为什么要念阿弥陀佛？愿所有人都能看到这段开示！
这「阿弥陀佛」虽然只是四个字，可是所有的佛法都在「阿弥陀佛」这四个字里边包括着。释迦牟尼佛说每一部经典都有人请法，譬如《金刚经》是须菩提尊者请法，《法华经》是舍利弗尊者请法。唯独这部《弥陀经》是无问而自说，没有人请法。为什麽没有人请法呢？就因为没有人明白这种法。这个淨土法门，在表面上看来好像很简单，实际上「阿弥陀佛」这四个字就包括三藏十二部一切的经典。几十年前，我因为念佛而有所感触，曾经作了这麽一首偈颂：
阿弥陀佛万法王，五时八教尽含藏；
行人但能专持诵，必至寂光不动场。
「阿弥陀佛」虽然只是一句佛号，可是你若能念这个佛号，一切的法你都可以明白，所以说「阿弥陀佛」是万法王。五时就是华严时、阿含时、方等时、般若时、法华涅槃时。八教是藏教、通教、别教、圆教、顿教、渐教、秘密教、不定教。这五时八教都在「阿弥陀佛」这四个字里边包含着。修行的人只要能专心持诵阿弥陀佛名号，一定能到常寂光淨土不动道场那个地方去。一般人认为念佛是老太婆所做的工夫，有智慧的人不应该修行这个法门，这是错误的！这念佛法门，无论是有智慧或是愚痴的人都可以修，这个法门是三根普被的。三根就是上根、中根、下根。这三种人都可以修行，不是单单就是度老太婆的。为什么要念「阿弥陀佛」呢第一，因为我们娑婆世界的众生和观世音菩萨最有缘，观音菩萨是普门示现，有三十二应身。阿弥陀佛和一切众生更有缘。阿弥陀佛是观世音菩萨、大势至菩萨的师父，是极乐世界的教主。他在往昔还没成佛以前，有一世做一个法藏比丘，那时他就发了四十八个大愿，每一愿都是接引众生到极乐世界去成佛。其中有一个愿说：「我将来成佛时，我的世界只有男人，没有女人。」没有女人，那麽男人从什麽地方来呢？我们一般人都知道，必须要有爸爸、妈妈，然后才有子女。极乐世界若只有男人，男人也会生小孩子吗？不是的。那麽极乐世界的人又是从什麽地方来的呀？极乐世界的人是从莲华生出来的。生到极乐世界的人，都先托生到莲华胎里头。我们这儿念一句佛，那个莲华蕊就大一点，念一句佛又大一点，念的佛越多，那个莲华就长得越大，可以大得像车轮似的。等我们临命终的时候，阿弥陀佛就亲自来接引我们到极乐世界去，把我们的灵性放在莲华蕊里边。等莲华一开，你这法身也现出了。花开见佛，就生出一个佛了。因此极乐世界只有男人，没有女人。所以才说：愿生西方淨土中，九品莲华为父母。愿意生在西方淨土，以九品莲华做为父母。九品就是上上品、上中品、上下品，中上品、中中品、中下品、下上品、下中品、下下品。这每一品里又分出来九品，九九就有八十一品。所有的众生若念阿弥陀佛，就会生到西方极乐世界去，得成无上正等正觉。这是阿弥陀佛做法藏比丘的时候所发的四十八愿中的一个愿力，他说：「等我成佛，所有的十方众生，若有称我名号者，皆生我国，莲华化生，得成阿耨多罗三藐三菩提。」因为阿弥陀佛发了这个愿力，所以我们娑婆世界的人若有人念「南无阿弥陀佛」，临命终的时候，阿弥陀佛就来垂手接引。你看阿弥陀佛那个接引相，一隻手这麽伸出来，就是想用手托着你，把你托到极乐世界去。所以说：十方三世佛，阿弥陀第一；九品度众生，威德无穷极。十方三世一切诸佛，阿弥陀佛是第一的，以九品莲华来度一切众生，威德无穷尽。所以你不要把念佛法门看得太简单了。那麽极乐世界离我们这儿有多远呢？有十万亿佛土那麽长的路程。将来末法的时候，佛法会断灭，一切经典也会没有了。你看现在这个经典上有字，到了末法时代，它自己就没有字了。为什麽没有呢？就因为众生罪业太深了，没有福报，所以就没有机会看见经典。