刚看舵爷发了过老下棋的图。
歙县雄村竹山书院附近，原有座“江南棋院”。
2004年6月，老张在雄村拍竹山书院，刚支起脚架，一位70多岁戴着眼睛文质彬彬的老人主动走来搭话：“你是聂（摄）影的人，你应该到我家去拍拍。我家的房子是过旭初照故宫棋院设计的，名字也是因他们两兄弟取的，叫江南棋院。“
老张听到”故宫棋院“与”过旭初“就收了脚架，跟老人走了。
一路上老人向老张介绍了自己家的情况：老人叫曹印川，雄村曹氏后裔，父亲是早年支持修建徽杭公路的领头徽商，家里的这栋宅子是很精美的，想留下来。
推开大门，映入眼帘的便是图1的景致。
走近些，老人告诉老张：“你们不来拍，再过三天就看不见了”。
老张追问：”这么好的房子为什么拆“。
老人无奈地回答:“孙子在上海打工，找了女朋友，要结婚没有新房。”
老张从小厅上了二楼，外表看来很华丽的两层楼房，内部却已破烂不堪，只是有些结构确实独特（在此卖个关子，可以自行前往博物馆观看、了解）拍了几张照片，老张便下了楼。
在楼上，老张又听曹老提及这栋宅子是打算拆卖，他担心卖出去就不是整体了，但现在又不得不拆。
因觉拆了太可惜，老张下楼后，便又重复对曹老说：“这房子拆了太可惜！”
曹老答：“没办法，孙子和孙媳妇不愿意住。”
老张继续问：“卖给谁。”
曹老很难过的回复：“文物贩子。2万块，这石桌石凳明天就搬走了。”
老张听说明天就要搬走一部分，立刻拿出纸笔开始询问曹老家以及这栋宅子的历史，希望回去后能作为“论据”说服文化局收走，放入博物馆内。
雄村曹氏的历史自不必多说，徽班进京的联系以及备受争议的曹振镛是歙县一代“通识”。
曹老补充的家族史是最为重要的：曹老先生这支，祖辈四代经商，商号遍及杭州、上海、天津。曹老父亲在上海经营‘怡源批发’商号，这栋屋子便是父亲建的。1951年曹家家厂被统一充公。劳改4年后，父亲被释放回到徽州，此时，祖上所有房屋都已分给了农民。与棋院紧联着的一幢三层楼清代老宅便是祖屋，被分给了八户农民居住（产权问题一直是徽州古建难以顺利保护的阻力之一），此外，歙县古城的曹氏二宅也是他们家的，航步头还有曹家大院（远不止这些，不再赘述），说完老屋，曹老又告诉老张：
“我父亲曹霆声，20年代就参与了屯溪到杭州修建公路的工程，工程刚拟定的时候，他便主动出资30万大洋，随后又在1946年主动集资四千万，创办了歙县医院与紫阳书院。雄村这幢老房子是我家唯一用于居住的房子，这幢老屋应该是‘徽商’最后的历史见证。我本来是不想拆的，又有什么法子！以前，过旭初兄弟都常在这所院子里下棋。土改时，我父亲与堂兄13人将浮财、金银、玉石近百斤，商务影印《四库全书》共计一万册（120箱），一齐上缴国库”。
曹老所说的这些，确也被地方资料印证属实。
老人滔滔不绝的叙述时，神情黯然，老张立刻电话联系了时任市文化局副局长倪国华，将老屋情况简叙一遍后，倪局长当即便答应”第二天叫文物科的人来看看。“
文物科用了几天时间完成全面评估后，市博物馆根据评估，以5万元价格收购了这幢老屋，并做出计划，准备将它搬至博物馆内（现在这座江南棋院依旧被藏于博物馆中，对公众开放）。
9月的一天，曹老人带着一瓶洋酒，到屯溪找老张，两人聊了很多。
2005年老人眼疾，老张去医院看望曹老，曹人又和老张聊了很久。之后因太忙，且当时不像现在，老人们都有微信，老张与老人的联系也渐渐减少。
2008年7月，老张再次来到雄村准备拜访曹印川老人，当找到江南棋院老宅地时，发现此处已经竖起了一幢水泥造的小洋楼，大门紧锁。
老张向邻居打听，邻居告诉老张，曹印川两年前已经去世，儿子和孙子现在都在上海打工，房子空在这，没人住。
老张这才想起一年前曹老的儿子曾经给他打过一通电话，说是父亲有些东西要给老张看。但老张终年跑徽州，若非紧要的事情，是很难特意赶去特定村里的。
电话里，曹老的儿子没说曹老去世的事，大概也是曹老临终前的嘱咐。
徽州的这些老人，很怕给人添麻烦，我外公去世时也是如此，不让告知帮过自己的人，害怕说了别人要专程赶来，给人添麻烦。
这次之后，老张除了联系各村老人，还尽可能与老人邻居取得联系，避免不能送这最后一程。
曹老想让老张看的，是一套由他写的，关于他的一生的回忆录。
也许不能出版，但总有人看过，知道。
图3、4、5便是曹家祖宅，但因产权问题，多年未能成功保护。
图6是雄村竹山书院，曹振镛的父亲曹文埴是乾隆二十五年（1760 年）的传胪，科举二甲第一名，官至户部尚书，对于京剧形成有极大影响的“庆升班”便是由他带到京城的私家戏班。曹振镛的曾祖父曹堇饴为盐商，他临终前的遗愿只有一个：“当在雄溪之畔建文昌阁、修书院。”曹堇饴死后，两个儿子遵从父命，拿出大笔银两在雄村修建了族立书院：竹山书院。
竹山书院有一条规定：每一位中举的后人都要在书院种一棵桂花树，这些桂花树至今仍直立在书院中。
以下在曹老的回忆录里提及的，后经考证均属实：
