#乡村振兴#【借鉴｜日美法乡村振兴立法特点及启示】党的十九大作出了实施乡村振兴战略的重大决策，2018年的中央一号文件对乡村振兴立法提出明确要求，制定《乡村振兴促进法》已列入十三届全国人大常委立法规划。如何把乡村振兴政策法定化，以良法促进发展、保障善治？国外一些国家在乡村振兴立法方面的具体做法和成功经验值得我们借鉴。
日本乡村振兴立法主要有3个特点。一是制定专门法律。早在1952年，日本即颁布《农村、山村、渔村通电促进法》，之后又陆续出台《离岛振兴法》《山村振兴法》《町村合并促进法》《农业振兴地域整备法》《半岛振兴法》等促进农村地区、特别是落后山区发展的法律，以缩小区域差距，改善农民生产生活条件。二是将乡村振兴确立为农业基本法的基本理念。1999年，日本以《食品·农业·农村基本法》取代1961年制定的《农业基本法》。新法将“农村振兴”确立为基本理念，强调既要通过二三产业的带动提高农产品附加值，又要完善农村地区的观光、教育、社保体系，加强城乡间人口流动与文化交流。三是将乡村振兴的政策上升到其他具体法律中。在生态保护方面，制定《家畜排泄物法》《持续农业法》《有机农业促进法》《农山渔村休闲法》等法律。在三产融合方面，制定《六次产业化·地产地销法》《股份公司农林渔业增长产业化支援机构法》《工农商协作促进法》《中小企业信用保险法》等法律。在加大农业投入方面，制定《农村现代化资金促进法》《农业改良资金促进法》《低开发地区工业开发优惠法》《农村地区引进工业促进法》《工业重新布局促进法》等法律。
美国没有制定专门的乡村振兴法，有关乡村振兴的内容主要体现在农业法案里。2008年以前，美国农业法案主要围绕对加强基础设施建设、就业创造及科学研究方面予以支持，为乡村发展提供基础性动力。近年来，农业法案越来越关注对乡村发展的引导扶持以及农业农村的可持续发展。《2014年新农业法案》对建设宜居宜业的农村居住社区、培育增进互信的农村合作组织、发展兴旺发达的农村多元经济、创新促进发展的农村资源环境保护工作等进行规范。《2018年农业提升法案》继续加强了一系列农村发展举措，对农村互联网建设、可持续发展、资源保护项目的投入等方面作出具体规定。
法国乡村振兴立法对乡村地区摆脱困境、走向复兴起到了积极引导作用。一方面，在农业基本法中强调农业与其他行业的平等性地位。《农业指导法》作为法国农业和农村发展的指导性立法措施，确立了“一体化农业”制度，把农业与同农业相关的工业、商业、运输、信贷等部门结合起来，组成利益共同体，促进了传统农业的改造和工农业之间的融合与发展。近年来，为了与欧盟最新的涉及农村发展的法律指令相衔接，法国国民议会再次修改《农业指导法》，明确提出要在法国建设一个经济、生态和社会效益并重的可持续发展的多功能农业。另一方面，强调倡导多样化的乡村功能，注重因村施策。颁布《乡村整治规划》《地区发展契约》等针对乡村地区的整治规划，推动乡村向功能和人口多元化方向发展。1995年颁布《地域规划和发展指导法》创立了“乡村复兴区”，规定为落后乡村地区有关领域的创业活动提供长期税收优惠。2005年出台《乡村地区发展法》，以立法形式明确了为“卓越乡村”提供发展资助，旨在将乡村特性转化为地区发展优势。
尽管国外的乡村振兴立法呈现出不同形式，内容也各有侧重，但总的来说，还是可以从中发现一些共同特点和规律。一是高度重视乡村振兴立法，形成完备的法律体系。从时间上看，各国都是早在几十年前就开始在乡村振兴领域布局立法，有些国家在实施乡村振兴战略以前就颁布了振兴乡村的法律；从法律数量和层次看，基本上都形成了数量庞大的法律群，为确保法律便于实施，法律常附有详细的配套规定。二是内容全面，与时俱进。各国乡村振兴立法的整体趋势是内涵越来越丰富，逐渐从重视农业产业发展到重视农业农村全面发展，从重视经济发展到越来越重视绿色发展和可持续发展，基本形成了包含产业发展、生态保护、城乡融合、乡村发展、农民权益保护等多方面法律法规体系。三是重视农业投入立法，建立完善投入机制。美国的农业法案实质上就是农业拨款法，即通过立法形式明确投资比例、投资数量、政府投资的条件和程序等。日本通过立法，明确投资项目、数量、比例、贷款数量、利率等。
