连平：房地产政策有必要进一步释放维稳信号
作者：连平、马泓（连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长）
新年伊始，房地产市场政策继续释放维稳信号。房地产政策正在向“稳预期”、“稳增长”要求靠拢，有关方面已经出台一系列松绑政策。进入2月中下旬，房地产市场实际情况并不乐观，各大房企销售不佳，房价持续走低令普通购房者望而却步，房地产市场短期下行趋势并未发生根本改变。按照中央经济工作会议的要求，房地产行业也应发挥扩内需和稳增长的作用，为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。为实现稳增长目标，有必要进一步释放维稳政策空间，推动房地产市场平稳健康发展。
一、当前房地产市场景气度仍在惯性下降
目前，房地产市场仍处在全面下行过程中，具体表现在以下几个方面：
住房销售市场冷淡。截止2月中下旬，30大中城市商品房成交面积当月同比下滑45%。从市场分布来看，三线城市当月同比下降超过60%，二线城市同比下降46%，一线城市同比下降18%。销售低迷主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧的影响，包括购房门槛抬高以及短期房价预期看空等因素，加之2021年年初高基数效应。作为资金来源的主渠道，销售冷淡导致部分房企现金流压力极大。近期尽管出台了放松预售资金监管的政策，但在实际操作中，针对不同资质类型的房企仍有差异化规定，对整体行业不具备普遍性。
全国房价涨幅继续放缓，一线房价则相对坚挺。2022年1月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长1.7%，住宅价格指数同比仅增长0.3%，较2021年12月分别下降0.3和0.7个百分点。其中，一线城市新房和二手房价格同比上涨逾4%；但二、三线房价涨幅持续回落，三线城市二手房价格同比下降0.7%，是自2016年2月以来首次出现负增长。全国房价差异化的特点在下行周期中体现的更为突出。
潜在的断供潮风险局部显现。截止到2022年1月底各等级城市库存去化周期来看，全国部分弱二线和大多数三四线城市库存去化周期普遍在18个月以上，商品房去化压力较大。需要警惕这些地区因市场预期不佳、销售不畅导致房价出现阶段性下降过快的问题，进而诱发因商品房信贷市场出现违约问题，造成商业银行不良率潜在上升的风险。
土地市场延续低迷状况。截止2月中下旬，全国100大中城市土地供应占地面积52周移动累计同比-18%，土地成交同比-20.2%，全口径持续走低。土地溢价率维持在极低水平。除了北京、上海、宁波这类大城市成交相对活跃外，年初至今土地市场房企参与度极低。当前房企整体处于偿债周期中，且现金流持续偏紧，销售端溢价空间较小，难有机会参与到土拍市场中，土地市场情绪改善仍需时日。
房企信贷债券融资环境依然偏紧。房地产开发贷余额增速在2021年三季度末降至0.02%，四季度轻微回升至0.9%，仍属于历史最低水平，房地产表内融资增速大幅度放缓。近期尽管部分并购贷款项目审批和债券展期计划得以通过，但房企内地信用债发行情况并不理想。截至2022年2月前三周房企信用债发行仅431.35亿元，较2021年同期减少45%；中资美元债累计发行仅22.85亿美元，不足去年同期的两成，房企融资环境依然十分严峻。
2022年将迎来两波偿债高峰。其中一季度重点房企信用债、海外债到期规模分别约为880亿元、955亿元，两者合计约为1835亿元；三季度信用债、海外债到期规模分别约为1238亿元、834亿元，两者合计约为2072亿元。在房企销售及回款疲软及融资渠道受限的背景下，房企仍将面临很大的债务压力。
综上所述，一季度房地产投资仍面临进一步下行压力，预计一季度房地产投资增速同比下降2%。新建商品房房价增速可能跌至1%左右，二手房价格出现负增长。稳增长是2022年的首要任务，稳地产则是其中十分重要的一环，当前有必要更好地稳地产来支撑稳增长。
二、建议加大房地产市场 的政策调节力度
当前，中央要求宏观政策要加大调节力度。针对当前房地产市场存在的问题，在坚持“房住不炒”的政策大前提下，建议增强房地产调控政策的精准性和协调性，保障好住房的刚需，满足好合理的改善性需求，努力实现稳地价、稳房价、稳预期的维稳目标。维稳政策可依照“改善购房者预期—>增加房企金融支持—>增加土地有效供给”的方向和路径，以供给侧为调节的重点，精准施策；突出“因城施策”的特点，针对全国房地产市场分化的特点，有差异性地推出相关政策。在此提出以下七条建议：
