老百姓买不到，也喝不起！茅台价格越控越涨，经销商"套利"模式曝光...
文章仅供参考！
不负众望，茅台再创新高。
8月14日，贵州茅台（601318.SH）收于1043.33元，总市值达1.31万亿，位居A股市场第四位，排在后面的依次是农业银行（601288.SH）和中国石油（601857.SH）。
不过，二级市场风光无限的背后却是难以管控的终端价格，2019年出厂的53度500ml的普通飞天茅台站稳2500元价位后，正在奔着3000元进发。
终端价格的飙涨，或将提前“透支”茅台酒和公司的增长空间，这显然是贵州茅台（1054.60，+0.93%）所不愿意看到的。
为此，公司近两年已经通过削减经销商、加大直销规模等一系列调控手段，来稳住市场价格，只是面对流通环节超过100%的暴利，飞天茅台却陷入了越控越涨的循环中。
中秋节临近，整个行业又将进入传统旺季，还有一场硬仗在等着茅台。
买不到，也喝不起
“既要让经销商有酒卖、有钱赚，又要让老百姓买得起、喝得起，不能顾此失彼。”这是2017年贵州茅台首次发声控价前后，李保芳做出的要求。
事实证明，兼顾“既要”、“又要”的难度，着实大了点。
按公司今年8月市场工作会的表述是，今年以来，尤其是最近一段时期，茅台酒供需持续紧张、价格持续非理性上涨，市场流通价格从4月份的1900元/瓶，上涨到当前的2200元/瓶以上。
然而，21世纪经济报道记者走访发现，官方给出的流通价格还是过于保守。
永辉超市（9.59，+1.05%），53度飞天茅台500ml，标价1499元，标记“本品缺货”字样。
麦德龙，53度飞天茅台500ml有货，但只有2017年和2014年产的，售价分别为2950元和3899元，麦德龙会员可享3件9.5折的优惠。
1919门店，53度飞天茅台500ml，缺货，仅有53度1000ml和200ml、50毫升和飞天茅台53度（精品）在售，其中1000ml售价为4999元。
这其中也有门道，别看1000ml折算成普通瓶只有2500元，但在专业人士看来，还是贵了。
“不管是精品茅台，还是生肖酒和两斤装飞天的，人们只认一斤装的普通白瓶。这些产品毕竟小众，流通性都不如普通瓶的飞天茅台。”已经做了十几年酒水生意的刘崇龙介绍称。
与茅台（精品）等产品相比，53度的500ml飞天茅台不仅量大，而且标准更为统一，这与期货采取标准化合约的道理类似。
而良好的流通性，则为飞天茅台带来了赚取价差收益的机会。譬如2019年出厂的飞天茅台，无论是线上、还是线下的靠谱渠道，基本处于缺货状态。
以京东（31.290，+3.75%）商城为例，出货量最大的两家分别是京东超市和糖业烟酒专营店，按箱出售，均为2017年出厂的飞天茅台。售价分别为18300元和17688元，折合每瓶3050元和2948元，价格与麦德龙基本相当。
这在刘崇龙看来，却十分合理，“2019年出厂的飞天茅台2600元到2700元之间，每年要涨100元左右，2017年出厂的卖到2900元，不算贵了。”
有意思的是，2002年出厂的“大件”茅台酒，在贵州茅台京东官方旗舰店同样有售，只是12瓶装的每箱价格高达123800元。单瓶过万，存货却只剩下4箱。
而飞天茅台普装价格飙涨过后，其价格已经与生肖酒，以及高了一个档次的茅台（精品）相差无几。
贵州茅台京东官方旗舰店报价显示，茅台狗年生肖酒售价为3088元，前述茅台（精品）则为3299元。二者价差的缩小也从侧面说明了，有力量在推涨普通飞天茅台。
经销商单瓶利润过千
茅台酒的销售除了直营外，最主要的就是依靠遍布全国的经销商渠道。
这其中又分为两个环节，经销商从贵州茅台以969元/瓶的出厂价拿货，再加价卖给终端渠道。
杜鹃（化名）家族长期做酒水生意，囤过不少茅台，这类人就扮演着终端的角色。“从经销商手中拿货的价格是2300元/瓶，然后再加个300元到400元出售。现在利润还不如2017年，当时是1200元拿货，每瓶可以赚到500元。”杜鹃称。
照此计算，经销商每瓶茅台酒的毛利润超过1300元，终端销售环节则不超过500元。
整个流通环节的利润，超过7成集中在经销商手中，这也就催生出了一套非常稳妥的“套利”模式。
“假设经销商从贵州茅台提货10吨，只需要出货5吨便可以收回成本，剩下的5吨囤货待涨，成本就此锁定，剩下的全部是利润。”杜鹃称。