研究制定乡村振兴促进法是今后一个时期农业农村立法的一件大事。借鉴国外乡村振兴立法的经验，将对我国的乡村振兴立法起到积极的促进作用。
一是乡村振兴促进法的主要内容要紧扣“五大振兴”。目前，农业农村领域共制定现行有效法律15部、行政法规28部、部门规章148部、地方性农业法规规章600余部，以《农业法》为核心的农业农村法律体系逐步构建，农业农村经济管理总体上实现了有法可依。但这些规定大多侧重产业发展，乡村发展方面的规定还有所欠缺。制定乡村振兴促进法，发挥立法在乡村振兴中的保障和推动作用，需要按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，构建产业发展、人才支撑、生态保护、文化传承、组织建设的制度体系。
二是构建完整的支持保护体制机制。基于我国农业农村发展短板问题突出的现实国情，必须通过立法加大支持保护力度。原有的农业农村立法对农业农村优先发展理念的体现力度较弱，支持保护措施“少”、措施“虚”、约束“软”。因此，应当在乡村振兴促进法中专章规定保障措施，一方面，从财政投入、资金引导、土地出让金、金融服务、农业保险、用地保障、基础设施建设、公共服务等角度，构建全面的支持保护体制机制。另一方面，制度设计要更具约束力和可操作性，比如，对财政支农投入的比例、土地出让金用于农业农村发展的比例，应当作出明确要求，为农业农村优先发展提供有力支撑。
三是建立健全乡村振兴立法体系。乡村振兴促进法与农业农村领域的其他法律密切相关，与农业法等法律法规相比，乡村振兴促进法理念更新、范围更宽、层次更高、内容更全，应当是农业农村工作的“小宪法”。因此，应当将乡村振兴促进法定位于农业农村法律的升级版，一方面，制定乡村振兴促进法的过程中要明确基本方向，建立基本制度，解决主要矛盾，反映新时代农业农村发展的新任务、新要求，对于农业农村一般性管理制度或已经有明确规定的内容，可由相关法律法规予以规范，不再重复。另一方面，要对现行有效的农业农村法律法规进行梳理，协调做好相关法律法规的立改废释工作，完善配套实施细则，多角度、多层次解决乡村振兴发展的法律规范问题。（农业农村部产业政策与法规司 衡爱珠）
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日本乡村振兴立法主要有3个特点。一是制定专门法律。早在1952年，日本即颁布《农村、山村、渔村通电促进法》，之后又陆续出台《离岛振兴法》《山村振兴法》《町村合并促进法》《农业振兴地域整备法》《半岛振兴法》等促进农村地区、特别是落后山区发展的法律，以缩小区域差距，改善农民生产生活条件。二是将乡村振兴确立为农业基本法的基本理念。1999年，日本以《食品·农业·农村基本法》取代1961年制定的《农业基本法》。新法将“农村振兴”确立为基本理念，强调既要通过二三产业的带动提高农产品附加值，又要完善农村地区的观光、教育、社保体系，加强城乡间人口流动与文化交流。三是将乡村振兴的政策上升到其他具体法律中。在生态保护方面，制定《家畜排泄物法》《持续农业法》《有机农业促进法》《农山渔村休闲法》等法律。在三产融合方面，制定《六次产业化·地产地销法》《股份公司农林渔业增长产业化支援机构法》《工农商协作促进法》《中小企业信用保险法》等法律。在加大农业投入方面，制定《农村现代化资金促进法》《农业改良资金促进法》《低开发地区工业开发优惠法》《农村地区引进工业促进法》《工业重新布局促进法》等法律。
美国没有制定专门的乡村振兴法，有关乡村振兴的内容主要体现在农业法案里。2008年以前，美国农业法案主要围绕对加强基础设施建设、就业创造及科学研究方面予以支持，为乡村发展提供基础性动力。近年来，农业法案越来越关注对乡村发展的引导扶持以及农业农村的可持续发展。《2014年新农业法案》对建设宜居宜业的农村居住社区、培育增进互信的农村合作组织、发展兴旺发达的农村多元经济、创新促进发展的农村资源环境保护工作等进行规范。《2018年农业提升法案》继续加强了一系列农村发展举措，对农村互联网建设、可持续发展、资源保护项目的投入等方面作出具体规定。