第一，建议提供稳定的信贷支持，满足首次购房家庭贷款需求。个人按揭贷款余额增速从2020年末的14.5%降至2021年末的11.3%，其中，三季度当季同比下降9.5%，期间波动幅度巨大，对购房者预期产生了极大的扰动，部分刚需群体和改善型群体被“误伤”。建议今年进一步增加对住房领域的按揭贷款支持，保持平稳增长，适度下调房贷利率，落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，逐步使住房按揭贷款增速回归平稳增长运行通道。
详情链接：https://t.cn/A66wDo0R
作者：连平、马泓（连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长）
新年伊始，房地产市场政策继续释放维稳信号。房地产政策正在向“稳预期”、“稳增长”要求靠拢，有关方面已经出台一系列松绑政策。进入2月中下旬，房地产市场实际情况并不乐观，各大房企销售不佳，房价持续走低令普通购房者望而却步，房地产市场短期下行趋势并未发生根本改变。按照中央经济工作会议的要求，房地产行业也应发挥扩内需和稳增长的作用，为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。为实现稳增长目标，有必要进一步释放维稳政策空间，推动房地产市场平稳健康发展。
一、当前房地产市场景气度仍在惯性下降
目前，房地产市场仍处在全面下行过程中，具体表现在以下几个方面：
住房销售市场冷淡。截止2月中下旬，30大中城市商品房成交面积当月同比下滑45%。从市场分布来看，三线城市当月同比下降超过60%，二线城市同比下降46%，一线城市同比下降18%。销售低迷主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧的影响，包括购房门槛抬高以及短期房价预期看空等因素，加之2021年年初高基数效应。作为资金来源的主渠道，销售冷淡导致部分房企现金流压力极大。近期尽管出台了放松预售资金监管的政策，但在实际操作中，针对不同资质类型的房企仍有差异化规定，对整体行业不具备普遍性。
全国房价涨幅继续放缓，一线房价则相对坚挺。2022年1月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长1.7%，住宅价格指数同比仅增长0.3%，较2021年12月分别下降0.3和0.7个百分点。其中，一线城市新房和二手房价格同比上涨逾4%；但二、三线房价涨幅持续回落，三线城市二手房价格同比下降0.7%，是自2016年2月以来首次出现负增长。全国房价差异化的特点在下行周期中体现的更为突出。
潜在的断供潮风险局部显现。截止到2022年1月底各等级城市库存去化周期来看，全国部分弱二线和大多数三四线城市库存去化周期普遍在18个月以上，商品房去化压力较大。需要警惕这些地区因市场预期不佳、销售不畅导致房价出现阶段性下降过快的问题，进而诱发因商品房信贷市场出现违约问题，造成商业银行不良率潜在上升的风险。
土地市场延续低迷状况。截止2月中下旬，全国100大中城市土地供应占地面积52周移动累计同比-18%，土地成交同比-20.2%，全口径持续走低。土地溢价率维持在极低水平。除了北京、上海、宁波这类大城市成交相对活跃外，年初至今土地市场房企参与度极低。当前房企整体处于偿债周期中，且现金流持续偏紧，销售端溢价空间较小，难有机会参与到土拍市场中，土地市场情绪改善仍需时日。
房企信贷债券融资环境依然偏紧。房地产开发贷余额增速在2021年三季度末降至0.02%，四季度轻微回升至0.9%，仍属于历史最低水平，房地产表内融资增速大幅度放缓。近期尽管部分并购贷款项目审批和债券展期计划得以通过，但房企内地信用债发行情况并不理想。截至2022年2月前三周房企信用债发行仅431.35亿元，较2021年同期减少45%；中资美元债累计发行仅22.85亿美元，不足去年同期的两成，房企融资环境依然十分严峻。
2022年将迎来两波偿债高峰。其中一季度重点房企信用债、海外债到期规模分别约为880亿元、955亿元，两者合计约为1835亿元；三季度信用债、海外债到期规模分别约为1238亿元、834亿元，两者合计约为2072亿元。在房企销售及回款疲软及融资渠道受限的背景下，房企仍将面临很大的债务压力。