通过这种方式，可以完全规避茅台酒潜在的暴跌风险，无非是赚多赚少的问题。
这也可以解释，为何2017年出厂的飞天茅台成为了京东商城出货量最大的品种。2018年、2019年出厂的茅台，仍然大量囤积在中间环节待价而沽。
按照市场现状，若2019年的飞天茅台留到2021年出售，经销商利润空间再增200元应该只是起步价。
利益驱动下的商业行为，本无可厚非。只是对于茅台酒而言，真正进入流通环节的数量少之又少，供需矛盾进一步加剧。
茅台方面，心里又怎会没有数。
“大家现在的利润已经够高了，不能拿少量的酒去卖平价，大量的酒去卖高价，店面标1499摆个样子，后面又去勾结卖高价。每一个经销商都不能再推波助澜。”8月7日召开的市场工作会上，李保芳在总结分析茅台酒涨价原因的同时，对参会的经销商说了这么一句话。
这次工作会还要求，经销商严格实施“销售80%年度内累计到货量”计划，店面或经营场所直接销售部分不低于年度内累计到货量的60%，团购、批发部分不高于年度内累计到货量的20%，库存比例不高于年度内累计到货量的20%。
此举便是直指经销商捂货待涨，由于销售结果与投放计划按月挂钩，若经销商未按规则完成销售，到货量相应会受到影响。
贵州茅台打的点，不可谓不准。只是，面对单瓶过千的毛利润，经销商能否如公司要求般实施，仍然充满了不确定。
另一边，贵州茅台也在主动出击。半年报显示，至6月末，茅台国内经销商2415家、国外经销商115家，后者没啥变化，但前者减少572家。
“削藩”的同时，茅台也在推进营销扁平化、扩大直销规模，这至少带来了两个好处。
其一，部分茅台酒可以绕过中间商，直达市场终端，缓解因流通环节囤货带来的供应紧缺，提升终端价格管控能力。
其二，则可以明显带动公司销售均价的提升，流通环节的利润从经销商向上市公司转移。
茅台的极限
产品供不应求，贵州茅台已经在玩命生产了。数据显示，公司茅台酒的设计产能为3.74万吨，而实际产能达到4.97万吨，产能利用率达到了133%。
同时，按照官方“环境承载能力、上游的原材料和赤水河水都不允许再做了”的说法，扩产的可能十分渺茫。
产量的极限很清晰，关键是价格的极限，实在过于缥缈。
遗憾的是，记者采访市场各方参与者，仍无一人敢于预判飞天茅台究竟能涨到多少，只是普遍反映当前逼近3000元的终端价格，已经很高了。
其中，一位经历茅台暴跌至800元行情，并拥有囤酒经历的零售商便直言，“今时不同往日，不能按照上轮周期来判断茅台的价格。现在是有熟人要货才去找，店里不敢放茅台，担心哪天就突然下跌。”
相比于产业的冷静，资本市场表现则依旧亢奋。
最出名的当属中金公司。该机构曾发布研报表示，预计到2028年，每瓶茅台酒出厂价将涨至4000元，未来10年营收和利润有望增加10倍以上。
一步到位，直接预测到了10年后的市场。不管该分析师测算的逻辑如何，但是过长的时间段，必然意味着更多变量。
短期内能够看见的，无非是贵州茅台下半年直营发力后，产品均价提升所带来的增量。
数据显示，上半年贵州茅台来自直销渠道的收入仅有16.02亿元，同期批发渠道的收入则高达378.48亿元。
按照李保芳在去年底全国经销商会上的承诺，今年茅台酒按3.1万吨左右的总量投放，除经销商的经销合同总量为1.7万吨外，1.4万吨将扩大直销渠道，推进营销扁平化。
可以预见，贵州茅台下半年的直销渠道可能会迎来放量，而与969元的出厂价相比，1499元的直销价格利润空间明显更大。
这成为了推动贵州茅台不断走高的重要支撑之一。尤其是茅台集团营销公司“工作量”确定后，近期贵州茅台在二级市场不断走高。
飞天茅台，是普通人买不到、喝不起。贵州茅台的股票也是如此，普通投资者不敢买，也买不起。
只剩下基金等诸多机构，在贵州茅台中击鼓传花。
相关数据可以提供佐证，贵州茅台总股本12.67亿股，剔除持股稳定的大股东茅台集团、汇金和证金持股外，具备流通性的股份约为4.69亿股。
Wind数据显示，至6月末，基金持有贵州茅台5786.84万股，券商持有161.96万股，陆股通持有10609.86万股，合计16558.66万股，占上述4.69亿股的35.4%。
机构云集的好处是，只要基本面没有恶化、财务数据持续增长，贵州茅台的上升趋势就难以被打破。坏处是，持股数量过大，集中撤离时的景象也会十分惨烈。