曹老父辈于1929年出资在家乡建造了从篁墩到歙县西门外的一段长20公里的公路。
1932年，安徽、浙江两省发起建造徽杭公路。在此之前，虽有水路相通，但”一滩复一滩，一滩高十丈。三百六十滩，新安在天上“。水路下浙江容易（顺风顺水也得四天），由浙江入徽则显艰难（民国年间还有大量盗匪劫财杀人，我在微博更新过不赘述），加之徽州秋冬季为旱期，两地相通只能跋山涉水走半个多月。徽商若想不被时代抛弃，必须修徽杭公路。
但民国年间，安徽省财政困难，徽州又多是山路（图8为徽州古道），修建费用极高。
歙县县长石国柱便赶到上海，求助先前独资为家乡修过路的曹氏兄弟，最终，双方就修路达成协议：
曹氏兄弟对于他们独资完成的徽杭公路路段，享有15年的专营权；
曹氏兄弟需要负责徽杭公路（杭州段已通）建造中的筹款、设计和施工等一切事宜；
除了施工工程费用外，公路路基购买费30万银元，由曹氏兄弟开设在杭州的文新恒绸缎丝织厂拿出15万，并以该厂固定资产担保向浙江兴业银行借款10万，再加上上海怡大纸号（曹家开设）的5万凑齐。
1933年顺利通车，1934年，曹家专门成立徽杭公路鸿飞汽车运输公司专营货运（客运承包给了程君瑞）。对于使用徽杭公路的其他车辆，一律实行收费通行的制度，大卡车每车5元，小包车每车2元，因此，曹氏兄弟下属鸿飞公司有了65辆汽车。
1937年7月，刚建成运营4年的徽杭公路因屡遭日寇轰炸而毁坏，鸿飞公司的65辆汽车交由国民党抗日，抗战结束后，曹家托关系才找回8辆汽车。
#流动的故乡#
歙县雄村竹山书院附近，原有座“江南棋院”。
2004年6月，老张在雄村拍竹山书院，刚支起脚架，一位70多岁戴着眼睛文质彬彬的老人主动走来搭话：“你是聂（摄）影的人，你应该到我家去拍拍。我家的房子是过旭初照故宫棋院设计的，名字也是因他们两兄弟取的，叫江南棋院。“
老张听到”故宫棋院“与”过旭初“就收了脚架，跟老人走了。
一路上老人向老张介绍了自己家的情况：老人叫曹印川，雄村曹氏后裔，父亲是早年支持修建徽杭公路的领头徽商，家里的这栋宅子是很精美的，想留下来。
推开大门，映入眼帘的便是图1的景致。
走近些，老人告诉老张：“你们不来拍，再过三天就看不见了”。
老张追问：”这么好的房子为什么拆“。
老人无奈地回答:“孙子在上海打工，找了女朋友，要结婚没有新房。”
老张从小厅上了二楼，外表看来很华丽的两层楼房，内部却已破烂不堪，只是有些结构确实独特（在此卖个关子，可以自行前往博物馆观看、了解）拍了几张照片，老张便下了楼。
在楼上，老张又听曹老提及这栋宅子是打算拆卖，他担心卖出去就不是整体了，但现在又不得不拆。
因觉拆了太可惜，老张下楼后，便又重复对曹老说：“这房子拆了太可惜！”
曹老答：“没办法，孙子和孙媳妇不愿意住。”
老张继续问：“卖给谁。”
曹老很难过的回复：“文物贩子。2万块，这石桌石凳明天就搬走了。”
老张听说明天就要搬走一部分，立刻拿出纸笔开始询问曹老家以及这栋宅子的历史，希望回去后能作为“论据”说服文化局收走，放入博物馆内。
雄村曹氏的历史自不必多说，徽班进京的联系以及备受争议的曹振镛是歙县一代“通识”。
曹老补充的家族史是最为重要的：曹老先生这支，祖辈四代经商，商号遍及杭州、上海、天津。曹老父亲在上海经营‘怡源批发’商号，这栋屋子便是父亲建的。1951年曹家家厂被统一充公。劳改4年后，父亲被释放回到徽州，此时，祖上所有房屋都已分给了农民。与棋院紧联着的一幢三层楼清代老宅便是祖屋，被分给了八户农民居住（产权问题一直是徽州古建难以顺利保护的阻力之一），此外，歙县古城的曹氏二宅也是他们家的，航步头还有曹家大院（远不止这些，不再赘述），说完老屋，曹老又告诉老张：
“我父亲曹霆声，20年代就参与了屯溪到杭州修建公路的工程，工程刚拟定的时候，他便主动出资30万大洋，随后又在1946年主动集资四千万，创办了歙县医院与紫阳书院。雄村这幢老房子是我家唯一用于居住的房子，这幢老屋应该是‘徽商’最后的历史见证。我本来是不想拆的，又有什么法子！以前，过旭初兄弟都常在这所院子里下棋。土改时，我父亲与堂兄13人将浮财、金银、玉石近百斤，商务影印《四库全书》共计一万册（120箱），一齐上缴国库”。
曹老所说的这些，确也被地方资料印证属实。
老人滔滔不绝的叙述时，神情黯然，老张立刻电话联系了时任市文化局副局长倪国华，将老屋情况简叙一遍后，倪局长当即便答应”第二天叫文物科的人来看看。“
文物科用了几天时间完成全面评估后，市博物馆根据评估，以5万元价格收购了这幢老屋，并做出计划，准备将它搬至博物馆内（现在这座江南棋院依旧被藏于博物馆中，对公众开放）。
9月的一天，曹老人带着一瓶洋酒，到屯溪找老张，两人聊了很多。
2005年老人眼疾，老张去医院看望曹老，曹人又和老张聊了很久。之后因太忙，且当时不像现在，老人们都有微信，老张与老人的联系也渐渐减少。
