关于房地产，一个信号越来越强烈了！
2022年之后，买房人开始变得犹豫不决了，市场上的购房观望情绪很浓厚。至于为啥，相信多数人都心知肚明：在看不清房价走势的情况下，谁敢贸贸然出手买房，曾经的燕郊不就是活生生的例子吗，想当年多少炒房客蜂拥而至，最终又有多少人成为接盘侠。
一、那么，站在2022年的新视角上，该如何买房？
指闻君认为，无论是刚需还是炒房者，该不该买房、能否买房，根本的因素是需要弄懂影响房价的底层逻辑，那些对城市房地产具有正向带动作用的变量越多，那么这里的房地产自然更加具有潜力；反之亦然。
房地产专家任泽平曾说过，影响房地产价格的因素主要有3个，长期而言是人口、中期是土地、短期是金融。
简单解释就是说，任泽平认为，长期而言（20年左右的时间里），一个城市的房地产会不会继续繁荣、房价继续向上发展，核心动力在于城市人口是输入还是输出，人口的基数决定了住房需求的基数，人口数量越多，那么住房需求就越多，所以房地产会朝上前进；反之，城市人口外泄、城市人口净输出，则直接导致住房需求减少，最终导致房地产价格下滑。
中期看土地，是指城市的土地收入高低、城市发展的土地依赖程度有多深。1978年住房市场开始改革之后，房地产正式踏上了市场化之路，土地的“价值”逐渐凸显出来，尤其是在1998年福利分配房制度结束、住房彻底商品化之后，土地价格出现了轮番上涨的局面，由此导致不少城市成为了“土地大户”，在城市总收入中，甚至有70%以上来自于土地出让。故而，任泽平才认为，土地的依赖度有多高，直接决定中期房地产涨跌与否，正所谓“面粉的价格决定了面包的价格”，就是这个道理。
短期看金融，这是狭义的概述，笔者认为金融措施也是“住房调控”手段之一，所以调控才是影响房产短期格局的主要因素，2016年开始，房住不炒正式踏上历史舞台，成为了近些年来指导各大城市推动房地产调控的主旨，2017年全国房产调控200次，2018年达到400次，2019年超过500次，2020年至2021年纷纷跨越600次大关，在密集的调控之下，热点城市的楼市热度被紧紧摁了下来。
二、未来长期时间内，制约房产增长的依然是任泽平的“三要素”吗？未必。
在笔者看来，无论是城市人口的吸引能力，还是城市土地价格涨跌，亦或调控强度，都与“城市基础因子”有关，主要包括公共教育、医疗条件、环境、收入水平、交通这几个方面。这些“城市基础影响因子”如果在某个城市大量聚集，那么这样的城市就具备大量人口吸引能力，更具备地价上涨的动力，人一旦多了，产业也就多起来了，人才是增长的核心和根本。
而能否吸引人源源不断地流向某地，上边“城市基础因子”看似不起眼，却起到了决定性作用。这也就是为啥近些年来，人们更加向往北京、上海、广州、深圳等老牌一线城市和南京、成都、武汉、西安、济南等新兴一线城市的根本原因。因为这些城市的“基础因子”聚集量多、而且高端。
分析如下：
1、教育。主要是指公立的小学和公立的初中，这是九年义务教育阶段特别重要的两个阶段，一旦孩子能“非常成功”地走过这两个阶段，那么就可能顺利进入一所“名校高中”，高中的学校起点，直接决定了大学的高低（在现阶段，大学分为985、211、一般本科、二等本科，专科、技校等类型）。
所以，在多数家庭的认知中，父母们经常会说“宁愿自己苦一点，也不能苦了孩子”，在这里主要说的就是“孩子的上学问题”。每个家长都倾向于让自己的孩子“赢在起跑线上”。而城市分析学家研究发现，公共教育小学和初中的数量，才是生产力体系的预备因素，这些生产力预备因素为城市的生产力继承和发展提供人才支撑，进而为房价提供了上浮的可能性。