破千的贵州茅台，至少杜鹃是不敢买了，其主要任务变成了保住已有的胜利果实。 https://t.cn/RI9Uwky
文章仅供参考！
不负众望，茅台再创新高。
8月14日，贵州茅台（601318.SH）收于1043.33元，总市值达1.31万亿，位居A股市场第四位，排在后面的依次是农业银行（601288.SH）和中国石油（601857.SH）。
不过，二级市场风光无限的背后却是难以管控的终端价格，2019年出厂的53度500ml的普通飞天茅台站稳2500元价位后，正在奔着3000元进发。
终端价格的飙涨，或将提前“透支”茅台酒和公司的增长空间，这显然是贵州茅台（1054.60，+0.93%）所不愿意看到的。
为此，公司近两年已经通过削减经销商、加大直销规模等一系列调控手段，来稳住市场价格，只是面对流通环节超过100%的暴利，飞天茅台却陷入了越控越涨的循环中。
中秋节临近，整个行业又将进入传统旺季，还有一场硬仗在等着茅台。
买不到，也喝不起
“既要让经销商有酒卖、有钱赚，又要让老百姓买得起、喝得起，不能顾此失彼。”这是2017年贵州茅台首次发声控价前后，李保芳做出的要求。
事实证明，兼顾“既要”、“又要”的难度，着实大了点。
按公司今年8月市场工作会的表述是，今年以来，尤其是最近一段时期，茅台酒供需持续紧张、价格持续非理性上涨，市场流通价格从4月份的1900元/瓶，上涨到当前的2200元/瓶以上。
然而，21世纪经济报道记者走访发现，官方给出的流通价格还是过于保守。
永辉超市（9.59，+1.05%），53度飞天茅台500ml，标价1499元，标记“本品缺货”字样。
麦德龙，53度飞天茅台500ml有货，但只有2017年和2014年产的，售价分别为2950元和3899元，麦德龙会员可享3件9.5折的优惠。
1919门店，53度飞天茅台500ml，缺货，仅有53度1000ml和200ml、50毫升和飞天茅台53度（精品）在售，其中1000ml售价为4999元。
这其中也有门道，别看1000ml折算成普通瓶只有2500元，但在专业人士看来，还是贵了。
“不管是精品茅台，还是生肖酒和两斤装飞天的，人们只认一斤装的普通白瓶。这些产品毕竟小众，流通性都不如普通瓶的飞天茅台。”已经做了十几年酒水生意的刘崇龙介绍称。
与茅台（精品）等产品相比，53度的500ml飞天茅台不仅量大，而且标准更为统一，这与期货采取标准化合约的道理类似。
而良好的流通性，则为飞天茅台带来了赚取价差收益的机会。譬如2019年出厂的飞天茅台，无论是线上、还是线下的靠谱渠道，基本处于缺货状态。
以京东（31.290，+3.75%）商城为例，出货量最大的两家分别是京东超市和糖业烟酒专营店，按箱出售，均为2017年出厂的飞天茅台。售价分别为18300元和17688元，折合每瓶3050元和2948元，价格与麦德龙基本相当。
这在刘崇龙看来，却十分合理，“2019年出厂的飞天茅台2600元到2700元之间，每年要涨100元左右，2017年出厂的卖到2900元，不算贵了。”
有意思的是，2002年出厂的“大件”茅台酒，在贵州茅台京东官方旗舰店同样有售，只是12瓶装的每箱价格高达123800元。单瓶过万，存货却只剩下4箱。
而飞天茅台普装价格飙涨过后，其价格已经与生肖酒，以及高了一个档次的茅台（精品）相差无几。
贵州茅台京东官方旗舰店报价显示，茅台狗年生肖酒售价为3088元，前述茅台（精品）则为3299元。二者价差的缩小也从侧面说明了，有力量在推涨普通飞天茅台。
经销商单瓶利润过千
茅台酒的销售除了直营外，最主要的就是依靠遍布全国的经销商渠道。
这其中又分为两个环节，经销商从贵州茅台以969元/瓶的出厂价拿货，再加价卖给终端渠道。
杜鹃（化名）家族长期做酒水生意，囤过不少茅台，这类人就扮演着终端的角色。“从经销商手中拿货的价格是2300元/瓶，然后再加个300元到400元出售。现在利润还不如2017年，当时是1200元拿货，每瓶可以赚到500元。”杜鹃称。
照此计算，经销商每瓶茅台酒的毛利润超过1300元，终端销售环节则不超过500元。
整个流通环节的利润，超过7成集中在经销商手中，这也就催生出了一套非常稳妥的“套利”模式。
“假设经销商从贵州茅台提货10吨，只需要出货5吨便可以收回成本，剩下的5吨囤货待涨，成本就此锁定，剩下的全部是利润。”杜鹃称。
