［3月9日]第1861期指数估值
今天市场走出了一个深V。
早盘的时候微涨，中午之后突然大幅下跌。盘中大盘一度下跌超过4%。
到尾盘又顽强的涨了回来。全天大盘整体微跌。
昨天因为投资人数比较多，出现了投顾组合暂停申购的情况。所以昨天晚上平台也抓紧时间提升处理能力。
今天，几个投顾组合申购就都正常进行了。
1. 最近这种波动已经跟基本面关系不大了。
毕竟去年还是有不少行业的盈利增长超预期，但也是跟随着大幅下跌。
这种不管基本面如何、整体下跌的情况，已经导致部分基金清盘或者爆仓。
比如说借钱投资或者基金设置了清盘线，那么跌到一定程度的时候，就会导致持有的股票，不计成本，不计价格的卖出。
卖出会推动股价进一步下跌，导致更多的产品爆仓清盘。
短期里形成了恶性循环。
这也就是罗伯特席勒，在《非理性繁荣》一书中提到过的场景。
在2015年也出现过类似的情况。
当时是中小盘先大幅下跌，大盘股估值并不高。
但中小盘下跌的时候，很多上市公司纷纷停盘，基金为了应对赎回，不得不卖出还没有停盘的大盘股。
导致大盘股的跌幅，短期里甚至超过了中小盘。最后引发大盘大幅下跌。
后来，A股优化了停盘的规则，不允许长期停盘，这种情况也就消失了。
2. 从以前的经验看，这种短期快速的下跌，有几个特点。
（1）下跌速度非常快。
因为不计成本被抛售，很多品种会比较迅速的跌到诱人的低位。
这比钝刀子割肉，连续阴跌两三年要好很多。
（2）持续的时间也不会太长。
因为有杠杆和可能会清盘的产品数量有限。
这批风险高的产品清完了，上面提到的恶性循环也就终止了。
（3）短期里会跌到多少，取决于最惨的那批投资者，割让出了多少流血的筹码。
在市场大幅下跌后，低估品种也变多了。
也是做好资产配置的好阶段。
3. 资产配置有两个好处。
* 第一个好处，是减少波动。
* 第二个好处，是提供更多的投资机会。
（1）第一个好处是减少整个资产组合的波动。
在过去一年，很多朋友印象最深的，下跌的比较多的品种，那自然是中概和医疗。
不过其实过去一年，也有上涨的品种。
例如，价值风格的红利指数，代表中小盘的500低波动、500增强。
这些品种在原来的指数组合中，大约占比13%，和24%。
当然这个占比是上涨之后的，最初投入的本金占比没有这么多。
那又有朋友想，既然500和红利不错，我是不是只投资这两个品种就好？
其实也不是。
再往回，到2019年，500和红利的表现都不尽人意。
甚至500指数，从2015年到2018年，跌去了70%。
不同风格的品种，不会同涨同跌。
分散配置，可以让整个组合会更稳定。
举个最简单的例子。
500、医疗、中概，这三个指数，在过去7年，都出现过最大70%级别的波动。
也就是说，
* 如果全配置某一个品种，一次性买入，不管哪一个，中间最大会面对70%的账面浮亏。
* 但如果是简单的三等分配置，这样的一个组合。即便是买在2015年6月份最高位1星级，之后遇到最大涨面浮亏大约是46%。其他年份，最大浮亏通常在20%-30%内。
原因就是，不同品种不会同涨同跌。分散配置可以减少组合的波动。
（2）第二个好处，是提供了更多的投资机会。
比如说2018年，当时回到了5星级，低估的品种很多。
随后，不同风格的低估品种，先后上涨：
* 最先上涨的是白马股；
* 之后是中小盘；
* 最后是价值风格。
这三类品种，2018年底都很低估。
如果只配置一个品种的话，那可能这个品种涨的慢一些，就会比较煎熬。
如果分散配置不同风格品种，有的品种会先上涨，有的会慢一些。
甚至会出现，有的品种涨到了高估止盈，有的品种还在低估。
这样，可以用高估止盈的品种，去投资低估的品种。
多出一次低估投资的机会。
还有一种资产配置提供的投资机会，是股债资产配置。
例如4星级的时候，保持（100-年龄）%的股票资产的投资比例。
比如40岁，可以配置60%的股票资产，40%的债券资产。