2、医疗卫生。这一点咱们可以用城市一定范围内的医院数量和医科人员的高端级别数量两个方面来衡量（当然了，前者多的话，后者必然就多）。人的身体健康，是一切生活和工作活动的基础，也是继续教育的前提条件，更关系到家庭的幸福指数。有研究数据显示，城市的医疗卫生数量越多，那么这样的城市就越具有吸引能力，进而间接为城市的房地产做出贡献。
3、环境。很多房地产中介说，城市的环境整洁度、小区的环境整洁度，是制约房子价值高低的核心。其实从城市因子角度而言，并不如此。在环境方面，主要归纳为城市的公园数量和绿色广场数量。公园数量和绿色广场数量不仅具有文化功能，还具有健康功能。可以增加城市生活人群的舒适度。
有环境学者做出研究，城市的公园数量越多、绿色走廊越多，那么城市的“健康系数”就越高，然而并不代表着具有人口吸引能力。毕竟环境乃是身外之物，人们并不会因为某座城市的环境好，而孜孜以求地去这里买房子居住。
4、收入水平。根据统计局的数据显示，上一年我国的人均可支配收入为3.2万元（其中城市超过4万元，农村接近3万元），无论是对比20年前还是对比上一年，都有较大程度的提高。学者王林表示，近些年来，我国的房地产价格快速上涨，其实与百姓的收入快速增长有着根本的关系，正是因为人们的收入增加了、口袋里的钱多了，没有额外可以支配的地方，最终才选择“去买房子暂存”。
三、未来10年的房地产，一个趋势阻挡不住了！
看完以上的各方面“因子”分析之后，是不是基本知道了未来买房路在何方了？指闻君认为，购房者（尤其是刚需购房者）更应该关注“第一、第二、第四”这三个方面的因子，那些聚集越多、数量越高的城市，未来的房地产则越具有上升潜力，反之则有可能房产收缩。
鉴于此，关于房地产，一个信号越来越强烈了：城市房地产差异化发展走向将愈发明朗。根据第七次人口普查数据显示，我国总人口为14亿人，但是人口的区域分布呈现出很大的不均衡性，东部地区的人口占比达到39.93%，中部地区的人口占比达到25.83%，西部地区的人口占比达到27.12%，东北地区的人口占比达到6.98%。与10年相比，东部地区的人口提高了2.15个百分点，中部下滑0.79个百分点、东北部则下滑了1.2个百分点。
所以，结论显而易见：在城市人口逐渐转移分化的背景下，住房需求自然跟着改变。正如社科院在《住房报告》中表达的那样“随着三四线城市棚改的消失，在失去了棚改兜底之后，楼市或进入衰退区间。取而代之的城市楼市差异化发展，未来有的城市房子涨幅超预期，而有的则继续回落。”
2022年之后，买房人开始变得犹豫不决了，市场上的购房观望情绪很浓厚。至于为啥，相信多数人都心知肚明：在看不清房价走势的情况下，谁敢贸贸然出手买房，曾经的燕郊不就是活生生的例子吗，想当年多少炒房客蜂拥而至，最终又有多少人成为接盘侠。
一、那么，站在2022年的新视角上，该如何买房？
指闻君认为，无论是刚需还是炒房者，该不该买房、能否买房，根本的因素是需要弄懂影响房价的底层逻辑，那些对城市房地产具有正向带动作用的变量越多，那么这里的房地产自然更加具有潜力；反之亦然。
房地产专家任泽平曾说过，影响房地产价格的因素主要有3个，长期而言是人口、中期是土地、短期是金融。
简单解释就是说，任泽平认为，长期而言（20年左右的时间里），一个城市的房地产会不会继续繁荣、房价继续向上发展，核心动力在于城市人口是输入还是输出，人口的基数决定了住房需求的基数，人口数量越多，那么住房需求就越多，所以房地产会朝上前进；反之，城市人口外泄、城市人口净输出，则直接导致住房需求减少，最终导致房地产价格下滑。
中期看土地，是指城市的土地收入高低、城市发展的土地依赖程度有多深。1978年住房市场开始改革之后，房地产正式踏上了市场化之路，土地的“价值”逐渐凸显出来，尤其是在1998年福利分配房制度结束、住房彻底商品化之后，土地价格出现了轮番上涨的局面，由此导致不少城市成为了“土地大户”，在城市总收入中，甚至有70%以上来自于土地出让。故而，任泽平才认为，土地的依赖度有多高，直接决定中期房地产涨跌与否，正所谓“面粉的价格决定了面包的价格”，就是这个道理。