2008年7月，老张再次来到雄村准备拜访曹印川老人，当找到江南棋院老宅地时，发现此处已经竖起了一幢水泥造的小洋楼，大门紧锁。
老张向邻居打听，邻居告诉老张，曹印川两年前已经去世，儿子和孙子现在都在上海打工，房子空在这，没人住。
老张这才想起一年前曹老的儿子曾经给他打过一通电话，说是父亲有些东西要给老张看。但老张终年跑徽州，若非紧要的事情，是很难特意赶去特定村里的。
电话里，曹老的儿子没说曹老去世的事，大概也是曹老临终前的嘱咐。
徽州的这些老人，很怕给人添麻烦，我外公去世时也是如此，不让告知帮过自己的人，害怕说了别人要专程赶来，给人添麻烦。
这次之后，老张除了联系各村老人，还尽可能与老人邻居取得联系，避免不能送这最后一程。
曹老想让老张看的，是一套由他写的，关于他的一生的回忆录。
也许不能出版，但总有人看过，知道。
图3、4、5便是曹家祖宅，但因产权问题，多年未能成功保护。
图6是雄村竹山书院，曹振镛的父亲曹文埴是乾隆二十五年（1760 年）的传胪，科举二甲第一名，官至户部尚书，对于京剧形成有极大影响的“庆升班”便是由他带到京城的私家戏班。曹振镛的曾祖父曹堇饴为盐商，他临终前的遗愿只有一个：“当在雄溪之畔建文昌阁、修书院。”曹堇饴死后，两个儿子遵从父命，拿出大笔银两在雄村修建了族立书院：竹山书院。
竹山书院有一条规定：每一位中举的后人都要在书院种一棵桂花树，这些桂花树至今仍直立在书院中。
以下在曹老的回忆录里提及的，后经考证均属实：
曹老父辈于1929年出资在家乡建造了从篁墩到歙县西门外的一段长20公里的公路。
1932年，安徽、浙江两省发起建造徽杭公路。在此之前，虽有水路相通，但”一滩复一滩，一滩高十丈。三百六十滩，新安在天上“。水路下浙江容易（顺风顺水也得四天），由浙江入徽则显艰难（民国年间还有大量盗匪劫财杀人，我在微博更新过不赘述），加之徽州秋冬季为旱期，两地相通只能跋山涉水走半个多月。徽商若想不被时代抛弃，必须修徽杭公路。
但民国年间，安徽省财政困难，徽州又多是山路（图8为徽州古道），修建费用极高。
歙县县长石国柱便赶到上海，求助先前独资为家乡修过路的曹氏兄弟，最终，双方就修路达成协议：
曹氏兄弟对于他们独资完成的徽杭公路路段，享有15年的专营权；
曹氏兄弟需要负责徽杭公路（杭州段已通）建造中的筹款、设计和施工等一切事宜；
除了施工工程费用外，公路路基购买费30万银元，由曹氏兄弟开设在杭州的文新恒绸缎丝织厂拿出15万，并以该厂固定资产担保向浙江兴业银行借款10万，再加上上海怡大纸号（曹家开设）的5万凑齐。
1933年顺利通车，1934年，曹家专门成立徽杭公路鸿飞汽车运输公司专营货运（客运承包给了程君瑞）。对于使用徽杭公路的其他车辆，一律实行收费通行的制度，大卡车每车5元，小包车每车2元，因此，曹氏兄弟下属鸿飞公司有了65辆汽车。
1937年7月，刚建成运营4年的徽杭公路因屡遭日寇轰炸而毁坏，鸿飞公司的65辆汽车交由国民党抗日，抗战结束后，曹家托关系才找回8辆汽车。
#流动的故乡#
地卖不动了，“土地财政”该怎么维持？
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经济观察报
10月15日 22:05
经济观察报官方账号
经济观察报 记者 杜涛
土地出让金下滑是否意味着土地财政正在面临新的变局？
一个县的地方财政正在面临窘境。
该县财政人士介绍，2020年，该县土地出让金收入约为48亿元，但今年估计完成20亿元都很难，周围类似县区的情况也大致相仿。
在该地区，土地出让金收入金额要高于本级收入。受限于土地出让金收入的下滑，该地的“三保”（保基本民生、保工资、保基层政府运转）面临挑战，该财政人士预估，年底的财政缺口可能会达到10亿-20亿元。
财政部9月披露的一组数据显示，地方土地财政正在面临挑战：今年8月，全国土地出让收入5703亿元，同比骤降17.5%，这是2020年2月以来最大的降幅。1-8月，地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入47110亿元，同比增长12.1%，这一增速相比前7个月的18%明显放缓。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对经济观察报表示，地价下降和土地成交面积下降等因素，确实容易对土地收入带来压力。
来自土地出让的收入是地方经济增长的重要支撑。国际评级机构穆迪在10月发布的一份报告中认为，近年来，逾40%的政府性基金收入（主要包括土地出让收入）会用于地方基建项目。而房地产业放缓和土地出让收入趋弱将会抑制地方政府的基建投资支出，也会削弱地方政府对城投公司等地方国企的支持，而地方国企是基建项目的主要投资方。
土地出让金下滑是否意味着土地财政正在面临新的变局？
卖地少了，“三保”面临挑战