法国乡村振兴立法对乡村地区摆脱困境、走向复兴起到了积极引导作用。一方面，在农业基本法中强调农业与其他行业的平等性地位。《农业指导法》作为法国农业和农村发展的指导性立法措施，确立了“一体化农业”制度，把农业与同农业相关的工业、商业、运输、信贷等部门结合起来，组成利益共同体，促进了传统农业的改造和工农业之间的融合与发展。近年来，为了与欧盟最新的涉及农村发展的法律指令相衔接，法国国民议会再次修改《农业指导法》，明确提出要在法国建设一个经济、生态和社会效益并重的可持续发展的多功能农业。另一方面，强调倡导多样化的乡村功能，注重因村施策。颁布《乡村整治规划》《地区发展契约》等针对乡村地区的整治规划，推动乡村向功能和人口多元化方向发展。1995年颁布《地域规划和发展指导法》创立了“乡村复兴区”，规定为落后乡村地区有关领域的创业活动提供长期税收优惠。2005年出台《乡村地区发展法》，以立法形式明确了为“卓越乡村”提供发展资助，旨在将乡村特性转化为地区发展优势。
尽管国外的乡村振兴立法呈现出不同形式，内容也各有侧重，但总的来说，还是可以从中发现一些共同特点和规律。一是高度重视乡村振兴立法，形成完备的法律体系。从时间上看，各国都是早在几十年前就开始在乡村振兴领域布局立法，有些国家在实施乡村振兴战略以前就颁布了振兴乡村的法律；从法律数量和层次看，基本上都形成了数量庞大的法律群，为确保法律便于实施，法律常附有详细的配套规定。二是内容全面，与时俱进。各国乡村振兴立法的整体趋势是内涵越来越丰富，逐渐从重视农业产业发展到重视农业农村全面发展，从重视经济发展到越来越重视绿色发展和可持续发展，基本形成了包含产业发展、生态保护、城乡融合、乡村发展、农民权益保护等多方面法律法规体系。三是重视农业投入立法，建立完善投入机制。美国的农业法案实质上就是农业拨款法，即通过立法形式明确投资比例、投资数量、政府投资的条件和程序等。日本通过立法，明确投资项目、数量、比例、贷款数量、利率等。
研究制定乡村振兴促进法是今后一个时期农业农村立法的一件大事。借鉴国外乡村振兴立法的经验，将对我国的乡村振兴立法起到积极的促进作用。
一是乡村振兴促进法的主要内容要紧扣“五大振兴”。目前，农业农村领域共制定现行有效法律15部、行政法规28部、部门规章148部、地方性农业法规规章600余部，以《农业法》为核心的农业农村法律体系逐步构建，农业农村经济管理总体上实现了有法可依。但这些规定大多侧重产业发展，乡村发展方面的规定还有所欠缺。制定乡村振兴促进法，发挥立法在乡村振兴中的保障和推动作用，需要按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，构建产业发展、人才支撑、生态保护、文化传承、组织建设的制度体系。
二是构建完整的支持保护体制机制。基于我国农业农村发展短板问题突出的现实国情，必须通过立法加大支持保护力度。原有的农业农村立法对农业农村优先发展理念的体现力度较弱，支持保护措施“少”、措施“虚”、约束“软”。因此，应当在乡村振兴促进法中专章规定保障措施，一方面，从财政投入、资金引导、土地出让金、金融服务、农业保险、用地保障、基础设施建设、公共服务等角度，构建全面的支持保护体制机制。另一方面，制度设计要更具约束力和可操作性，比如，对财政支农投入的比例、土地出让金用于农业农村发展的比例，应当作出明确要求，为农业农村优先发展提供有力支撑。
三是建立健全乡村振兴立法体系。乡村振兴促进法与农业农村领域的其他法律密切相关，与农业法等法律法规相比，乡村振兴促进法理念更新、范围更宽、层次更高、内容更全，应当是农业农村工作的“小宪法”。因此，应当将乡村振兴促进法定位于农业农村法律的升级版，一方面，制定乡村振兴促进法的过程中要明确基本方向，建立基本制度，解决主要矛盾，反映新时代农业农村发展的新任务、新要求，对于农业农村一般性管理制度或已经有明确规定的内容，可由相关法律法规予以规范，不再重复。另一方面，要对现行有效的农业农村法律法规进行梳理，协调做好相关法律法规的立改废释工作，完善配套实施细则，多角度、多层次解决乡村振兴发展的法律规范问题。（农业农村部产业政策与法规司 衡爱珠）
