恒隆地产陈启宗在「致股东信」（2021年报）中揭示了恒隆之所以能在写字楼严重过剩的内地市场大环境里取胜的秘密：

虽然我们没有录得物业销售收入，但单是租赁收入便超过港币100亿元，创我们的历史新高。内地市场目前占我们总租赁收入的67%，并会继续上升。

内地几乎所有一、二线城市的办公楼供应都严重过剩。空置率维持在30%至50%，而发展商继续建新的办公大楼，实是疯狂至极。但恒隆能够保持高租出率，同时收取合理租金。

在激烈的竞争中，我们仍能突围而出，是有合理原因的。

答案要追溯到我们2000年代中期的想法。当时我们决定要在上海以外的地方兴建办公楼。当然，我们的办公楼总是辅助下层的购物商场。两种产品相辅相成，提升彼此声誉，有助引进优质租户。

坦白说，这种两者共存的综合项目，通常是由作为地块卖方的政府所规定的。这些都是事实。但在管理层心中，我们另有盘算。

事实上，中国城市化的规模和速度，人类史上前所未见。新城旧城都会比以往有更多高楼，人口密度只会增加。

各种服务供应商会主要集中在办公高楼，如银行、保险、资产管理等金融服务，又如会计、法律、工程、建筑等专业服务，以及也会有其企业总部或地区总部。

这些服务都是国内生产总值的关键组成部分，他们需要，也喜欢靠近彼此。因此，很多都会挤进办公高楼。

虽然商家都不愿多付不必要的费用，但这些公司可以负担较高租金。毕竟，租用办公室的支出不是他们经营成本的主要部分。然而，由于声誉及实际考虑，他们重视选址、建筑质素和物业管理等因素。

事实上当数千人集聚在附近工作，四通八达的地理位置很关键，附近还应该有餐饮和购物中心等配套设施。

我们的办公楼正符合这些条件。

当供应严重过剩，只有最好的才会吸引到租客。同样重要的是，财务稳健、声誉卓着的优质租户都会聚集在那里。招来劣质租户总是比较容易，但只有优质租户才会吸引到其他优质租户。看看我们办公楼的租户名册就知道。我们每栋办公楼，无论在哪个城市，名册都犹如国际和中国商界的名人录。

无可否认，供应过剩影响租金水平，而办公楼租户本来就不如零售租户那么固定。但办公楼作为资产类别，即使单从财务角度看，租赁收益率也是可以接受的。但如前所述，办公楼带来其他较无形但重要的好处，如高质客流量和声望，还令下层的购物中心防御力更强，反之亦然。两类租户都喜欢靠近对方的物业类型。最简单的例子或许是购物商场的餐馆。他们喜欢楼上的白领客人，而办公楼的租户也享受到用餐的方便。

即使内地办公楼供应严重过剩，我们的策略仍可成功。大多数办公楼的发展商假设：我建楼，租户就会来。这与事实完全不符。那些人不尊重市场，所以市场也不会尊重他们。他们的下场通常是极高的空置率。

此外，他们的选址一般不适合建甲级办公楼，而设计和施工都通常较差。令情况更糟的是，他们大多数都以分层地契出售，这样物业管理注定好不了。据我们所知，除了上海，所有我们有办公楼的城市都存在同样问题。

这就是我们所处的竞争环境，对我们相当有利。

首都突尼斯坐落在地中海突尼斯湾西岸突尼斯湖的顶端，是一座充满阿拉伯风土气息的旧城和欧化新城合璧的城市。它的建筑物大多为白色，掩映在枣椰树、棕榈树和橄榄树的绿荫中，犹如漂浮在地中海中的白莲。北部属亚热带地中海型气候，冬季温和多雨，夏季较热，南部属大陆沙漠型气候，气候干旱炎热。 #生活之光# #人文地理#

越来越热门的世界十大旅游目的地，西班牙马略卡岛（Mallorca）排名第一，克罗地亚的 杜布罗夫尼克旧城排名第五。
These are the top 6: 1. Mallorca, Spain 2. Cairo, Egypt 3. Rhodes, Greece 4. Tulum, Mexico 5. Dubrovnik, Croatia 6. Ibiza, Spain ​​​
杜布罗夫尼克被誉为“亚得里亚海明珠”和“城市博物馆”。城区分为旧城和新城两部分，旧城有十四到十六世纪建的古城堡，建在一块突出海面的巨大的岩石上，城堡的墙用花岗岩砌成，厚5米，高22米，长1940米，墙外有护城河环绕，东面是陆地，西面临海，墙上有许多城堡和炮楼。倚山傍海，林木茂盛，是具有中世纪风貌的古城。