综上所述，一季度房地产投资仍面临进一步下行压力，预计一季度房地产投资增速同比下降2%。新建商品房房价增速可能跌至1%左右，二手房价格出现负增长。稳增长是2022年的首要任务，稳地产则是其中十分重要的一环，当前有必要更好地稳地产来支撑稳增长。
二、建议加大房地产市场 的政策调节力度
当前，中央要求宏观政策要加大调节力度。针对当前房地产市场存在的问题，在坚持“房住不炒”的政策大前提下，建议增强房地产调控政策的精准性和协调性，保障好住房的刚需，满足好合理的改善性需求，努力实现稳地价、稳房价、稳预期的维稳目标。维稳政策可依照“改善购房者预期—>增加房企金融支持—>增加土地有效供给”的方向和路径，以供给侧为调节的重点，精准施策；突出“因城施策”的特点，针对全国房地产市场分化的特点，有差异性地推出相关政策。在此提出以下七条建议：
第一，建议提供稳定的信贷支持，满足首次购房家庭贷款需求。个人按揭贷款余额增速从2020年末的14.5%降至2021年末的11.3%，其中，三季度当季同比下降9.5%，期间波动幅度巨大，对购房者预期产生了极大的扰动，部分刚需群体和改善型群体被“误伤”。建议今年进一步增加对住房领域的按揭贷款支持，保持平稳增长，适度下调房贷利率，落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，逐步使住房按揭贷款增速回归平稳增长运行通道。
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粉丝咨询：男友没房没车没存款，到底要不要在一起？
我我今年33岁了，属于大龄剩女，在一个乡里教学,我家条件还可以，去年父亲给钱在县城买了房子。去年十二月通过相亲认识了现在的男朋友，他31岁，高中毕业当了两年兵，后来做了很多工作吧，自己想做点事的那种人。他父母年龄都七十了，上面有三个姐姐。
刚认识他的时候，介绍人说他市区有房子，后来他说那是他给别人干的工程(安装门窗)一直不给他钱，抵账抵的房子。认识一个月的时候他爸过生日，他特别想让我去，我跟家里人商量，我爸说可以去，但不能要他父母给的钱(我们地方风俗，女方第一次去家里男方父母给见面礼)。
我在学校买了生日蛋糕过去，后来到他家实在抵挡不住他妈妈的热情，非要给2000块钱，其实我拿钱还埋怨他，来之前说好不能给钱才来的，他说他妈妈跟大姐觉得不给不合适。后来接近过年他工程缺少，眼看给工人发不了工资，他就开始找钱，想用他大姐家市里的房子做抵押贷款，去办理抵押那天他跟我说忘带钱了，问我有没有，然后我赶紧给他取了一千。
后来觉得他四处筹钱，我有点担心，就给家里人说了这些情况，谁知道我爸就强烈反对跟他来往。本来说过年的时候我爸爸想见见他父母和他，看能不能订亲，后来我爸同意他过来见见，但不允许他带任何礼物，我爸就问他房子有没有售房合同，他说有，我爸就说他这工程不稳定，没法给我安心的生活保障，他说想开个小超市或者早餐店之类的。我爸的意思还是不同意，因为我这么大了第一次谈恋爱，第一次这么在意一个男的。
2007年我妈妈去世，对我打击特别大，因为我很依赖人，但我爸很快找了老伴儿，我在北京工作时跟阿姨也有矛盾，我嘴笨，就自己哭。后来为了逃开我爸他们才回的老家但有时候特别想结婚，年龄大了，真怕自己嫁不出去。
男朋友他告诉我没有购房合同，因为是建筑商欠他的钱，开发商欠建筑商的钱，所以建筑商把开发商的一栋楼给扣下来了，然后部分赔给他的债主，所以根本没有合同。他是觉得我爸本来就不同意，就撒谎了。他说他都纳闷我爸到底怀疑他骗什么，因为他姐姐在市里，可以帮助我们看小孩之类的，他大姐比他大十四岁，跟他半个妈一样。
后来我爸就逼我去相亲，我不愿意去，就有点应付。我爸很生气，说要跟我断绝关系，让我把房子首付钱还给他，每月给他一千块钱养老钱，我当时觉得有点委屈，因为我工资就不多，还要还房贷。为了断绝我跟男朋友来往，我爸说过我一些难听的话，我哭了无数次。我爸觉得我男朋友是冲着我房子来的，骗人，说他品质不好。
我也纠结过，现在我很矛盾，很纠结，因为年龄太大了，我耗不起，他最近可能也有点犹豫了，他说看我这么痛苦，不知道把我绑在他身边到底对不对，但还是对我特别好。
我不是不能吃苦，但年龄太大了，不能再耗着年龄了，但他一分钱都没有根本没法结婚。所以我很痛苦，请帮我分析下，由衷的感谢！
如果你也有感情困惑，可以主页【咨询】我，小清为你一一分析解决...