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企业债主体扩容对房企融资影响不大，商业地产投资仍受限
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12月12日发改委发布的《关于支持优质企业直接融资，进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》（下称《通知》）引发市场热议，接受记者采访的多位业内人士称，《通知》对房企发债实际影响有限，情绪冲击大于实际冲击。
不过近期，房企资金压力稍缓。11月以来，多项大额融资申请获批。记者查询Wind发现，11月房地产行业发债规模近640亿元，较去年同期增长超1倍。有市场声音陈称，房企密集发债根源在于正处于偿债高峰，“借新还旧”压力大。
发债并未放松
发改委《通知》指出，重点支持符合要求的优质企业发行企业债券，要求包括主体信用等级达到AAA；最近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约，且不存在处于持续状态的延迟支付本息事实，未纳入失信黑名单。
另外，《通知》将企业债的发行主体扩容至优质房企（包括民营房企）。就以往政策规定来看，企业债由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业发行，由发改委审批；房企一般很少发企业债，通常房企融资是通过发行公司债，由证监会审批。
对于优质房企而言，此次企业债发行主体的扩容，实际上是为其新增了一种融资渠道。但需满足一定的条件：首先是资产总额大于1500亿元；其次是年收入大于300亿元；再者是负债率不超过85%；最后是评级达到3A评级。根据天风证券统计，满足上述条件的有16家房企，具体如下：
不过，《通知》也设置了募集资金禁止投向房地产的“负面清单”，“负面清单”包括但不限于将债券资金用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资。
天风证券固收团队孙彬彬分析称，《通知》设置“负面清单”的目的在于希望有效引导债券资金流向符合国家产业政策的实体经济，但是文件中也明确“负面清单”领域可根据企业自身经营业务范围进行补充和调整。对于地产企业而言，企业债募集的资金对于商业房地产项目的投资可能仍然受限。
一位资深债市从业者向第一财经记者表示，虽然新规规定了募集资金不准投资房地产，但并没有明确不能发长租债、保障房债、养老地产债等政府倡导项目。“监管文件中未明确的地方，可能就是为后面实际执行过程留下空间。”
该人士还向记者称，“对地产行业来说，这个新规实际影响并不大。文件其实整体上并没有突出房企，只不过大家太关注了。”12月13日，发改委主管媒体也发文强调，参与文件撰写的权威人士明确表示，按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。
两极分化加剧
从房企发债整体情况分析，孙彬彬认为，符合条件的地产央企由于具备较强的熨平周期能力，在本轮调控中本身受影响不大，而符合条件的地产民企，更需要关注债券募集资金的用途，这可能会成为债券能否获批的重要影响因素。
国盛证券固定收益首席分析师刘郁称，本轮政策宽松对债市的影响情绪冲击大于实际冲击。房地产行业当前整体库存偏低，全面宽松可能性较小，更多或集中在供给方面。“预计在‘房住不炒+因城施策’的框架下，部分地区可能进行有限度的结构性放松。”
孙彬彬进一步提出，发改委公布的“优质企业经营财务指标参考标准”中的行业包括国民经济行业分类中所有的行业，不能单纯把本次发改委对优质企业债券审核的放松看成房地产行业政策的转向。“但是按照资产规模和营业收入的选取标准，行业仍在践行强者恒强的逻辑。”