到了接近5星级的时候，债券资产这部分也可以适当拿出一部分投入到股票资产里。
债券和股票并不是同涨同跌，这样，也可以提供额外的投资机会。
4. 分散配置，在投顾组合中，成为了必须遵循的标准。
投顾组合规定中，要求做好分散配置。单个品种不超过20%（实际上很多机构按照15%来要求）。
主动优选、指数增强都会做好分散配置。
分散配置不同风格的主动基金、指数基金。
所以，如果自己不好做分散，就可以通过投资投顾组合的方式来，比较省心省力。
如果是想要自己走单个基金的话，就要先想好，自己是不是已经分散配置，投资的每类品种会分配多少的弹药。
这就跟打仗类似。
面对的对手，有陆军、海军、空军。
如果自己把全部兵力都压在了陆军上，那遇到空袭、舰队，就尴尬了。
分散资产配置，就好比有一个强大的、全天候的队伍。可以帮助我们应对各种市场情况。
5. 那什么时候适合做资产配置呢？
最好的方式，是一开始就做好了资产配置。
不过这个要求比较难。大部分投资者都是从单个基金经理，或者单个指数基金开始投资的。
如果目前自己持有的已经是集中投资了，怎么办呢？
假设某一个品种持有比较多，那么要进行分散配置，通常有两个好的时机。
第一个时机，是止盈的时候。
如果止盈的时候有其他低估品种，就顺势分散到其他低估品种了。
如果没有低估品种，那就放到债基中过渡，等下次低估的时候再分散配置。
另一个时机，是在市场整体特别便宜的时候。
此时4.5星级，市场上大部分品种也低估了。
比如说将自己持有比例较高的品种，减少比例，投入投顾组合中，那就可以在市场低迷的时候，将一个低估的品种，配置为一篮子的低估品种。类似2018年底。
这样，也可以将资产配置做好。
当然从投资心理上来说，第一个时机盈利的时候做，更容易克服心理障碍。
今天市场走出了一个深V。
早盘的时候微涨，中午之后突然大幅下跌。盘中大盘一度下跌超过4%。
到尾盘又顽强的涨了回来。全天大盘整体微跌。
昨天因为投资人数比较多，出现了投顾组合暂停申购的情况。所以昨天晚上平台也抓紧时间提升处理能力。
今天，几个投顾组合申购就都正常进行了。
1. 最近这种波动已经跟基本面关系不大了。
毕竟去年还是有不少行业的盈利增长超预期，但也是跟随着大幅下跌。
这种不管基本面如何、整体下跌的情况，已经导致部分基金清盘或者爆仓。
比如说借钱投资或者基金设置了清盘线，那么跌到一定程度的时候，就会导致持有的股票，不计成本，不计价格的卖出。
卖出会推动股价进一步下跌，导致更多的产品爆仓清盘。
短期里形成了恶性循环。
这也就是罗伯特席勒，在《非理性繁荣》一书中提到过的场景。
在2015年也出现过类似的情况。
当时是中小盘先大幅下跌，大盘股估值并不高。
但中小盘下跌的时候，很多上市公司纷纷停盘，基金为了应对赎回，不得不卖出还没有停盘的大盘股。
导致大盘股的跌幅，短期里甚至超过了中小盘。最后引发大盘大幅下跌。
后来，A股优化了停盘的规则，不允许长期停盘，这种情况也就消失了。
2. 从以前的经验看，这种短期快速的下跌，有几个特点。
（1）下跌速度非常快。
因为不计成本被抛售，很多品种会比较迅速的跌到诱人的低位。
这比钝刀子割肉，连续阴跌两三年要好很多。
（2）持续的时间也不会太长。
因为有杠杆和可能会清盘的产品数量有限。
这批风险高的产品清完了，上面提到的恶性循环也就终止了。
（3）短期里会跌到多少，取决于最惨的那批投资者，割让出了多少流血的筹码。
在市场大幅下跌后，低估品种也变多了。
也是做好资产配置的好阶段。
3. 资产配置有两个好处。
* 第一个好处，是减少波动。
* 第二个好处，是提供更多的投资机会。
（1）第一个好处是减少整个资产组合的波动。
在过去一年，很多朋友印象最深的，下跌的比较多的品种，那自然是中概和医疗。
不过其实过去一年，也有上涨的品种。