短期看金融，这是狭义的概述，笔者认为金融措施也是“住房调控”手段之一，所以调控才是影响房产短期格局的主要因素，2016年开始，房住不炒正式踏上历史舞台，成为了近些年来指导各大城市推动房地产调控的主旨，2017年全国房产调控200次，2018年达到400次，2019年超过500次，2020年至2021年纷纷跨越600次大关，在密集的调控之下，热点城市的楼市热度被紧紧摁了下来。
二、未来长期时间内，制约房产增长的依然是任泽平的“三要素”吗？未必。
在笔者看来，无论是城市人口的吸引能力，还是城市土地价格涨跌，亦或调控强度，都与“城市基础因子”有关，主要包括公共教育、医疗条件、环境、收入水平、交通这几个方面。这些“城市基础影响因子”如果在某个城市大量聚集，那么这样的城市就具备大量人口吸引能力，更具备地价上涨的动力，人一旦多了，产业也就多起来了，人才是增长的核心和根本。
而能否吸引人源源不断地流向某地，上边“城市基础因子”看似不起眼，却起到了决定性作用。这也就是为啥近些年来，人们更加向往北京、上海、广州、深圳等老牌一线城市和南京、成都、武汉、西安、济南等新兴一线城市的根本原因。因为这些城市的“基础因子”聚集量多、而且高端。
分析如下：
1、教育。主要是指公立的小学和公立的初中，这是九年义务教育阶段特别重要的两个阶段，一旦孩子能“非常成功”地走过这两个阶段，那么就可能顺利进入一所“名校高中”，高中的学校起点，直接决定了大学的高低（在现阶段，大学分为985、211、一般本科、二等本科，专科、技校等类型）。
所以，在多数家庭的认知中，父母们经常会说“宁愿自己苦一点，也不能苦了孩子”，在这里主要说的就是“孩子的上学问题”。每个家长都倾向于让自己的孩子“赢在起跑线上”。而城市分析学家研究发现，公共教育小学和初中的数量，才是生产力体系的预备因素，这些生产力预备因素为城市的生产力继承和发展提供人才支撑，进而为房价提供了上浮的可能性。
2、医疗卫生。这一点咱们可以用城市一定范围内的医院数量和医科人员的高端级别数量两个方面来衡量（当然了，前者多的话，后者必然就多）。人的身体健康，是一切生活和工作活动的基础，也是继续教育的前提条件，更关系到家庭的幸福指数。有研究数据显示，城市的医疗卫生数量越多，那么这样的城市就越具有吸引能力，进而间接为城市的房地产做出贡献。
3、环境。很多房地产中介说，城市的环境整洁度、小区的环境整洁度，是制约房子价值高低的核心。其实从城市因子角度而言，并不如此。在环境方面，主要归纳为城市的公园数量和绿色广场数量。公园数量和绿色广场数量不仅具有文化功能，还具有健康功能。可以增加城市生活人群的舒适度。
有环境学者做出研究，城市的公园数量越多、绿色走廊越多，那么城市的“健康系数”就越高，然而并不代表着具有人口吸引能力。毕竟环境乃是身外之物，人们并不会因为某座城市的环境好，而孜孜以求地去这里买房子居住。
4、收入水平。根据统计局的数据显示，上一年我国的人均可支配收入为3.2万元（其中城市超过4万元，农村接近3万元），无论是对比20年前还是对比上一年，都有较大程度的提高。学者王林表示，近些年来，我国的房地产价格快速上涨，其实与百姓的收入快速增长有着根本的关系，正是因为人们的收入增加了、口袋里的钱多了，没有额外可以支配的地方，最终才选择“去买房子暂存”。
三、未来10年的房地产，一个趋势阻挡不住了！
看完以上的各方面“因子”分析之后，是不是基本知道了未来买房路在何方了？指闻君认为，购房者（尤其是刚需购房者）更应该关注“第一、第二、第四”这三个方面的因子，那些聚集越多、数量越高的城市，未来的房地产则越具有上升潜力，反之则有可能房产收缩。
