【千亿房企销售承压,龙头展现经营韧性】
在房地产“躺着都赚钱”的时代,规模论产生的弊端容易被掩盖,而当市场进入加速出清和优胜劣汰的阶段,唯有稳健房企才能真正显现出它们的经营韧性。
1月5日,碧桂园公布的未经审核营运数据显示,2021年其共实现归属股东权益的合同销售金额约人民币5580亿元,对应的合同销售面积约6641万平方米。
时代财经了解到,目前正式公布营运数据的上市房企不多,但对比多家研究机构的榜单可知,过去一年,受到调控政策和市场下行的双重影响,新房市场去化面临着前所未有的压力,100强房企整体销售规模出现滑坡,并且不同规模房企的销售门槛存在分化走势,头部“强者恒强”的马太效应显现。
有观点指出,未来随着楼市步入调整期,房地产行业格局将迎来新一轮洗牌,而以头部房企为代表的优质房企凭借品牌、融资、运营等优势,有望进一步抢占份额,推动市占率持续提升
市场承压下房企业绩分化
自2020年8月“三道红线”出台后,房地产行业在融资、土地和销售等多方面受到政策的挤压,中原地产研究中心的数据显示,2021年全国楼市调控次数高达651次,刷新历史纪录,平均每月出台54次政策。
根据克而瑞数据,在行业去杠杆、市场降温的背景下,2021年百强房企销售罕见地出现负增长,全年销售额12.6万亿元,同比下降3.2%,销售面积8.5亿平方米,同比下降9%。
不过细分来看,百强房企销售金额涨跌不一。由于不少城市出现降价潮,房企流动性困境影响市场信心等综合原因,购房者观望情绪浓厚,部分房企以价换量仍难以顺利去化,优质房企由于更受信任,整体销售表现稳定。
以碧桂园为例,2021年,其实现全口径销售金额7588.2亿元,实现的操盘金额为7208.6亿元,均位列第一,而且是唯一一个7000亿档次的房企,亦是唯一一家权益销售金额突破5000亿元的房企。
百强房企销售规模下降,但不同阵营的房企销售门槛却呈现出不同的走势,第一阵营充分展现出头部房企的经营韧性。时代财经了解到,Top10房企的全口径销售额门槛达到2901亿元,同比增幅位居各大阵营之首,达到4.3%;Top20房企门槛为1718亿元,同比增长1.8%;Top30、Top50和Top100均出现下滑,降幅介于0.8-4.2%之间。
房地产暖风频吹,全面降准、放松信贷和调控适度松绑陆续落地,“政策见底”已成行业共识,但不同以往,本轮经调整过后的政策更多向保利、中海和碧桂园等国企、央企和优质民企倾斜。平安证券在其研究报告中预判道,随着楼市步入调整期,行业格局将迎来新一轮洗牌,优质房企凭借品牌、融资、运营等优势有望进一步抢占份额,推动市占率持续提升。
时代财经了解到,在2021年下半年,大批房企信用评级遭到三大国际评级机构的下调,甚至国企背景的部分房企也未能幸免。时代财经查阅多份评级报告后得知,融资环境紧张、到期债务压顶和现金流紧张基本上是这些房企相关评级或评级展望遭到下调的原因,而碧桂园等优质房企却由于财务状况健康和盈利前景强劲得以保留投资级评级。
此外,国内多家证券机构的最新报告显示,未来房地产板块维持“看好”评级,而优质房企依然得到不少证券机构的持续推荐。
龙头房企的经营韧性
尽管调控使得购房者、投资者和开发商的信心受挫,房地产板块仍被看好,这源于基本面的不变。
住建部部长王蒙徽在近期接受采访时表示,我国的住房刚性需求和改善性需求依然旺盛,其中,当前我国常住人口城镇化率63.9%,快速城镇化阶段每年带来大量新增需求,而2000年前建成的大量老旧小区居民,有着比较旺盛的改善需求。此外,随着二胎、三胎政策的落地,以及城市更新的推进,房地产市场将涌入更多的住房需求。