上述县级财政人士告诉记者，今年当地非税收入总计约为12亿元，其中纯地收入为9亿元（地方财政中，非税收入一般包括罚没收入和土地出让金收入），按照这一进度，今年土地出让收入达到20亿元都很困难，而在2020年，当地土地出让金收入约为48亿元。
上述地区的土地出让金包括两个方面：一块是直接卖地收入；另一块是耕地指标的交易，一般是欠发达地区的指标和发达地区的指标交易，保持耕地红线不能触碰。该地区的耕地交易指标已经卖了不少，今年的指标很少了，省级土地发展集团已经没有收购土地的指标。
“这个月15日还不知道能不能准时发下工资。”上述地方财政人士说，市里现在在各个县市之间拆东墙补西墙，让富裕的县区借钱给发不下来的县区。
其预计，由于今年土地出让收入太少，年底财政缺口可能达到10亿-20亿元，直接影响到三保。
该财政人员算了一笔账：2021年，本级预计可用财力40亿元，汇总支出需求50亿元，财力缺口达10亿元。从月度账本来看，本级市刚性支出3亿元，其中工资性支出每月约2亿元，运转、社保等总计约1亿元。税务部门每月收入大概2亿元左右，仅仅“三保”支出，每月库款缺口1亿元左右，库款运行压力非常大。
其实在4月份，该地就已经判断2021年的土地收入面临挑战，当时土地出售数量只有几块，未雨绸缪，该地连续好几个月从市里借钱，又从平台借调，来回运作。
比如当地一个产业园区，之前财政投入了1亿元财政资金，现在将其报为专项债项目，发行专项债券，并将之前的财政投入替换出来。
土地收入重要在哪？
上述县区的情况具有一定特殊性，据经济观察报了解，截至9月下旬，东部某市2021年土地出让收入同比仅下降不到5%，但鉴于土地收入的重要性，变化依然值得观察。
穆迪上述报告显示，2020年，土地出让收入占中国地方政府总财政收入的29.2%，各地区土地出让收入占总财政收入的比例差异较大，从浙江的52.8%到西藏的3.8%不等。
土地出让金收入在地方财政中的影响并不仅仅限于短期内的收支平衡，同时还影响着地方的债务率等诸多方面。
上述穆迪报告认为，地方政府可能会通过发行地方债来提高对债务融资的依赖，或更依赖于城投公司融资，来寻求基建资金并支持当地经济，如此一来将提高地方政府的直接债务和或有负债水平。若不这样做，当地经济增长则将受到削弱。
一位东部市级财政人士告诉记者，从预算的角度来说，土地出让收入的作用有三个方面：首先是支持城建开发支出的资金来源；其次用于支付政府专项债券利息，这些债券相当比例缺乏收益保证；再次可以调入预算内，用于平衡财力。
对不少地方政府来说，土地出让收入还有一个更重要的作用，即降低债务率，也就是扩大综合收入，做大分母。
债务率是衡量地方政府债务最重要的指标之一，是年末政府债务余额/政府综合财政实力。所谓地方财政综合财力，也就是一般公共预算收入、国有资本经营预算以及政府性基金收入。其中一般公共预算依赖于税收的增长，国有资本经营预算额度非常小，以土地出让收入为主的政府性基金预算就非常具备可操作性。
上述市级财政人士告诉记者，因为其所在城市的债务率颇高，去年就将部分2021年的土地指标出让，做大土地出让收入，降低债务率。
上述县级财政人士也认同这一观点，他还认为，除去债务率，还涉及前几年锁定的地方债务偿还问题，他所在的这一级政府，每一年都会从土地收入中拿出资金来偿还债务。“因为土地出让收入的减少，现在没有好的办法弥补，原来准备的很多项目支出，都要进行削减。”
下滑原因
严跃进分析，从原因看，土地出让金收入下滑与房屋销售市场降温有很大的关系。房屋销售降温了，房企资金压力增大，进而拿地意愿偏弱。此外，信贷收紧，房企拿地也会更加谨慎。在过去一年里，监管部门收紧房地产行业融资，开发商降低对规模的追求，转而力保现金流。大幅减少拿地也是房企降负债的重要举措。
进入下半年，全国主要城市一二手房成交同比均呈现较大幅度下滑，亿翰数据显示，9月一线城市新房成交环比下降25%，同比下滑42%；核心二线城市、普通二线城市及三四线城市成交也同比下跌了22%、40%和31%。
穆迪在上述报告中认为，房地产调控措施叠加流动性压力的影响将会抑制土地出让交易。监管部门在过去12个月已经收紧了房地产融资和购房政策，同时，恒大财务危机加大了开发商的流动性压力，这将令房地产市场进一步承压。
10月13日，北京第二批集中供地落幕，推出的43幅宅地成交17幅，累计成交金额513.5亿元，另外26幅起拍总价869亿元的土地因没有企业报名而延期交易。北京之外，已经完成第二批集中供地的上海、杭州、广州、重庆等城市，同样遭遇了房企参与度低、大量流拍等尴尬。
在上述所有因素的共同影响下，现金紧张的开发商越发不愿意购置更多土地，导致一级市场土地交易放缓。
根据中指研究院的数据，第二轮集中供地拍卖成交价较储备成本平均溢价4.6%，显著低于5月份首轮拍卖中14.7%的均值。近52%的土地拍卖被取消、改期或流拍，而首轮拍卖中这一比例仅为6%。在成交的地块中，四分之三的地块以底价出售，没有任何溢价。