鉴于此，关于房地产，一个信号越来越强烈了：城市房地产差异化发展走向将愈发明朗。根据第七次人口普查数据显示，我国总人口为14亿人，但是人口的区域分布呈现出很大的不均衡性，东部地区的人口占比达到39.93%，中部地区的人口占比达到25.83%，西部地区的人口占比达到27.12%，东北地区的人口占比达到6.98%。与10年相比，东部地区的人口提高了2.15个百分点，中部下滑0.79个百分点、东北部则下滑了1.2个百分点。
所以，结论显而易见：在城市人口逐渐转移分化的背景下，住房需求自然跟着改变。正如社科院在《住房报告》中表达的那样“随着三四线城市棚改的消失，在失去了棚改兜底之后，楼市或进入衰退区间。取而代之的城市楼市差异化发展，未来有的城市房子涨幅超预期，而有的则继续回落。”
「一生补处者，只一生补佛位。」补处就是我们现在讲的后补，后补佛，他的成就实在讲跟佛完全相同，只是不在佛的位置上。佛的位置出缺，他就补上去，这叫后补佛，我们称之为等觉菩萨。「如弥勒观音等」，弥勒菩萨是我们世界的补处菩萨，观世音菩萨是西方极乐世界的补处菩萨，这是举这两个人做个例子。「极乐人民普皆一生成佛」，普是普遍，换句话说，每个人都是一生成佛，绝对不要等到第二生，这个前面我们见过了。「人人必实证补处」，这不是假设的，不是相似的，实实在在一生当中一定证得补处的果位。
「故其中多有此等上善，不可数知也。」经上讲的「诸上善人」，上善就是指的补处菩萨，补处菩萨在西方极乐世界太多了。从这个经文，我们也得到一个消息，也了解一个事实状况，那就是说，生到西方极乐世界，要多少时间的修持才能够证得补处菩萨，换句话说，才能成佛？这桩事情大致上我们现在明了了。昨天跟诸位说过，阿弥陀佛成佛以来到现在他的时间是十劫，十劫当中，补处菩萨的数字超过了一半，因为他说「多有」，他并没说「少有」，少有那不到一半，多有决定是超过一半。超过一半，当然十劫，第一劫、第二劫那已经到这个位子，没有问题。第三劫、第四劫、第五劫去的，到今天算来成就了，可以说它的数字才只有一半。如果说第六劫去往生的也到补处菩萨，那就超过半数。第六劫去的到现在四劫，我们想到这个事实，就知道西方极乐世界修行快速。诸位你想想这段经文，虽然没有明说，经文里头意思已经很具足，大概总是三劫到四劫就成就了。我们这个世界要三大阿僧只劫，人家那个地方三劫、四劫就成就，所以他说多有一生补处，决定超过半数。超过半数，我们想那往生的人应该是在第六劫，阿弥陀佛成佛十劫，应该是第六劫，他已经到达这个地位，这才能超过半数。第六劫、第七劫到那里都已经证得补处的位次，必定是这个现象。所以，补处菩萨不可思议，人数太多了。
「复次释迦一代时教」，说释迦，就代表西方世界以外的诸佛刹土，因为以外诸佛刹土里面的状况跟我们这个世界差不多，释迦佛足以代表了。我们看释迦一代时教，「唯华严明一生圆满」。我们看一切经，除了净土三经以外，一切经讲一个人在一生当中修行圆满，就是证到补处菩萨成佛的，只有《华严》一部经讲到，其他的都没有。《华严》善财童子一生圆满，他五十三参，第一参的时候他的地位是圆教初住菩萨，每参访一位善知识，他的位次提高一层。他参访了五十三位善知识，这当中等觉菩萨有十一个，其他的都是每一位菩萨提升一级，到了参访普贤菩萨的时候，他圆满成佛。