贝壳研究院指出,未来新房每年17 万亿左右的大盘子短时间不会大幅变化,区域间的发展不平衡让房地产行业依然有一定的发展空间。时代财经了解到,楼市下行、房企流动性紧张导致拿地意愿减弱,2021年土地成交面积、金额同比双双下滑,但核心城市和优质地块的拿地优先级却得到进一步提升。根据克而瑞,2021年一二线城市吸收了七成百强房企的投资额,同比提升近10个百分点。这些市场有着相似的特质,即扎实的经济基础、畅旺的人才吸引力,以及坚挺的购买力。
以龙头房企碧桂园为例,其一直根据人口流动趋势进行投资布局,实现一到六线城市的全覆盖。截至2021年6月底,其在中国内地已获取的权益可售资源约1.69万亿元,潜在的权益可售资源约4900亿元,权益可售资源合计约2.2万亿元,并重点布局长三角、珠三角、环渤海等人口密集、经济活力强的核心都市圈及城市群。中指院数据显示,2021年全年,碧桂园权益拿地金额及面积分别为1397亿元及4017万平方米,位居行业第一,土储结构依然主要聚焦核心都市圈。
房企对核心市场投资力度的加码,意味着竞争更为激烈,唯有提高竞争力才能在激烈的竞争中脱颖而出,实际上,为实现差异化竞争,近几年保利、中海、万科、龙湖和碧桂园等优质房企投入了更多的精力和资源。
保利提出“不动产生态发展平台”战略,围绕不动产开拓综合服务与金融业务,期望在地产新周期寻求业务上的突破;万科宣布将全面加速“开发经营服务并重”转型发展,物业、商业、长租公寓、物流等多元发力;龙湖布局六大航道,地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务、房屋租售、房屋装修全面开花;碧桂园向高科技综合型企业转型升级的同时,延续行稳致远的战略方针,从投资、运营、营销、产品、财务、组织管理等各个层面提升全周期综合竞争力。
“只有提升竞争力,才能占领市场,这是确定的事情”,碧桂园管理层曾如是表示。时代财经了解到,围绕着“一率五力”的管理策略,碧桂园提出在合法合规、保证安全质量的前提下,做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力。
由此形成领先于行业的管理水平,亦让碧桂园在市场下行之时充分展现经营的韧性和灵活性。
自“三道红线”政策实施以来,碧桂园通过资产运营而非缩表来逐步降低负债率,以此达成提升经营水平和改善财务状况的双重目的。时代财经了解到,按照三道红线的标准,截至2021年年中,碧桂园唯一踩线的指标为剔除预售账款后的资产负债率,已由2020年年底的80%降至77%;其余两项指标虽早已达标,但也继续优化,期末碧桂园的净借贷比率49.7%,相比2020年底下降了5.9个百分点;而现金短债比为2.1,也相较2020年底的1.9倍有所提升。
近期,面对市场的最新变化和挑战,多家房企较为集中地组织架构调整、战略精简,其核心在于降本增效。步入“管理红利”时代,精简组织架构,剥离非必要业务可有效减少中间环节,缩短决策时间,提升运营效率。碧桂园亦主动推行了一系列组织变革,将区域公司由原来的106个合并成65个,从而推进区域合理布局、确保区域规模适度、提升资源配置效率,保持组织活性,避免僵化和大公司病。
时代财经了解到,自2021年11月以来房企融资步入回暖通道,凭借着稳健的经营风格和优秀的企业信用,包括碧桂园、万科、龙湖、保利和中海等在内的少数优质房企则率先获得了政府部门和资本市场的认可。近两个月,碧桂园已成功发行债券、ABS,银行间市场申请注册中票亦获受理,融资额合计超过60亿元。