地方财政还能做什么？
上述市级财政人员坦言，没有更好的办法来应对土地出让收入的下滑，毕竟房价下行，地价下行，本来想提高单价，现在对单价也有了限制，能做的只能是削减支出预算。
据记者了解，上述地方政府为了增加收入正在着力开展房产、土地税收清理。在前期房产、土地税收清理的基础上，建立完善土地房产税源数据库，督促乡镇街道、开发区根据数据库信息定期展开比对，严格执行激励政策，强化税款入库。
“我们还发现了一个很重要的变化，今年大企业的税收缴纳特别多，很多地方的收入形势比较好，是因为企业纳税多，地方的收入增幅和财力增长是税收和土地的双重驱动。但若是地方政府没有特别大的企业支撑，土地又卖得不好，2021年会非常非常难过。”上述县级财政人士表示。
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经济观察报
10月15日 22:05
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经济观察报 记者 杜涛
土地出让金下滑是否意味着土地财政正在面临新的变局？
一个县的地方财政正在面临窘境。
该县财政人士介绍，2020年，该县土地出让金收入约为48亿元，但今年估计完成20亿元都很难，周围类似县区的情况也大致相仿。
在该地区，土地出让金收入金额要高于本级收入。受限于土地出让金收入的下滑，该地的“三保”（保基本民生、保工资、保基层政府运转）面临挑战，该财政人士预估，年底的财政缺口可能会达到10亿-20亿元。
财政部9月披露的一组数据显示，地方土地财政正在面临挑战：今年8月，全国土地出让收入5703亿元，同比骤降17.5%，这是2020年2月以来最大的降幅。1-8月，地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入47110亿元，同比增长12.1%，这一增速相比前7个月的18%明显放缓。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对经济观察报表示，地价下降和土地成交面积下降等因素，确实容易对土地收入带来压力。
来自土地出让的收入是地方经济增长的重要支撑。国际评级机构穆迪在10月发布的一份报告中认为，近年来，逾40%的政府性基金收入（主要包括土地出让收入）会用于地方基建项目。而房地产业放缓和土地出让收入趋弱将会抑制地方政府的基建投资支出，也会削弱地方政府对城投公司等地方国企的支持，而地方国企是基建项目的主要投资方。
土地出让金下滑是否意味着土地财政正在面临新的变局？
卖地少了，“三保”面临挑战
上述县级财政人士告诉记者，今年当地非税收入总计约为12亿元，其中纯地收入为9亿元（地方财政中，非税收入一般包括罚没收入和土地出让金收入），按照这一进度，今年土地出让收入达到20亿元都很困难，而在2020年，当地土地出让金收入约为48亿元。
上述地区的土地出让金包括两个方面：一块是直接卖地收入；另一块是耕地指标的交易，一般是欠发达地区的指标和发达地区的指标交易，保持耕地红线不能触碰。该地区的耕地交易指标已经卖了不少，今年的指标很少了，省级土地发展集团已经没有收购土地的指标。
“这个月15日还不知道能不能准时发下工资。”上述地方财政人士说，市里现在在各个县市之间拆东墙补西墙，让富裕的县区借钱给发不下来的县区。
其预计，由于今年土地出让收入太少，年底财政缺口可能达到10亿-20亿元，直接影响到三保。
该财政人员算了一笔账：2021年，本级预计可用财力40亿元，汇总支出需求50亿元，财力缺口达10亿元。从月度账本来看，本级市刚性支出3亿元，其中工资性支出每月约2亿元，运转、社保等总计约1亿元。税务部门每月收入大概2亿元左右，仅仅“三保”支出，每月库款缺口1亿元左右，库款运行压力非常大。
其实在4月份，该地就已经判断2021年的土地收入面临挑战，当时土地出售数量只有几块，未雨绸缪，该地连续好几个月从市里借钱，又从平台借调，来回运作。
比如当地一个产业园区，之前财政投入了1亿元财政资金，现在将其报为专项债项目，发行专项债券，并将之前的财政投入替换出来。
土地收入重要在哪？
上述县区的情况具有一定特殊性，据经济观察报了解，截至9月下旬，东部某市2021年土地出让收入同比仅下降不到5%，但鉴于土地收入的重要性，变化依然值得观察。
穆迪上述报告显示，2020年，土地出让收入占中国地方政府总财政收入的29.2%，各地区土地出让收入占总财政收入的比例差异较大，从浙江的52.8%到西藏的3.8%不等。
土地出让金收入在地方财政中的影响并不仅仅限于短期内的收支平衡，同时还影响着地方的债务率等诸多方面。