通过这种方式，可以完全规避茅台酒潜在的暴跌风险，无非是赚多赚少的问题。
这也可以解释，为何2017年出厂的飞天茅台成为了京东商城出货量最大的品种。2018年、2019年出厂的茅台，仍然大量囤积在中间环节待价而沽。
按照市场现状，若2019年的飞天茅台留到2021年出售，经销商利润空间再增200元应该只是起步价。
利益驱动下的商业行为，本无可厚非。只是对于茅台酒而言，真正进入流通环节的数量少之又少，供需矛盾进一步加剧。
茅台方面，心里又怎会没有数。
“大家现在的利润已经够高了，不能拿少量的酒去卖平价，大量的酒去卖高价，店面标1499摆个样子，后面又去勾结卖高价。每一个经销商都不能再推波助澜。”8月7日召开的市场工作会上，李保芳在总结分析茅台酒涨价原因的同时，对参会的经销商说了这么一句话。
这次工作会还要求，经销商严格实施“销售80%年度内累计到货量”计划，店面或经营场所直接销售部分不低于年度内累计到货量的60%，团购、批发部分不高于年度内累计到货量的20%，库存比例不高于年度内累计到货量的20%。
此举便是直指经销商捂货待涨，由于销售结果与投放计划按月挂钩，若经销商未按规则完成销售，到货量相应会受到影响。
贵州茅台打的点，不可谓不准。只是，面对单瓶过千的毛利润，经销商能否如公司要求般实施，仍然充满了不确定。
另一边，贵州茅台也在主动出击。半年报显示，至6月末，茅台国内经销商2415家、国外经销商115家，后者没啥变化，但前者减少572家。
“削藩”的同时，茅台也在推进营销扁平化、扩大直销规模，这至少带来了两个好处。
其一，部分茅台酒可以绕过中间商，直达市场终端，缓解因流通环节囤货带来的供应紧缺，提升终端价格管控能力。
其二，则可以明显带动公司销售均价的提升，流通环节的利润从经销商向上市公司转移。
茅台的极限
产品供不应求，贵州茅台已经在玩命生产了。数据显示，公司茅台酒的设计产能为3.74万吨，而实际产能达到4.97万吨，产能利用率达到了133%。
同时，按照官方“环境承载能力、上游的原材料和赤水河水都不允许再做了”的说法，扩产的可能十分渺茫。
产量的极限很清晰，关键是价格的极限，实在过于缥缈。
遗憾的是，记者采访市场各方参与者，仍无一人敢于预判飞天茅台究竟能涨到多少，只是普遍反映当前逼近3000元的终端价格，已经很高了。
其中，一位经历茅台暴跌至800元行情，并拥有囤酒经历的零售商便直言，“今时不同往日，不能按照上轮周期来判断茅台的价格。现在是有熟人要货才去找，店里不敢放茅台，担心哪天就突然下跌。”
相比于产业的冷静，资本市场表现则依旧亢奋。
最出名的当属中金公司。该机构曾发布研报表示，预计到2028年，每瓶茅台酒出厂价将涨至4000元，未来10年营收和利润有望增加10倍以上。
一步到位，直接预测到了10年后的市场。不管该分析师测算的逻辑如何，但是过长的时间段，必然意味着更多变量。
短期内能够看见的，无非是贵州茅台下半年直营发力后，产品均价提升所带来的增量。
数据显示，上半年贵州茅台来自直销渠道的收入仅有16.02亿元，同期批发渠道的收入则高达378.48亿元。
按照李保芳在去年底全国经销商会上的承诺，今年茅台酒按3.1万吨左右的总量投放，除经销商的经销合同总量为1.7万吨外，1.4万吨将扩大直销渠道，推进营销扁平化。
可以预见，贵州茅台下半年的直销渠道可能会迎来放量，而与969元的出厂价相比，1499元的直销价格利润空间明显更大。
这成为了推动贵州茅台不断走高的重要支撑之一。尤其是茅台集团营销公司“工作量”确定后，近期贵州茅台在二级市场不断走高。
飞天茅台，是普通人买不到、喝不起。贵州茅台的股票也是如此，普通投资者不敢买，也买不起。
只剩下基金等诸多机构，在贵州茅台中击鼓传花。
相关数据可以提供佐证，贵州茅台总股本12.67亿股，剔除持股稳定的大股东茅台集团、汇金和证金持股外，具备流通性的股份约为4.69亿股。
Wind数据显示，至6月末，基金持有贵州茅台5786.84万股，券商持有161.96万股，陆股通持有10609.86万股，合计16558.66万股，占上述4.69亿股的35.4%。
机构云集的好处是，只要基本面没有恶化、财务数据持续增长，贵州茅台的上升趋势就难以被打破。坏处是，持股数量过大，集中撤离时的景象也会十分惨烈。