安徽一家房地产公司总经理告诉记者，这次新规并不会改变中小房企融资紧张的情况，大多中小房企也并不符合相关要求。另外，从近期融资获批的情况来看，仍以大型房企为主，中小房企所占比例较小。“可以发现的是，能进入发改委名单的企业，在其他市场也可以发债，这和发企业债的区别并不是很大。”
事实上，今年下半年以来，中小房企的境遇日渐严峻，大型龙头房企并购中小房企的现象屡见不鲜。Wind数据显示，今年6月以来，上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购，披露交易规模达到489亿元。
上海一位房企融资经理向第一财经表示，对于中小房企来说，一来没有融资渠道、融资成本高企（有的年化超过15%、16%），二来又面临巨大的偿债压力，双重打击之下，它们可能不得不退出市场。“未来一段时间内，这种情况或会加剧，行业出清也会愈发明显。”易居研究院副院长杨红旭亦预计明年一些负债率高的房企资金问题将更加严重。
值得一提的是，房企融资分化现象并不仅仅存在于大型房企和中小房企之间，头部房企中亦有出现。前述债市从业者向记者解释，头部大型房企中，个别杠杆较高的仍有资金压力，债市对其认可度并不太高。
密集补血不断
2015年、2016年公司债利率低行，彼时大规模举债的房企在今年遭遇寒冬，昔日宽松的融资环境已转为紧缩，房企境内信用债等融资渠道受限。不过11月以来，情况有所好转，多项大额融资申请获批，房企资金压力稍缓。
记者查询Wind发现，11月份，房地产行业共发行83只债券，发行金额达638.60亿元，占债券发行总额的1.77%，去年同期只有246.18亿元，增长超过1倍。多位业内人士分析称，如此密集的发债融资，根源在于房企正处于偿债高峰。
亿翰数据统计显示，2018年9月至2019年10月，房企偿债规模约为3800亿元；而2020年5月至2021年10月，房企偿债规模将高达8600亿元。“借新还旧”事关房企生存。
此外，前述房企融资经理也表示，房企存在实际拿地诉求。国泰君安研报显示，11月份一线城市推出的土地数量大增，截至11月27日为止，一线城市推出住宅土地规划建筑面积785.93万平方米，同比增长39%，环比增长166%。供给主要位于北京和广州，其中北京11月份推出新规划建筑面积181.1万平方米，同比增长86%，环比增长335%。
11月26日，北京共挂牌出让13宗地块，成交12幅土地合计建筑面积134.5万平方米，成交金额为316.46亿元，刷新年内单日成交额新高。
在融资渠道方面，除发行债券外，11月，还有多家房企与银行信托公司达成战略协议，授信规模达500亿元。其中，正荣地产获得兴业信托的100亿元授信额度；而光大信托提供给泰禾集团、花样年集团和福晟集团的授信额度分别为200亿、100亿和100亿元。
另外，部分地方性小型房企还寄望于IPO上市。11月21日，万创国际有限公司(下称“万创国际”)向港交所递交招股书，拟在香港主板上市。
从招股书来看，万创国际最大的问题陷于融资，这也是今年不少小房企急于上市的主因。万创国际在招股书中表示，该公司在取得贷款融资方面一直有限制，无法通过现有信贷融资以低成本取得足够的借款。事实上，这是该公司第二次尝试IPO。今年2月14日该公司就曾递交过上市申请，但未能如愿。
一位券商债务市场的资深人士告诉记者，“随着机构投资规模逐渐用完，12月中下旬往往资金紧张，票面利率将会非常高。”中原地产研究院首席分析师张大伟亦分析称，楼市销售逐渐放缓和前期过度投资导致房企融资诉求明显上涨，随着信贷市场的调控持续，2018年四季度，房地产企业最重要的工作仍然是融资。
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不过近期，房企资金压力稍缓。11月以来，多项大额融资申请获批。记者查询Wind发现，11月房地产行业发债规模近640亿元，较去年同期增长超1倍。有市场声音陈称，房企密集发债根源在于正处于偿债高峰，“借新还旧”压力大。
发债并未放松
发改委《通知》指出，重点支持符合要求的优质企业发行企业债券，要求包括主体信用等级达到AAA；最近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约，且不存在处于持续状态的延迟支付本息事实，未纳入失信黑名单。