上述穆迪报告认为，地方政府可能会通过发行地方债来提高对债务融资的依赖，或更依赖于城投公司融资，来寻求基建资金并支持当地经济，如此一来将提高地方政府的直接债务和或有负债水平。若不这样做，当地经济增长则将受到削弱。
一位东部市级财政人士告诉记者，从预算的角度来说，土地出让收入的作用有三个方面：首先是支持城建开发支出的资金来源；其次用于支付政府专项债券利息，这些债券相当比例缺乏收益保证；再次可以调入预算内，用于平衡财力。
对不少地方政府来说，土地出让收入还有一个更重要的作用，即降低债务率，也就是扩大综合收入，做大分母。
债务率是衡量地方政府债务最重要的指标之一，是年末政府债务余额/政府综合财政实力。所谓地方财政综合财力，也就是一般公共预算收入、国有资本经营预算以及政府性基金收入。其中一般公共预算依赖于税收的增长，国有资本经营预算额度非常小，以土地出让收入为主的政府性基金预算就非常具备可操作性。
上述市级财政人士告诉记者，因为其所在城市的债务率颇高，去年就将部分2021年的土地指标出让，做大土地出让收入，降低债务率。
上述县级财政人士也认同这一观点，他还认为，除去债务率，还涉及前几年锁定的地方债务偿还问题，他所在的这一级政府，每一年都会从土地收入中拿出资金来偿还债务。“因为土地出让收入的减少，现在没有好的办法弥补，原来准备的很多项目支出，都要进行削减。”
下滑原因
严跃进分析，从原因看，土地出让金收入下滑与房屋销售市场降温有很大的关系。房屋销售降温了，房企资金压力增大，进而拿地意愿偏弱。此外，信贷收紧，房企拿地也会更加谨慎。在过去一年里，监管部门收紧房地产行业融资，开发商降低对规模的追求，转而力保现金流。大幅减少拿地也是房企降负债的重要举措。
进入下半年，全国主要城市一二手房成交同比均呈现较大幅度下滑，亿翰数据显示，9月一线城市新房成交环比下降25%，同比下滑42%；核心二线城市、普通二线城市及三四线城市成交也同比下跌了22%、40%和31%。
穆迪在上述报告中认为，房地产调控措施叠加流动性压力的影响将会抑制土地出让交易。监管部门在过去12个月已经收紧了房地产融资和购房政策，同时，恒大财务危机加大了开发商的流动性压力，这将令房地产市场进一步承压。
10月13日，北京第二批集中供地落幕，推出的43幅宅地成交17幅，累计成交金额513.5亿元，另外26幅起拍总价869亿元的土地因没有企业报名而延期交易。北京之外，已经完成第二批集中供地的上海、杭州、广州、重庆等城市，同样遭遇了房企参与度低、大量流拍等尴尬。
在上述所有因素的共同影响下，现金紧张的开发商越发不愿意购置更多土地，导致一级市场土地交易放缓。
根据中指研究院的数据，第二轮集中供地拍卖成交价较储备成本平均溢价4.6%，显著低于5月份首轮拍卖中14.7%的均值。近52%的土地拍卖被取消、改期或流拍，而首轮拍卖中这一比例仅为6%。在成交的地块中，四分之三的地块以底价出售，没有任何溢价。
地方财政还能做什么？
上述市级财政人员坦言，没有更好的办法来应对土地出让收入的下滑，毕竟房价下行，地价下行，本来想提高单价，现在对单价也有了限制，能做的只能是削减支出预算。
据记者了解，上述地方政府为了增加收入正在着力开展房产、土地税收清理。在前期房产、土地税收清理的基础上，建立完善土地房产税源数据库，督促乡镇街道、开发区根据数据库信息定期展开比对，严格执行激励政策，强化税款入库。
“我们还发现了一个很重要的变化，今年大企业的税收缴纳特别多，很多地方的收入形势比较好，是因为企业纳税多，地方的收入增幅和财力增长是税收和土地的双重驱动。但若是地方政府没有特别大的企业支撑，土地又卖得不好，2021年会非常非常难过。”上述县级财政人士表示。
迪拜房价还会继续下跌吗？
要探究这个问题，我们需要从三个方面进行研究：
第一，迪拜房价经历了哪些周期，是什么原因导致迪拜房价涨跌；
第二，迪拜开发商拥有房产定价权，站在开发商的角度分析房产开发成本和价格的关系；
第三，迪拜房产并不是独立存在的个别现象，站在全球视角，分析迪拜房价处于什么样的位置。
一、迪拜房价发展周期分析：
2002年是迪拜房地产发展元年，因为在这一年，迪拜政府开始允许外国人在指定区域买卖房地产，迪拜开启房地产发展的黄金20年，在过去的20年中，迪拜房价大致经历了如下5个阶段的发展：
第1阶段：2002年至2008年，随着迪拜旅游业的发展，城市基建不断完善，迪拜房地产吸引了众多国际买家，迪拜房价一路平稳上涨。
第2阶段：2008年至2010年，全球金融危机爆发，大量开发商资金链断裂，房产泡沫挤压，房价腰斩。
第3阶段：2010年-2015年，中东爆发阿拉伯之春，让中东一时间成为乱世，迪拜基于政治稳定和安全，成了中东难得的避风港，来自他国的热钱流入，人口增加，迪拜居然以如此快地速度恢复了元气。加之2013年11月28日，迪拜成功获得2020世博会举办权，迪拜房价超过2008年的高峰期。