情感导师小清解答：
你好看了你长长的描述，给我的感觉就是这个男孩儿也确实挺不靠谱的，因为他一直所说的房产还有欠款之类的你从来都没有见过，再加上房子的名字也是他侄子的名字，这一点就更让人有怀疑了。
从客观的角度来说，我认为他一直在撒谎，可能对你好是他的本性，但是可能和他在一起等待他的成功需要很长的一段时间，你的年龄已经很大了，如果以后他做生意还不成功，你们连孩子都没有办法要，这样的生活是不是太累了呢？
如果那个时候他的情绪也不太好，就连他对你唯一的这点温暖他也取消了，你应该怎么办呢？因为毕竟你的家庭已经不是原生态家庭了，你的妈妈已经去世了，你唯一可以依靠的爸爸又另外找了老伴，家庭关系比较复杂，万一你受了委屈连回娘家的勇气都没有了，唯一可以依靠的人，又给不了你什么靠山，所以到时候你的处境会更加艰难，建议你重新选择，虽然很残酷，但是毕竟要面对现实，还是要活下去的。
如果你也有感情困惑，可以主页【咨询】我，小清为你一一分析解决...#新年好新情##情感##恋爱#
我我今年33岁了，属于大龄剩女，在一个乡里教学,我家条件还可以，去年父亲给钱在县城买了房子。去年十二月通过相亲认识了现在的男朋友，他31岁，高中毕业当了两年兵，后来做了很多工作吧，自己想做点事的那种人。他父母年龄都七十了，上面有三个姐姐。
刚认识他的时候，介绍人说他市区有房子，后来他说那是他给别人干的工程(安装门窗)一直不给他钱，抵账抵的房子。认识一个月的时候他爸过生日，他特别想让我去，我跟家里人商量，我爸说可以去，但不能要他父母给的钱(我们地方风俗，女方第一次去家里男方父母给见面礼)。
我在学校买了生日蛋糕过去，后来到他家实在抵挡不住他妈妈的热情，非要给2000块钱，其实我拿钱还埋怨他，来之前说好不能给钱才来的，他说他妈妈跟大姐觉得不给不合适。后来接近过年他工程缺少，眼看给工人发不了工资，他就开始找钱，想用他大姐家市里的房子做抵押贷款，去办理抵押那天他跟我说忘带钱了，问我有没有，然后我赶紧给他取了一千。
后来觉得他四处筹钱，我有点担心，就给家里人说了这些情况，谁知道我爸就强烈反对跟他来往。本来说过年的时候我爸爸想见见他父母和他，看能不能订亲，后来我爸同意他过来见见，但不允许他带任何礼物，我爸就问他房子有没有售房合同，他说有，我爸就说他这工程不稳定，没法给我安心的生活保障，他说想开个小超市或者早餐店之类的。我爸的意思还是不同意，因为我这么大了第一次谈恋爱，第一次这么在意一个男的。
2007年我妈妈去世，对我打击特别大，因为我很依赖人，但我爸很快找了老伴儿，我在北京工作时跟阿姨也有矛盾，我嘴笨，就自己哭。后来为了逃开我爸他们才回的老家但有时候特别想结婚，年龄大了，真怕自己嫁不出去。
男朋友他告诉我没有购房合同，因为是建筑商欠他的钱，开发商欠建筑商的钱，所以建筑商把开发商的一栋楼给扣下来了，然后部分赔给他的债主，所以根本没有合同。他是觉得我爸本来就不同意，就撒谎了。他说他都纳闷我爸到底怀疑他骗什么，因为他姐姐在市里，可以帮助我们看小孩之类的，他大姐比他大十四岁，跟他半个妈一样。
后来我爸就逼我去相亲，我不愿意去，就有点应付。我爸很生气，说要跟我断绝关系，让我把房子首付钱还给他，每月给他一千块钱养老钱，我当时觉得有点委屈，因为我工资就不多，还要还房贷。为了断绝我跟男朋友来往，我爸说过我一些难听的话，我哭了无数次。我爸觉得我男朋友是冲着我房子来的，骗人，说他品质不好。
我也纠结过，现在我很矛盾，很纠结，因为年龄太大了，我耗不起，他最近可能也有点犹豫了，他说看我这么痛苦，不知道把我绑在他身边到底对不对，但还是对我特别好。
我不是不能吃苦，但年龄太大了，不能再耗着年龄了，但他一分钱都没有根本没法结婚。所以我很痛苦，请帮我分析下，由衷的感谢！
