、金茂建发泊悦等网红盘公寓，目前价格相较于高点时，跌幅都在45%左右。卓越中寰更是跌去了48%。 此外，开福区的绿地V岛，跌幅也超过20%。整个长沙核心五区的公寓，价格整体下跌了5%，其中雨花区跌幅最大，达到了13%，开福区也跌了11%。
昆明和长沙的公寓，怎么就不香了？
02
长沙公寓价格大跳水，一方面是因为，长沙出色的调控和充足的供应，让这座城市的住宅价格一直保持相对稳定。而其公寓价格，则不受调控限制，导致公寓的价格追齐了住宅价格。这种逆天的操作，让长沙的公寓有了非常大的下跌诉求。另一方面，则和长沙公寓天量的供应有关。 数据显示，长沙核心5区公寓的去化周期均在24个月（两年）以上，其中芙蓉区的去化周期更是达到了惊人的93.1个月（7.8年）。也就是说，按照现在的销售速度，即便芙蓉区现在不再增加公寓供应，也要卖上7.8年才能卖完。
春城昆明，公寓价格大跳水，同样是两个因素。
第一，受住宅市场成交量与价格大跳水影响。 受到滇池环比政策影响，再加上今年的金融政策和宏观调整政策收紧，昆明环滇池的很多楼盘，价格跌幅不忍直视。 比如古滇名城推出春风小院一期特价洋房，原价13000元/平方米，现价只要8300元/平方米，单价直降4700元/平方米，降幅约36%。滇池东岸位于呈贡斗南片区的绿地海之城，高层正常售价约12000元/平方米，按揭一口价9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，单价足足降了3000至3500元/平方米。 在昆明，目前降价楼盘数不胜数，就房价数据来看，目前昆明的房价已经跌回到了两年前。 正因此，此前昆明曾紧急约谈了一批房企，禁止他们恶意降价，否则不予网签，成为目前18个出台限跌令的城市之一。 第二，和长沙一样，昆明的公寓同样有着天量的供应。 从2013年开始，昆明的公寓供应，就出现了井喷式的增长，每年的增量都超过100万平方米，但每年的去化面积却不超过50万平方米。
也就是说，过去每年，昆明的新增公寓面积中，就有超过一半的公寓积压，经年累月，截止到2020年年末，昆明的公寓存量454.22万㎡，需53个月（约4.4年）才能去化完。 分板块来看，呈贡板块的公寓库存量最大，达到了121.27万平方米，占整个昆明公寓存量的26.7%。 呈贡板块，也就是本文开篇所说的那个价格从8000元/平方米降到最低2500的项目所在地。 此外，东南、官南、高新等板块的库存量也非常大。

制图：城市财经；数据：锐理数据
从去化周期来看，呈贡板块的公寓去化周期高达44.26个月，也就是说，即便现在呈贡区不再新增公寓，按照现在的速度，要卖3年半才能卖完。数据可以看到，各个板块普遍的去化周期都在2年以上，中心区的去化周期也是3.5年，次中心区的去化周期高达4.7年。北市、空港新区的去化周期更是在10年以上。
其中世博板块，去化周期更是达到了惊人的668.26个月，也即55.7年，需要卖半个多世纪才能卖完。这样的库存，这样的去化周期，焉能不跌成白菜价。
03
目前，湖南已经在一周前正式发布了“关于推进非住宅商品房去库存的若干意见”，开始在全省范围内开展对“非住宅商品房”的去库存行动。
而昆明方面，也在试图通过将水电转换成民用水电，并附加*、可落户的噱头，来解决库存问题。
饶是如此，本号还是建议大家，最好不要买公寓。公寓相比于住宅，存在很多短板，比如产权只有40年。而且住宅产权到期可以自动续签，但公寓到期，那就不一定了。再比如不带*，水电费比住宅高，交易的税费种类多，且税率高。唯一的好处，就是不限购。正因如此，同一片区的公寓价格要比住宅低得多，只有通过价格优势，公寓才能弥补其他劣势。目前很多城市的公寓，都在开始附带*，且鼓励水电转为民用水电，但产权和税率是个硬伤。公寓这类住房，只有拥有强大需求的城市，才能够支撑得起来，比如北京、上海、深圳、广州这类城市。即便这类城市，也要考虑在核心区买，远离了核心区，同样有风险。
事实证明：在政策严打之下，现了原形的长沙和昆明，都不是好的城市，买房的时候尽量远离！ https://t.cn/R2WxNtz