「而一生圆满之因」，这一点非常重要，他一生为什么圆满成佛？「则末后普贤行愿品中，十大愿王导归安养。」善财在华严会上，参访摩耶夫人的时候，他就是等觉菩萨了。摩耶到弥勒菩萨，十位善知识，换句话说，他已经是久居等觉，不是新成的等觉。弥勒给他介绍普贤菩萨，普贤菩萨劝他念佛求生西方极乐世界，到极乐世界圆成佛道。这是要我们深思的，要好好去想想，不能含糊笼统看过。为什么？你才能真正认识这一切法门里面哪一个法门殊胜，使我们慧眼开了，我们有能力选择法门。普贤菩萨不但是劝善财往生净土，「且以此劝进华藏海众」，华藏世界四十一位法身大士，华藏世界的人全部都是同生性，没有异生性。都是明心见性，破一品无明，证一分法身，才能够进入华藏世界。这四十一位就是十住、十行、十回向、十地、等觉，换句话说，普贤菩萨是以十大愿王劝导所有华藏世界一切菩萨们统统念佛求生极乐世界，亲近阿弥陀佛。
「故其中多有此等上善，不可数知也。」经上讲的「诸上善人」，上善就是指的补处菩萨，补处菩萨在西方极乐世界太多了。从这个经文，我们也得到一个消息，也了解一个事实状况，那就是说，生到西方极乐世界，要多少时间的修持才能够证得补处菩萨，换句话说，才能成佛？这桩事情大致上我们现在明了了。昨天跟诸位说过，阿弥陀佛成佛以来到现在他的时间是十劫，十劫当中，补处菩萨的数字超过了一半，因为他说「多有」，他并没说「少有」，少有那不到一半，多有决定是超过一半。超过一半，当然十劫，第一劫、第二劫那已经到这个位子，没有问题。第三劫、第四劫、第五劫去的，到今天算来成就了，可以说它的数字才只有一半。如果说第六劫去往生的也到补处菩萨，那就超过半数。第六劫去的到现在四劫，我们想到这个事实，就知道西方极乐世界修行快速。诸位你想想这段经文，虽然没有明说，经文里头意思已经很具足，大概总是三劫到四劫就成就了。我们这个世界要三大阿僧只劫，人家那个地方三劫、四劫就成就，所以他说多有一生补处，决定超过半数。超过半数，我们想那往生的人应该是在第六劫，阿弥陀佛成佛十劫，应该是第六劫，他已经到达这个地位，这才能超过半数。第六劫、第七劫到那里都已经证得补处的位次，必定是这个现象。所以，补处菩萨不可思议，人数太多了。
「复次释迦一代时教」，说释迦，就代表西方世界以外的诸佛刹土，因为以外诸佛刹土里面的状况跟我们这个世界差不多，释迦佛足以代表了。我们看释迦一代时教，「唯华严明一生圆满」。我们看一切经，除了净土三经以外，一切经讲一个人在一生当中修行圆满，就是证到补处菩萨成佛的，只有《华严》一部经讲到，其他的都没有。《华严》善财童子一生圆满，他五十三参，第一参的时候他的地位是圆教初住菩萨，每参访一位善知识，他的位次提高一层。他参访了五十三位善知识，这当中等觉菩萨有十一个，其他的都是每一位菩萨提升一级，到了参访普贤菩萨的时候，他圆满成佛。
「而一生圆满之因」，这一点非常重要，他一生为什么圆满成佛？「则末后普贤行愿品中，十大愿王导归安养。」善财在华严会上，参访摩耶夫人的时候，他就是等觉菩萨了。摩耶到弥勒菩萨，十位善知识，换句话说，他已经是久居等觉，不是新成的等觉。弥勒给他介绍普贤菩萨，普贤菩萨劝他念佛求生西方极乐世界，到极乐世界圆成佛道。这是要我们深思的，要好好去想想，不能含糊笼统看过。为什么？你才能真正认识这一切法门里面哪一个法门殊胜，使我们慧眼开了，我们有能力选择法门。普贤菩萨不但是劝善财往生净土，「且以此劝进华藏海众」，华藏世界四十一位法身大士，华藏世界的人全部都是同生性，没有异生性。都是明心见性，破一品无明，证一分法身，才能够进入华藏世界。这四十一位就是十住、十行、十回向、十地、等觉，换句话说，普贤菩萨是以十大愿王劝导所有华藏世界一切菩萨们统统念佛求生极乐世界，亲近阿弥陀佛。
前天的茶完成除尘、除老叶、入库。
今天上午再分装、配送。
看了很多有待官方认证的讯息心都是悬着的，今年少亏点成为了目标。我身边已经有几家茶厂他们几十年的生产历史会在今年准备关门。这种句号的画上归结原因：
1.对于疫情这类极度小概率事件缺乏应急方案。当然严谨的来讲企业个体在大趋势上能通过自身去改变的东西太少，商品从生产再到客户手中有太多非企业可控的因素。譬如物流、随时可能封锁的区域、一刀切的政策等等。