第4阶段：2015年-2020年，石油价格下跌，中东土豪资产缩水，迪拜多个大规划（Business bay,Meydan,Creek harbour,Dubai hill,JVC）同时上马，迪拜房产供应量急剧上涨，导致供过于求，迪拜房价进入长达5年的下行周期。
第5阶段：2020年6月至今，全球疫情来袭，全球央行大放水，迪拜再一次成为中东避风港，来自他国的热钱流入，迪拜新盘供应量大幅降低，迪拜房价进入新一轮上行周期。
在以上5个发展阶段中，迪拜政府也是摸着石头过河，充分遵循市场导向，并吸取经验教训，对房地产市场进行有效干预。
例如，2008年金融危机导致大量开发商资金链断裂，烂尾楼频频出现。为了彻底防范房地产金融风险，保护全球投资者利益，迪拜效仿新加坡推出监管账户，即所有开发商新盘开盘之前，必须在迪拜土地局注册监管账户，缴纳20%保证金，所有买家楼款进入监管账户，专款专用，所以，从2009年开始，迪拜很少见到烂尾楼。
2018年，迪拜政府意识到导致房价下跌的主要原因是供过于求，于是酋长亲自挂帅，成立房地产供给委员会，严格控制新盘上市数量。从上图近几年迪拜房地产新盘开盘数量可以看出，2018年以来，新盘供应逐年急速下降，据各大开发商负责人表示，2021年迪拜不会出现新开盘的大型项目，可以预测，迪拜新盘供应量还在继续减少。
二、迪拜房产开发成本与价格分析：
2020年年初以来，应国内几家民营开发商的邀请，我们对迪拜几个核心区域的土地价格、建筑成本、营销成本、市场售价等方面进行了深入研究，下面我们以迪拜Downtown的一块地皮为例，如果我们是开发商，我们开发一个项目的成本和收益分别是多少？
土地基本信息：
土地位置：Dubai downtown
土地面积：45000平方英尺
建筑面积：262000平方英尺
土地售价：8000万迪拉姆
项目销售收入：
同地段售价：1900迪拉姆/平方英尺
可销售面积：157200平方英尺（除去大堂、走廊、管井、楼梯、电梯、停车场等部分面积，按建筑面积的60%计算）
预计销售收入：29868万迪拉姆
项目开发成本：
土地价格：8000万迪拉姆
建造成本：10480万迪拉姆（400迪/尺（精装修，包含开办、地下、官网、停车场），建筑面积262000尺）
管理费用：1493万迪拉姆（5%*29868万，团队薪资、奖金等）
营销成本：2987万迪拉姆（10%*29868万，含中介佣金、销售佣金、市场费）
税费成本：1493万迪拉姆（5%*29868万，增值税）
资金成本：1493万迪拉姆（5%*29868万）
总计开发成本：25946迪拉姆
项目预计利润：
预计利润：3922万迪拉姆
利润率：13.13%
看完以上数据，感觉迪拜开发商好辛酸，从拿地到清盘往往经历3-5年时间，利润率只有13.13%，平均年利润率仅仅3.28%，试问，如果你是拥有新房定价权的开发商，你还会降价吗？
三、迪拜房价在全球主要城市中的排名和现状分析：
首先我们看看在世界金融中心城市中，迪拜房价排名如何：
主流金融中心城市中，迪拜核心区的房价最低，仅为上海的1/3，新加坡的1/5，香港的1/7。
疫情爆发以来，全球央行大放水，作为主要的资产蓄水池，全球核心城市房价也一路走高。
日本港区、新宿区等六处市中心地区同面积二手房均价创下自2002年有统计以来新高。
韩国首尔过去一年间房价上涨了20%，自文在寅2017年上任以来上涨了74%，总统都出来道歉了。
加拿大全国新屋房价2020年8月同比增长2.1%，9月多伦多住房销售同比增长逾40%。
英国2020年10月房价同比增长5.8%，房价增速为三年内最高水平。
2019年第四季度到2020年第四季度，美国房价上涨了10.8%——全国房价录得联邦住房金融局房价指数有史以来最大的年度涨幅。
根据胡润百富一周前发布的《斯维登置业·胡润2020年度全球房价指数》，2020年，全球房价涨幅最高的前50名城市中，有30个涨幅超过10%，比去年多4个。
2020年全球房价增速，已经创下2008年金融危机后新高，尤其是自新冠疫情后出现加速上涨，在此大背景下，迪拜房价也正式进入上行通道。
要探究这个问题，我们需要从三个方面进行研究：
第一，迪拜房价经历了哪些周期，是什么原因导致迪拜房价涨跌；
第二，迪拜开发商拥有房产定价权，站在开发商的角度分析房产开发成本和价格的关系；
第三，迪拜房产并不是独立存在的个别现象，站在全球视角，分析迪拜房价处于什么样的位置。
一、迪拜房价发展周期分析：
2002年是迪拜房地产发展元年，因为在这一年，迪拜政府开始允许外国人在指定区域买卖房地产，迪拜开启房地产发展的黄金20年，在过去的20年中，迪拜房价大致经历了如下5个阶段的发展：