另外，《通知》将企业债的发行主体扩容至优质房企（包括民营房企）。就以往政策规定来看，企业债由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业发行，由发改委审批；房企一般很少发企业债，通常房企融资是通过发行公司债，由证监会审批。
对于优质房企而言，此次企业债发行主体的扩容，实际上是为其新增了一种融资渠道。但需满足一定的条件：首先是资产总额大于1500亿元；其次是年收入大于300亿元；再者是负债率不超过85%；最后是评级达到3A评级。根据天风证券统计，满足上述条件的有16家房企，具体如下：
不过，《通知》也设置了募集资金禁止投向房地产的“负面清单”，“负面清单”包括但不限于将债券资金用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资。
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一位资深债市从业者向第一财经记者表示，虽然新规规定了募集资金不准投资房地产，但并没有明确不能发长租债、保障房债、养老地产债等政府倡导项目。“监管文件中未明确的地方，可能就是为后面实际执行过程留下空间。”
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从房企发债整体情况分析，孙彬彬认为，符合条件的地产央企由于具备较强的熨平周期能力，在本轮调控中本身受影响不大，而符合条件的地产民企，更需要关注债券募集资金的用途，这可能会成为债券能否获批的重要影响因素。
国盛证券固定收益首席分析师刘郁称，本轮政策宽松对债市的影响情绪冲击大于实际冲击。房地产行业当前整体库存偏低，全面宽松可能性较小，更多或集中在供给方面。“预计在‘房住不炒+因城施策’的框架下，部分地区可能进行有限度的结构性放松。”
孙彬彬进一步提出，发改委公布的“优质企业经营财务指标参考标准”中的行业包括国民经济行业分类中所有的行业，不能单纯把本次发改委对优质企业债券审核的放松看成房地产行业政策的转向。“但是按照资产规模和营业收入的选取标准，行业仍在践行强者恒强的逻辑。”
安徽一家房地产公司总经理告诉记者，这次新规并不会改变中小房企融资紧张的情况，大多中小房企也并不符合相关要求。另外，从近期融资获批的情况来看，仍以大型房企为主，中小房企所占比例较小。“可以发现的是，能进入发改委名单的企业，在其他市场也可以发债，这和发企业债的区别并不是很大。”
事实上，今年下半年以来，中小房企的境遇日渐严峻，大型龙头房企并购中小房企的现象屡见不鲜。Wind数据显示，今年6月以来，上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购，披露交易规模达到489亿元。
上海一位房企融资经理向第一财经表示，对于中小房企来说，一来没有融资渠道、融资成本高企（有的年化超过15%、16%），二来又面临巨大的偿债压力，双重打击之下，它们可能不得不退出市场。“未来一段时间内，这种情况或会加剧，行业出清也会愈发明显。”易居研究院副院长杨红旭亦预计明年一些负债率高的房企资金问题将更加严重。
值得一提的是，房企融资分化现象并不仅仅存在于大型房企和中小房企之间，头部房企中亦有出现。前述债市从业者向记者解释，头部大型房企中，个别杠杆较高的仍有资金压力，债市对其认可度并不太高。
密集补血不断
2015年、2016年公司债利率低行，彼时大规模举债的房企在今年遭遇寒冬，昔日宽松的融资环境已转为紧缩，房企境内信用债等融资渠道受限。不过11月以来，情况有所好转，多项大额融资申请获批，房企资金压力稍缓。
记者查询Wind发现，11月份，房地产行业共发行83只债券，发行金额达638.60亿元，占债券发行总额的1.77%，去年同期只有246.18亿元，增长超过1倍。多位业内人士分析称，如此密集的发债融资，根源在于房企正处于偿债高峰。