#钱学森回国半年提交中国导弹奠基之作# 【钱学森：毕生为强国】1956年春天，钱学森、吴有训、竺可桢、王淦昌等600多位科学家和科技工作者，参加了在北京举行的制定“十二年规划”大会。作为火箭技术专家，钱学森与王弼、沈元、任新民等合作，完成了第37项《喷气和火箭技术的建议》，将喷气技术和火箭导弹事业纳入国家长远规划。
当时，持反对意见的人说，你们搞航空工程的人应该知道，第二次世界大战中，我们最弱的就是没有自己的飞机，所以你们应该制造飞机。钱学森在会上说，不对，我们现在还没有掌握飞机制造材料和发动机等方面的技术，需要从国外买，花钱太多；应该先搞导弹，因为导弹不会花那么多钱，而且，“我们已经掌握了导弹技术”。
1956年2月，钱学森给国务院写了《建立我国国防航空工业的意见》，自此，我国的导弹研制被正式提上了议事日程。3月14日，中央军委会议决定组建导弹航空科学研究领导机构——航空工业委员会，周恩来委托聂荣臻领导航委工作。聂荣臻很快提出建导弹研究机构的方案，并得到中央军委批准。
1956年10月8日，钱学森回国一周年的日子，在北京车道沟兵器招待所，聂荣臻宣布：开展导弹研究的国防部第五研究院正式成立。他鼓励大家：“在座各位是中国火箭事业的‘开国元勋’，现在人手虽然少，但只要大家团结一心，艰苦奋斗，中国的火箭、导弹事业一定会有美好的前景。”
4个月后，1957年2月18日，周恩来总理签署国务院令，任命钱学森为五院院长，那一年他46岁。周恩来曾嘱咐聂荣臻：“好好对待钱学森，科学家是我们国家的精华，他是科学家的一个代表。”
聂荣臻将五院的工作方针定为：“以自力更生为主，力争外援和利用资本主义国家已有的成果。”聂力在书中说：“实事求是地讲，建国之初，苏联曾给予中国较大的帮助。”早在1955年4月，中苏达成苏联帮助中国建造一座700千瓦实验性重水反应堆和一台1.2米直径回旋加速器的协议；1957年初，苏联同意从中国留苏学生中抽出70多人改学导弹新技术专业。
1957年9月7日，由聂荣臻任团长，宋任穷、陈赓任副团长，钱学森、李强等为团员的“中国政府工业代表团”，乘专机从北京南苑机场飞赴苏联。
飞机上，聂荣臻和钱学森讨论苏联P-2导弹。钱学森判断说，苏联的这种导弹是从德国的V-2火箭演化而来的。
下面是他们之间的一段对话：
“造它，你有把握吗？”聂荣臻问。
“就看这次去苏联的结果了，只要他们肯提供有关的设备和火箭样品，保证能行。”钱学森说。
“你觉得有什么困难吗？”
“不是说，困难就像老鼠，听见脚步声就吓跑了吗……”
10月15日，中苏代表团在苏联国防部大楼举行签字仪式，签署《中华人民共和国政府和苏维埃社会主义共和国联盟政府关于生产新式武器和军事技术装备以及在中国建立综合性原子能工业的协定》，这是两国历史上有名的《国防新技术协定》，也称为《10月15日协定》。
这时，苏联和美国都已爆炸了氢弹，并成功研制了洲际导弹。而此前一天，10月14日，苏联发射了世界上第一颗人造地球卫星。
在这样的形势下，中国研制导弹、原子弹的大幕徐徐拉开了。
钱学森身兼五院院长和中科院力学研究所所长，异常繁忙。这时，一位得力的同事和朋友来到了他身边。
1939年，郭永怀考取庚子赔款留学生，赴加拿大留学，并于1941年来到加州理工学院，师从冯·卡门，与钱学森相识、相知，两人曾合作，最早在跨声速流动问题中引入上下临界马赫数的概念。1946年，钱学森推荐郭永怀到康奈尔大学，担任新成立的航空工程学院副教授。在钱学森的鼓励下，1956年10月，郭永怀带着妻子和女儿回到祖国，出任力学所副所长。
钱学森与郭永怀最相知，1957年，当有关方面询问谁最适合担任我国核武器爆炸力学工作的人选时，钱学森推荐了郭永怀。
郭永怀为我国原子弹和氢弹事业贡献了全部心血乃至生命，1968年因飞机失事，不幸遇难，1999年被追认为“两弹一星元勋”。
1960年7月，正当我国仿制P-2导弹进行到最后阶段时，赫鲁晓夫下令撤走全部苏联专家，导弹研制遇到困难。毛泽东果断决定：自力更生，发展我国尖端技术。聂荣臻指示五院：“一定要争口气，依靠我们自己的专家，自力更生，立足国内，仿制P-2导弹决不能动摇，无论如何一定要搞出来。”