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你好看了你长长的描述，给我的感觉就是这个男孩儿也确实挺不靠谱的，因为他一直所说的房产还有欠款之类的你从来都没有见过，再加上房子的名字也是他侄子的名字，这一点就更让人有怀疑了。
从客观的角度来说，我认为他一直在撒谎，可能对你好是他的本性，但是可能和他在一起等待他的成功需要很长的一段时间，你的年龄已经很大了，如果以后他做生意还不成功，你们连孩子都没有办法要，这样的生活是不是太累了呢？
如果那个时候他的情绪也不太好，就连他对你唯一的这点温暖他也取消了，你应该怎么办呢？因为毕竟你的家庭已经不是原生态家庭了，你的妈妈已经去世了，你唯一可以依靠的爸爸又另外找了老伴，家庭关系比较复杂，万一你受了委屈连回娘家的勇气都没有了，唯一可以依靠的人，又给不了你什么靠山，所以到时候你的处境会更加艰难，建议你重新选择，虽然很残酷，但是毕竟要面对现实，还是要活下去的。
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2022.2.19
*待在图书馆把教资（除教学设计）弄完
*单词组队终于成功（数次取名狼鱼相恋二周记没成功、结果发现这还能重名、大概与某人脑电波共频了）
*战战兢兢读专业书，不知如何下手的时候看见“日常生活中见证神迹的体验”这句话，很感动
*看新闻看文章 要保持愤怒 要勇于发声
*中午三个大素菜 阿姨很震惊。看囤囤的新年视频，是我理想中记录生活里的模样了。带着随意的小浪漫情调
*昏头昏脑 回寝室看但是还有书籍2放松 真是我的精神之源 室友给的酥饼超级脆 也不油
*在学校外闲逛，买感冒药。那个医生好有趣，我说症状，说自己看书老师流鼻涕，睡觉能感觉喉咙痛。他说那就少看点书[允悲]这样就不会流鼻涕。还说我有没有九十斤，我说远远多于，他答那还是太轻[允悲]写处方的时候，我只看懂了我的基本信息，之后全是像蜈蚣那样的字迹，他又说，你确定自己不咳嗽？我：对 对啊 挺少的 他说：那就是不了。接着低头又写，写完还停顿欣赏了会[允悲]
*打算买苹果，乱逛。到24小时店子，看到我最喜欢的全麦面包居然9.9两袋，不过早已售空。在那一瞬间我确定，以后这儿，我一定常来。
*回寝洗漱洗衣洗袜子等等，规划好每一分钟时间。早早上床，朋友约我考研之前短期旅游一次，我想了想答应了，就在教资过后。就当一点小奖励吧。
*晚安，看哈利去了，接着要美美地做梦。
*待在图书馆把教资（除教学设计）弄完
*单词组队终于成功（数次取名狼鱼相恋二周记没成功、结果发现这还能重名、大概与某人脑电波共频了）
*战战兢兢读专业书，不知如何下手的时候看见“日常生活中见证神迹的体验”这句话，很感动
*看新闻看文章 要保持愤怒 要勇于发声
*中午三个大素菜 阿姨很震惊。看囤囤的新年视频，是我理想中记录生活里的模样了。带着随意的小浪漫情调
*昏头昏脑 回寝室看但是还有书籍2放松 真是我的精神之源 室友给的酥饼超级脆 也不油
*在学校外闲逛，买感冒药。那个医生好有趣，我说症状，说自己看书老师流鼻涕，睡觉能感觉喉咙痛。他说那就少看点书[允悲]这样就不会流鼻涕。还说我有没有九十斤，我说远远多于，他答那还是太轻[允悲]写处方的时候，我只看懂了我的基本信息，之后全是像蜈蚣那样的字迹，他又说，你确定自己不咳嗽？我：对 对啊 挺少的 他说：那就是不了。接着低头又写，写完还停顿欣赏了会[允悲]
*打算买苹果，乱逛。到24小时店子，看到我最喜欢的全麦面包居然9.9两袋，不过早已售空。在那一瞬间我确定，以后这儿，我一定常来。
*回寝洗漱洗衣洗袜子等等，规划好每一分钟时间。早早上床，朋友约我考研之前短期旅游一次，我想了想答应了，就在教资过后。就当一点小奖励吧。
*晚安，看哈利去了，接着要美美地做梦。
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