破千的贵州茅台，至少杜鹃是不敢买了，其主要任务变成了保住已有的胜利果实。 https://t.cn/RI9Uwky
2019·8·15
周周
早餐『+两片酸奶吐司+一根香蕉』
午餐『+一个梨子』
晚餐『+三个绿豆糕+两片吐司面包』
加餐『吃完晚饭后加班了一会 同事姐姐喊我过去吃饭 19点40之前吃完的所有』
好好吃一日三餐
今天吃的挺多的 很喜欢面食
希望每顿饭都吃的刚刚好[加油]
『晚上三个同事姐姐给我编的21股小头发 明早就是大波浪了哈哈 偶尔放松不计较的相处其实特别舒坦』
5点半醒[太阳]
6点出门
晨跑3公里
晚上无[月亮]
最近吃饭都是正常的一日三餐
没有去计算热量
没有减肥
偶尔也会馋嘴
吃饭的时候开开心心的吃
吃多了就去运动
今天是鬼节[晕]
所以晚上吃完饭就没有出门了
在宿舍运动会被几个人议论
不是很喜欢
其实自己还是会在意别人的看法
但是
依旧要开心呀
晚安
周周
早餐『+两片酸奶吐司+一根香蕉』
午餐『+一个梨子』
晚餐『+三个绿豆糕+两片吐司面包』
加餐『吃完晚饭后加班了一会 同事姐姐喊我过去吃饭 19点40之前吃完的所有』
好好吃一日三餐
今天吃的挺多的 很喜欢面食
希望每顿饭都吃的刚刚好[加油]
『晚上三个同事姐姐给我编的21股小头发 明早就是大波浪了哈哈 偶尔放松不计较的相处其实特别舒坦』
5点半醒[太阳]
6点出门
晨跑3公里
晚上无[月亮]
最近吃饭都是正常的一日三餐
没有去计算热量
没有减肥
偶尔也会馋嘴
吃饭的时候开开心心的吃
吃多了就去运动
今天是鬼节[晕]
所以晚上吃完饭就没有出门了
在宿舍运动会被几个人议论
不是很喜欢
其实自己还是会在意别人的看法
但是
依旧要开心呀
晚安
#惠州影响力早报# 【土地推售提速！惠州多片区将迎地块密集挂牌】从惠州市自然资源局公示的《2019年度惠城区供地计划（经营性用地）》以及动态的土地挂牌公示信息中可以看出，河南岸、马安、小金口等多个城市片区都将迎来多宗经营性地块密集挂牌，惠州土地市场有望迎来活跃行情。
世联行粤东公司董事总经理周玉仁介绍，土地供应的重点板块和区域，实际上也代表着城市发展方向。从市场对于挂牌土地的竞拍情况来看，资本对于城市新城的发展给予了充分的认可和信心。
从地块交易信息中亦可看出，相对于以往的土地交易市场，地块信息的规划条件、限制信息更加精细，这将有利于新开发片区生活配套和基础设施的完善。此外，惠州市住建局相关负责人指出。在地块交易信息精准化的同时，还将推动城市设计优化，并统筹考虑城市建设的形态、规模和空间布局等，以建设更加灵动的高品质新城。
市场动向▶▶
土地推售提速，多片区均有商住地挂牌
上半年冷清，下半年活跃，似乎已成为惠州土地交易市场的周期惯例。今年5月底，位于惠城小金口金源片区一宗普通的商住地块成功出让备受业界关注，因为在此之前的市场，就经历了长达近8个月的“地荒”。最近商业土地交易还是在去年10月，金融街置业溢价竞得桥东地块。
就在行业认为年内的土地交易将逐步活跃之际，深圳市瑞德企业管理有限公司连续举牌竞得惠城区小金口金源片区两宗地块后，市场土地供应再度进入阶段性沉寂。
直至8月8日，位于惠城区水口中心区一块使用权面积达41954平方米的住宅、商服用地，经过公示期进入最后的竞价阶段，深圳市保利房地产开发有限公司经多轮竞价后耗资11.532亿元摘得，土地市场再度引起关注。
值得注意的是，市场对于这宗挂牌地表现出了极高的热情。根据最终的土地摘牌信息，按60031.55平方米的指标用地面积和168088平方米的规划建筑面积计算，地面单价和楼面单价分别将达到19210元/平方米、6860元/平方米，刷新了惠州城市土地单价最高值。
上半年卖房，下半年买地，面对土地市场需求，惠州市自然资源部门加快了土地挂牌推售步伐。以惠城为例，据市自然资源局公示的《2019年度惠城区供地计划（经营性用地）》，该局将在惠城范围内的河南岸、桥东、小金口、马安等多片区集中推地，拟全年土地供应总规模达到283.4万平方米，其中商住用地204.1万平方米，产业及配套用地79.3万平方米。
据惠州市公共资源交易中心土地与矿业网上挂牌交易系统信息，惠城区河桥片区、小金口金源片区和三栋区域均有多宗土地进入交易公示。另外，在大亚湾、龙门等县区的分中心也有多宗地块进入挂牌公示，均已进入到了正常的挂牌交易流程。