不要说将来，就是现在，有的人眼睛根本也没有毛病，但是他看这个经典的字就看不清楚，看得马马虎虎的，这就是业障。有眼睛看不清楚佛法，这也就等于是末法。经典是怎麽没有的呢？什麽经典先没有的呢？就先从《楞严经》上没有。《楞严经》灭了之后，其他的经典继续也灭了，最后就剩下《弥陀经》。《弥陀经》在这个世界上多住持了一百年，度了无量众生。然后《弥陀经》也灭了，这时候就剩「南无阿弥陀佛」六字洪名。这六字佛号又多住世了一百年，又度了很多很多念佛的众生。然后「南无阿弥陀佛」又减去「南无」两个字，就剩「阿弥陀佛」。那时候明白佛法的人就只念「阿弥陀佛、阿弥陀佛、阿弥陀佛」，就像求阿弥陀佛来救命似的那麽着急念。再过一百年，连这「阿弥陀佛」四个字也没有了，那时候佛法就完全断灭了。为什麽释迦牟尼佛不问自说《弥陀经》呢？就因为它太重要了，它在这世界最后才灭。所以我们学佛法的人，切记不要看轻了念佛的法门。好像参禅的人参「念佛是谁」？由这一句就证明，我们过去通通都念过佛的，所以才知道要参「念佛是谁」。如果你根本就没有念过佛，哪一个念佛来着？根本就没有一个人念佛呀！怎麽又可以参念佛是谁呢？所以由这一句话头来研究，就知道我们过去生中都念过佛，不过有的念得多，有的念得少，有的诚心念，有的马马虎虎念。我们现在遇着这个法门，就不要再轻易把它放过去，应该收拾起我们已经做过的这种的工作，来念。
这「阿弥陀佛」虽然只是四个字，可是所有的佛法都在「阿弥陀佛」这四个字里边包括着。释迦牟尼佛说每一部经典都有人请法，譬如《金刚经》是须菩提尊者请法，《法华经》是舍利弗尊者请法。唯独这部《弥陀经》是无问而自说，没有人请法。为什麽没有人请法呢？就因为没有人明白这种法。这个淨土法门，在表面上看来好像很简单，实际上「阿弥陀佛」这四个字就包括三藏十二部一切的经典。几十年前，我因为念佛而有所感触，曾经作了这麽一首偈颂：
阿弥陀佛万法王，五时八教尽含藏；
行人但能专持诵，必至寂光不动场。
「阿弥陀佛」虽然只是一句佛号，可是你若能念这个佛号，一切的法你都可以明白，所以说「阿弥陀佛」是万法王。五时就是华严时、阿含时、方等时、般若时、法华涅槃时。八教是藏教、通教、别教、圆教、顿教、渐教、秘密教、不定教。这五时八教都在「阿弥陀佛」这四个字里边包含着。修行的人只要能专心持诵阿弥陀佛名号，一定能到常寂光淨土不动道场那个地方去。一般人认为念佛是老太婆所做的工夫，有智慧的人不应该修行这个法门，这是错误的！这念佛法门，无论是有智慧或是愚痴的人都可以修，这个法门是三根普被的。三根就是上根、中根、下根。这三种人都可以修行，不是单单就是度老太婆的。为什么要念「阿弥陀佛」呢第一，因为我们娑婆世界的众生和观世音菩萨最有缘，观音菩萨是普门示现，有三十二应身。阿弥陀佛和一切众生更有缘。阿弥陀佛是观世音菩萨、大势至菩萨的师父，是极乐世界的教主。他在往昔还没成佛以前，有一世做一个法藏比丘，那时他就发了四十八个大愿，每一愿都是接引众生到极乐世界去成佛。其中有一个愿说：「我将来成佛时，我的世界只有男人，没有女人。」没有女人，那麽男人从什麽地方来呢？我们一般人都知道，必须要有爸爸、妈妈，然后才有子女。极乐世界若只有男人，男人也会生小孩子吗？不是的。那麽极乐世界的人又是从什麽地方来的呀？极乐世界的人是从莲华生出来的。生到极乐世界的人，都先托生到莲华胎里头。我们这儿念一句佛，那个莲华蕊就大一点，念一句佛又大一点，念的佛越多，那个莲华就长得越大，可以大得像车轮似的。