第1阶段：2002年至2008年，随着迪拜旅游业的发展，城市基建不断完善，迪拜房地产吸引了众多国际买家，迪拜房价一路平稳上涨。
第2阶段：2008年至2010年，全球金融危机爆发，大量开发商资金链断裂，房产泡沫挤压，房价腰斩。
第3阶段：2010年-2015年，中东爆发阿拉伯之春，让中东一时间成为乱世，迪拜基于政治稳定和安全，成了中东难得的避风港，来自他国的热钱流入，人口增加，迪拜居然以如此快地速度恢复了元气。加之2013年11月28日，迪拜成功获得2020世博会举办权，迪拜房价超过2008年的高峰期。
第4阶段：2015年-2020年，石油价格下跌，中东土豪资产缩水，迪拜多个大规划（Business bay,Meydan,Creek harbour,Dubai hill,JVC）同时上马，迪拜房产供应量急剧上涨，导致供过于求，迪拜房价进入长达5年的下行周期。
第5阶段：2020年6月至今，全球疫情来袭，全球央行大放水，迪拜再一次成为中东避风港，来自他国的热钱流入，迪拜新盘供应量大幅降低，迪拜房价进入新一轮上行周期。
在以上5个发展阶段中，迪拜政府也是摸着石头过河，充分遵循市场导向，并吸取经验教训，对房地产市场进行有效干预。
例如，2008年金融危机导致大量开发商资金链断裂，烂尾楼频频出现。为了彻底防范房地产金融风险，保护全球投资者利益，迪拜效仿新加坡推出监管账户，即所有开发商新盘开盘之前，必须在迪拜土地局注册监管账户，缴纳20%保证金，所有买家楼款进入监管账户，专款专用，所以，从2009年开始，迪拜很少见到烂尾楼。
2018年，迪拜政府意识到导致房价下跌的主要原因是供过于求，于是酋长亲自挂帅，成立房地产供给委员会，严格控制新盘上市数量。从上图近几年迪拜房地产新盘开盘数量可以看出，2018年以来，新盘供应逐年急速下降，据各大开发商负责人表示，2021年迪拜不会出现新开盘的大型项目，可以预测，迪拜新盘供应量还在继续减少。
二、迪拜房产开发成本与价格分析：
2020年年初以来，应国内几家民营开发商的邀请，我们对迪拜几个核心区域的土地价格、建筑成本、营销成本、市场售价等方面进行了深入研究，下面我们以迪拜Downtown的一块地皮为例，如果我们是开发商，我们开发一个项目的成本和收益分别是多少？
土地基本信息：
土地位置：Dubai downtown
土地面积：45000平方英尺
建筑面积：262000平方英尺
土地售价：8000万迪拉姆
项目销售收入：
同地段售价：1900迪拉姆/平方英尺
可销售面积：157200平方英尺（除去大堂、走廊、管井、楼梯、电梯、停车场等部分面积，按建筑面积的60%计算）
预计销售收入：29868万迪拉姆
项目开发成本：
土地价格：8000万迪拉姆
建造成本：10480万迪拉姆（400迪/尺（精装修，包含开办、地下、官网、停车场），建筑面积262000尺）
管理费用：1493万迪拉姆（5%*29868万，团队薪资、奖金等）
营销成本：2987万迪拉姆（10%*29868万，含中介佣金、销售佣金、市场费）
税费成本：1493万迪拉姆（5%*29868万，增值税）
资金成本：1493万迪拉姆（5%*29868万）
总计开发成本：25946迪拉姆
项目预计利润：
预计利润：3922万迪拉姆
利润率：13.13%
看完以上数据，感觉迪拜开发商好辛酸，从拿地到清盘往往经历3-5年时间，利润率只有13.13%，平均年利润率仅仅3.28%，试问，如果你是拥有新房定价权的开发商，你还会降价吗？
三、迪拜房价在全球主要城市中的排名和现状分析：
首先我们看看在世界金融中心城市中，迪拜房价排名如何：
主流金融中心城市中，迪拜核心区的房价最低，仅为上海的1/3，新加坡的1/5，香港的1/7。
疫情爆发以来，全球央行大放水，作为主要的资产蓄水池，全球核心城市房价也一路走高。
日本港区、新宿区等六处市中心地区同面积二手房均价创下自2002年有统计以来新高。
韩国首尔过去一年间房价上涨了20%，自文在寅2017年上任以来上涨了74%，总统都出来道歉了。
加拿大全国新屋房价2020年8月同比增长2.1%，9月多伦多住房销售同比增长逾40%。
英国2020年10月房价同比增长5.8%，房价增速为三年内最高水平。
2019年第四季度到2020年第四季度，美国房价上涨了10.8%——全国房价录得联邦住房金融局房价指数有史以来最大的年度涨幅。
根据胡润百富一周前发布的《斯维登置业·胡润2020年度全球房价指数》，2020年，全球房价涨幅最高的前50名城市中，有30个涨幅超过10%，比去年多4个。
2020年全球房价增速，已经创下2008年金融危机后新高，尤其是自新冠疫情后出现加速上涨，在此大背景下，迪拜房价也正式进入上行通道。
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