2.刚经历了高速增长的黄金周期。普遍商人在挣钱后第一想法就是：进一步投入资金扩大再生产。规模一大，在整体利润不高但投入不小的实体行业一旦经历下行周期会出现“船大难掉头”的现象。有一个厂家就是今年被预定了N吨明前茶生意火爆。结果大订单的城市爆发疫情，临时无违约金退订很大再叠加疫情物流的难上加难，茶厂客服部被无数购买人咨询物流信息直接搞瘫痪。在正常年有顺丰在的情况下基本物流等同于空运次日达，陆运两天到手里。现在几乎不可能了。
3.萎靡不振的消费市场。三年疫情大多中产提的最多的就是：薪资在缩减、内卷在加重、开源节流势在必行等等，这些都二次反馈在了实体消费上。大多中产现金流紧张，没钱消费是摆在我们茶叶销售的艰难大背景。
今年牦牛肉0次开团，茶叶物流还正在解决中，如果疫情还要持续以及管控政策不发生本质性转变，我明年会大幅缩减规模以求生存。今夜一个同行今年即将歇业说了句令我认同的话：在任何时代想干事、能干事的人都很多。有时候你成了不是你能力有多强，无非赶上了经济上行周期是决定性因素。下行期太多“能力超强”的老板歇业了。对于经历了很多行业且有成功经验的我来说，今夜在深山的茶厂里难入眠了。三四年前我也算个爆仓归零都能安然无恙呼呼大睡的人。在面对实体行业缩小规模的决定却很忐忑。如果缩减规模，如何和制茶师、采茶工、厂里维护人员等开口对我而言最难。他们是靠这个谋生的人呀。缩减规模就意味着留守儿童要增加，人口流失进一步加剧。茶厂这里几乎没工业的，要就业只能外面。正常年份日夜两班倒的春茶季（四个月）一个制茶师6-8万的收入是一个家庭整年开销的底气…….
今天上午再分装、配送。
看了很多有待官方认证的讯息心都是悬着的，今年少亏点成为了目标。我身边已经有几家茶厂他们几十年的生产历史会在今年准备关门。这种句号的画上归结原因：
1.对于疫情这类极度小概率事件缺乏应急方案。当然严谨的来讲企业个体在大趋势上能通过自身去改变的东西太少，商品从生产再到客户手中有太多非企业可控的因素。譬如物流、随时可能封锁的区域、一刀切的政策等等。
2.刚经历了高速增长的黄金周期。普遍商人在挣钱后第一想法就是：进一步投入资金扩大再生产。规模一大，在整体利润不高但投入不小的实体行业一旦经历下行周期会出现“船大难掉头”的现象。有一个厂家就是今年被预定了N吨明前茶生意火爆。结果大订单的城市爆发疫情，临时无违约金退订很大再叠加疫情物流的难上加难，茶厂客服部被无数购买人咨询物流信息直接搞瘫痪。在正常年有顺丰在的情况下基本物流等同于空运次日达，陆运两天到手里。现在几乎不可能了。
3.萎靡不振的消费市场。三年疫情大多中产提的最多的就是：薪资在缩减、内卷在加重、开源节流势在必行等等，这些都二次反馈在了实体消费上。大多中产现金流紧张，没钱消费是摆在我们茶叶销售的艰难大背景。
今年牦牛肉0次开团，茶叶物流还正在解决中，如果疫情还要持续以及管控政策不发生本质性转变，我明年会大幅缩减规模以求生存。今夜一个同行今年即将歇业说了句令我认同的话：在任何时代想干事、能干事的人都很多。有时候你成了不是你能力有多强，无非赶上了经济上行周期是决定性因素。下行期太多“能力超强”的老板歇业了。对于经历了很多行业且有成功经验的我来说，今夜在深山的茶厂里难入眠了。三四年前我也算个爆仓归零都能安然无恙呼呼大睡的人。在面对实体行业缩小规模的决定却很忐忑。如果缩减规模，如何和制茶师、采茶工、厂里维护人员等开口对我而言最难。他们是靠这个谋生的人呀。缩减规模就意味着留守儿童要增加，人口流失进一步加剧。茶厂这里几乎没工业的，要就业只能外面。正常年份日夜两班倒的春茶季（四个月）一个制茶师6-8万的收入是一个家庭整年开销的底气…….
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