亿翰数据统计显示，2018年9月至2019年10月，房企偿债规模约为3800亿元；而2020年5月至2021年10月，房企偿债规模将高达8600亿元。“借新还旧”事关房企生存。
此外，前述房企融资经理也表示，房企存在实际拿地诉求。国泰君安研报显示，11月份一线城市推出的土地数量大增，截至11月27日为止，一线城市推出住宅土地规划建筑面积785.93万平方米，同比增长39%，环比增长166%。供给主要位于北京和广州，其中北京11月份推出新规划建筑面积181.1万平方米，同比增长86%，环比增长335%。
11月26日，北京共挂牌出让13宗地块，成交12幅土地合计建筑面积134.5万平方米，成交金额为316.46亿元，刷新年内单日成交额新高。
在融资渠道方面，除发行债券外，11月，还有多家房企与银行信托公司达成战略协议，授信规模达500亿元。其中，正荣地产获得兴业信托的100亿元授信额度；而光大信托提供给泰禾集团、花样年集团和福晟集团的授信额度分别为200亿、100亿和100亿元。
另外，部分地方性小型房企还寄望于IPO上市。11月21日，万创国际有限公司(下称“万创国际”)向港交所递交招股书，拟在香港主板上市。
从招股书来看，万创国际最大的问题陷于融资，这也是今年不少小房企急于上市的主因。万创国际在招股书中表示，该公司在取得贷款融资方面一直有限制，无法通过现有信贷融资以低成本取得足够的借款。事实上，这是该公司第二次尝试IPO。今年2月14日该公司就曾递交过上市申请，但未能如愿。
一位券商债务市场的资深人士告诉记者，“随着机构投资规模逐渐用完，12月中下旬往往资金紧张，票面利率将会非常高。”中原地产研究院首席分析师张大伟亦分析称，楼市销售逐渐放缓和前期过度投资导致房企融资诉求明显上涨，随着信贷市场的调控持续，2018年四季度，房地产企业最重要的工作仍然是融资。
#TheDownload# 【比尔盖茨投资的素食肉品生产商，近日提交了上市申请】
据bloomberg.com 11月17日消息，主营包括纯素汉堡在内的纯素食品生产商Beyond Meat,于近日提交了在纳斯达克的上市申请，申请的初始发行规模为1亿美元。
Beyond Meat成立于2009年，总部位于加州El Segundo，最初专注于冷冻鸡肉的素食替代品，现以旗下产品Beyond Burger而闻名。根据该公司的说法，该产品力求在外观，烹饪和味道上都能与真的汉堡牛肉饼相匹敌，进而以素食材料替代肉品。
该公司的知名投资人有比尔盖茨和麦当劳前CEO Don Thompson，主要投资者为风投公司Kleiner Perkins Caufield＆Byers LLC 和Obvious Ventures，以及美国最大的内类食品生产商Tyson Foods。
据悉，高盛、摩根大通和瑞士信贷集团目前均已对此次IPO申请提供了支持，此次Beyond Meat申请的交易代码为BYND。（图片来源：Bloomberg）
据bloomberg.com 11月17日消息，主营包括纯素汉堡在内的纯素食品生产商Beyond Meat,于近日提交了在纳斯达克的上市申请，申请的初始发行规模为1亿美元。
Beyond Meat成立于2009年，总部位于加州El Segundo，最初专注于冷冻鸡肉的素食替代品，现以旗下产品Beyond Burger而闻名。根据该公司的说法，该产品力求在外观，烹饪和味道上都能与真的汉堡牛肉饼相匹敌，进而以素食材料替代肉品。
该公司的知名投资人有比尔盖茨和麦当劳前CEO Don Thompson，主要投资者为风投公司Kleiner Perkins Caufield＆Byers LLC 和Obvious Ventures，以及美国最大的内类食品生产商Tyson Foods。
据悉，高盛、摩根大通和瑞士信贷集团目前均已对此次IPO申请提供了支持，此次Beyond Meat申请的交易代码为BYND。（图片来源：Bloomberg）
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