#东莞房产#

住投分离

说个近期做咨询时的思考。

久在房圈，看到很多买房致富。因此有些人在提供购房建议时，往往把投资放在首位，甚至大力提倡“住投分离”，这个观点甚至于成为房圈的“正治政确”，不唯投资属性选房，可能会被讥笑为“不懂房子”。

过于强调投资至上，而对于购房人的合理自住需求视而不见，或者压制排斥，这是不好的。不是每个人都能靠投资房产赚钱的，不是每个人都能以房赚房。真正在房产投资中赚到大钱的，绝大多数是房圈外的人，而不是专业房产投资人。对很多人来说，先有安居乐业，才能好好赚钱，才能继续买房投资。看下图中全国投资房产意识最强的渔村，超过一套房的比例有多少？未来，估计绝大多数人一生只能买一套房。

肯定还是有人说，住投分离，租房一样住得好！还便宜实惠！我认为，不同的家庭、不同的职业、不同的行业，不同身份地位，对“住得好”有不同的要求。因此，在客户咨询买首套房时，我会特别关注其自住需求。重点根据其性格特点及职业特征，对于自住与投资的需求进行综合考量，妥善取舍，合理平衡，而不是完全以投资为出发点。 https://t.cn/RXG1rlH

#飞扬房产咨询# 我们一个会员朋友续费，然后我就翻了一下之前的聊天记录，这是去年3月份我们这个会员刚入会的时候，我给他的咨询建议。

这个含金量多高？非常高！时间刚好过去一年多一些，后面的市场很好的验证了当初这个预判！我们后面为客户的代购和代售也都是按照这样的预判来操作的。 https://t.cn/Rt5qRxf

买房投资千万条，算清楚账第一条

房产咨询案例做多了以后，摸索出一个规律，先别着急跟买家分析板块、楼盘之类，先帮她重新算一次账。

因为，我发现算账这个事， 太多人迷糊了。

之前笔记我讲过房子持有成本这笔账、以及个人资产负债表，感兴趣的可以往前翻翻。

今天重点讲下如何确定总价预算、贷款方式和月供。

一 ）刚需客户

有客户说400已经是她极限了，但这个预算可能就是科学城小三房上车，如果能加到550，就可以去老黄埔买三房了，无论自住和投资价值都好太多。

可这意味着首付多出50万，月供多出5000。

钱从哪来，无非父母支持、亲朋借款，还有就是信用贷周转。我一般还会追问

老家有没有铺子或房子可以卖掉一个？
买车的计划可不可以往后排排？
费钱的爱好忍一忍？
房子买得更好了，跟对象商量下婚礼预算降一些？
股票是不是可以别炒了？
能不能把摄影技能重新捡起来，搞搞副业？

二 ）改善客户

比如，手里有一套房子，卖掉能有个400多现金，想换一个学区不错，天河次新4房，五成首付，总价预算800，可以吗？不可以。

如果预算加到1000，走经营贷，可以贷出700，10年先息后本，4.3%利率，月供2.5万。现金使用300，手上还有100周转。

而原来买800，走房贷，贷400，5.3%利率，30年等额本息，月供也要2.2万。

再比如，手上这套房子娃还要读书，又想买二套投资，可要七成首付，拿不出那么多现金。

那能不能把你妈户口迁过来，你的房子过户给她，你就可以按4成首付去买了。

三 ）豪宅客户

手上不能打的房子能不能都抛掉？
什么海南、澳洲这种度假房能不能都抛掉？
奢侈品包包、鞋能不能少买一点？漂亮小车一台是不是够了？这样能承担的月供又能多不少
看不懂的投资BP，能不能多点谦卑，不要瞎投？
保险能不能少买点？如果真遇到事，一套房解决不了的，估计也没法解决了。

买买买的快乐，远比不上，风和日丽的日子，在你家东区房子阳台上，看云卷云舒自在。

你会不由感叹，城市，真是我们这个星球上，最美的人工作品。

各行各业，赚钱都是痛苦的，不光是买房。可是你今天的所有付出，延迟满足，未来一定会收获回报。 https://t.cn/RuQ52aU