我国将仿制的P-2导弹称为“东风一号”，射程达590公里。1960年11月5日上午9时，“东风一号”在酒泉发射基地试射成功。聂荣臻在庆祝会上说，在祖国的地平线上，飞起了我国自己制造的第一枚导弹，这是我国军事装备史上的一个重要转折点。
大约一年半后，五院自行设计的中近程导弹“东风二号”进行首次试射，失败了。聂荣臻指示：失败了重在总结经验教训，不要追究责任，提出“五院在技术上应由钱学森当家”。经过多次大型地面和发动机试验，1964年6月29日，“东风二号”全程试射圆满成功。
3个月后，1964年10月15日，新疆罗布泊上空升起蘑菇云，中国第一颗原子弹试爆成功。16日深夜22时，中央人民广播电台广播了“中国第一颗原子弹爆炸成功”的消息。《人民日报》随即在北京各地散发了套红大字的《人民日报号外》。
美籍华人记者赵浩生曾写道：“在海外中国人的眼中，那蘑菇状烟云是怒放的中国民族的精神花朵；那以报纸、广播传出的新闻，是用彩笔写在万里云天的万金家书。”
在“东风二号”的研制过程中，聂荣臻提出要把它与核武器结合起来。他在1963年9月3日指示：“我们装备部队的核武器，应该以导弹为运载工具作为发展方向，飞机很难在现代条件下作为运载核武器的有效工具。”
但此时，“两弹结合”仍是一个梦想。
因为装到导弹上的核弹头，比起核航弹来，体积和重量都要大大缩小，要求也更加复杂和苛刻，研制难度很大。聂荣臻提议钱学森和钱三强共同主持这项工作。仅用一年多的时间，中国的科学家们就解决了导弹和核弹头结合的问题。下一步就是试验。
这是一项只能成功不许失败的试验。当初，美国、苏联搞类似试验，都是把弹头打到国土以外荒无人烟的海岛上，但中国只能打在自己的国土上，稍有差错，就相当于在自己的头上扔下一颗原子弹，将伤及祖国和人民。顶着这样的压力，钱学森在基地上连续工作了100多天。
1966年10月27日上午9时整，在酒泉导弹发射基地，核导弹喷射出橙黄色火焰，在巨大的轰鸣声中拔地而起，划破云霄，冲向蓝天，9分14秒时，精确击中目标。
第二天，即1966年10月28日，《纽约时报》的文章写道：“一位20年前在美国接受教育、培养、鼓励并成为科学名流的人，负责了这次试验，这是对冷战历史的嘲讽。1950～1955年的5年间，美国政府成为这位科学家的迫害者，将他视为异己的共产党分子予以拘捕，并试图改变他的思想，违背他的意愿滞留他，最后才放逐他出境，回到自己的祖国。”
外电评论，罗布泊的巨响震动了全世界，中国闪电般的进步像神话一样不可思议。
这一年，我国组建了战略导弹部队——第二炮兵。
苏联第一颗人造卫星上天后3个月，美国也发射了自己的第一颗人造卫星。
受到巨大鼓舞，钱学森、赵九章、陆元九等人积极倡导中国也造人造地球卫星。1958年5月17日，在中共八大二次会议上，毛泽东说：“我们也要搞一点人造卫星。”
这一年，中科院成立“中国科学院581工作小组”，以钱学森为组长，赵九章和卫一清为副组长，协调和计划研制人造地球卫星的工作。所谓“581”，表示研制卫星是中科院1958年的头号任务。
8月20日，聂荣臻在给中央的报告中首次正式提出卫星的事：“大型卫星上天是洲际导弹成功的公开标志，是国家科学技术水平的集中表现，是科学技术研究工作向高层空间发展不可少的工具……”
但由于受之后3年经济困难的影响等，卫星的研制被搁置了。1964年底，“两弹结合”试爆成功后，沉默许久的卫星又被提上党和国家的议事日程。
1965年1月，地球物理学家赵九章向周恩来递交一份建议书，谈到应尽快规划中国人造卫星的事。差不多与此同时，钱学森也写了一份报告，建议我国应重新上马人造卫星的研制。5月，中央专委批准了国防部的报告，将卫星研制列入国家计划。因为提出搞人造卫星建议的时间是1965年1月，于是，该项任务的代号被确定为“651”。
这时，钱学森提出不要专为发射人造卫星研制运载火箭，而是将导弹和探空火箭结合起来，组成卫星的运载火箭。1965年，“长征-1号”和“东风-4号”火箭同步开始研究。
这一年9月，中科院组建卫星研究设计院，赵九章任院长，中国的第一颗人造卫星定名为“东方红一号”。然而，“文革”给刚起步的卫星研制造成灾难性影响。