【坚定用影像讲好中国故事的信心(光影视界)】
北影节以“共享资源,共赢未来”为主旨,以“大师”“大众”“大市场”为定位,经过11年持续耕耘,特点愈加凸显。“天坛奖”评选的专业水平和国际化视野也获得了更多认同。
为电影新人铺设起跑的“赛道”,为产业输送新鲜血液,电影节成为人才的“孵化器”,既是责任担当,也体现格局视野。北影节让我们看到了中国电影的蓬勃生机。
面对新业态、新挑战,刚刚闭幕的第十一届北京国际电影节(以下简称“北影节”),让我们看到中国电影蓬勃发展的生机,坚定用影像讲好中国故事的信心。

[话筒]扩大中国电影的“朋友圈”

“拼手速”抢票,已是影迷参与北影节的一种特殊仪式。第十一届北影节开票首日票房超过千万人民币,4K修复版电影《穆赫兰道》仅9秒便一售而空,创造了本届展映最快售罄纪录。数据背后是观众对电影艺术的热爱。

这首先源自“北京展映”单元的高品质。近300部、1200余场次的中外佳片与观众面对面,新片比例达到40%,主竞赛单元“天坛奖”入围影片也全部面向观众。本届展映首次覆盖京津冀,在天津和张家口设立展映影院,放映优秀电影作品。无论规模还是品质,惠及面还是参与度,北影节都堪称一场“文化嘉年华”。

“用一个词来概括北影节展映的特点,就是平衡。”连续6年参与北影节策展的沙丹说:“要做到国内与国外、新片与经典、娱乐性与学术性乃至竞赛与展映、线上与线下的平衡。”这种平衡性追求,折射一个国际电影节的包容与成熟。

如果说展映是让好电影找到观众,也让观众找到好电影,那么,主竞赛单元则从更高的维度,扩大了中国电影的“朋友圈”。

业界认为,衡量一个电影节是否具有国际公信力,关键看它的文化格调和整体风貌是否形成特色,能否为促进世界各国的交流对话发挥作用。北影节以“共享资源,共赢未来”为主旨,以“大师”“大众”“大市场”为定位,经过11年持续耕耘,特点愈加凸显。“天坛奖”评选的专业水平和国际化视野也获得了更多认同。

本届“天坛奖”,由演员巩俐领衔的国际评委会对15部高水准的入围影片进行了认真评选,其中,国外影片有12部。“入围影片来自多个国家和地区,选题广泛,主题温暖,体现了开放多元的国际视野,也从一个侧面说明了北影节的国际影响力。”评委陈坤评价说。

[话筒]产业勃兴的“北京方案”

产业勃兴离不开人才的拔节生长。当前国内的创作者扶持计划众多,几乎所有的国内主流电影节都开设创投项目和青年导演扶植计划,比如上海国际电影节、金鸡百花电影节、海南国际电影节等。特点不一,效果也不一。自2012年开始,北影节搭建项目创投平台,从最初的投剧本到后来的投项目,如今,创投已经成为最闪光的板块之一。

今年,北影节首次设立“青年华语电影创投训练营”,扶植4位青年导演创作短片,由“天坛奖”评委、导演陈正道担任监制,帮他们解决实际问题。4部短片在影院举办了首映礼,并在爱奇艺平台“云展映”。在陈正道看来:“一个真正的大型国际电影节,除了颁布荣誉以及扩大电影的社会影响力,更重要的是埋下电影新生命的种子。”为电影新人铺设起跑的“赛道”,为产业输送新鲜血液,电影节成为人才的“孵化器”,既是责任担当,也体现格局视野。北影节让我们看到了中国电影的蓬勃生机。

今年的“北京市场”单元,39家企业签约发布44个重点项目,总金额达352.23亿元,同比增长约6%,再度创造新纪录。而11年来,北影节共促进346个重点项目洽商签约,交易总额累计达2002.51亿元。

北影节为什么能?因为聚焦产业需求,升级服务能力,坚定不移为产业勃兴做加法。这是一份有力度的“北京方案”:尽可能打开投融资渠道,推出多款特色金融产品为电影行业“输血”;尽可能促进项目流通,多家大型影企发布重量级合作项目;尽可能搭建交流的平台,近百位影人和相关人士在主题论坛、电影大师班、专题发布中贡献智慧。

“我们应该永远站在擂台上,我们能讲故事、能感染人,有这个能力就不该放弃,这是电影人的责任。”导演陈可辛在电影大师班中的这段发言表达的信心和决心,在电影节上通过不同的方式,一次次传递出来。

[话筒]电影节与城市相映生辉

1932年,世界上第一个国际电影节——威尼斯国际电影节诞生。如今,电影节已成为推动电影艺术发展与交流,促进电影人之间交往合作,以及国家间文化交流的重要平台。有人形象地将电影节比作一座城市的文化名片。作为城市软实力的象征,电影节以自身影响力塑造和提升着城市的品牌形象。当城市文化、风土人情与电影交流融合在一起,一座城市变得更有温度、熠熠生辉。