“截至目前，土地市场都是比较冷清，无论是一手的挂牌土地还是二手地块的转让都比较少。”周玉仁介绍，从市场的产业开发链条来讲，行业对于土地的需求是非常迫切的，尤其是品相好、优质的地块。他认为，逐步增多的土地挂牌将明显缓解市场需求，也能有效保障后续住房市场的有序供给。
土地交易▶▶
前7月全市商住地成交总额逾91亿元
土地市场的活跃引起市场高度关注。参与了水口土地挂牌竞价的某知名房企土拓方面的负责人介绍，现在挂牌的地块比较少，每一宗地推出后其都会去积极接洽参与，希望能够拿到新的地块，拓展在惠州的布局。该负责人表示，企业之间的竞争太激烈了，很多地的最后价格都较难估算。“要顺利拿到地块挺不容易的。”
随着粤港澳大湾区建设步伐加快，惠州城市内部格局和配套设施将不断完善，大量规模型房地产企业已将惠州作为重点布局的城市。惠州楼市资深策划营销专家李建锋说：“你也希望进驻，他也希望进驻，大家都集中涌进来，最后的结果则是价高者得，土地市场的预期也被不断拉高。”
从市场来看，行业巨头扎堆进入惠州已经成为常态。据记者不完全统计，截至目前，碧桂园集团、恒大地产、海伦堡集团、中洲控股、新力地产等多家房企均已在惠州布局了20多个项目。作为后来者的华润集团、金融街置业、荣盛发展、中骏置业和美的集团等企业也逐步实现了多个项目的布局。
作为本土企业的德威集团和隆生企业同样加快了脚步，通过摘牌、收购等方式实现了多片区、多项目储备。而更多的中小型开发企业则在行业洗牌中慢步下来，渐渐沦为“旁观者”。
“结合房地产市场调控的政策背景和大的市场环境，企业应该更加慎重，尤其是当前已陷入开发困境的中小企业。”李建锋介绍，尽管城市未来发展利好非常明显，行业也将有着可预期的未来，但在中短期市场里，随着市场调控的边际效应出现，行业风险还是比较明显的。
他同时指出，面对土地市场呈现出的偏紧局面，中小型企业要避免孤注一掷地去拿地。就当前发展态势来说，经过近几年的楼市消化，大量的中小型房企通过项目的快速销售都有了较为可观的现金流，正面临着继续拿地开发还是转型经营的选择。“本土企业依赖的‘三旧’改造和村企合作的开发形式正在发生改变，单一的商住更新受到限制，政府更多会鼓励产业改造，这也使得中小型房企生存空间被进一步压缩。”李建锋说。
统计数据显示，今年1—7月份，惠州全市顺利挂牌交易出让商住地（含旅馆用地）数量达到了49宗，共计面积达到122.61万平方米，总成交金额则为91.39亿元。具体到地块交易信息，惠城、大亚湾、博罗、龙门等区域的较优质地块均实现溢价成交，其中雅居乐在小金口布局、美的和佳兆业于龙溪拿地、中粮地产进驻龙门等均受到各方关注。
政策变化▶▶
土地挂牌条件将更严格
今年以来，为提高土地利用效率和综合利用水平，惠州不断完善土地挂牌交易体系。在工业用地供应环节，针对地块构建物标准的限制以及对于产业落地投入产出的考核，有效确保了项目的快速落地和高效投产运营。针对商住用地的供应，则细化了规划条件。
梳理上半年挂牌交易的地块信息可以发现，相比过去，土地挂牌条件和交易限制信息明显更加严格。针对地块建设的开发时限和配套建设物业内容都足够明确和刚性。
例如，在8月8日完成交易的水口中心区GP2019—14地块，规划条件告知书在明确竞得企业投资总额不低于14.4144亿元的同时，要求企业承担水口中心区SKZX07—15、SKZX07—16号地块的路网（包括雨水管和污水管）建设，承担水口中心区SKZX07—16地块公园绿地及配套设施建设，建成之后移交政府开放给公众使用。
在此前的6月3日完成交易的小金口金源片区JYPQ03-11同样如此，提出竞得企业须承担建议性道路和水系绿地的建设，有效完善新城片区的公共配套构建。
博罗和龙门等县区同样如此。据惠州市公共资源交易中心博罗分中心的挂牌结果信息，美的房地产公司竞得的位于石湾镇新城区兴业大道西侧地段地块，就提出该地块上建成的商业用房中的酒店需由土地竞得人自持，同时明确自持商业用房中的酒店自取得房屋权属登记后10年内不可上市销售。另外，龙门交易中心也有多宗土地设置了类似要求，明确要求竞得企业自持商业物业。
“相较于分割销售给小业主，企业自持对于商业体、酒店的有序运营意义明显。”周玉仁介绍，以前的土地挂牌规划限制是比较模糊的，只是对容积率、绿地率等基础性的指标作出规范，但具体的公共配建和产业运营方面则关注较少，当前对于地块信息的精准要求对区域产业的成熟，尤其是对城市新区的建设和培育都将是很大的助力。