例如，价值风格的红利指数，代表中小盘的500低波动、500增强。
这些品种在原来的指数组合中，大约占比13%，和24%。
当然这个占比是上涨之后的，最初投入的本金占比没有这么多。
那又有朋友想，既然500和红利不错，我是不是只投资这两个品种就好？
其实也不是。
再往回，到2019年，500和红利的表现都不尽人意。
甚至500指数，从2015年到2018年，跌去了70%。
不同风格的品种，不会同涨同跌。
分散配置，可以让整个组合会更稳定。
举个最简单的例子。
500、医疗、中概，这三个指数，在过去7年，都出现过最大70%级别的波动。
也就是说，
* 如果全配置某一个品种，一次性买入，不管哪一个，中间最大会面对70%的账面浮亏。
* 但如果是简单的三等分配置，这样的一个组合。即便是买在2015年6月份最高位1星级，之后遇到最大涨面浮亏大约是46%。其他年份，最大浮亏通常在20%-30%内。
原因就是，不同品种不会同涨同跌。分散配置可以减少组合的波动。
（2）第二个好处，是提供了更多的投资机会。
比如说2018年，当时回到了5星级，低估的品种很多。
随后，不同风格的低估品种，先后上涨：
* 最先上涨的是白马股；
* 之后是中小盘；
* 最后是价值风格。
这三类品种，2018年底都很低估。
如果只配置一个品种的话，那可能这个品种涨的慢一些，就会比较煎熬。
如果分散配置不同风格品种，有的品种会先上涨，有的会慢一些。
甚至会出现，有的品种涨到了高估止盈，有的品种还在低估。
这样，可以用高估止盈的品种，去投资低估的品种。
多出一次低估投资的机会。
还有一种资产配置提供的投资机会，是股债资产配置。
例如4星级的时候，保持（100-年龄）%的股票资产的投资比例。
比如40岁，可以配置60%的股票资产，40%的债券资产。
到了接近5星级的时候，债券资产这部分也可以适当拿出一部分投入到股票资产里。
债券和股票并不是同涨同跌，这样，也可以提供额外的投资机会。
4. 分散配置，在投顾组合中，成为了必须遵循的标准。
投顾组合规定中，要求做好分散配置。单个品种不超过20%（实际上很多机构按照15%来要求）。
主动优选、指数增强都会做好分散配置。
分散配置不同风格的主动基金、指数基金。
所以，如果自己不好做分散，就可以通过投资投顾组合的方式来，比较省心省力。
如果是想要自己走单个基金的话，就要先想好，自己是不是已经分散配置，投资的每类品种会分配多少的弹药。
这就跟打仗类似。
面对的对手，有陆军、海军、空军。
如果自己把全部兵力都压在了陆军上，那遇到空袭、舰队，就尴尬了。
分散资产配置，就好比有一个强大的、全天候的队伍。可以帮助我们应对各种市场情况。
5. 那什么时候适合做资产配置呢？
最好的方式，是一开始就做好了资产配置。
不过这个要求比较难。大部分投资者都是从单个基金经理，或者单个指数基金开始投资的。
如果目前自己持有的已经是集中投资了，怎么办呢？
假设某一个品种持有比较多，那么要进行分散配置，通常有两个好的时机。
第一个时机，是止盈的时候。
如果止盈的时候有其他低估品种，就顺势分散到其他低估品种了。
如果没有低估品种，那就放到债基中过渡，等下次低估的时候再分散配置。
另一个时机，是在市场整体特别便宜的时候。
此时4.5星级，市场上大部分品种也低估了。
比如说将自己持有比例较高的品种，减少比例，投入投顾组合中，那就可以在市场低迷的时候，将一个低估的品种，配置为一篮子的低估品种。类似2018年底。
这样，也可以将资产配置做好。
当然从投资心理上来说，第一个时机盈利的时候做，更容易克服心理障碍。
【#专家谈#丨郭秦川：#未来房地产业向北还是向南#】房地产业涉及每个人最基本的刚需性住房问题，是民生保障和社会管理的重大课题，始终受到全社会重视和关注。长期以来，住房问题备受媒体聚焦、专家学者探讨研究、社会层面的关注和热议。同时，国家针对房地产业健康有序发展进程，以及对宏观经济社会的影响深度，适时加强宏观调控与指导性政策完善和调整，以有效维护市场秩序，服务百姓住房需求，稳定财金体系健康运行，确保刚需性与合理诉求，确保经济社会健康发展。