而北京,始终与中国电影的命运紧紧联系在一起。116年前,中国第一部电影《定军山》推开中国电影的大门,其诞生地就在前门外的丰泰照相馆。当下,北京为中国电影文化和电影产业的发展发挥举足轻重的作用。据统计,2020年,全国年度票房排名前十的影院中,北京占据6席,全年北京出品电影达185部,位列全国榜首。北京理应成为电影人干事创业的热土,更应孕育具有引导力的电影节。

放眼全国乃至世界,电影节在北京举办所拥有的优势资源非常可观。首都拥有无可比拟的条件,立足首都作为全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的定位,背靠中国电影事业的蓬勃发展,北影节不仅是北京发展的一面镜子,可以成为国际一流和谐宜居之都的一个指数,更向世界展示北京形象,讲述中国故事。

“我们致力于将北影节打造为首都的文化金名片,使之更好地服务首都经济高质量发展,服务人民的高品质生活。”第十一届北影节组委会副主席、秘书长余俊生说:“立足‘十四五’规划和2035年远景目标纲要,立足北京‘四个中心’和‘影视高地’的建设大局,北影节将充分发挥平台作用,加快成长为具有世界影响力的重要电影节。”

今年北影节主题是“新机·新局”,这样一届富有开阔视野和创新精神的电影节,给我们带来更多信心和底气。我们有理由相信,在中国从“电影大国”迈向“电影强国”的征程中,北影节会留下铿锵足音。我们也有信心期待,经由电影这一特殊媒介,国与国、人与人、文化与文化之间汇聚沟通,有望促成一个更加包容、开放和多元的美好世界。

图①:北影节活动现场。图②:北影节在电影院进行电影展映活动。图③:北影节开幕式上,电影艺术家田华(左二)、王晓棠(左三)、谢芳(左四)寄语青年电影人。图④:北影节首场电影放映,观众排队买票。(人民日报,制图:赵偲汝)

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面对新业态、新挑战,刚刚闭幕的第十一届北京国际电影节(以下简称“北影节”),让我们看到中国电影蓬勃发展的生机,坚定用影像讲好中国故事的信心。

[话筒]扩大中国电影的“朋友圈”

“拼手速”抢票,已是影迷参与北影节的一种特殊仪式。第十一届北影节开票首日票房超过千万人民币,4K修复版电影《穆赫兰道》仅9秒便一售而空,创造了本届展映最快售罄纪录。数据背后是观众对电影艺术的热爱。

这首先源自“北京展映”单元的高品质。近300部、1200余场次的中外佳片与观众面对面,新片比例达到40%,主竞赛单元“天坛奖”入围影片也全部面向观众。本届展映首次覆盖京津冀,在天津和张家口设立展映影院,放映优秀电影作品。无论规模还是品质,惠及面还是参与度,北影节都堪称一场“文化嘉年华”。

“用一个词来概括北影节展映的特点,就是平衡。”连续6年参与北影节策展的沙丹说:“要做到国内与国外、新片与经典、娱乐性与学术性乃至竞赛与展映、线上与线下的平衡。”这种平衡性追求,折射一个国际电影节的包容与成熟。

如果说展映是让好电影找到观众,也让观众找到好电影,那么,主竞赛单元则从更高的维度,扩大了中国电影的“朋友圈”。

业界认为,衡量一个电影节是否具有国际公信力,关键看它的文化格调和整体风貌是否形成特色,能否为促进世界各国的交流对话发挥作用。北影节以“共享资源,共赢未来”为主旨,以“大师”“大众”“大市场”为定位,经过11年持续耕耘,特点愈加凸显。“天坛奖”评选的专业水平和国际化视野也获得了更多认同。

本届“天坛奖”,由演员巩俐领衔的国际评委会对15部高水准的入围影片进行了认真评选,其中,国外影片有12部。“入围影片来自多个国家和地区,选题广泛,主题温暖,体现了开放多元的国际视野,也从一个侧面说明了北影节的国际影响力。”评委陈坤评价说。

[话筒]产业勃兴的“北京方案”