以金山湖片区的建设为例，经过10年左右的开发建设，该区域逐渐形成了高端住宅聚集区，但在商业配套建设环节则严重滞后，部分商业地块更是由于业态布局和规划模糊，导致大量的类商品住宅形式的服务型公寓出现，严重影响了新城业态分布和建设进程。
“随着土地挂牌交易信息的不断精准化和精细化，类似的局面在新的城市片区建设进程中将得到有效规避。”周玉仁介绍，今年以来，金山新城、高铁北站新城的规划建设发出了惠州发展的新信号，而在地块出让和资本引入环节的前瞻和精细，对于新城的高效高质建设也将是有力的保障。
值得注意的是，除了在地块出让环节的优化，未来新城建设在整个城市形态、空间布局和规模容量方面也将不断细化。惠州市住建局相关负责人介绍，该局正在牵头对城市发展节奏和形态等进行优化设计，以建设更加和谐灵动的高品质新城。来源：南方+
世联行粤东公司董事总经理周玉仁介绍，土地供应的重点板块和区域，实际上也代表着城市发展方向。从市场对于挂牌土地的竞拍情况来看，资本对于城市新城的发展给予了充分的认可和信心。
从地块交易信息中亦可看出，相对于以往的土地交易市场，地块信息的规划条件、限制信息更加精细，这将有利于新开发片区生活配套和基础设施的完善。此外，惠州市住建局相关负责人指出。在地块交易信息精准化的同时，还将推动城市设计优化，并统筹考虑城市建设的形态、规模和空间布局等，以建设更加灵动的高品质新城。
市场动向▶▶
土地推售提速，多片区均有商住地挂牌
上半年冷清，下半年活跃，似乎已成为惠州土地交易市场的周期惯例。今年5月底，位于惠城小金口金源片区一宗普通的商住地块成功出让备受业界关注，因为在此之前的市场，就经历了长达近8个月的“地荒”。最近商业土地交易还是在去年10月，金融街置业溢价竞得桥东地块。
就在行业认为年内的土地交易将逐步活跃之际，深圳市瑞德企业管理有限公司连续举牌竞得惠城区小金口金源片区两宗地块后，市场土地供应再度进入阶段性沉寂。
直至8月8日，位于惠城区水口中心区一块使用权面积达41954平方米的住宅、商服用地，经过公示期进入最后的竞价阶段，深圳市保利房地产开发有限公司经多轮竞价后耗资11.532亿元摘得，土地市场再度引起关注。
值得注意的是，市场对于这宗挂牌地表现出了极高的热情。根据最终的土地摘牌信息，按60031.55平方米的指标用地面积和168088平方米的规划建筑面积计算，地面单价和楼面单价分别将达到19210元/平方米、6860元/平方米，刷新了惠州城市土地单价最高值。
上半年卖房，下半年买地，面对土地市场需求，惠州市自然资源部门加快了土地挂牌推售步伐。以惠城为例，据市自然资源局公示的《2019年度惠城区供地计划（经营性用地）》，该局将在惠城范围内的河南岸、桥东、小金口、马安等多片区集中推地，拟全年土地供应总规模达到283.4万平方米，其中商住用地204.1万平方米，产业及配套用地79.3万平方米。
据惠州市公共资源交易中心土地与矿业网上挂牌交易系统信息，惠城区河桥片区、小金口金源片区和三栋区域均有多宗土地进入交易公示。另外，在大亚湾、龙门等县区的分中心也有多宗地块进入挂牌公示，均已进入到了正常的挂牌交易流程。
“截至目前，土地市场都是比较冷清，无论是一手的挂牌土地还是二手地块的转让都比较少。”周玉仁介绍，从市场的产业开发链条来讲，行业对于土地的需求是非常迫切的，尤其是品相好、优质的地块。他认为，逐步增多的土地挂牌将明显缓解市场需求，也能有效保障后续住房市场的有序供给。
土地交易▶▶
前7月全市商住地成交总额逾91亿元
土地市场的活跃引起市场高度关注。参与了水口土地挂牌竞价的某知名房企土拓方面的负责人介绍，现在挂牌的地块比较少，每一宗地推出后其都会去积极接洽参与，希望能够拿到新的地块，拓展在惠州的布局。该负责人表示，企业之间的竞争太激烈了，很多地的最后价格都较难估算。“要顺利拿到地块挺不容易的。”
随着粤港澳大湾区建设步伐加快，惠州城市内部格局和配套设施将不断完善，大量规模型房地产企业已将惠州作为重点布局的城市。惠州楼市资深策划营销专家李建锋说：“你也希望进驻，他也希望进驻，大家都集中涌进来，最后的结果则是价高者得，土地市场的预期也被不断拉高。”