1968年2月，在聂荣臻的支持下，根据钱学森的建议，中央军委责成国防科委组建成立了空间研究院，钱学森任院长，卫星工作得以在“文革”的风暴中坚持。但也就是在这时，作为中国人造卫星的倡导人和奠基人之一的赵九章，含冤去世。钱学森肩上的担子更重了。
1970年4月24日，钱学森、李福泽、杨国宇等在酒泉发射基地，成功利用“长征-1号”发射了我国第一颗人造地球卫星。当卫星在太空中播放“东方红”乐曲时，不仅中国而且世界也听到了歌声。三天后出版的《费城问讯报》写道：“这是一项伟大的工程……钱（学森）做了这项工作。”
新中国迎来了航天时代的黎明。全文：https://t.cn/A6MXsZKg
当时，持反对意见的人说，你们搞航空工程的人应该知道，第二次世界大战中，我们最弱的就是没有自己的飞机，所以你们应该制造飞机。钱学森在会上说，不对，我们现在还没有掌握飞机制造材料和发动机等方面的技术，需要从国外买，花钱太多；应该先搞导弹，因为导弹不会花那么多钱，而且，“我们已经掌握了导弹技术”。
1956年2月，钱学森给国务院写了《建立我国国防航空工业的意见》，自此，我国的导弹研制被正式提上了议事日程。3月14日，中央军委会议决定组建导弹航空科学研究领导机构——航空工业委员会，周恩来委托聂荣臻领导航委工作。聂荣臻很快提出建导弹研究机构的方案，并得到中央军委批准。
1956年10月8日，钱学森回国一周年的日子，在北京车道沟兵器招待所，聂荣臻宣布：开展导弹研究的国防部第五研究院正式成立。他鼓励大家：“在座各位是中国火箭事业的‘开国元勋’，现在人手虽然少，但只要大家团结一心，艰苦奋斗，中国的火箭、导弹事业一定会有美好的前景。”
4个月后，1957年2月18日，周恩来总理签署国务院令，任命钱学森为五院院长，那一年他46岁。周恩来曾嘱咐聂荣臻：“好好对待钱学森，科学家是我们国家的精华，他是科学家的一个代表。”
聂荣臻将五院的工作方针定为：“以自力更生为主，力争外援和利用资本主义国家已有的成果。”聂力在书中说：“实事求是地讲，建国之初，苏联曾给予中国较大的帮助。”早在1955年4月，中苏达成苏联帮助中国建造一座700千瓦实验性重水反应堆和一台1.2米直径回旋加速器的协议；1957年初，苏联同意从中国留苏学生中抽出70多人改学导弹新技术专业。
1957年9月7日，由聂荣臻任团长，宋任穷、陈赓任副团长，钱学森、李强等为团员的“中国政府工业代表团”，乘专机从北京南苑机场飞赴苏联。
飞机上，聂荣臻和钱学森讨论苏联P-2导弹。钱学森判断说，苏联的这种导弹是从德国的V-2火箭演化而来的。
下面是他们之间的一段对话：
“造它，你有把握吗？”聂荣臻问。
“就看这次去苏联的结果了，只要他们肯提供有关的设备和火箭样品，保证能行。”钱学森说。
“你觉得有什么困难吗？”
“不是说，困难就像老鼠，听见脚步声就吓跑了吗……”
10月15日，中苏代表团在苏联国防部大楼举行签字仪式，签署《中华人民共和国政府和苏维埃社会主义共和国联盟政府关于生产新式武器和军事技术装备以及在中国建立综合性原子能工业的协定》，这是两国历史上有名的《国防新技术协定》，也称为《10月15日协定》。
这时，苏联和美国都已爆炸了氢弹，并成功研制了洲际导弹。而此前一天，10月14日，苏联发射了世界上第一颗人造地球卫星。
在这样的形势下，中国研制导弹、原子弹的大幕徐徐拉开了。
钱学森身兼五院院长和中科院力学研究所所长，异常繁忙。这时，一位得力的同事和朋友来到了他身边。
1939年，郭永怀考取庚子赔款留学生，赴加拿大留学，并于1941年来到加州理工学院，师从冯·卡门，与钱学森相识、相知，两人曾合作，最早在跨声速流动问题中引入上下临界马赫数的概念。1946年，钱学森推荐郭永怀到康奈尔大学，担任新成立的航空工程学院副教授。在钱学森的鼓励下，1956年10月，郭永怀带着妻子和女儿回到祖国，出任力学所副所长。
钱学森与郭永怀最相知，1957年，当有关方面询问谁最适合担任我国核武器爆炸力学工作的人选时，钱学森推荐了郭永怀。