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
https://t.cn/A6Iwz6nI 我的评分：[星星][星星][星星][星星][半星]
#电影花束般的恋爱太会选日子了# #李现最爱的电影花束般的恋爱上映了#
影片选在2022年2月22星期2上映，真的是用心了，这是这一年中爱最多的时刻，听李现的话和你最爱的那个他去看吧！小夏看完后狠狠破防，两位文青因为共同爱好邂逅，看似百分百契合相处几年后，却在生活和压力下丢掉共同语言。虽然情节不有些俗套，但影片十分真实拍出恋爱从开始到结束的过程，共情感拉满，直接吊.打同期的爱情片。
说一说最戳人的两个场面，男女主选在共同好友婚礼上和平分手，从校园到同居的四年时间还是输了。那天他们做了摩天轮又像刚见面那样唱了歌，还去了老地方餐馆，看着手机里好友婚礼的照片等，有始有终也称得上是仪式感。但男主小麦看到隔壁桌“曾经的他们”，分手时竟含着泪说结婚吧，演员哭戏太打动人心了。其实平淡生活是大部分人的主旋律，不管最开始多好最后的结局都会是一样，我们每个人又何尝不是一个轮回。另一个场面是，大结局男女主带着新伴侣撞见，默契的说了耳机恋爱理论又默契的挥手告别，突然就泪奔了，他们曾经只差一步就结婚了！
影片拍摄的角度和手法，包括徐徐渐进环环相扣的剧情都非常好。能把这样一个平淡又通俗的爱情故事演的如此痛彻心扉，实在是令人佩服，但凡有第三个人出现就会变成狗血故事，但电影并没有按照这个方向走，爱情并非要有外来因素的影响才会变质，就像小麦和小娟二十岁和三十岁对人生的选择也是完全不一样的。而在核心主旨恋爱耳机理论里，小麦小娟看似在听同一副耳机，其实是左右不同的声道，如果当时双方学会互补，同时按下播放键依旧也依旧能以一个节奏前进的。但大多数人不会选择这样做，生活改变了人，作为伴侣要及时认识并且接纳啊，学会沟通真的太重要。男女主都没错，只是两个人不同步但就是很难过！他们都意识到再往前走下去都是对那段美好回忆的损伤，太多人输给了现实真的好窒息。这何尝不是现实生活中的我们？
本片中花出现的场景不多，第一次是男女主海边游玩，小麦问照片里花的名字。第二次是回家路上小娟手捧花束出现在了地图上。如果把热恋期的美好比做一朵花，那么一束花就是一捧幸福时光，一旦向触碰现实就是在拔掉枝叶，不复最初完美。耳机一左一右听着不一样，爱情不能分享，故事的开头也就是就是结尾，最稳定的关系就是没有关系。“两个人能在一起真的很不容易，缺点可以改正性格也可以慢慢磨合，但机会失去了就再也没有了”。希望新的一年你在合适的时间里遇到合适的人，珍惜你身边的那个人吧#大v荐电影#
#电影花束般的恋爱太会选日子了# #李现最爱的电影花束般的恋爱上映了#
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说一说最戳人的两个场面，男女主选在共同好友婚礼上和平分手，从校园到同居的四年时间还是输了。那天他们做了摩天轮又像刚见面那样唱了歌，还去了老地方餐馆，看着手机里好友婚礼的照片等，有始有终也称得上是仪式感。但男主小麦看到隔壁桌“曾经的他们”，分手时竟含着泪说结婚吧，演员哭戏太打动人心了。其实平淡生活是大部分人的主旋律，不管最开始多好最后的结局都会是一样，我们每个人又何尝不是一个轮回。另一个场面是，大结局男女主带着新伴侣撞见，默契的说了耳机恋爱理论又默契的挥手告别，突然就泪奔了，他们曾经只差一步就结婚了！
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