从市场来看，行业巨头扎堆进入惠州已经成为常态。据记者不完全统计，截至目前，碧桂园集团、恒大地产、海伦堡集团、中洲控股、新力地产等多家房企均已在惠州布局了20多个项目。作为后来者的华润集团、金融街置业、荣盛发展、中骏置业和美的集团等企业也逐步实现了多个项目的布局。
作为本土企业的德威集团和隆生企业同样加快了脚步，通过摘牌、收购等方式实现了多片区、多项目储备。而更多的中小型开发企业则在行业洗牌中慢步下来，渐渐沦为“旁观者”。
“结合房地产市场调控的政策背景和大的市场环境，企业应该更加慎重，尤其是当前已陷入开发困境的中小企业。”李建锋介绍，尽管城市未来发展利好非常明显，行业也将有着可预期的未来，但在中短期市场里，随着市场调控的边际效应出现，行业风险还是比较明显的。
他同时指出，面对土地市场呈现出的偏紧局面，中小型企业要避免孤注一掷地去拿地。就当前发展态势来说，经过近几年的楼市消化，大量的中小型房企通过项目的快速销售都有了较为可观的现金流，正面临着继续拿地开发还是转型经营的选择。“本土企业依赖的‘三旧’改造和村企合作的开发形式正在发生改变，单一的商住更新受到限制，政府更多会鼓励产业改造，这也使得中小型房企生存空间被进一步压缩。”李建锋说。
统计数据显示，今年1—7月份，惠州全市顺利挂牌交易出让商住地（含旅馆用地）数量达到了49宗，共计面积达到122.61万平方米，总成交金额则为91.39亿元。具体到地块交易信息，惠城、大亚湾、博罗、龙门等区域的较优质地块均实现溢价成交，其中雅居乐在小金口布局、美的和佳兆业于龙溪拿地、中粮地产进驻龙门等均受到各方关注。
政策变化▶▶
土地挂牌条件将更严格
今年以来，为提高土地利用效率和综合利用水平，惠州不断完善土地挂牌交易体系。在工业用地供应环节，针对地块构建物标准的限制以及对于产业落地投入产出的考核，有效确保了项目的快速落地和高效投产运营。针对商住用地的供应，则细化了规划条件。
梳理上半年挂牌交易的地块信息可以发现，相比过去，土地挂牌条件和交易限制信息明显更加严格。针对地块建设的开发时限和配套建设物业内容都足够明确和刚性。
例如，在8月8日完成交易的水口中心区GP2019—14地块，规划条件告知书在明确竞得企业投资总额不低于14.4144亿元的同时，要求企业承担水口中心区SKZX07—15、SKZX07—16号地块的路网（包括雨水管和污水管）建设，承担水口中心区SKZX07—16地块公园绿地及配套设施建设，建成之后移交政府开放给公众使用。
在此前的6月3日完成交易的小金口金源片区JYPQ03-11同样如此，提出竞得企业须承担建议性道路和水系绿地的建设，有效完善新城片区的公共配套构建。
博罗和龙门等县区同样如此。据惠州市公共资源交易中心博罗分中心的挂牌结果信息，美的房地产公司竞得的位于石湾镇新城区兴业大道西侧地段地块，就提出该地块上建成的商业用房中的酒店需由土地竞得人自持，同时明确自持商业用房中的酒店自取得房屋权属登记后10年内不可上市销售。另外，龙门交易中心也有多宗土地设置了类似要求，明确要求竞得企业自持商业物业。
“相较于分割销售给小业主，企业自持对于商业体、酒店的有序运营意义明显。”周玉仁介绍，以前的土地挂牌规划限制是比较模糊的，只是对容积率、绿地率等基础性的指标作出规范，但具体的公共配建和产业运营方面则关注较少，当前对于地块信息的精准要求对区域产业的成熟，尤其是对城市新区的建设和培育都将是很大的助力。
以金山湖片区的建设为例，经过10年左右的开发建设，该区域逐渐形成了高端住宅聚集区，但在商业配套建设环节则严重滞后，部分商业地块更是由于业态布局和规划模糊，导致大量的类商品住宅形式的服务型公寓出现，严重影响了新城业态分布和建设进程。
“随着土地挂牌交易信息的不断精准化和精细化，类似的局面在新的城市片区建设进程中将得到有效规避。”周玉仁介绍，今年以来，金山新城、高铁北站新城的规划建设发出了惠州发展的新信号，而在地块出让和资本引入环节的前瞻和精细，对于新城的高效高质建设也将是有力的保障。
值得注意的是，除了在地块出让环节的优化，未来新城建设在整个城市形态、空间布局和规模容量方面也将不断细化。惠州市住建局相关负责人介绍，该局正在牵头对城市发展节奏和形态等进行优化设计，以建设更加和谐灵动的高品质新城。来源：南方+
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