【房地产行业：重拾信心与力量】“杨柳丝丝弄轻柔，烟缕织成愁。海棠未雨，梨花先雪，一半春休。”一位大型房企主管营销的高管，多年来不管风吹浪打，都有闲庭信步的乐观。在他看来，拿地时用心一点，产品与资源配置的定位准一点，价值发现梳理与价格定位与当地市场吻合一点，营销就不难做。他说话的底气，在于他出道以来，从销冠到项目营销总，再到营销总监，集团营销副总一路过来，前进路上一直飘红。今年似乎有点反常，好久没联系，前不久在微信里给我发了开头的半片宋词。大概，在他眼里我是有点文化，懂点地产的人，所以能懂他。时到仲舂，业绩指标不咋样，大有“烟缕织成愁”的悲哀，深深感叹“一半春休”，今年无望。也许并非亲身经历，心情没那么沉重，仍然有冷眼看世界的笃定。在我看来，对楼市问题要两面看：一方面要直面经济下行，疫情叠加，楼市低迷，预期下挫的现实；另一方面要看到楼市从来不是孤立的，它是楼市主体多方合成作战，是利益的共同体，地方财政，中央政府，金融机构，合作商，上下游产业，购房者都不会一仍房地产在困境中轰然倒塌。事实上，中央部门，城市主体在关健时刻己经开始细致的有针对性的救市行动，一些城市在系列限制环节，在政策上开始大松绑，为房地产解困给予了最实际的支持。一种共识已经形成：房地产支柱地位未动摇，稳房地产，实际上是在稳经济，稳人心，稳社会。从时间角度来看，一切都还来得及，历史上我们不止一次经历过“一季不振，二季不兴，三季起劲，四季拼命”，但我们从没有过一厥不振，轰然倒下的悲惨局面。中国房地产有政策护卫，市场支撑，一定还会雨过天晴太阳红。写上这么长的一段话，是想对朋友说，只要相信政策，相信政府，相信市场，房地产行业会重拾信心与力量。

　　

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如果你是价值投资者，那么就要明白，你想要赚的是企业成长的钱、价值发现的钱，这就比较容易，因为优秀的企业总是在不断的创造价值，产生利润，这是一个增量游戏，随着时间的拉长，公司业绩的不断增长，市场也会与它匹配合理的估值，那么里面所有的股东是可以共赢的。但是价值投资，知易行难，这需要我们具备耐心、定力这种稀缺的品质，因为价值回归它可能会迟到，但是一定不会缺席，只是需要时间来见证——段永平

什么是真正的财富自由？

我们常说的财务自由是引自西方投资理财中“financial freedom”的一个概念。财务自由是指你无需为生活开销而努力为钱工作的状态。简单地说，你的资产产生的被动收入要超过或等于你的日常开支，这是我们大多数人最渴望达到的状态，如果进入这种状态，我们就可以称之为退休或其他各种名称。

财务自由跟你是否年轻或有多少钱无关。

如果你能从本职工作以外的途径赚到足够你日常开销的钱，你就已经财务自由了。

我们之所以提出“财务自由”是把它作为投资理财的一个终极目标。

一个人投资理财为的是什么？在商业社会里，财务条件是对人身自由的最大约束条件，这种约束就像地球引力，任何人都无法摆脱这种引力。追求财务自由的目标就是将这种财务的“约束力”降到最低，寻求个人身心的最大自由。

一个人要做巴菲特几乎不可能，但达至财务自由还是可能的。我们对财务自由的标准其实并不高，概括有几条：

1.不必为钱而工作

大部分人的工作都是为了“讨生活——make living”，即为个人或家庭，为供房供车，为维持一个体面的“成功人士”的生活而工作。工作一旦停止，则“体面生活”会变得“不体面”。所以大多数人都在为“钱”而工作，尽管有时老板脸色难看也只能忍气吞声。

如果，你可以不必为钱而工作，而是为兴趣而工作，那你有幸在通往“财务自由”的路上迈出了重要的一步。我们认为“为兴趣而工作（work for fun)”是迈向财务自由的第一步。很多通过创业而成功的企业家，最初就是从“做感兴趣的事”开始的。比尔.盖茨，杨致远当初的创业都是从兴趣开始的。最初他们也不知道会获得这么大的一笔财富，金钱和财富只是他们为兴趣工作的一个意外收获。

即使专业作投资的巴菲特也不是直接冲着“钱”去的，他的兴趣在“价值发现”。正因为巴菲特的兴趣专注于“发现好的公司，并买下”，所以他可以几十年如一日地重复阅读枯燥的数字和报表，而很少关注股价。

我们很多人投资就是直接冲着“钱”去的，什么商业模式和价值分析并不是兴趣所在，他们兴趣的焦点在“股价=钱”，一个涨停板让他们High，一个跌停板又让他们down。他们完全被哪个代表“钱”的价格曲线所控制，即使作投资他们也是“为了钱而工作(work for money)”。但最终的结果你会发现他们离“钱”越来越远。

2.保持财产性收入的净现金流入

除了工资收入外，财产性收入是达至财务自由一个很重要的指标。即保证不工作的时候也有净现金流入。

财产性收入可以来自：房租；股票红利；债券利息。财产性收入中一个重要概念是：净现金流入。

有的人可能拥有不少物业，但每个月下来收入的租金还不够覆盖银行的按揭供款，现金流是负数。像这样的资产在财务负债表上是一个“债务"，而不是一个真正意义上的“资产"。作为一个企业的股东也是一样，如果每年从这个企业分不到红利，而只是不断地追加投资，那这份股权也很可能是一个“债务”。

很多民营企业家正是将“企业和家”，“资产和负债”混为一谈，把公司的财务和家庭的财务理到一块，误把“债务”当“资产”。如果公司财务一旦出问题，个人和家庭也都被一锅端了。保持财产性收入的净现金流入，其实是投资理财中一个十分重要的概念。当一项资产不能给你带来“净现金流”的时候，它很可能就是一个“债务”。这是一个知易行难的理财命题。

3.保有一定量的净资产

如果要给“财务自由”一个定量的概念，即净资产（net wealth)。如大家经常提到的一个资产管理人常用的概念：高净资产投资者（High Net Wealth Investors/HNWIs)，即：总资产-总负债≥100万美金。这是现在的水平，如果你的目标是定在20年后，考虑到通胀的因素（年均2%），这一定量标准应该是：一线城市446万；二三线297万；小城镇149万。

4.保有一个平常和自由的心

一个人要有多少资产，才能达至心灵的自由？这实在是个因人而异的问题，并没有标准答案。一个真正的“财务自由人”应该是，一个既有钱，又有闲，和保持了一个平常自由心的人。钱不一定能使人自由；但没钱，一定不自由。若要达至财务自由，既要身往之；还要心往之。

财务自由的最高造化：

你不必为衣食的节俭而感到羞愧，因为你不需要用大腹便便来证明你的富有；你不必炫耀你的财富而得到尊重，因为你的人格已竟显光辉；你的财富只为：让你所爱的人和爱你的人过上舒适（不是奢华）和有尊严的生活。

这样，财富才能使你达至真正的心灵自由。这也许才是财务自由的真谛。
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