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1960年7月，正当我国仿制P-2导弹进行到最后阶段时，赫鲁晓夫下令撤走全部苏联专家，导弹研制遇到困难。毛泽东果断决定：自力更生，发展我国尖端技术。聂荣臻指示五院：“一定要争口气，依靠我们自己的专家，自力更生，立足国内，仿制P-2导弹决不能动摇，无论如何一定要搞出来。”
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美籍华人记者赵浩生曾写道：“在海外中国人的眼中，那蘑菇状烟云是怒放的中国民族的精神花朵；那以报纸、广播传出的新闻，是用彩笔写在万里云天的万金家书。”
在“东风二号”的研制过程中，聂荣臻提出要把它与核武器结合起来。他在1963年9月3日指示：“我们装备部队的核武器，应该以导弹为运载工具作为发展方向，飞机很难在现代条件下作为运载核武器的有效工具。”
但此时，“两弹结合”仍是一个梦想。
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1966年10月27日上午9时整，在酒泉导弹发射基地，核导弹喷射出橙黄色火焰，在巨大的轰鸣声中拔地而起，划破云霄，冲向蓝天，9分14秒时，精确击中目标。
第二天，即1966年10月28日，《纽约时报》的文章写道：“一位20年前在美国接受教育、培养、鼓励并成为科学名流的人，负责了这次试验，这是对冷战历史的嘲讽。1950～1955年的5年间，美国政府成为这位科学家的迫害者，将他视为异己的共产党分子予以拘捕，并试图改变他的思想，违背他的意愿滞留他，最后才放逐他出境，回到自己的祖国。”
外电评论，罗布泊的巨响震动了全世界，中国闪电般的进步像神话一样不可思议。
这一年，我国组建了战略导弹部队——第二炮兵。
苏联第一颗人造卫星上天后3个月，美国也发射了自己的第一颗人造卫星。
受到巨大鼓舞，钱学森、赵九章、陆元九等人积极倡导中国也造人造地球卫星。1958年5月17日，在中共八大二次会议上，毛泽东说：“我们也要搞一点人造卫星。”
这一年，中科院成立“中国科学院581工作小组”，以钱学森为组长，赵九章和卫一清为副组长，协调和计划研制人造地球卫星的工作。所谓“581”，表示研制卫星是中科院1958年的头号任务。
8月20日，聂荣臻在给中央的报告中首次正式提出卫星的事：“大型卫星上天是洲际导弹成功的公开标志，是国家科学技术水平的集中表现，是科学技术研究工作向高层空间发展不可少的工具……”
但由于受之后3年经济困难的影响等，卫星的研制被搁置了。1964年底，“两弹结合”试爆成功后，沉默许久的卫星又被提上党和国家的议事日程。
1965年1月，地球物理学家赵九章向周恩来递交一份建议书，谈到应尽快规划中国人造卫星的事。差不多与此同时，钱学森也写了一份报告，建议我国应重新上马人造卫星的研制。5月，中央专委批准了国防部的报告，将卫星研制列入国家计划。因为提出搞人造卫星建议的时间是1965年1月，于是，该项任务的代号被确定为“651”。
这时，钱学森提出不要专为发射人造卫星研制运载火箭，而是将导弹和探空火箭结合起来，组成卫星的运载火箭。1965年，“长征-1号”和“东风-4号”火箭同步开始研究。
这一年9月，中科院组建卫星研究设计院，赵九章任院长，中国的第一颗人造卫星定名为“东方红一号”。然而，“文革”给刚起步的卫星研制造成灾难性影响。
1968年2月，在聂荣臻的支持下，根据钱学森的建议，中央军委责成国防科委组建成立了空间研究院，钱学森任院长，卫星工作得以在“文革”的风暴中坚持。但也就是在这时，作为中国人造卫星的倡导人和奠基人之一的赵九章，含冤去世。钱学森肩上的担子更重了。
1970年4月24日，钱学森、李福泽、杨国宇等在酒泉发射基地，成功利用“长征-1号”发射了我国第一颗人造地球卫星。当卫星在太空中播放“东方红”乐曲时，不仅中国而且世界也听到了歌声。三天后出版的《费城问讯报》写道：“这是一项伟大的工程……钱（学森）做了这项工作。”
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