产业勃兴离不开人才的拔节生长。当前国内的创作者扶持计划众多,几乎所有的国内主流电影节都开设创投项目和青年导演扶植计划,比如上海国际电影节、金鸡百花电影节、海南国际电影节等。特点不一,效果也不一。自2012年开始,北影节搭建项目创投平台,从最初的投剧本到后来的投项目,如今,创投已经成为最闪光的板块之一。

今年,北影节首次设立“青年华语电影创投训练营”,扶植4位青年导演创作短片,由“天坛奖”评委、导演陈正道担任监制,帮他们解决实际问题。4部短片在影院举办了首映礼,并在爱奇艺平台“云展映”。在陈正道看来:“一个真正的大型国际电影节,除了颁布荣誉以及扩大电影的社会影响力,更重要的是埋下电影新生命的种子。”为电影新人铺设起跑的“赛道”,为产业输送新鲜血液,电影节成为人才的“孵化器”,既是责任担当,也体现格局视野。北影节让我们看到了中国电影的蓬勃生机。

今年的“北京市场”单元,39家企业签约发布44个重点项目,总金额达352.23亿元,同比增长约6%,再度创造新纪录。而11年来,北影节共促进346个重点项目洽商签约,交易总额累计达2002.51亿元。

北影节为什么能?因为聚焦产业需求,升级服务能力,坚定不移为产业勃兴做加法。这是一份有力度的“北京方案”:尽可能打开投融资渠道,推出多款特色金融产品为电影行业“输血”;尽可能促进项目流通,多家大型影企发布重量级合作项目;尽可能搭建交流的平台,近百位影人和相关人士在主题论坛、电影大师班、专题发布中贡献智慧。

“我们应该永远站在擂台上,我们能讲故事、能感染人,有这个能力就不该放弃,这是电影人的责任。”导演陈可辛在电影大师班中的这段发言表达的信心和决心,在电影节上通过不同的方式,一次次传递出来。

[话筒]电影节与城市相映生辉

1932年,世界上第一个国际电影节——威尼斯国际电影节诞生。如今,电影节已成为推动电影艺术发展与交流,促进电影人之间交往合作,以及国家间文化交流的重要平台。有人形象地将电影节比作一座城市的文化名片。作为城市软实力的象征,电影节以自身影响力塑造和提升着城市的品牌形象。当城市文化、风土人情与电影交流融合在一起,一座城市变得更有温度、熠熠生辉。

而北京,始终与中国电影的命运紧紧联系在一起。116年前,中国第一部电影《定军山》推开中国电影的大门,其诞生地就在前门外的丰泰照相馆。当下,北京为中国电影文化和电影产业的发展发挥举足轻重的作用。据统计,2020年,全国年度票房排名前十的影院中,北京占据6席,全年北京出品电影达185部,位列全国榜首。北京理应成为电影人干事创业的热土,更应孕育具有引导力的电影节。

放眼全国乃至世界,电影节在北京举办所拥有的优势资源非常可观。首都拥有无可比拟的条件,立足首都作为全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的定位,背靠中国电影事业的蓬勃发展,北影节不仅是北京发展的一面镜子,可以成为国际一流和谐宜居之都的一个指数,更向世界展示北京形象,讲述中国故事。

“我们致力于将北影节打造为首都的文化金名片,使之更好地服务首都经济高质量发展,服务人民的高品质生活。”第十一届北影节组委会副主席、秘书长余俊生说:“立足‘十四五’规划和2035年远景目标纲要,立足北京‘四个中心’和‘影视高地’的建设大局,北影节将充分发挥平台作用,加快成长为具有世界影响力的重要电影节。”

今年北影节主题是“新机·新局”,这样一届富有开阔视野和创新精神的电影节,给我们带来更多信心和底气。我们有理由相信,在中国从“电影大国”迈向“电影强国”的征程中,北影节会留下铿锵足音。我们也有信心期待,经由电影这一特殊媒介,国与国、人与人、文化与文化之间汇聚沟通,有望促成一个更加包容、开放和多元的美好世界。

图①:北影节活动现场。图②:北影节在电影院进行电影展映活动。图③:北影节开幕式上,电影艺术家田华(左二)、王晓棠(左三)、谢芳(左四)寄语青年电影人。图④:北影节首场电影放映,观众排队买票。(人民日报,制图:赵偲汝)


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