等我们临命终的时候，阿弥陀佛就亲自来接引我们到极乐世界去，把我们的灵性放在莲华蕊里边。等莲华一开，你这法身也现出了。花开见佛，就生出一个佛了。因此极乐世界只有男人，没有女人。所以才说：愿生西方淨土中，九品莲华为父母。愿意生在西方淨土，以九品莲华做为父母。九品就是上上品、上中品、上下品，中上品、中中品、中下品、下上品、下中品、下下品。这每一品里又分出来九品，九九就有八十一品。所有的众生若念阿弥陀佛，就会生到西方极乐世界去，得成无上正等正觉。这是阿弥陀佛做法藏比丘的时候所发的四十八愿中的一个愿力，他说：「等我成佛，所有的十方众生，若有称我名号者，皆生我国，莲华化生，得成阿耨多罗三藐三菩提。」因为阿弥陀佛发了这个愿力，所以我们娑婆世界的人若有人念「南无阿弥陀佛」，临命终的时候，阿弥陀佛就来垂手接引。你看阿弥陀佛那个接引相，一隻手这麽伸出来，就是想用手托着你，把你托到极乐世界去。所以说：十方三世佛，阿弥陀第一；九品度众生，威德无穷极。十方三世一切诸佛，阿弥陀佛是第一的，以九品莲华来度一切众生，威德无穷尽。所以你不要把念佛法门看得太简单了。那麽极乐世界离我们这儿有多远呢？有十万亿佛土那麽长的路程。将来末法的时候，佛法会断灭，一切经典也会没有了。你看现在这个经典上有字，到了末法时代，它自己就没有字了。为什麽没有呢？就因为众生罪业太深了，没有福报，所以就没有机会看见经典。不要说将来，就是现在，有的人眼睛根本也没有毛病，但是他看这个经典的字就看不清楚，看得马马虎虎的，这就是业障。有眼睛看不清楚佛法，这也就等于是末法。经典是怎麽没有的呢？什麽经典先没有的呢？就先从《楞严经》上没有。《楞严经》灭了之后，其他的经典继续也灭了，最后就剩下《弥陀经》。《弥陀经》在这个世界上多住持了一百年，度了无量众生。然后《弥陀经》也灭了，这时候就剩「南无阿弥陀佛」六字洪名。这六字佛号又多住世了一百年，又度了很多很多念佛的众生。然后「南无阿弥陀佛」又减去「南无」两个字，就剩「阿弥陀佛」。那时候明白佛法的人就只念「阿弥陀佛、阿弥陀佛、阿弥陀佛」，就像求阿弥陀佛来救命似的那麽着急念。再过一百年，连这「阿弥陀佛」四个字也没有了，那时候佛法就完全断灭了。为什麽释迦牟尼佛不问自说《弥陀经》呢？就因为它太重要了，它在这世界最后才灭。所以我们学佛法的人，切记不要看轻了念佛的法门。好像参禅的人参「念佛是谁」？由这一句就证明，我们过去通通都念过佛的，所以才知道要参「念佛是谁」。如果你根本就没有念过佛，哪一个念佛来着？根本就没有一个人念佛呀！怎麽又可以参念佛是谁呢？所以由这一句话头来研究，就知道我们过去生中都念过佛，不过有的念得多，有的念得少，有的诚心念，有的马马虎虎念。我们现在遇着这个法门，就不要再轻易把它放过去，应该收拾起我们已经做过的这种的工作，来念。
【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
#福蓝运动日记##爱吃##今天穿什么#
恢复走路上班。粉红色的大树如今变成了郁郁葱葱的绿色。花开花落不过一个季节～
终于在新瑜伽馆开课了。也就三两个月没练，身体明显僵硬了～在考虑要不要转普拉提～
老台门包子也不是以前的味道了。路上买的炒酸奶等忙完再吃都快化了
意外收到一条到账短信，一看明细原来是我的稿费[NO]还挺开心的。距离上一次收稿费已经过去好多好多年[笑cry] https://t.cn/RxmhQma
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